Договор ренты и пожизненное содержание с иждивением

 

ЦЕНТРОСОЮЗ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРХАНГЕЛЬСКИЙ КООПЕРАТИВНЫЙ ТЕХНИКУМ

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Гражданское право»

Тема: Договор ренты и пожизненное содержание с иждивением

 

Студентки очного отделения

2 курса, группы 2 юр

По специальности  030503 Правоведение

Бадиковой Ренаты Валерьевны

 

 

 

 

«__» ______ 2011 г.

_________________

Преподаватель-руководитель

 курсовой работы

Кошева Т.А.

_________________

«__»_______2011 г.

Оценка____________

 

ПЛАН КУРСОВОЙ РАБОТЫ

 

Введение	3
Основная часть
1.Общие положения о договоре ренты	5
2.Виды договора ренты	11
2.1.Постоянная рента	12
2.2.Пожизненная рента	15
3.Пожизненное содержание  с иждивением	17
4.Основания прекращения  договора ренты	20
5.Защита прав получателя  ренты	23
Заключение	25
Список источников информации	27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Договор пожизненного содержания с иждивением, как и договор ренты в целом, является новым явлением для современного российского гражданского права. Но необходимость заключения  данных договоров существовала практически всегда, поскольку жилищный вопрос и проблема обеспечения достойного существования малоимущих слоев населения всегда  были актуальными для российского общества. Рента это  добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал. Она возникла еще в средние века. В те далекие времена собственник, намереваясь продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который готов был уплатить капитальную сумму.

В обществе всегда были, есть и будут люди, которые просто не имеют физической возможности, чтобы обеспечить себе нормальное существование. Уровень жизни  большинства  граждан был таков, что приобретение жилой недвижимости для них было непосильной задачей. Рента стала способом « обменять квартиру на обеспеченную старость». К сожалению государство не в силах обеспечить достойную старость людям, поэтому пенсионеры вынуждены искать иные способы для обеспечения своей жизни всем необходимым. В силу различных причин, в том числе не противоречащих действующему законодательству, у отдельных граждан накапливалась жилая недвижимость (например, в форме кооперативной собственности), которую они могли с выгодой для себя сдавать в наем, аренду, продавать или совершать иные действия, сходные с созданием рентных отношений.

В силу своей юридической  и экономической уникальности договор пожизненного содержания с иждивением, с одной стороны, позволяет определенным  заинтересованным лицам, как правило, престарелым или инвалидам, обеспечить себе достойное  существование, а с другой – дает возможность приобретения недвижимого имущества на весьма выгодных условиях для плательщика ренты.

При написании данной курсовой передо мной стоит цель изучить  и более подробно рассмотреть все аспекты договора ренты и  пожизненного содержания с иждивением, ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регулирующими данный вопрос.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общие положения о договоре ренты.

 

Рента и пожизненное содержание с иждивением  регламентируются главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 583-605)

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме¹

 Таким образом, рента - это  собственность, отданная в пользование  лицу, обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму за приобретенную собственность. Следует заметить, что в ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.). Исчисляются рентные платежи от размера вложенного капитала, а проценты по ренте начисляются с учетом различных факторов, таких как, например, размер вложений, время пользования капиталом (недвижимостью), вид вложений (недвижимость, деньги и т.д.)

      Необходимо обратить  внимание на то обстоятельство, что рента обязывает плательщика  обеспечить, прежде всего, абсолютную гарантию получения этих денег без рискованных операций и спекуляций. В противном случае он рискует лишиться вложенных средств и приобретенной недвижимости, так как получатель ренты может настоять на расторжении договора.  Также можно привести следующее определение ренты, раскрывающее ее суть: рента - это один из способов для одних - приобрести недвижимость, а для других - дополнительный доход или услугу.

Договор ренты подлежит  нотариальному  удостоверению, а договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого  имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации²Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства

Договор  является реальным, поскольку для его заключения необходима  передача имущества  плательщику ренты.

Следующее свойство договора ренты это то, что договор является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл.33 ГК РФ, в соответствии с  которой после передачи имущества получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор.

Договор ренты является возмездным, поскольку налицо встречное  предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.

Закон не ограничивает плательщика  ренты в праве распоряжаться  приобретенной в собственность  недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК РФ). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается, от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена — обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.

Однако если отчужденное  имущество поступает в общую  собственность или разделяется  между несколькими лицами, то множество  сособственников не отвечает интересам  получателя постоянной ренты. Тогда  он вправе по ст. 593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил  ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором  постоянной ренты;

плательщик  ренты  нарушил  свои  обязательства  по обеспечению выплаты ренты;

плательщик ренты признан  неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться  им в размере и в сроки, которые  установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных  договором (ст. 593 Гражданского кодекса  РФ).

Правила ст. 586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность. Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

По договору ренты  получатель ренты передает имущество в собственность как при купле-продаже, а платежи при этом выплачиваются периодически, иногда в течение неопределенного периода времени (постоянная рента), что выгодно для плательщика. У получателя ренты сохраняются определенные права на предмет договора (обеспечение выплаты ренты), хотя права собственности переходит плательщику ренты. Обеспечение выплаты ренты состоит в следующем:

в отношении недвижимого  имущества, являющегося предметом  договора ренты, получатель ренты в  обеспечение обязательства приобретает право залога на это имущество,

в отношении движимого  имущества, в том числе денег, являющегося предметом договора ренты, существенным условием договора является условие, устанавливающее  обязанность плательщика ренты  предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты данных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.³

Хочу немного остановиться еще на вопросе налогообложения, связанном с любым видом договора ренты. В общем-то, обязанность по уплате налога возникает только при платной передаче имущества, то есть по договору купли-продажи. В этом случае получатель ренты обязан заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от обозначенной стоимости. Но опять же, если жилое помещение находится в собственности более 3 лет, то ему предоставляется налоговый вычет в полном объеме (но не превышающим 1 000 000 рублей). При передаче имущества бесплатно по договору дарения никакими налогами сделка не облагается. Сам договор ренты, как и платежи, перечисляемые плательщиком ренты, не облагаются налогом ни для одной из сторон.

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения  обязательства по уплате ренты. Выплата  ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

1. Если передается  объект недвижимости (например, земельный  участок); получатель ренты наделяется  законом правом залога недвижимости (ипотека), Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, тем не менее, требуется договорное оформление залога. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.

2. При передаче движимых  вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом.

3. Если плательщик  ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (ст. 593 ГК).

 Получателями ренты могут быть в некоторых случаях только граждане (пожизненная рента и договоре пожизненного содержания с иждивением как разновидности пожизненной ренты), получателями постоянной ренты могут быть также некоммерческие организации, а  плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица.

Так же  существенными условиями договора ренты является предмет, размер и форма ренты. В том случае, если предметом договора ренты является движимое имущество, то существенным условием является способ обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Предметом договора может быть любое индивидуально-определенное имущество, по договору пожизненного содержания с иждивением - только недвижимое. В качестве ренты могут быть не только деньги, но и работы, услуги, права на результаты интеллектуальной деятельности и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виды договора ренты

Рента - добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал; образование ренты обусловлено более благоприятными условиями, в которых один предприниматель находится пред другим, например, обрабатывает лучший участок земли, обладает привилегией и т. д.

Виды ренты:

Мёртвая рента — арендная плата, которая выплачивается за неиспользуемую собственность.

Земельная рента —  цена, уплачиваемая за использование  ограниченного количества земли  и других природных ресурсов.

Финансовая рента —  ряд последовательных фиксированных  платежей, производимых через равные промежутки времени.

Природная рента —  добавочный доход, получаемый сверх  определенной прибыли на затраченные труд и капитал.

 Рента является одной из  форм общественных отношений,  регулируемых нормами гражданского  права (гражданские правоотношения). Отношения, к которым относится рента, возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты).

Рента различается в зависимости  от предполагаемых условий. Существует три основных вида договора ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Причем каждый из них имеет свои особенности, касающиеся сторон, предмета, срока, цены и условий прекращения договора.

 

 

 

 

 

Постоянная рента

 Субъектами договора постоянной  ренты являются получатель ренты  и её плательщик. Получателями  постоянной ренты могут быть  граждане, а также некоммерческие  организации. К лицам, получающим  постоянную ренту, относятся граждане  любого возраста, а из числа юридических лиц — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

 Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц.

 На передачу, таким образом,  прав получателя ренты в договоре  может быть наложен запрет, что  делает невозможной передачу  постоянной ренты. Здесь решающим  фактором является волеизъявление  сторон. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона. Предметом по договору постоянной ренты является:  - то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть как движимое так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентных по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.

 Говоря о цене необходимо  сказать, что она является существенным  условием договора ренты. Ценой  будет являться размер рентных  платежей, который может индексироваться в зависимости от изменения установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты.⁴

 Таким образом, особенностями договора постоянной ренты являются:

1) договор постоянной ренты носит бессрочный характер.

Прекращение договора возможно путем  выкупа по инициативе плательщика или  получателя ренты.

 2)Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

 Договором может быть предусмотрено,  что право на выкуп постоянной  ренты не может быть осуществлено  при жизни получателя ренты  либо в течение иного срока,  не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 Гражданского кодекса РФ).

 Получатель постоянной ренты  вправе требовать выкупа ренты  плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил  ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик  ренты  нарушил  свои  обязательства  по  обеспечению  выплаты ренты;

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами;

в других случаях, предусмотренных  договором (ст. 593 Гражданского кодекса  РФ).

3)особый субъектный состав: получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации,

4)существенным условием договора наряду с предметом является размер рентных платежей, которые могут выплачиваться не только в денежной, но и в других формах. Размер рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда (ст. 590 Гражданского кодекса РФ),

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пожизненная рента

Пожизненная рента —  это правоотношения сторон, при которых  одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передаёт другой стороне (рентоплательщику) своё имущество  в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг.

В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации  пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

 Получателем пожизненной  ренты может быть только гражданин,  на период жизни которого она  устанавливается.

 По договору пожизненной  ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

 Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

 Под выплату пожизненной  ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество. В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата, которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК).

Кроме того, особенность  договора пожизненного содержания заключается  в том, что если получатель ренты не удовлетворен добросовестностью исполнения обязательств плательщика ренты, то конфликт может перерасти в претензии правового характера, которые могут быть рассмотрены в суде и удовлетворены

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пожизненное содержание с иждивением

Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное  содержание с иждивением. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты может передать плательщику только недвижимость. Рента в этом случае выплачивается в виде услуг, предоставляемых ее получателю. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением помимо ежемесячной выплаты рентных платежей подразумевает еще и оказание социальной помощи пенсионеру: походы за продуктами, уборку квартиры и т. д. Перечень обязанностей получателя ренты является примерным и может уточняться в договоре как в сторону расширения перечня установленных законом обязанностей плательщика ренты, так и его суждения. Так, например, предусмотренная законом обязанность обеспечения потребности в жилище может включать не только предоставление права дальнейшего проживания в переданной плательщику в собственность квартире или жилом доме, но и предоставление в пожизненное пользование другого жилого помещения, указанного в договоре. Плательщик ренты обязан обеспечить пожизненное содержание с иждивением лица, передавшего ему недвижимость. Такое содержание включает удовлетворение потребности в жилье, питании и одежде, обеспечить лечение получателя ренты, если этого требует его состояние здоровья, и уход за ним. Также в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена обязанность плательщика ренты оплатить ритуальные услуги. Однако, в договоре может быть оговорено соответствующее условие, по которому предоставление содержания с иждивением может быть заменено на периодические денежные выплаты. Общий объем содержания с иждивением должен быть  определен в договоре в стоимостном выражении. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (ч.2 ст.602 ГК РФ)  Очевидно, что данная норма закона предусмотрена исходя из того, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора и превращает его либо  в притворную сделку (например, покрывающую договор дарения) либо в кабальный для получателя. Сумма пожизненного содержания должна увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Статья 605 ГК РФ предусматривает  усиленную защиту прав получателя ренты  в случае существенного нарушения  ее плательщиком своих обязанностей  по предоставлению пожизненного содержания. Среди мер, которые получатель ренты вправе применить в таких случаях, следует указать на расторжение договора путем предъявления требования о возврате недвижимого имущества ,преданного в обеспечение  пожизненного содержания. Такое требование  может быть предъявлено независимо от того, на каких условиях  (за плату или бесплатно), она передавалась плательщику.

Основные особенности  договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение  рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения  рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор ренты,  пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности  плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя ренты.

 Следует обратить  внимание, что нормы о залоге  в силу закона при ренте  являются императивными и не  могут быть отменены соглашением  сторон, в отличие от залога  в силу закона при купле-продаже  в кредит.

В заключение хочется  отметить, что изначально данный вид договоров предусматривался Законодателем как один из вариантов решения двух проблем. Первая - это нехватка в нашей стране жилья, безвозмездно предоставляемого государством, и отсутствие у населения достаточных средств для его самостоятельного приобретения. Вторая проблема заключается в низком уровне пенсионного обеспечения. Таким образом, заключая договор содержания с иждивением, одна сторона получает квартиру или иную недвижимость в собственность, а другая - денежные выплаты и уход. Но как первой, так и второй стороне следует быть очень внимательными в отношении содержания договора, особенно в части, регулирующей их взаимные права и обязанности, а также возможность расторжения договора в случае неисполнения его условий одной из сторон. Именно от того, насколько грамотно и подробно будут расписаны в договоре обязанности плательщика ренты, будет зависеть, окажутся ли стороны с данным договором в суде или нет. 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основания прекращения  договора ренты

Расторжение договора ренты происходит в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условия договора и уклоняется от своих обязанностей. Но и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно. Известны случаи, когда плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда, так как не могли подтвердить исполнение своих обязательств.

 Договоры ренты  или пожизненного содержания  с иждивением в суде оспариваются  в основном получателем ренты  или его наследниками.  Наиболее распространенными основаниями для оспаривания и расторжения  сделок являются: