Ипотечное кредитование в России. 2

Негосударственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования 
«Институт международного права и экономики им. А.С. Грибоедова» 
Филиал в г.Мурманске

 
Экономический факультет

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

по дисциплине Деньги. Кредит. Банки.

 

 

Тема: «Ипотечное кредитование в России»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

студентка 1 курса

группа 3Э-08

Горб И.В.

Научный руководитель:

профессор, д.эк.наук

Щебарова Н.Н.

 

 

 

 

 

Мурманск 
2009 
 

 
Содержание

 

1. Введение……………………………………………………………………….

2. История ипотечного кредитования в России………………………………. 
3. Общая теория: что такое кредит и его теории, виды, сущность и формы кредита, его функции……………………………………………………………

4. Понятие ипотеки и ипотечного кредита, сущность ……………………….

5. Современные условия ипотечного кредитования на примере Сбербанка России, федеральный закон об ипотечном кредитовании…………………..

6. Заключение…………………………………………………………………… 
7. Список литературы…………………………………………………………...

8. Приложение………………………………………………………………….. 
 
1.                                                 Введение 

 

Кредит в переводе с латинского (creditum) имеет два  значения – «верю, доверяю» и «долг, ссуда». Кредит является экономической  категорией и выражает экономические  отношения между хозяйствующими субъектами, связанные с перераспределением временно свободных денежных средств на условиях срочности, платности, возвратности.

Кредит во многом является условием и предпосылкой развития современной  экономики, неотъемлемым элементом  экономического роста. Его используют как крупные предприятия и  объединения, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые предприятия. Им пользуются как государства и правительства, так и отдельные граждане.

Кредит выступает опорой современной экономики, неотъемлемым элементом экономического развития. Кредиторы, владеющие свободными ресурсами, только благодаря их передаче заемщику имеют возможность получить от него дополнительные денежные средства. Кредит, предоставляемый в денежной форме, предоставляет собой новые платежные средства. При всей очевидности той пользы, которую приносит кредит, его воздействие на народное хозяйство оценивается неоднозначно.

Зачастую одними специалистами  считается, что кредит возникает  от бедности, от нехватки имущества  и ресурсов, имеющихся в распоряжении субъектов хозяйства. Кредит, по мнению других специалистов, разрушает экономику, поскольку за него надо платить, что подрывает финансовое положение заемщика, приводит к его банкротству.

Столь разноплановое  понимание воздействия кредита  на экономику во многом связано с  отсутствием о нем четкого представления.

Возникновение кредита следует  искать не в сфере производства продуктов  для их  внутреннего потребления, а в сфере обмена, где владельцы товаров противостоят  друг другу как собственники, юридически самостоятельные лица, готовые выступить в экономические отношения. Товарообмен как перемещение товара из рук в руки, обмен услугами являются той почвой, где могут возникнуть и возникают  отношения по поводу кредита. Движение стоимости – ядро  движение кредита.

Часто кредит воспринимается как деньги. На первый взгляд кажется, что для этого действительно есть основания. В современном хозяйстве в долг предоставляются в большей части денежные  средства. Тем не менее деньги и кредит – это различные не только понятия, но и разные отношения.

В нашей работе мы рассмотрим актуальность данной темы,  узнаем, что такое кредит, поговорим об его видах, сущности, дадим понятие ипотечного кредита, немного затронем историю ипотечного кредитования в России. Так же поговорим о современных условиях ипотечного кредитования.

 
 
2. История ипотечного кредитования в России. 

Что касается истории  организации земельного кредита, то первое место в хронологическом  порядке занимает Государственный  Заемный Банк, учрежденный при  Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление  поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды¹⁾.

В дальнейшем  устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки. 

Полное Собрание Законов  Российской Империи за вторую половину ХУШ века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности¹⁾. 
__________________________________________ 
¹⁾ Галицкая С.В. Деньги. Кредит. Финансы: Учебное пособие для вузов / С.В.Галицкая.- М.: Издательство «Экзамен», 2003.- 224с.

 
 Кроме общих сведений о  недвижимой собственности, которые  должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком¹⁾.

С середины 60-х годов  ХУШ века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.

В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Согласно распоряжениям  Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности  приносить в течение всего займа постоянный доход.

Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества  в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось  выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек. 
______________________________________ 
¹⁾ // Спрос. - 2005. № 2

 
Открытие кредита совершалось  на основании подачи заявления о  желании получить долгосрочную ссуду.

В основание оценок принималась  постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.

Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.

Специальный способ оценки основывался  на проверке представленной описи путем  подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.

Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.

Земельные акционерные  банки выдавали ссуды главным  образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения¹⁾. 
____________________________________________ 
¹⁾ // Закон. - 2007. № 12

 

Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

 

- повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;

- преобладание земельного ипотечного кредита;

- определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;

- ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;

- развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;

- выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;

- основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;

- обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;

- резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);

- участие государства в ипотечном процессе¹⁾.

 

 

____________________________________________ 
¹⁾ www.AUP.Ru 

 
Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались  во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.

В советский период не существовало основы для появления  рынка жилья, потому что почти  весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника –  государства. В конце 50-х годов  пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета.

Несмотря на целый  ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце  ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла. Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда.  К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности

 

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято  считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР.  Методологически  закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

В современной России система ипотечного кредитования находится  в стадии становления. Введенный  в 1998 году в действие Федеральный  закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны¹⁾.

 

 

 

3.    Что такое  кредит и его теории, виды, сущность и формы кредита, его функции. 

Кредит в переводе с латинского (creditum) имеет два  значения – «верю, доверяю» и «долг, ссуда». Кредит является экономической  категорией и выражает экономические  отношения между хозяйствующими субъектами, связанные с перераспределением временно свободных денежных средств на условиях срочности, платности, возвратности²⁾.

 

 

______________________________________ 
¹⁾ Денежное обращение и кредит при капитализме, под ред. Л.Н.Красавиной, М., Финансы и статистика, 1989. 
²⁾    Галицкая С.В. Деньги. Кредит. Финансы: Учебное пособие для вузов / С.В.Галицкая.- М.: Издательство «Экзамен», 2003.- 224с.

 

Кредит – экономические отношения, возникающие между кредитором и заемщиком по поводу ссужаемой стоимости, передаваемой во временное пользование на условиях срочности, платности и возвратности. С юридической  точки зрения кредит – это договор, сделка о займе (оформляется юридически). С экономической точки зрения кредит – это экономическая категория, выражающая определенные экономические отношения между экономическими субъектами¹⁾.

Различают две теории кредита.

 

1. Натуралистическая  теория кредита. Представители  натуралистической школы давали  искаженную трактовку сущности  кредита и его роли в капиталистической  экономике. Ошибочность их взглядов заключалась в том, что они не понимали кругооборота промышленного капитала в денежной форме, а, следовательно, самостоятельной роли ссудного капитала и его специфики. В результате они трактовали кредит как способ перераспределения материальных ценностей в натуральной форме, тогда как на самом деле кредит есть движение ссудного капитала.

Отождествляя ссудный  и действительный капитал, натуралисты  не понимали не только роли кредита  и его создателя - банков, но и  его двойственного характера, в силу которого кредит может способствовать как расширению производства, так и обострению его противоречий. Позитивные аспекты: натуралисты правильно считали, что кредит не создает реального капитала, который образуется в процессе производства. Они показали зависимость кредита от производства, не преувеличивая его роли, подчеркивали зависимость процента от колебания и динамики прибыли.

 

 

_________________________________ 
¹⁾ Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы и кредит: Учебное пособие.- М.: ИД Юриспруденция, 2003. – 448с.

 

2. Капиталотворческая  теория кредита. Основной постулат - кредит занимает положение, не  зависимое от процесса воспроизводства,  и ему принадлежит решающая  роль в развитии экономики.  Теория постоянно совершенствовалась, в нее вносились новые понятия. Активную роль в развитии теории сыграл Кейнс, который обосновал принципы кредитного регулирования экономики, согласно которым кредит определяет экономическое развитие.

Теоретические концепции  Кейнса, принятые правящими кругам и в качестве методов регулирования, способствовали выводу экономики капиталистических стран из кризиса в 29-33 гг. и ослабили глубину спадов в послевоенные годы. В послевоенные годы теорию развивали в качестве последователей две группы экономистов - неокенсианская школа денежно-кредитного регулирования и группа Р. Голдсмит, С. Кузнец, X. Дугел, Д. Кример. Каждая из этих групп внесла свою лепту в развитие теории. Например, вторая группа, исследуя рынок ссудных капиталов, проследила определенную зависимость развития экономики от накопления денежного капитала, динамики рынка капитала и кредита. Они показывают, что корпорации, государство, население не могут развиваться на базе собственных финансовых ресурсов и требуют постоянных вливаний денежных средств рынка капитала. Заслуга этих ученых состоит в том, что они создали четкую структуру и параметры функционирования рынка капиталов и кредитной системы.

Капиталотворческая теория получает дальнейшее развитие в теории монетаризма, сущность которого заключается в  осуществлении сдерживания денежной массы и увеличении процентных ставок. Эта теория также получила название «антиинфляционной», так как ее рекомендации были использованы в экономической политике правящих кругов США и Западной Европы с 80-х гг. по наше время. Хотя указанные меры способствовали снижению роста цен в 80-90 гг., однако они не ликвидировали инфляцию и ее коренные причины в западных странах.

 

Какие существуют формы (виды) кредита?

Банковский кредит предоставляется банками и другими кредитно-финансовыми институтами юридическим лицам, населению, государству, иностранным клиентам в виде денежных ссуд. Банковский кредит превышает границы коммерческого кредита по направлению, срокам, размерам и имеет более широкую сферу применения. Замена коммерческого векселя банковским делает этот кредит более эластичным, расширяет его масштабы, повышает обеспеченность. Банковский кредит носит двойственный характер: он может выступать как ссуда капитала для функционирующих предприятий, компаний либо в виде ссуды денег, т. е. как платежное средство при уплате долгов. По мере развития и расширения кредитной системы увеличиваются темпы роста банковского кредита. В настоящее время существует несколько форм банковского кредита¹⁾.

Первая особенность  банковской формы кредита состоит в том, что банк оперирует не столько своим капиталом, сколько привлеченными ресурсами. Заняв деньги у одних субъектов, он перераспределяет их, предоставляя ссуду во временное пользование другим юридическим и физическим лицам.

Вторая особенность  заключается в том, что банк ссужает незанятый капитал, временно свободные денежные средства, помещенные в банк хозяйствующими субъектами на счета или во вклады²⁾.

 

 

 

 

__________________________________________ 
¹⁾ www.AUP.Ru 

²⁾ Деньги, кредит, банки: Учебник/Под ред. О.И.Лаврушина. – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 464 с.

 
Третья особенность данной формы  кредита характеризуется следующим. Банк ссужает не просто денежные средства, а деньги как капитал. Это означает, что заемщик должен так использовать полученные в банке средства, чтобы не только возвратить их кредитору, но и получить прибыль, достаточную по крайней мере для того, чтобы уплатить ссудный процент. Платность банковской формы кредита становиться ее неотъемлемым атрибутом.

Государственный кредит следует разделять на собственно государственный кредит и государственный долг. В первом случае кредитные институты государства кредитуют различные секторы экономики. Во втором случае государство заимствует денежные средства у банков и других кредитно-финансовых институтов на рынке капиталов для финансирования бюджетного дефицита и государственного долга. При этом, кроме кредитных институтов, государственные облигации покупают население, юридические лица, т. е. различные предприятия и компании.

Хозяйственный (коммерческий) кредит предоставляется одним функционирующим предприятием другому в виде продажи товаров с отсрочкой платежа. Орудием такого кредита является вексель, оплачиваемый через коммерческий банк. Особенность коммерческого кредита состоит в том, что ссудный капитал здесь сливается с промышленным. Главная цель такого кредита - ускорить процесс реализации товаров и заключенной в них прибыли. Процент по коммерческому кредиту, входящий в цену товара и сумму векселя, как правило, ниже, чем по банковскому кредиту. Размеры коммерческого кредита ограничиваются величиной резервных капиталов, которыми располагают промышленные и торговые компании. Виды коммерческого кредита: - предоставляемая поставщиком товара (кредитором)  покупателю (заемщику) отсрочка платежа за предоставленный товар. При отсрочке платежа  покупатель может передавать  кредитору вексель, т.е. обязательство платежа. Этот вексель может быть учтен в банке (куплен банком) по цене ниже номинала. Этот вексель в дальнейшем, до истечения срока его погашения. Может использоваться как платежное средство при расчетах; - авансы покупателей в счет предстоящих платежей поставщику. Значение коммерческого кредита состоит в том, что он ускоряет реализацию товаров, а также расчеты в хозяйстве.

Коммерческий кредит, осуществляемый в рамках международных экономических отношений (в международной торговле), носит название фирменного кредита.

Потребительский кредит, как правило, предоставляется торговыми компаниями, банками и специализированными кредитно-финансовыми институтами для приобретения населением товаров и услуг с рассрочкой платежа. Обычно с помощью такого кредита реализуются товары длительного пользования. Срок кредита - до года, процент - от 10 до 25.В случае неуплаты по нему имущество изымается кредитором. Потребительский кредит может выдаваться под движимое и недвижимое имущество, титулы собственности.

По объектам кредитования потребительский кредит в РФ делится  на: кредит на неотложные нужды, кредит под залог ценных бумаг, кредит на строительство и приобретение жилья, кредиты на капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, на покупку товаров длительного пользования, на хозяйственное обзаведение некоторым категориям граждан¹⁾.

Субъектами межбанковского кредита выступают банки: коммерческие банки предоставляют кредит друг другу, центральный банк кредитует коммерческие банки.

Межхозяйственный кредит имеет сходство с коммерческим кредитом, но в отличие от него, не имеет  товарной основы: он подразумевает  предоставление денежных средств взаймы различными хозяйствующими субъектами. 
____________________________________________

¹⁾ Общая теория денег и кредита: Учебник/ Под ред. Жукова Е.Ф. М.: Банки и биржи, 1999.

 

Международный кредит носит  как частный, так и государственный  характер, отражая движение ссудного капитала в сфере международных экономических и валютно-финансовых отношений. В качестве  кредиторов и заемщиков выступают частные фирмы (фирменный кредит), банки (международный межбанковский кредит), государственные (межправительственный кредит) и региональные валютно-кредитные и финансовые организации.

 

Вид кредита – это  более детальная его характеристика по организационно-экономическим признакам, используемая для классификации  кредитов.

1. По экономическому  характеру объектов кредитования: 
- кредит на формирование оборотных средств предприятия;

- кредит на реконструкцию,  модернизацию;

- кредит на неотложные  нужды под товарно-материальные  ценности (сырье и основные материалы,  запасы, незавершенное производство), а также на временные нужды под сверхплановые запасы;

- кредит под затраты  (сезонное производство, подготовка  новых производств);

- расчетные кредиты  (кредит  в связи с отгрузкой  готовой продукции, открытие аккредитива);

- платежные кредиты  (как следствие несвоевременного  поступления средств за отгруженный товар);

- кредиты под покрытие  временных разовых потребностей  при отсутствии свободных денежных  средств.

2. По срокам возврата:

По сроку возврата кредит подразделяется на долгосрочный и краткосрочный. Долгосрочный кредит предоставляется на срок более 1 года. Он обслуживает движение основных фондов, главным образом их расширенное  воспроизводство, в т.ч.  капитальное строительство. Краткосрочный кредит в основном предоставляется на срок до 1 года включительно. Он обслуживает кругооборот оборотных средств.

3. По срокам погашения:

- срочные (срок погашения  ссуды не наступил);

- отсроченные (пролонгированные  – срок погашения по ним  перенесен);

- просроченные (не возвращенные  в срок).

4. По порядку погашения:

- с рассрочкой платежа;

- единовременное погашение;

- с равномерным периодическим  погашением;

- с неравномерным погашением (погашение по возрастающей и  убывающей).

5. По источникам погашения:

- за счет средств  заемщика;

- за счет средств  гаранта;

- за счет новых кредитов.

6. По связи с принципом обеспеченности:

- с прямым обеспечением;

- с косвенным обеспечением;

- не имеющие обеспечения  (бланковые).

7. По плотности кредитования:

- с нормальной процентной  ставкой;

- с максимальной процентной  ставкой;

- с повышенной процентной ставкой;

- с положительной процентной  ставкой;

- беспроцентные¹⁾.

 

___________________________________________

¹⁾ Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы и кредит: Учебное пособие.- М.: ИД Юриспруденция, 2003. – 448с.

 
8. По степени риска:

- стандартные (выданные по всем правилам, с проверкой кредитоспособности);

- ссуды с повышенным  риском (срок погашения не наступил, но выяснились новые обстоятельства, например ухудшение финансового положения заемщика, обесценение залога и т.д.);

- пролонгированная;

- безнадежная к погашению.

9. По направлению средств  в ту или иную отрасль: торговые,  промышленные, строительные.

10. В зависимости от вида открываемых  счетов для кредитования: кредиты,  открываемые по простому ссудному  счету, контокорректному, офердрафту, по открытой кредитной линии.

11. По условиям  погашения ссуды:  с самопогашением (например,  поступление  всех средств клиента по открытой  кредитной линии в кредит ссудного  счета), погашением равными долями  в течение согласованного срока,  неравномерным погашением по зафиксированному графику платежей, единовременным погашением всей суммы сразу, аннуитентные  (равные годовые взносы основной суммы долга и процентов),  с погашением после срока.

12. По порядку выдачи: кредиты  с единовременной выдачей и  выдачей по частям с нарастанием суммы долга.

13. В зависимости от оформляемых  документов: предоставляемые по  кредитному договору или кредитному  соглашению, кредиты одноразовые  и постоянные.

14. По характеру обеспечения  кредита: обеспеченные и необеспеченные; с обширным, ликвидным и качественным обеспечением или недостаточным, неликвидным с сомнительным качеством.

15. По уровню доходности: высокодоходные, низкодоходные и не приносящие  дохода¹⁾.

___________________________________________

¹⁾ Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы и кредит: Учебное пособие.- М.: ИД Юриспруденция, 2003. – 448с.