Договор купли-продажи недвижимого имущества. 7

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ 

Недвижимость является необходимым  условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого  выступает как особый объект гражданско-правовых отношений.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным  видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи  недвижимости занимает ключевое положение  среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в  большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в  качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Так как в наше время  появилось большое количество частных  компаний и организаций, а также  лиц вступающих во взаимоотношение  между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической  точки зрения приобретает большой  смысл. Так как наше общество развивается  по принципам правового государства  правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Объектом исследования данной работы выступает недвижимость.

Предмет исследования рассмотрение теории и практики недвижимости как  объекта гражданских правоотношений.

Цель данной курсовой работы - изучить договор купли-продажи  недвижимого имущества.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

- определить понятие недвижимого имущества;

- изучить требования при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества;

- проанализировать понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества;

- рассмотреть существенные условия заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также Федеральные законы.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

1. Понятие недвижимого имущества

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fu№di) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок. Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка». Недвижимое имущество противопоставляется в российском гражданском законодательстве имуществу движимому, объединяя под собой землю и все, что неразрывно связано с ней по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту же категорию по важности своего экономического значения.¹Недвижимое имущество пользовалось в русском праве, как и в других, усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридическом норм, нежели движимые имущества. Причины этому отчасти исторического характера, отчасти лежат в самой природе недвижимых вещей. Важнейшее из недвижимых имуществ — земля достаточно долго являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов. Доныне поземельная собственность — даже в странах промышленных — является собственностью привилегированной; обладание ею служит показателем политического значения гражданина.² Наряду с этим в современном государстве все более устанавливается взгляд, что землевладельцы и домовладельцы, в интересах общественных, подлежат известным ограничениям в праве распоряжения своей собственностью. Наконец, особые нормы по отношению к недвижимому имуществу устанавливаются и по соображениям фискальным, так как скрыть переход недвижимого имущества трудно и поэтому является возможным обложить эти сделки особым сбором в пользу казны.

В соответствии с законодательством  Российской империи (Свод законов Российской империи. Т. Х, ч. I, ст. 384—400) недвижимыми имуществами признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги; сюда же нужно отнести и корабли.³Строение, как принадлежность земли, считается недвижимым имуществом; но если оно предназначено на слом или снос, то получает характер движимого имущества. Собственник земли, помимо принадлежностей ее (например, ископаемых, находящихся в недрах земли), являлся хозяином и ее приращений, например в случае увеличения земельного участка стихийными силами природы. В составе недвижимого имущества русский закон отличает имущества раздельные и нераздельные. К первому разряду относятся те имущества, которые могут быть разделены таким образом, что каждая часть может составлять отдельное владение; когда же они, по существу своему или по закону, не могут подлежать такому раздроблению, то называются нераздельными. К имуществам нераздельным причислялись:

1) фабрика, завод, лавка;

2) участки земли, содержащие  не более восьми десятин и  полученные в собственность бывшими  государственными крестьянами по  правилам 20февраля 1803 г.;

3) аренды;

4) золотые прииски, состоящие  на землях казенных и кабинета  Его Императорского Величества;

5) имения майоратные в западных  губерниях;

6) участки, отведенные по правилам 20 июля 1848 г. малоимущим дворянам, для поселения;

7) железные дороги, со всеми их  принадлежностями.⁴

Более важное значение имело деление  недвижимых имуществ на благоприобретенные и родовые. Права собственника недвижимого имущества ограничиваются у нас особой категорией так называемых прав участия, общего и частного, в пользовании и выгодах чужого имущества. Относительно ограничений собственника в пользовании ископаемыми богатствами. Приобретение и передача недвижимости (особенно земли) были сопряжены с особыми формальностями. Том Х Свода законов Российской империи требовал в таких случаях совершение установленным порядком крепостных актов, облагаемых пошлинами в пользу казны. Некоторые юридические отличия представляют недвижимые имущества и в праве наследственном, а также в гражданском процессе, относительно подсудности исков, доказательств, исполнения судебных решений, несостоятельности лиц торгового сословия. Иски о праве собственности или о праве на владение недвижимостью, утвержденном на формальном акте, были подсудны исключительно общим судебным местам и предъявлялись не по месту жительства ответчика, а по месту нахождения недвижимости. Даже те иски о недвижимом имуществе, которые были подсудны мировым или другим местным установлениям, подчиняются этой исключительной подсудности, имеющей место и в тех случаях, когда ответчик пребывает за границей или место жительства его неизвестно истцу. Право собственности и другие права на недвижимое имущество не могли быть доказываемы свидетельскими показаниями (исключая ссылки на давность), а лишь письменными актами укрепления этих прав.

В норме пункта 1 статьи 130 ГК РФ законодатель определил понятие недвижимого  имущества: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и  сооружения».⁵

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимому имуществу может  быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный  ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в норме  части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две  группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную  деятельность) и объекты, созданные  искусственно, но которые прочно связаны  с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁶

Вторую группу недвижимого  имущества в соответствии с нормой частью 2 пункта 1 ст. 130 ГК РФ составляют подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. В частности, в силу специфики  этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что  во многом признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти  объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо - техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.⁷ Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых.

Необходимость в более  гибком подходе к определению  понятия недвижимости во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых  критериев, безусловно, является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом  для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей».

Поэтому одним из критериев  деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о  воздушных и морских судах, судах  внутреннего плавания и космических  объектах, считают, что отличительной  особенностью имущества недвижимого  «в силу закона», - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них.⁸

Вместе с тем, хотя признание, по сути, движимых вещей недвижимостью  имеет основной целью распространение  на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной  регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью  с момента их создания, а не с  момента их государственной регистрации.

Итак, представляется, что  можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым имуществом  признается вещь, то есть предмет  природы или результат труда,  по поводу которого возникают  гражданские правоотношения;

- вещь эта должна быть  индивидуально определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик  и качеств, она должна быть  юридически незаменима;

- этой вещи должны быть  присущи такие признаки, как прочность  и непотребляемость;

- эта вещь должна находиться  в определенной связи с землей.⁹

Причем прочность связи  с землей считается достаточной, если перемещение объекта без  несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

2. Требования при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

Для заключения договоров  в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены  определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном  случае сделка с недвижимостью считается  ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать  и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров  продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «..договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Государственная регистрация  сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие  от записи о праве, где указывается  только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это  ограничение устанавливается. Если заключен договор продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую.

Произведенная государственная  регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Правилами ведения единого государственного реестра на договоре проставляется  штамп «произведена государственная  регистрация сделки» с указанием  даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Порядок подачи заявлений  установлен ст. 16 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним». Если договор заключен в простой письменной форме, то для  его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании  исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации  своего права, а продавец - заявление  о регистрации перехода права  к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор  предусматривает переход права  сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба  о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.

Прием документов, необходимых  для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности:

1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они  представляют интересы других  граждан или юридических лиц,  то проверяются и их полномочия.

2. Проверка представленных  документов на соответствие требованиям  ст. 18 Закона о государственной  регистрации прав.

3. Проверка наличия подлинников  и копий документов.

4. После приема документов  должностное лицо Федеральной  службы государственной регистрации,  кадастра и картографии должно  внести запись о поступивших  на регистрацию заявлении и  документах в Книгу учета входящих  документов и выдать расписку  заявителю с указанием номера  Книги учета документов, номера  и даты записи в ней о  принятом заявлении. С этой  даты начинается месячный срок  государственной регистрации¹⁰.

После приема заявления регистратор  должен также внести в Единый государственный  реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с  п. 6 ст. 12 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним». Отметка о поданном заявлении указывает на существование  правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании - это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.

Далее проводится правовая экспертиза документов. По результатам  правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии  оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений: зарегистрировать право, сделку; приостановить  государственную регистрацию; отказать в государственной регистрации. Если регистратором принимается решение отказать, заявителю направляется письменное сообщение об отказе по основаниям, предусмотренным ст. 20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это не предусмотрено законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Отказ может быть обжалован в суд.

Споры, вытекающие из государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  разнообразны.

Здесь можно отметить проблемы, касающиеся даты государственной регистрации. Как известно, арбитражный суд  не вправе обязать уполномоченные органы осуществить государственную регистрацию  с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском  к учреждению юстиции об обжаловании  отказа в государственной регистрации. Как следует из пункта 3 статьи 2 закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним», датой государственной  регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный  реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд  был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной  регистрации учреждение юстиции  несет ответственность за своевременность  и точность записей о праве  на недвижимое имущество и сделках  с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», а также статей 16 и 1069 ГК РФ потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков.

Следующая категория споров касается отказа в государственной  регистрации договора продажи квартиры.

Так, учреждение юстиции  правомерно отказало в государственной  регистрации договора продажи квартиры, так как ранее им уже был  зарегистрирован договор продажи  той же квартиры, заключенный тем  же продавцом с другим покупателем.

На основании изложенного, можно прийти к выводу, что государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке.

Можно выделить два вида регистрации: регистрация прав и  регистрация сделок, причем регистрации  подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.

Произведенная государственная  регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации  права.

Следует отметить последние  изменения относительно возможности  отправки документов для регистрации  прав по почте.

Заявление о государственной  регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной  регистрации прав могут быть предоставлены  посредством почтового отправления  с объявленной ценностью при  его пересылке, описью вложения и  уведомлением о вручении.

В случае представления заявления  о государственной регистрации  прав и иных документов, необходимых  для государственной регистрации  прав, посредством почтового отправления:

- подлинность подписи  заявителя на заявлении о государственной  регистрации прав должна быть  засвидетельствована в нотариальном  порядке;

- сделка с объектом  недвижимого имущества должна  быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной  регистрации эта сделка либо  на ее основании право или  ограничение (обременение) права  на объект недвижимого имущества;

- подтверждение полномочий  заявителя доверенностью, составленной  в простой письменной форме,  не допускается, если заявителем  является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

- доверенность должна  быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной  регистрации сделка с объектом  недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит  государственной регистрации право  либо ограничение (обременение)  права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим  на основании доверенности;

- к заявлению дополнительно  прилагаются копия документа,  удостоверяющего личность физического  лица (правообладателя, стороны или  сторон сделки, а также представителя  данных лиц, если заявителем  является представитель), выписка  из единого государственного  реестра юридических лиц и  копия документа, удостоверяющего  личность физического лица - представителя  юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки  являются юридические лица).

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Существенные условия заключения договора купли-продажи недвижимого имущества

Согласно пункту 1 статьи 549 главы 30 ГК РФ по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Отдельным  пунктом статьи 549 выделено в качестве разновидности договора купли - продажи  выступает договор купли-продажи  предприятия.

Законодатель в норме  п. 1 ст. 454 ГК РФ дает следующее определение  договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и  уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».¹¹ На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое регулирование  договора продажи недвижимости как  отдельного вида договора купли - продажи  строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.¹²

Естественно, в случае с  договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого  имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют  необходимость установления специальных  правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а  также действия покупателя по его  принятию и оплате. Поэтому сфера  действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем  анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Существенными условиями  договора продажи недвижимости следует  признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости.

Как известно, всякий гражданско - правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).