Договор купли-продажи недвижимого имущества. 6

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Оренбургский государственный  университет»

Гуманитарный юридический  колледж

Кафедра юридических дисциплин

Курсовая работа

по гражданскому праву на тему:

« Договор купли-продажи  недвижимого имущества »

Выполнила студентка 

                                                                                                      группы _______

____________

Научный руководитель:

                                                                                                       ___________ 

Оренбург 2009 г

Содержание 

         Введение ………………………………………………………………………….3

1. Истоки договора купли-продажи недвижимого имущества…………….4
2. Договор купли-продажи недвижимости по современному российскому гражданскому законодательству………………………………………….6
1. Понятие договора купли-продажи недвижимости………………………6
2. Форма договора продажи недвижимости………………………………..9
3. Содержание договора купли-продажи недвижимости………………...12
4. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости………16
3. Стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества……..20
4. Ответственность  сторон по договору купли-продажи недвижимости……………………………………………………………..25

Заключение ………………………………………………………………………28

Список использованных источников…………………………………………...30

Введение

Договор купли-продажи  – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса РФ, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. На мой взгляд, договор купли-продажи недвижимого имущества занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее  время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев  используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.

1 Истоки договора купли-продажи недвижимого имущества.

Римскому праву было известно понятие «недвижимые вещи», под которым понимались не только земельные участки и недра  земли, но и все, что было создано  чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). А происхождение  договора купли-продажи коренится в мене. Что касается денег, в то время их не существовало, тогда не называли одно – товаром, другое – ценой. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно тебе. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А.Покровский отмечал, что римское право имело дело с единым понятием «право собственности», заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение.

Для перехода права собственности  римское право требовало как для движимостей, так и недвижимостей одного – фактической передачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII века в Европе появился институт ипотечной записи, а в течении XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передачи недвижимости охватывались понятием «ввод во владение». Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и представлениям, отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте), «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важное значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

В настоящее время  договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота.

С переходом к новому этапу развития экономики политика России сделала ставку на то, чтобы  потребности в жилье удовлетворялись  не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы, закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.¹

2 Договор купли-продажи недвижимости по современному российскому гражданскому законодательству

2.1 Понятие  договора купли-продажи недвижимости

В настоящее время  договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в  себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл.30 ГК РФ. Однако современное российское законодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилого помещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятии договора купли-продажи, являющимся общеродовым и  охватывающем все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К недвижимым вещам, согласно ч.1  ст.130 ГК РФ, относится земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.²

Также п.2  ч.1 ст.130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам быть  и иного имущества.

Объявление этих вещей  недвижимыми во многом обусловлено  их высокой стоимостью, экономической  значимостью, а также стремлением  обеспечить публичный интерес. В  частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость  повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля над владением, пользованием и расторжением ими.

Признание судов и  космических объектов, то есть предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащую данному факту.

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а  не прошедши такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми  вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

В ст.1 Федерального  закона РФ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащемся в п.1 ст.130 ГК РФ. На ряду с объектами, указанными в статье ГК РФ, в законе упоминаются жилые  и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия.³

Характеристика предприятия  как объекта недвижимости дана и  в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кондоминиумом именуется  единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в  установленных границах и расположенное  на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). (ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ)⁴.

Порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, и другими Федеральными законами (ч.3 ст.15 ЖК РФ). Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч.4 ст.15 ЖК РФ).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади  всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч.5 ст.15 ЖК РФ).

По своей сути жилые  помещения относятся к сложным  объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей.⁵

В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное  для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещениями в  состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом, их состав зависит от вида жилого помещения.

Виды жилых помещений  закреплены в ст.16 ЖК РФ, в соответствии с которым к жилым помещениям относятся:

1.жилой дом, часть жилого дома;

2.квартира, часть квартиры;

3.комната

Следовательно, объектами  сделок с жилыми помещениями могут  выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые  комнаты в домах и квартирах.⁶

2.2 Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия соглашения.

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности  на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1) заключение договора (сделки) продажи недвижимости и 2) акта государственной регистрации перехода права собственности. При продажи жилых помещений в юридический состав также входит 3) регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2 ст.558 ГК РФ). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.

По своей природе  соглашения о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно ч.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положения необходимо понимать следующим образом.

Заключенный и исполненный  договор продажи недвижимости пересекает право продавца в дальнейшем распоряжаться  проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор об отчуждении недвижимого  имущества и передав это имущество  покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжаться.

Поэтому любая сделка, совершенная продавцом после  передачи недвижимого имущества  покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной  регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом. Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной  регистрации перехода права собственности  продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный  иски.

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Однако, не обладая титулом собственности, он не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержании этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности.

Данное обязательство  подкреплено соответствующей санкцией. Согласно ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Норма ст.550 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма ч.2 ст.558 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем, требования о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.⁷

Если договор купли-продажи  жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу жилых помещений, переданных по зарегистрированным договорам. Поэтому все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.⁸

2.3 Содержание  договора продажи недвижимости

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы  в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие  определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения,  определяющие расположение недвижимости  на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре таких условий о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости они считаются не согласованными, а договор- не заключённым (ст. 554 ГК РФ). Требуемые законом данные о продаваемой  недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих  земельные  участки, относятся их кадастровые  планы, выдаваемые органами, осуществляющими  кадастровый учёт земельных участков. Документами, содержащими данные, позволяющие чётко индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), считаются, в частности , план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.

Документами,  идентифицирующими  жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также  соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учёта жилищного фонда(план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие  определённо установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁹ и законодательством о техническом учёте недвижимости.

Требование закона об определённости предмета договора продажи  недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определённая вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на неё должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.¹⁰

В противном случае невозможно согласовать условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по договору, вследствие чего договор будет считаться  не заключённым (ст.554 ГК РФ).

Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и пр.) , хотя права на неё как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи не возможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п.1 ст.235 ГК РФ). При этом надлежит учитывать следующее. Согласно нормам ст.39 3К РФ при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им  на праве постоянного(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания(сооружения) в течении трёх лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи недвижимости продаётся разрушенное здание (сооружение), то не исключено, что такой договор прикрывает какую-либо сделку в отношении земельного участка.

В случаях, когда здания или сооружения  зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству заключаются договоры продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с последующим возведением нового строения, то порядок сноса должен быть одобрен соответствующим  государственным или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно норме п.8 ст.51 Градостроительного кодекса  РФ для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) – это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.

Если здание или сооружение покупается для сноса в целях продажи стройматериалов, полученных в результате демонтажа, то согласно смыслу ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешения соответствующего  государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания(сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания(сооружения).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества  договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия  о цене договор продажи недвижимости считается не заключённым (п.1 ст.555 ГК РФ).

Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. По этому на рынке недвижимости  оценку недвижимого имущества осуществляют профессионалы. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на неё (п.2 ст.555 ГК РФ). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того,  законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого  имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на неё.

Цена в договоре продажи  недвижимости может определяться сторонами  различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена  за единицу площади или иного  показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации  договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нём лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Такое решение можно рассматривать, как следствие имеющейся у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.

Однако практика российского  рынка недвижимости идёт в противоположном  направлении.

Анализ существенных условий договора продажи недвижимости позволяет характеризовать  как  двусторонний и взаимный.

2.4 Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит  в передаче недвижимости продавцом  и принятие её покупателем по передаточному  акту или иному документу о  передаче (п.1 ст.556 ГК РФ). Приведённая императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами  передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приёму недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом  или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (подп.2п. 1 ст. 556 ГК РФ).  Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца  передать имущества будет считаться исполненным только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы  на государственную регистрацию  перехода права собственности к  покупателю.

При передаче сложных  в инженерно – техническом  отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства продавцом является проведение им за свой счёт силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и проч., обслуживающих данный объект.