Договор ренты и его виды

Введение

В 1991-1993 гг. в экономической и социальной жизни нашей страны произошли коренные преобразования. Это выразилось в первую очередь в признании Конституцией Российской Федерации (ст. 35) права  частной собственности, в переходе к рыночной экономике, в создании свободного рынка товаров, работ и услуг. В свою очередь становление новой демократической России сопровождается небывалым социально-экономическим расслоением общества. Миллионы россиян, неприспособленные к предпринимательской деятельности, и особенно пенсионеры  оказались за чертой бедности, даже несмотря на приобретение в собственность жилья.

При недостатке наличных денег, в поисках способа получения дополнительного дохода или приобретения жилья (как бы в рассрочку), граждане все чаще заключали договоры на передачу квартир или другого имущества под выплату денежного или другого содержания, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, но при этом накладывались существенные ограничения, в частности в том, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В связи с массовым появлением в реальной жизни рентных отношений потребность в законодательной регламентации их существенно возросла. Теперь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации впервые, с учетом изучения не только собственного, но и зарубежного опыта,  во второй его части  появилась глава 33 «Договор ренты», устанавливающая  правила, регулирующие отчуждение любого имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты). Таким образом, исчезли  ограничения: получателем ренты теперь может быть любой человек, а под выплату ренты можно отдавать любое имущество.

Вообще «рента» – фундаментальное понятие экономической науки, Определения «ренты» содержатся в словарях и энциклопедиях. Наиболее общее определение дано в энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона: «Рента – так называется вообще тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особых преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца – плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника – обладание секретом производства или привилегией, для лица какой-нибудь либеральной профессии – талант или выходящее за пределы среднего уровня искусство и т.п.».  Таким образом, рента, в широком смысле слова, есть доход, обусловленный разницей между продуктом или ценностью, получаемыми при данных более выгодных и менее выгодных условиях, несмотря на одинаковое количество затраченного труда и капитала.

Применительно к гражданскому праву, в современном толковом словаре русского языка под словом «рента» понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.

Следует заметить, что в ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.).

В европейском законодательстве Договор ренты известен со средних веков: обусловлено это двумя причинами: недостатком наличных денег и запретом процентных займов, которые клеймились как ростовщические. Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Приобретатель имущества принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.

 Актуальность темы курсовой работы в связи с расширяющимися в повседневной жизни рентными отношениями предопределила цель курсовой работы – по возможности подробно рассмотреть вопросы, касающиеся договора ренты (предмет, стороны, форма, цена, срок, основания прекращения и т.д.), их виды и особенности.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- изучить положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся договоров ренты;

- раскрыть содержание договора ренты, его основные элементы и виды, уточнить ответственность сторон;

- выяснить порядок исполнения, основания и правовые последствия расторжения договора ренты;

- рассмотреть  соотношение договора ренты с  другими гражданско-правовыми договорами.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, связанные с договором ренты, сам договор ренты и его виды, правоотношения, возникающие из исследуемого договора, а также судебная практика заключения, изменения и расторжения договора ренты.

Методологическую основу работы составила, в первую очередь, теория права. В работе использованы общие и частные методы исследования, в том числе, диалектический как общенаучный метод познания, исторический, логический, сравнительно-правовой  и системного анализа изучаемых явлений и результатов.

В качестве нормативной базы использовались: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, иные нормативно-правовые акты.

Структура курсовой работы состоит из введения, 3-х разделов, 9-и подразделов, заключения, списка использованной литературы.

1. Общие положения  о договоре ренты

1.1 Понятие и юридическая характеристика  договора ренты

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) во второй части содержит главу 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Часть вторая ГК РФ введена в действие с 1 марта 1996 года Федеральным законом от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ.

Понятие договора ренты дано в п.1 ст.583 ГК РФ «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».

Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик  договора ренты:

- договор ренты  является  возмездным, так как плательщик ренты за переданное ему в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, выплачивает последнему ренту;

- договор ренты является  реальным, т.е. считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (как и договор дарения). Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Вместе с тем, договор ренты может быть и консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этом случае к отношениям по передаче применяются нормы главы 30 ГК РФ о договоре купли-продажи;

- договор ренты является  односторонним (носит односторонне  обязывающий характер). После его  заключения, которое сопровождается  передачей получателем ренты  имущества, обязанной стороной по  договору остается лишь плательщик  ренты, который должен периодически  выплачивать получателю определенную  денежную сумму;  получатель ренты  не несёт по договору никаких  обязанностей, обладая лишь правами. В то же время консенсуальные  договоры ренты, по которым передача  движимого имущества в собственность  плательщика ренты осуществляется  по модели договора купли-продажи, являются взаимными;

- договор ренты является  свободным, т.к. его заключение всецело  зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого  их названия, является обязательным  для одной или обеих сторон. Обязанность заключения договора, как правило, вытекает из соответствующего нормативного или административного акта;

- договор ренты является взаимосогласованным, т.к. их условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре.

Существенными условиями договора ренты являются: предмет, срок, периодичность и размер рентных платежей,  права и обязанности его сторон, способ обеспечения обязательств по уплате ренты.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей.

Сходство договора ренты с другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.

 Договор ренты приводит к  установлению между участвующими  в нем лицами особых правовых  отношений, которые совершенно не  свойственны другим договорным  обязательствам. Их суть заключается  в обязанности одного лица  предоставлять пожизненное или  постоянное содержание другому  лицу, которое для последнего  нередко является единственным  источником получения средств  на существование. Возникающие из  договора ренты отношения носят  длительный, стабильный, а при пожизненном  содержании с иждивением –  и доверительный характер. Механизм  правового регулирования рентных  отношений построен с таким  расчетом, чтобы поддерживать эти  их качества1.

От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что «либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное». Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.

Два примера: 1. Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 1.800.000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 1.000 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10 лет (до его смерти), всего в сумме – 120.000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена. 2. Под выплату ренты передана машина стоимостью 200.000 рублей. Ежемесячный рентный платеж – 1.300 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме – 234.000 рублей. Это на 34.000 рублей больше стоимости машины2.

Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.

1.2. Правовое регулирование  договора ренты

Правовое регулирование договора ренты определяется Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, глава 33 ГК РФ устанавливает правила передачи в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени путем заключения договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. Содержание (или можно сказать – рента) может быть как в виде определенных денежных сумм, прописанных в заключаемом договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни, взятие на иждивение. Все условия изначально прописываются в договоре.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

По договору ренты может передаваться любое движимое и недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте. Но наибольшее распространение в хозяйственной практике получило заключение договоров ренты, по которым передаются недвижимые вещи.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

 В случае, когда договором ренты предусматривается  передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче  и оплате применяются правила  о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ).

И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов  в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле - продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК РФ).

Среди применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК РФ (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и ч. 2 ст. 576 ГК РФ (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами; данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

Общим для любой разновидности договора ренты является отсутствие ограничений в отношении того, кто может являться плательщиком ренты –

любое физическое или юридическое лицо. В отношении лица, которое может быть получателем ренты, установлен ряд ограничений в зависимости от разновидности договора ренты.

1.3 Виды договора  ренты

Глава 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением» выделяет два вида ренты, но три разновидности договора.

Часть 2 ст. 583 ГК РФ этой главы гласит: «По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением». Следовательно, будем рассматривать:

- договор постоянной ренты;

- договор пожизненной ренты  и

- договор пожизненного содержания  с иждивением.

 Указанные виды ренты и  договоры, совпадая в своих существенных  признаках, различаются между собой  по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в плательщике  и получателе ренты, форме предоставления  содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, составе  обязательств, возможностях правопреемства  и выкупа ренты, последствиях  риска случайной гибели имущества, случаях прекращения договора  и т.д.

Договор постоянной ренты.

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч.1 ст. 589 ГК РФ).

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).

Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например, по истечении каждого полугодия или ежемесячно).

Договор пожизненной ренты.

По договору пожизненной ренты в соответствии со ст. 596 ГК РФ рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается3.

В отличие от постоянной, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, а при отсутствии в  в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по России (ст. 597 ГК РФ).

С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено договором (ст.ст. 591, 598 ГК РФ).

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

К заключению договора пожизненного содержания с иждивением, который находит широкое практическое применение, применяются правила о договоре пожизненной ренте.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца.

В то же время закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 602 ГК РФ, стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Данное требование закона является императивным (требующим безусловного исполнения), равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации в соответствии с законом или договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением распространяется только на определённый вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок); допускает возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах; устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество (распоряжаться им – отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности, сдавать в аренду можно только с предварительного согласия получателя ренты).

Стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты.

2. Элементы договора  ренты

2.1 Субъекты договора ренты

Субъектами договора ренты являются получатель ренты и её плательщик.

К получателям постоянной  ренты относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.

Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций4.

Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям

В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

На передачу прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Переход прав получателя ренты по договору пожизненной ренты не допускается ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии.

Заметим, что существуют профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Что касается субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением, то он предполагает более тесную личную связь плательщика ренты и её получателя. Последний, находясь на иждивении плательщика ренты, по существу становится как бы членом его семьи. На основе практического и судебного опыта, во избежание или с целью возможности правового разрешения возникающих разногласий и конфликтов, носящих зачастую не правовой, а личностный характер, в договоре следует учитывать это и конкретизировать, расширить, уточнить перечень обязанностей рентоплательщика.

Например, первопричиной требования получателя ренты о расторжении договора нередко является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера.

Возникший спор (например, об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину)  может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он в соответствии с законом должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Личностный характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом для вынесения решений не в пользу плательщика ренты5.

2.2 Предмет договора ренты

Предметом договора является то имущество, которое отчуждается под выплату ренты,  и сама рента, которая выплачивается её получателю (рентные платежи).

Имущество может быть любое: движимое и недвижимое (ст. 130 ГК РФ). В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, квартира, жилой дом, дача, гараж, автомобиль и т.п.

Что касается ренты (рентных платежей), то приоритетной формой здесь являются денежные суммы. Стороны свободны выбирать и другие формы: производство работ или оказание услуг, предоставление вещей - эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Сумма денег имеет базовое значение  при всех формах ренты и для её выкупа.

Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Цена (денежный эквивалент) не является постоянной: в процессе исполнения договора постоянной ренты она подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

В отличие от других видов договор пожизненного содержания с иждивением имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.); рента же предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

2.3 Форма и государственная  регистрация договора ренты

Договор ренты непременно должен быть облачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовыми последствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные требования к его форме. По ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительной гарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определенной степенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинность намерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты влечет ничтожность договора ренты.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий в населенных пунктах, где отсутствует нотариус.