Договора коммерческого найма жилых помещений

Введение.

В России проблема с жильем стоит довольно остро. Потребность граждан в жилье для постоянного проживания пока удовлетворяется далеко не полностью, как и  в средствах размещения для временного проживания, которую удовлетворяют предоставлением гостиничных услуг. К тому же большей части населения России не представляется возможным приобрести жилье в собственность из-за отсутствия средств. Хотя 81,3% жилья находится в частной собственности, оставшаяся часть - это государственный и муниципальный жилой фонд. Такие данные приведены в Концепции Федеральной целевой программы "Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 - 2020 гг.", утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 102-р. Поэтому договор коммерческого найма жилого помещения в современных условиях рыночной экономики выступает одним из основных способов удовлетворения жилищной потребности граждан. В связи с чем вопросы правового регулирования данных договорных отношений являются актуальными и требуют дальнейшего освещения в юридической литературе.    

Договор коммерческого найма  жилого помещения получил свою правовую основу сравнительно недавно - с введением  в действие части второй ГК РФ (т. е. с 1 марта 1996 г.) - и по существу заменил предусмотренный ранее Законом РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Закон N 4218-1) договор аренды гражданами жилых помещений, под которым фактически и подразумевался рассматриваемый договор.    Предваряя анализ особенностей правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ рассматриваемый договор коммерческим наймом не именуют (дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения в федеральном законодательстве отсутствует). В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Термин "коммерческий наем" пришел из деловой речи и применяется в правовом смысле лишь с целью отличия коммерческого найма от социального в основном в теории, юридической практике и в законодательстве субъектов Российской Федерации.

Следует отметить  направление по улучшению общеэкономической ситуации в стране, в связи с распространением коммерческого найма жилья. Арендные отношения упрощают передачу во временное владение и пользование жилых помещений, что гарантирует трудовую миграцию в стране, столь необходимую для роста экономики. Более того, в зарубежных странах арендные платежи способствуют накоплению капитала для строительства нового жилья.

Целью работы является исследование содержания и особенностей договора коммерческого найма жилых помещений, а также правового регулирования  коммерческого найма. Для достижения поставленной цели в необходимо решить следующие задачи:

• Определить сущность коммерческого найма жилья;
• Рассмотреть все существенные условия договора коммерческого найма;
• Определить основы гражданско-правового регулирования коммерческого найма;
• Исследовать законодательство РФ и судебную практику в отношении коммерческого найма жилья .

Объектом исследования является общественные отношения, возникающие  в связи с коммерческим наймом жилого помещения.

Предметом исследования является механизм правового регулирования коммерческого найма жилых помещений.

В ходе исследования были использованы следующие методы: аналитический, сравнительный, изучение учебной литературы, нормативно-правовой базы, публикаций и статей, метод обобщения.

Глава 1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения.

1. Общие положения.

В отличие от прочих разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются непосредственно гражданским законодательством и лишь в небольшой их части - жилищным.¹

Для заключения договора коммерческого  найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного  органа, состояния на жилищном учете  и т.п. Ни на одной из сторон здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров). Также жилое помещение предоставляется по договору коммерческого найма без снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий до приобретения иного жилого помещения.²

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока. Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Понятие "иной договор" при этом не означает ни один из видов договоров найма жилых помещений, нанимателями по которым могут быть только граждане. Таким "иным договором", помимо договора аренды, может быть, например, договор безвозмездного пользования, договор доверительного управления имуществом и др.

В соответствии с императивной нормой п. 2 ст. 288 ГК РФ, которая не подлежит расширительному толкованию, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это касается всех видов жилых помещений, которые могут быть объектом договорных отношений - квартир, жилых домов, частей квартир или жилых домов.

Поэтому в любом случае юридическое лицо, которому по договору предоставлено жилое помещение  во временное владение и (или) пользование, может использовать данное жилое помещение исключительно для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ). Такое юридическое лицо вправе, например, предоставить это помещение своим работникам или иным гражданам на условиях безвозмездного пользования либо субаренды, если она допускается условиями договора между юридическим лицом и собственником жилого помещения (либо управомоченным лицом).

По своей юридической  природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным.

2. Объект договора.

Объектом договора коммерческого  найма может быть квартира, жилой  дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы жилой  площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения  определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких  требований к качеству объекта этого  договора. Имеется в виду, что  стороны сами будут решать, соответствует  ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует  использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие "помещение, пригодное для постоянного проживания". Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. "такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья".

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут  быть подсобные помещения. Однако при  найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем  сдается часть квартиры (комната  или несколько комнат), то подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей. Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обсуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. ч. 1 ст. 36 ЖК).

В тексте договора объект должен быть максимально индивидуализирован (место расположения в доме, метраж, количество комнат и т.п.). Если помещение сдается вместе с мебелью и прочей обстановкой, она также должна быть отражена в тексте договора (желательно - с оценкой).

Все жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который в силу ст. 19 ЖК РФ может быть образован не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах.

3.Форма и сроки договора коммерческого найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения  не требует нотариального удостоверения  и государственной регистрации, но в соответствии со ст. 674 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме, которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и "случайных" условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ. Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порой и утратой самого жилья.

Хотя, не смотря на эти обстоятельства, на практике зачастую договор заключают в устной форме, что объясняется во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем; во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Договор коммерческого найма  может заключаться на срок, не превышающий 5 лет. Если стороны не определили срок, то договор считается заключенным на 5 лет (ч. 1 ст. 683 ГК). Коммерческий наем может быть и краткосрочным, заключенным на срок до одного года. В этом случае на него не распространяется действие ряда правил об обычном, длительном договоре коммерческого найма, предусмотренных пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

4. Субъекты договора:

1) Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане.

В качестве нанимателя в  договоре коммерческого найма, как  правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность  лиц на стороне нанимателя (ср. п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).

Совместно с нанимателем  обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут  быть и лица, не относящиеся к  членам его семьи. Заключая договор  найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно  с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечал П.В. Крашенинников:"в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений". Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о "членах семьи нанимателя", а о "постоянно проживающих вместе с ним гражданах".

2) Наймодатель.

В качестве наймодателя в  договоре коммерческого найма обычно выступает собственник жилого помещения, которое может относиться к любому жилищному фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу  это - помещение, входящее в частный  жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма часто является не непосредственно собственник, а  управомоченное им лицо (например, его  представитель или компания, управляющая  этим его имуществом). При этом наймодатель  здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.

5. Характеристика прав и обязанностей сторон.

1) Права и обязанности нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан.

          Наниматель получает  право на  предоставление наймодателем жилого помещения во временное возмездное пользование. Основной обязанностью нанимателя при этом является своевременная оплата за пользование жилым помещением. Порядок и сроки ее осуществления оговариваются сторонами в договоре.

Наниматель обязан также использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья - побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки (если только иное не предусмотрено договором). Однако, если выполнение таких работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то эти работы производятся за счет наймодателя. Периодичность и сроки текущего ремонта законодательством не регламентируются, а определяются по соглашению сторон. Стороны могут установить в договоре иные условия текущего ремонта, например, ремонт может производиться за счет наймодателя - собственника жилого помещения.

Наниматель не вправе производить переустройство, реконструкцию и перепланировку жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан соблюдать:

- правила пользования  жилыми помещениями, содержания  жилого дома и придомовой территории, а также правила пользования  коммунальными услугами (водоснабжения,  водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, вывоза твердых  и жидких бытовых отходов);

- правила пожарной безопасности  при топке печей, кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не  допускать установки самодельных  предохранительных устройств, загромождения  коридоров, проходов, лестничных  клеток, запасных выходов, выполнять  другие требования пожарной безопасности.

При выезде из помещения  на другое постоянное место жительства наниматель обязан освободить и сдать  наймодателю жилое и подсобные  помещения, санитарно-техническое и  иное оборудование в надлежащем состоянии. Невыполнение нанимателем работ  по текущему ремонту, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируется  в акте сдачи жилого помещения(Приложение ).Стоимость ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом  жилом помещении, закон в интересах  наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Дело в том, что постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК). Поэтому при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.

В связи с этим закон  устанавливает, что в договоре коммерческого  найма жилого помещения должен содержаться  перечень граждан, которые будут  постоянно проживать совместно  с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с  нанимателем допускается лишь с  согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан  для постоянного проживания (кроме  вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним  проживающих. Такое согласие не требуется  лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Но в любом случае граждане, постоянно проживающие с нанимателем, приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им.

Так, с согласия наймодателя  наниматель вправе сдать часть или  все нанятое им жилое помещение  в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается  также вселение нанимателем в  используемое им по договору жилое  помещение других граждан для  постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с  согласия наймодателя. Действующий  закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого  найма (ст. 72 ЖК). Теоретически не исключен, однако, обмен жилыми помещениями только между нанимателями жилья по договорам коммерческого найма либо их обмен с собственниками другого жилья или с членами жилищных кооперативов, не полностью уплатившими паевые взносы за жилье, но, конечно, при условии согласия наймодателей (а в последнем случае - и при условии принятия обменивающихся нанимателей в члены жилищных кооперативов).

По истечении срока  действия заключенного договора коммерческого  найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Определенные последствия  предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать  помещение внаем в течение  года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать  признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных  отказом возобновить с ним  договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

2) Права и обязанности наймодателя.

Наймодатель по данному договору обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении(ст. 676 ГК).

Если иное не предусмотрено  договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК).

Положения гл. 35 ГК РФ не устанавливают обязанности наймодателя по договору коммерческого найма предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение в тех случаях, когда капитальный ремонт сдаваемого в наем помещения не может быть произведен без выселения нанимателя. Поэтому такая обязанность может возникнуть у наймодателя только в том случае, если она предусмотрена договором. Хочется отметить, что выселение нанимателя возможно только в случае расторжения договора коммерческого найма. По требованию наймодателя расторжение договора допускается только в случаях, перечисленных в ст. 687 ГК РФ. Поэтому само по себе то обстоятельство, что наймодатель намерен произвести капитальный ремонт в сдаваемом внаем помещении, не может рассматриваться как основание для расторжения договора и выселения нанимателя. Расторгнуть договор коммерческого найма (и, соответственно, выселить нанимателя из занимаемого им помещения) в связи с необходимостью проведения капитального ремонта можно только в том случае, если эта необходимость вызвана обстоятельствами, перечисленными в ст. 687 ГК РФ

В зависимости от конкретных обстоятельств, несмотря на наличие  заключенного договора коммерческого  найма, к отношениям между нанимателем  и наймодателем могут распространяться и положения жилищного законодательства о социальном найме.³

Со своей стороны, наймодатель  вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми  актами.

6. Существенные отличия от договора социального найма:

- договор коммерческого  найма может заключаться на  пользование жилыми помещениями  во всех видах жилищного фонда,  в то время как социальный  наем - только на жилые помещения  в домах государственного или  муниципального жилищного фонда;

- договор коммерческого  найма является срочным и заключается  на срок не более пяти лет  (статья 683 ГК РФ). Социальный наем бессрочен;

- в основе коммерческого  найма лежит добровольное соглашение  сторон, а в основе социального  найма - административный акт  (решение органа власти);

- коммерческий наем заключается  без нормирования размера жилой  площади, а социальный - в пределах  установленных норм;

- при коммерческом найме  квартплата не лимитирована, а  в социальном ограничена, существуют  также льготы;

- нанимателями по одному  договору коммерческого найма  могут быть совершенно разные  лица (не родственники - статья 677 ГК РФ), в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях также иные лица;

- расторжение договора  коммерческого найма во всех  случаях влечет выселение без  предоставления жилого помещения;  при расторжении договора социального  найма лицо выселяется, как правило,  с предоставлением другого жилого  помещения.

Глава 2. Оплата  жилого помещения и коммунальных услуг по договору коммерческого найма.

1. Отношения по оплате.

Законодательством Российской Федерации установлена обязанность граждан и организаций по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.  Для нанимателей и собственников жилых помещений структура платы различна. Если плата для нанимателей согласно пункту 2 статьи 154 ЖК РФ состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем), за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, то собственники вносят только плату за содержание, ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги(т.е. деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающую комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях). Такой составляющей как плата за наем у собственников жилых помещений нет. Наниматели жилых помещений, переданных на праве хозяйственного ведения государственным и муниципальным предприятиям, вносят плату за наем наймодателям этих жилых помещений (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ). Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, для управления которым выбрана управляющая организация, плату за наем вносят этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в порядке, согласованном с управляющей организацией (пункт 4 статьи 155 ЖК РФ). Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления. 
При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья, потому, что устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК).

2. Плата по договору коммерческого найма жилья.

Договор найма является возмездным, так как согласно статье 678 ГК РФ наниматель должен своевременно вносить плату за жилое помещение, причем такая плата вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если договор таких сроков не предусматривает, плата за наем должна вноситься ежемесячно в соответствии с нормами ЖК РФ, что установлено пунктом 3 статьи 682 ГК РФ. Размер платы устанавливается также по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Глава 3. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

1. Изменение договора.

Статья 686 ГК РФ предусматривает  возможность замены нанимателя в  договоре найма жилого помещения, что  влечет за собой изменение договора. Так, по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан нанимателя заменяют на одного из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним. В любом случае для замены нанимателя необходимо и согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК сохраняются, поскольку на место нанимателя становится либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они становятся сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

2. Расторжение договора.

Договорные обязательства  коммерческого найма жилья носят  срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока  действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого  найма может быть расторгнут в  любое время по одностороннему решению  нанимателя. При этом не требуется  объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность  возмещать упущенную выгоду, вызванную  односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя  за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия  наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне  требование о возмещении упущенной  выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.