Ипотечное кредитование в России. 12

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Проблема доступного жилья, согласно многочисленным исследованиям, представляет собой одну из актуальных проблем общества на современном этапе. Постоянный рост цен на недвижимость ведет к увеличению разрыву между доходами граждан и ценами на жилье. Для большинства граждан приобрести жилую недвижимость без заемных средств невозможно.

Ипотечное жилищное кредитование на сегодняшний день стало одним из способов приобретения жилой недвижимости в собственность. Развитие эффективной системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации входит в число приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Что же такое ипотека и ипотечное кредитование? Эти понятия необходимо различать. Ипотека представляет собой одну из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, тогда как кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств приобретает право получить удовлетворение за счет продажи данного имущества. Ипотечный кредит выступает в качестве одного из элементов ипотечной системы, при котором банк выдает под залог недвижимого имущества. Сама приобретаемая недвижимость при получении кредита на его покупку, как гарантия возврата кредита поступает в ипотеку (залог) банку.

Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Ситуация, сложившаяся  на рынке недвижимости, свидетельствует  о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Цель исследования –  оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования в России, а также проблем и перспектив ее развития.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть теоретические  аспекты ипотечного кредитования, а также взаимосвязь ипотечного  кредитования с качеством жизни населения;

- провести анализ рынка  ипотечного кредитования России, а также выявить основные проблемы;

- рассмотреть пути  преодоления существующих проблем  ипотечного кредитования.

Объект исследования – ипотечное кредитование.

Предмет исследования – проблемы и перспективы рынка ипотечного кредитования в России.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Кредит, его сущность, функции, необходимость в экономике

Кредит в рыночной экономике рассматривается как всеобщая форма перемещения ссудного капитала. Кредит отражает экономические отношения между владельцами денежных средств (коммерческими банками) и субъектами рынка, то есть пользователями этих средств (юридическими и физическими лицами) по поводу использования денежных ресурсов на основе возвратности и платности. Основная задача кредита состоит в ускорении оборота денежных ресурсов для обеспечения дохода и стабильного экономического роста.

Материальная предпосылка развития кредита лежит в кругообороте капитала в процессе расширенного воспроизводства. Финансовые ресурсы, временно высвободившиеся в результате кругооборота, могут быть отданы в ссуду на определенное время под определенный процент. Временно свободные денежные ресурсы при помощи кредита превращаются в ссудный капитал и впоследствии снова вовлекаются в процесс производительного использования. Таким образом, обеспечивается непрерывность процесса расширенного воспроизводства¹.

Кредит как способ вовлечения временно свободных денежных средств в хозяйственный оборот для условий рынка является преобладающим. В этом предназначении он находится в противостоянии с прямым финансированием из госбюджета. Кредит основывается на фундаментальных принципах: возвратности, срочности и платности. Указанные принципы в полной мере соответствуют принципам рыночной экономики. Наряду с этим стоит отметить различные сферы действия кредитных отношений в зависимости от целей и субъектов этих отношений, что обусловливает существование различных форм кредита.

Система кредитования —  система регулирования кредитных отношений со стороны денежно-кредитных институтов, она охватывает деятельность кредитора (в современном обществе это, прежде всего, банк) по предоставлению и возврату денежных ссуд.²

Кредитование как процесс  предоставления временной финансовой помощи предполагает предоставление кредита на возвратной основе.

На современном этапе  своего развития  кредитование рассматривается  в экономическом и правовом аспектах.

В экономическом аспекте  банковское кредитование представляет собой деятельность банков и небанковских кредитных организаций по предоставлению банковского кредита, который понимается как движение ссудного капитала и предоставляется на основе возвратности с целью получения дохода в виде ссудного процента или банковского процента, ставка которого определяется по соглашению сторон с учетом ее средней нормы в данном месте и в данное время и при данных условиях кредитования³.

Отношения по банковскому  кредитованию регламентируются нормами  права и приобретают правовую форму. В правовом аспекте банковское кредитование – это деятельность банков по предоставлению кредита, который в данном случае понимается как договорное обязательство, в соответствии с которым банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее⁴.

Сущность банковского  кредитования проявляется в его  функциях. В свою очередь функции  банковского кредитования есть проявление его сущности, содержания, выражение общественного назначения кредита. Будучи проявлением единой сущности, функции банковского кредитования тесно взаимосвязаны и в совокупности отражают характерные особенности банковского кредитования как экономического явления, показывают связь кредита с процессами кругооборота капитала и денежным обращением. Результат взаимодействия кредита с другими хозяйственными процессами, его движения в рамках единого хозяйственного оборота, в котором оно выполняет присущие ему функции, характеризует его роль в экономике.

Банковскому кредитованию присущи три основные функции  – распределительная, эмиссионная, контрольная.

1.2. Виды кредита, особенности ипотечного  кредитования

Ипотечный кредит представляет собой особую форму кредита, которая связана с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды, как правило, предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит возможен только при условии наличия частной собственности на землю и недвижимость.

В банковском деле недвижимость всегда ценилась как надежная гарантия возврата кредита. Залог недвижимого имущества и земли в целях получения долгосрочного кредита в банке носит название ипотеки. Ипотека представляет собой вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, иных объектов) в целях получения денежной ссуды. Заложенная недвижимость, в случае невыполнения обязательств по уплате займа, продается, а задолженность кредитору погашается из вырученной суммы.

Как показывает практика, в процессе ипотечного кредитования зачастую возникают проблемы с реализацией недвижимости, т.к. она не входит в число высоколиквидных активов. Кроме того, по причине долгосрочного характера ипотечного кредита могут возникать сложные проблемы с расчетом стоимости недвижимого имущества. В большинстве развитых стран существуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости, что имеет большое значение для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит, как правило, характеризуется четким целевым назначением. В современных условиях ипотечные ссуды чаще всего используются в целях финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Характерной особенностью ипотечного кредита можно считать то, что в качестве залога для его предоставления может выступать недвижимость, для приобретения которой он берется.

В качестве юридической и экономической предпосылки возникновения ипотечного кредита выступают наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, в первую очередь, на землю. Без наличия частной собственности на землю и обеспечения ее купли-продажи невозможно широкое распространение ипотечного кредита.

К субъектам ипотечного кредита относятся:

- Кредиторы по ипотеке, в качестве которых выступают ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

- Заемщики, т.е. юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или поручителей, предоставляющих в пользу заемщика под залог объекты ипотеки.

К объектам ипотечного кредита относятся жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, земельные участки и т.п. Величина ипотечного кредита представляет собой часть стоимости объекта ипотеки. Залоговое имущество находится у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. за ним сохраняется право собственника.

Как объект ипотечного кредита, недвижимость характеризуется рядом значительных преимуществ. Она практически никогда полностью своей стоимости (ценности)не теряет, а со временем, как свидетельствует практика, ее стоимость даже растет.

1.3. Роль ипотечного кредита в  повышении качества жизни населения  России

Ипотечное кредитование связывает три важнейшие сферы — доходы населения, жилищную обеспеченность домашних хозяйств и финансовый сектор экономики. Сегодня по уровню жилищной обеспеченности Россия отстает от стран Европы, стеснены жилищные условия более чем у половины семей, и решению проблемы препятствует отсутствие сбережений и недостаточность доходов.

Подключение банковского  сектора к задаче улучшения жилищных условий делает жилье доступным  для широкого круга семей со средним  доходом и выше среднего, и хотя сама форма участия банков может быть разной — ипотечное кредитование, как в США, или строительно-сберегательные кассы, как в странах Западной Европы, — становление жилищного кредитования в России является решительным шагом по пути к улучшению качества жизни населения, развитию человеческого потенциала и модернизации уклада жизни⁵.

Что дает развитие ипотечного кредитования для экономики страны? Во-первых, и это основная функция ипотеки, она расширяет возможности населения покупать жилье и улучшать свои условия проживания собственными силами, без участия государства. Вдобавок ипотека как рыночный механизм сглаживает диспропорции, сложившиеся в результате приватизации: появившийся тогда класс бедных собственников жилья не может в полной мере нести ответственность за содержание жилищ, зачастую препятствуя эффективному управлению многоквартирными домами. Приобретение жилья в кредит основано на наличии у домашнего хозяйства достаточного дохода, а механизм обратной ипотеки позволяет повысить уровень текущих доходов низко обеспеченных собственников жилья⁶.

Во-вторых, ипотека стимулирует платежеспособный спрос на потребительском рынке. Предоставление кредитных средств на приобретение жилья избавляет потребителя от необходимости жестко экономить на расходах, в то же время покупка жилья сопровождается обновлением мебели, бытовой техники, приобретением других товаров — это поддерживает потребительский спрос, ключевую составляющую рынка товаров и услуг, основу ведения бизнеса.

В-третьих, расширение ипотечного кредитования выгодно банкам как один из источников их доходов.

В-четвертых, ипотека выполняет важную функцию поддержки жилищного строительства, обеспечивая спрос на новостройки и сокращая сроки реализации квартир. Если бы жилье строилось без привлечения кредитов, а исключительно за счет государственных средств и на деньги населения, то масштабы жилищного строительства в стране были бы гораздо скромнее. Без активного жилищного строительства задача улучшения качества жизни населения и повышения жилищной обеспеченности граждан, провозглашенная Правительством в ФЦП «Жилище», представляется трудновыполнимой. Кроме этого, строительная отрасль обеспечивает около 4% рабочих мест, а через занятость в смежных отраслях с ней связаны бюджеты значительного числа домашних хозяйств.

Перечисленные обстоятельства показывают важность жилищного кредитования для экономики России, на развитие которого нацелена политика государства и работа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Целевые ориентиры развития ипотеки состоят в обеспечении к 2030 г. доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60% семей⁷.

2. Анализ современного состояния  рынка ипотечного кредитования  в России за 2010-2012 гг.

2.1. Обзор основных игроков рынка  ипотечного кредитования

Несмотря на тенденцию роста процентных ставок по ипотечным кредитам в России, российский рынок ипотечного жилищного кредитования в 2012 году активно рос, полностью преодолев последствия кризиса 2008 года.

По итогам 2012 года населению  предоставлено 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 раза в денежном выражении. Такие объемы выдачи являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя ежегодной выдачи ипотечных кредитов Банком России. Для сравнения, в предкризисном 2008 году было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 655,8 млрд рублей, что в два раза уступает уровню 2012 года в количественном и в 1,6 раза – в денежном выражении.

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.01.2013 года он составил 1 997,2 млрд рублей. Абсолютный прирост портфеля с 01.01.2012 по 01.01.2013 составил почти 518,2 млрд рублей, или 35% от объема совокупной накопленной ипотечной задолженности, на начало 2012 года.

Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. Так, по итогам 2012 года она составила всего 6%, снизившись с начала года на 5,1 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008‐2009 гг. составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008‐2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, в 2012 году было выдано лишь 1 674 валютных кредитов против 690 050 рублевых.

Анализ группировки  ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (2,5% и 50,3 млрд рублей на 01.01.2013 года против 4,1% и 60,0 млрд рублей на 01.01.2012)⁸.

Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Рост объемов выдачи сопровождался повышением ставок выдачи ипотечных кредитов по сравнению с уровнем, достигнутым в конце 2011 года.

В 2012 году разброс ставок по регионам незначительно сократился (коэффициент вариации снизился с 3,4% в 2011 г. до 3,1%). По итогам 2012 года самая высокая ставка по ипотечным кредитам в рублях зафиксирована в Кабардино‐Балкарской республике – 13,1%, а самая низкая в Курганской области – 10,5%. Средние по России ставки 12,1‐12,5% зафиксированы в 57 российских регионах, в том числе, в Москве, Санкт‐Петербурге, Орловской и Рязанской областях, Краснодарском крае и Тюменской области.

По сравнению с уровнем 2011 года, в 68 регионах ставки выросли, снизились  в 10, а не изменились – в 5. Во многом снижение разброса ставок объясняется снижением возможностей ценовой конкуренции у банков, что было безусловным трендом 2011 года. Направление изменения ставок в регионах зависит, прежде всего, от доминирующего в регионе банка и его ценовой политики.

Рост объемов выдачи кредитов наблюдался во всех регионах России. В 2012 году суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов‐лидеров (Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт‐Петербург и Свердловская область) составил 347,3 млрд рублей (33,7% от общего объема выдачи). Это практически столько же, сколько и в соответствующем периоде 2011 года (35,8%), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.

Наибольшее количество ипотечных кредитов в 2012 году было выдано в Москве, Тюменской области, Республике Татарстан, Московской и Челябинской областях. В совокупности в этих регионах было выдано 22,1% всех ипотечных кредитов (годом ранее – 23,3%). Отличия пятерки регионов‐лидеров по количеству кредитов от лидеров рейтинга по объемам выдачи связаны с разным уровнем цен на жилье и долей заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, что сказывается на стоимостных показателях выдачи ипотеки.

Самый значительный рост объемов выдачи произошел в Республике Северная Осетия – Алания (в 2,2 раза). В 2012 году в этом регионе был выдан 1 301 ипотечный кредит на сумму 1,93 млрд рублей.

Рост в 1,57 раза и более (т.е. более чем на 30% выше среднероссийского) наблюдался в 26 регионах, в том числе в Республике Башкортостан, Калининградской, Новосибирской, Новгородской областях, Ставропольском крае.

Рост объема ипотечного кредитования в пределах 1,30‐1,57 раза (+/‐ 30% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (всего в 52), в том числе, Москве – в 1,3 раза, Московской области – 1,44, Санкт‐Петербурге – 1,47, Хабаровском крае – 1,55.

Рост процентных ставок по депозитам как физических лиц, так и нефинансовых организаций, создавал значительное давление на процентные ставки по долгосрочным кредитам в течение всего 2012 года. В итоге, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, в 4 квартале 2012 года ставки повысили не менее 20 банков (помимо Сбербанка, повышавшего ставки дважды в 2012 году, их повысили Газпромбанк, Связь‐банк, Уралсиб, Юникредит и Возрождение).

Таблица 1

Изменение процентных ставок по ипотечным продуктам лидерами рынка в 4 квартале 2012 года⁹

В результате ставки по рублёвым ипотечным кредитам, выданным в течение  месяца, как и ожидалось, неуклонно росли в течение 2012 года: с 11,8% в январе до 12,7% в декабре.

В то же время в конце 2012 года ряд банков (включая Абсолютбанк, БЖФ, ДельтаКредит, Запсибкомбанк и Уралсиб) снизил ставки. Такое снижение было вызвано либо проведением сезонных предновогодних акций, либо необходимостью повышения конкурентоспособности ипотечных программ. В последнем случае корректировке подверглись ставки, которые ранее превышали среднерыночный уровень и были близки к психологической границе ставок для потенциальных заемщиков, выше которой ставки воспринимались заемщиками как очень высокие. Так, в частности, Сбербанк с 1 марта 2013 года на 1 п.п. снизил ставки, которые до этого превышали среднерыночный уровень.

Падение темпов роста  рынка на фоне снизившейся потребительской  уверенности и роста процентных ставок заставило банки думать над ослаблением требований к заёмщикам ‐ с начала 2012 года начал активно формироваться тренд к существенному снижению требований к подтверждению дохода заемщика (с начала года шесть банков из числа активных игроков рынка предусмотрели возможность получения ипотеки без справки о доходах). По состоянию на конец 2012 четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой: Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит и Росбанк.

Такое ослабление требований, в дополнение к значительному  числу банков, предлагающих ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом в 10%, потенциально увеличивает риски банковской системы, поскольку широкое распространение такой практики среди остальных участников рынка может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах банковской системы и, при реализации пессимистического сценария развития экономики, к ощутимым убыткам для всего финансового сектора.

2.2. Сравнительный анализ программ  ипотечного кредитования

Ипотека становится все  более популярным способом решения  квартирного вопроса, все больше банков предлагают свои ипотечные кредитные продукты. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

• стоимость кредита (процентная ставка);
• срок кредитования;
• размер первоначального взноса;
• min-max сумма кредита;
• пакет обязательных страховых услуг;
• стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);
• максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;
• количество и степень родства лиц, доходы которых могут учитываться при расчете суммы кредита;
• требования к регистрации и стажу заемщика;
• требования к приобретаемому жилью.

Многие банки сегодня предлагают ипотечный кредит по федеральным стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования.

К достоинствам кредитного продукта по стандартам АИЖК можно отнести:

• срок кредитования до 30 лет;
• сумма кредита может быть рассчитана с учетом доходов созаемщиков (до трех человек), которые могут не состоять в родственных отношениях с заемщиком;
• процентная ставка 14%

К недостаткам относится:

• размер первоначального взноса – не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья.

По стандартам АИЖК работают такие банки, как ОАО "Инвестбанк", ФАКБ "Российский капитал", АК Банк "Возрождение", ЗАО АКБ "Первомайский", ОАО "Собинбанк".

Рынок ипотечного кредитования развивается, и многие банки предлагают собственные ипотечные кредитные программы на альтернативных условиях.

Сбербанк России предоставляет 3 вида кредитов на приобретение жилья. Залог приобретаемого имущества (то есть ипотека) необходим в случае, если сумма кредита превышает 25 тыс. долларов (рублевый эквивалент) или 50% от стоимости жилья, а также в случае участия в долевом строительстве, финансируемом Сбербанком.

Преимуществами кредитных продуктов Сбербанка является:

• возраст заемщика на момент погашения кредита может достигать 75 лет;
• требуется страхование передаваемого в залог жилья, но не обязательно страхование жизни и трудоспособности заемщика (созаемщиков), титула (права собственности);
• для молодой семьи – количество созаемщиков может достигать 6-ти человек (молодые супруги и их родители);
• для молодой семьи с ребенком – первоначальный взнос от 10%

Недостаток кредитных продуктов Сбербанка:

• стоимость кредита 18% годовых;
• срок кредитования – до 15 лет.

Достоинствами ипотечного кредита Банка Москвы являются:

• стоимость кредита 13% - при подтверждении доходов справкой с места работы по форме НДФЛ;
• первоначальный взнос от 10% - для монолитно-кирпичного жилья, от 20% - для любой другой категории жилья.

К недостаткам относится

• срок кредитования - до 15 лет.

Инвестиционный банк "КИТ Финанс" выдает ипотечные  кредиты стоимостью от 13 до 14, 5% годовых  в зависимости от срока кредитования (до 10 либо до 30 лет) и размера первоначального  взноса (от 10-30%). Преимуществом кредитных  продуктов этого банка является:

• количество созаемщиков до 5-ти человек, можно не состоящих в родственных отношениях.

Следует помнить, что при оформлении ипотечного кредита кроме суммы первоначального взноса, придется оплатить:

• определенный банком пакет страховых услуг;
• оценку стоимости жилья;
• рассмотрение банком заявки на получение кредита (проверка платежеспособности заемщика – андеррайтинг);
• комиссию за организацию кредита (открытие ссудного счета);
• юридические услуги по сбору и оформлению документов, проверке юридической чистоты сделки и приобретаемой недвижимости, сопровождению всей сделки;
• государственную регистрацию прав на недвижимое имущество; -

всего от 3-х до 5-ти процентов. Плюс, определенный процент от стоимости  жилья – вознаграждение риэлтерскому агентству, нашедшему квартиру (при обращении в таковое).

2.3. Выявление проблем и недостатков  ипотечного кредитования в России

Согласно статистике, лишь 10% населения Российской Федерации сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18 квадратных метров на одного человека. И только 1% населения нашей страны ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают то положение с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день. И это притом, что имеющийся жилой фонд каждый год стареет, требует капитального ремонта, реконструкции, т.е. дополнительных государственных вложений.

Единственным выходом  из создавшейся ситуации остается ипотека. Причем на данном этапе экономического положения ипотечные кредиты для населения должны осуществляться с обязательной господдержкой, иначе все приложенные усилия будут напрасными.

Согласно отчетам, предоставленным  из Комитета по собственности Государственной  Думы, в настоящее время остро  нуждаются хоть в каком-то жилье более 20 миллионов граждан России. Например, в Подмосковье очередь из семей, нуждающихся в жилье, превышает 200 тысяч. Чтобы обеспечить эти семьи жильем, нужно в самое ближайшее время построить более 12 миллионов квадратных метров жилья. А еще следует учитывать, что список очередников с каждым днем увеличивается.