Информационное обеспечение процесса оценки различных видов стоимости

     СОДЕРЖАНИЕ:

     Введение…………………………………………………………………….4

1. Информационное обеспечение процесса оценки различных видов стоимости………………………………………………………………………….5
2. Расчетное задание………………………………………………….20

     Заключение………………………………………………………………..30

     Список  использованных источников…………………………………....32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ

     На  сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим  ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости  собственности, бизнеса, необходимости разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

     Оценка  стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного  объекта с учетом различных доходов.

     Огромное  значение на результат процесса оценки различных видов стоимости имеет  информационное обеспечение.

     Актуальность  темы курсовой работы определяется тем, что в современных условиях постоянно меняющейся внешней среды, качество оценки зависит от эффективности применяемых методик, корректности их использования и обеспечения необходимой информацией всех этапов выполнения оценки.

     Целью данной курсовой работы является изучение информационного обеспечения процесса оценки различных видов стоимости.

       Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть  виды стоимости объектов оценки;

- выделить  виды информации, используемой при  оценке объектов недвижимости  и бизнеса;

- определить  основные источники информации, используемые для обеспечения  процесса оценки различных видов  стоимости;

- выявить  основные характеристики, которыми  должна обладать информация для  процесса оценки различных видов  стоимости. 

1. ИНФОРМАЦИОННОЕ  ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ СТОИМОСТИ

     В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых  факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимость, отличный от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, определено 10 видов  стоимости, в том числе:

     - рыночная стоимость;

     - стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком;

     - стоимость замещения объекта  оценки;

     - стоимость воспроизведения объекта  оценки;

     - стоимость объекта оценки при  существующем использовании;

     - инвестиционная стоимость;

     - стоимость объекта для целей  налогообложения;

     - ликвидационная стоимость;

     - утилизационная стоимость; 

     - специальная стоимость.

     Рассчитываемые  оценщиком виды стоимости можно  классифицировать по различным критериям.

     I. По степени рыночности различают  рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную  стоимость.

     Под рыночной стоимостью в Международных  Стандартах Оценки понимается расчетная  величина, за которую предполагается переход имущества из рук в  руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем  и добровольным продавцом после  адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

     В ФЗ «Об оценочной деятельности в  РФ» содержится следующее определение  рыночной стоимости объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

     - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

     - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

     - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

     - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;

     - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [1]

          Рыночная стоимость рассчитывается  исходя из текущей ситуации  на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных  условий она будет меняться.

     Важным  условием определения рыночной стоимости  является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

     В некоторых случаях рыночная стоимость  может выражаться отрицательной  величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость  земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных  объектов.

     В практике оценки чаще всего стремятся  определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты  оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся  под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной.

     В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной  рыночной стоимости является стоимость  объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость  объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или  требует дополнительных затрат по сравнению  с затратами, необходимыми для продажи  свободно обращающихся на рынке товаров.

     Вторым  видом частично рыночной стоимости  является нормативная стоимость.

     Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость  — это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и  нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной  рыночной стоимости, однако нормативы  периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

     II. В зависимости от методологии  оценки, от учитываемых факторов  стоимости различают стоимость  замещения и стоимость воспроизводство  объекта. Стоимость замещения  — это сумма затрат на создание  объекта аналогичного объекту  оценки в рыночных ценах существующих  на дату проведения оценки  с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание  нового объекта, являющегося по  своим функциональным характеристикам  близким аналогом оцениваемого  объекта.

     Стоимость воспроизводства — это сумма  затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для  создания объекта, идентичного объекту  оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п.

     III. В зависимости от предполагаемого  состояния объекта после оценки  различают стоимость при существующем  использовании, ликвидационную стоимость.

     Стоимость объекта оценки при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит  функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

     Ликвидационная  стоимость — это стоимость  объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных  объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта  вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

     IV. В зависимости от конкретных  целей и ситуаций различают  инвестиционную стоимость, стоимость,  для целей налогообложения, утилизационную  стоимость, специальную стоимость.

     Инвестиционная  стоимость — это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного  лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и  связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении  реорганизационных мероприятий  и обосновании инвестиционных проектов.

     В отличие от рыночной стоимости, которая  определяется мотивами поведения типичного  покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых  конкретным инвестором.

     Существует  целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут  быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

     Стоимость для целей налогообложения —  стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и  рассчитываемая в соответствии с  положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

     Утилизационная  стоимость — стоимость объекта  оценки, равная рыночной стоимости  материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.

     Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния  вследствие полного износа или чрезвычайного  события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы  материалов, из которых состоит оцениваемый  объект.

     Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в  договоре об оценке или нормативном  правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в  стандартах оценки. Например, специальной  стоимостью является страховая, таможенная и т. п.

     При оценке стоимости предприятия можно  использовать и такое понятие  как эффективная стоимость. Эффективная  стоимость — стоимость активов, равная большей из двух величин —  инвестиционной стоимости активов  для данного владельца и стоимости  их реализации.

     Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а  оценкой ценностей конкретного  объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной  целью.

     Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет  собственник данного объекта  или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность. [3]

     Оценка  стоимости бизнеса - это расчет и  обоснование стоимости бизнеса  на определенную дату. Оценка стоимости  бизнеса, как и любого другого  объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный  процесс определения величины стоимости  объекта в денежном выражении  с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в  условиях конкретного рынка. [6]

     Выбор того или иного вида стоимости  определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице 1.

     Таблица 1 – Соотношение цели оценки объекта  и вида стоимости

     Огромное  значение на результат процесса оценки различных видов стоимости имеет  информационное обеспечение.

     Общие требования к информации, используемой при оценке объектов, определены в  ФСО №1. [2]

     Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает  количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости  объекта оценки теми подходами и  методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при  проведении оценки. 

     Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и  внутреннюю.

     Внешняя информация собирается и анализируется  в следующей последовательности: общая, специальная.

     Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций  функционирования экономики и рынка  недвижимости. Это информация описательного  характера, которая используется непосредственно  для определения величины рыночной стоимости.

     Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. [4]

     Формирование  массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния  национальной экономики.

     На  макроэкономическом уровне исследуются:

     1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;
• уровень инфляции;
• индекс деловой активности;
• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
• уровень доходов населения и другие факторы.
• Политические и социальные факторы:
• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
• доверие правительству;
• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

     Основные  источники внешней  информации:

     1.   Программы Правительства и прогнозы;

          2.   Данные государственных  организаций;

     3.   Исследования международных финансовых  организаций;

     4.   Аналитические обзоры информационных  агентств;

     5.   Электронные информационно-поисковые системы;

     6.   Периодическая экономическая печать.

     После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует  сегментации рынка.

     Основные  сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;
• в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;
• в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;
• первичный и вторичный рынок.

     Для комплексного информационного обеспечения  процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка  недвижимости и смежных рынков:

     1.  Общее состояние и динамика  цен на рынке недвижимости.

     2. Нормативно-правовая база, регулирующая  отношения земель ной собственности,  состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

     3.   Рыночная ситуация на определенном  сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;
• цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
• уровень эксплуатационных затрат;
• среднерыночный уровень занятости недвижимости;
• уровень возможных прочих доходов;
• 4.  Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:
• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
• индексы цен в строительстве;
• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий,
• укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
• прочая информация.

     Основные  источники информации.

     1. Специализированные справочники  и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ);

     2. Информация специалистов рынка  недвижимости – риэлторов, строителей, консультантов, компаний по управлению  не движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие);

     3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

     4.   Интервью с собственником и  управляющим объекта. 

         Использование электронных средств  коммуникации в поиске информации  возможно по прямым (оnline) каналам  информационных агентств REUTERS , АК&М,  РосБизнесКонсалтинг и др.

     Информационные  агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

     С помощью различных поисковых  систем, например, RAMBLER, можно просмотреть  электронные странички (сайты) ведущих  риэлтерских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения  различных сегментов рынка недвижимости.

     Внутренняя  информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

• данные о юридическом положении объекта;
• данные о физических характеристиках объекта;
• данные о состоянии земельного участка;
• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.
• Источники внутренней информации:
• интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
• внутренняя документация;
• осмотр и техническая экспертиза объекта.

     Необходимо  подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

     Перед проведением осмотра объекта  необходимо знакомство с имеющейся  внутренней документацией:

• юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);
• технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;
• данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

     Все данные, собранные оценщиком в  ходе оценки, должны храниться в  его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся  ли он письменным или устным.

     Так, в частности при оценке бизнеса используются следующий перечень документов:

     Уставные  документы:

     - Устав, размер оцениваемой доли;

     - Финансово-бухгалтерская отчетность  предприятия на последнюю отчетную  дату:

          - Бухгалтерский баланс (форма №1);

     - Отчет о прибылях и убытках  (форма №2);

     - Валюта баланса за последний  отчетный период, сумма выручки,  чистой прибыли.

     Информация  об активах предприятия:

     Перечень  основных средств, находящихся на балансе  предприятия, на последнюю отчетную дату с указанием общего количества основных средств и отдельно: общее количество и площадь зданий, общее количество сооружений, общее количество движимого имущество, балансовая стоимость основных средств, площадь земельного участка, существующие права на землю.

     Информация  о производственной деятельности:

     - Бизнес-план предприятия (или  текущие финансовые планы) - если  имеется;

     - Полный перечень документов и  информационных данных, необходимых  для проведения работ по оценке  бизнес.

     Данный  перечень является базисным и может  быть изменен в каждом конкретном случае.

     - Копия устава (с учетом последних  изменений). Если оценке подлежит  общество с ограниченной ответственностью - размер уставного капитала; размер  оцениваемой доли;