Оглавление

Введение 4

Глава I. История ипотечного кредитования 6

Глава II. Теоретические основы 8

организации ипотечного кредитования 8

Глава III. Российский рынок ипотечного кредитования 25

Заключение 32

Список используемой литературы 34

Введение

     Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности. Однако, жилье является дорогостоящим  товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих  доходов граждан. Другими словами, ключевой проблемой при выработке  и реализации жилищной политики является именно обеспечение доступности  жилья. Механизмом, призванным решить эту задачу является ипотечное жилищное кредитовании.

     В связи с этим, тема данной курсовой работы – организация ипотечного кредитования в России.

     В современной рыночной экономике  значение ипотеки как инвестиционного  инструмента велико: для заемщика ипотека – это дополнительная возможность получения крупных  средств на длительные сроки для  решения жилищной проблемы, для кредитного института – устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией  возврата кредита, для экономики  в целом – постоянные инвестиции в развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений  в смежных отраслях экономики  и решение социальных проблем. Актуальность ипотечного кредитования заключается  в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России – это возможность создать  работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами. Кроме  того, возможность приобретения собственного жилья вносит в жизнь людей  элемент благополучия и стабильности, и, по мнению социологов, очень важно, чтобы жилье можно было получить немедленно, а не после многолетних  ожиданий.

     С другой стороны, несмотря на все объективно положительные стороны, существенная часть населения до сих пор  относится к ипотечному жилищному  кредитованию с глубоким недоверием, считая его очередным «вытягиванием  денег у населения». Кроме того, множество вопросов возникает в  связи с мировым финансовым кризисом: как будет развиваться ипотека  в России дальше, какие в связи  с этим опасности ожидают всех участников кредитных отношений, и  есть ли вообще будущее у ипотечного кредитования?

     Таким образом, актуальность рассматриваемой  темы именно на  данном этапе развития общества  не вызывает сомнений.

     Однако  важно отметить, что сама тема ипотечного кредитования чрезвычайно обширно, поэтому целесообразно было ограничить исследование более узкими рамками. В связи с этим, основной целью  работы является подробное изучение механизма организации ипотечного кредитования в России, рассмотрение особенностей непосредственного процесса кредитования. Новизна исследования заключается в том, что в работе будут рассмотрены реальные количественные показатели ипотечного жилищного кредитования в прошлом и на настоящем  этапе  развития общества, а также перспективы  развития ипотеки в свете мирового экономического кризиса, приведены  статистические данные и точки зрения известных аналитиков.

     Для достижения поставленной цели предполагается решение ряда задач, в частности:

1. Рассмотрение теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, его правового и экономического аспектов;
2. Изучение функционирования системы ипотечного кредитования в России;
3. Анализ количественных показателей, характеризующих состояние системы ипотечного жилищного кредитования в России;
4. Ознакомление с различными точками зрения по поводу влияния мирового экономического кризиса на ипотечное кредитование России и перспектив и возможностей развития ипотеки в дальнейшем; формулировка собственного мнения по этому вопросу;
5. Формулировка основных выводов к работе.

     Курсовая  работа состоит из трех основных глав: история ипотечного кредитования, теоретические  основы организации ипотечного кредитования и российский рынок ипотечного кредитования. Основные выводы, полученные в ходе работы, сформулированы в заключении. Кроме того, важная часть данных представлена в приложениях к  работе.

     Основные  методы работы: изучение имеющегося материала, аналитический метод, анализ и синтез данных.

     В ходе работы был изучен большой объем  материала: законодательная база, учебная  литература, журнальные статьи, аналитический  материал и пр. Все источники представлены в списке литературы.

Глава I. История ипотечного кредитования

    Ипотека как элемент хозяйственной жизни  возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями  общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно  изменялась, отражая особенности  хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

    Термин "ипотека" впервые появился в  Греции в начале VI в. до н. э. (его ввел архонт Солон). Под ипотекой понималось обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

    Новую жизнь институт ипотеки получил  в Римской империи в I в. н. э., что было обусловлено аграрной специализацией Рима (в отличие от Греции, для которой главными источниками богатства являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), где земля представляла еще большую ценность. В этот период создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам [7].

    В период правления императора Антония  Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

    Становление классического института ипотеки  было связано со сменой политико-экономических  условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Ипотека представляла собой третью по времени появления, наиболее совершенную, форму залога.

    На  начальном этапе развития залога в преимущественном положении находился  кредитор. Имущество должника передавалось в собственность кредитору и  при своевременной уплате долга  возвращалось должнику. Данный вид  залога получил название фидуция (лат. fiducia - сделка, основанная на доверии), так как отношения, возникающие между кредитором и должником, носили лично-доверительный характер.

    Позднее появился еще один вид залога - пигнус (лат. pignus - неформальный залог), при котором имущество тоже передавалось кредитору, но не в собственность, а во владение. Сам же должник мог сохранить право пользования собственностью, однако для этого необходимо было получить согласие кредитора[4].

    Ипотека явилась следующим шагом в  развитии поземельного залогового кредита. В отличие от пигнуса при ипотеке  к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, которое сохранялось за должником. Основным правом залогового кредитора  в случае неисполнения должником  обязательства в установленный  срок являлась продажа заложенного  имущества.

    По  сравнению с предшествующими  видами залога ипотека позволяла  в равной степени учитывать интересы и должника, и кредитора.

Глава II. Теоретические основы

организации ипотечного кредитования

       Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

       Основные  особенности ипотеки заключаются  в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание  обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель — кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника.

       Ипотекой  является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или  займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужны по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости)[4].

       Следует отметить, что наиболее часто термин «ипотека» употребляется при  ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование — это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Зачастую ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. Одним из видов ипотечного кредита является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

       Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

       Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.

       Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом  контроле за использованием кредитных  средств.

       Ипотечные отношения, обладая огромным потенциалом, позволяют решить ряд насущных задач:

• обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;
• обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
• повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

       Развитие  ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной  части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

       1. При создании системы ипотечного  жилищного кредитования в России  необходимо учитывать имеющийся  международный опыт. Вместе с  тем следует исходить из российских  макроэкономических условий и  законодательной базы, принимать  во внимание то, что население  России пока еще с настороженностью  воспринимает ситуацию длительной  зависимости от банка-кредитора  при ипотечном кредитовании.

       2. Одним из ключевых требований  является обеспечение доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить  рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и  понятна всем участникам процесса  ипотечного кредитования.

       3. Обязательное условие - постоянное  развитие системы, опора на  эффективное использование привлеченных  финансовых ресурсов граждан,  коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со  стороны государственного бюджета.

       4. Система ипотечного жилищного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы внедрения ипотеки  в тех или иных регионах  определяются не столько субъективными  факторами наличия или отсутствия  политической воли у руководства  региона, а объективной экономической  ситуацией, наличием платежеспособного  спроса на жилье и его предложением.

       5. Особое требование - многовариантность,  незамкнутость системы.

       6. Исключительно важным аспектом  государственной политики, направленной  на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических  условий и институциональной  среды, способствующих повышению  доступности ипотечных кредитов  для заемщиков. Имеется в виду  комплекс мер по контролю за  уровнем инфляции, динамикой обменного  курса рубля, по снижению процентных  ставок, реструктуризации банковской  системы, развитию нормативно-законодательной  базы.

       7. Решение жилищной проблемы и  координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной  мере зависит от деятельности  органов исполнительной власти  на всех уровнях. В связи  с этим возрастает роль региональных  и местных органов власти на  этапе создания системы ипотечного  кредитования[5].

       Ипотечное жилищное кредитование является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное  кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших  рисках, позволяя наиболее выгодно  сочетать интересы населения в улучшении  жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной  и прибыльной работе, строительного  комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом  росте.

       Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь  на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной  экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье  и его предложением, а также  наличием (или отсутствием) необходимой  региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

       Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

       Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для  проживания. Сдача приобретенного жилья  в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается  в кредитном договоре.

       Кредит  и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных  платежей (т.е. равных платежей через  равные промежутки времени, как правило, ежемесячные), которые вычисляются по следующей формуле:

       где А – сумма аннуитета, S – сумма кредита, р - процентная ставка за период в долях, n – количество периодов.

       Такой способ начисления удобен как для  заемщика (поскольку он может четко  планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

       Величина  ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30 - 35 процентов  совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и  созаемщиков.

       Важным  условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные  с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью  заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается  комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное  страхование.

       Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря  длительному сроку погашения  уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60-70 процентов рыночной стоимости  покупаемого жилья, являющегося  при этом предметом залога. Заемщик  обязан внести первоначальный взнос  на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 процентов его стоимости  за счет собственных средств.

       Основными субъектами ипотечной  схемы являются:

       1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

       2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

       3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

       Основными функциями кредитора являются:

• предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
• оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

       5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       Основными функциями этих органов являются:

• регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
• регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
• хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

       6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

       7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

       8) риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

       9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

       10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

       Особую  роль особенно на начальном этапе  создания системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию  развития системы ипотечного жилищного  кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую  политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает  необходимые институты для организации  рынка и участвует в управлении ими.

       Методология ипотечного жилищного  кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:

• процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита;
• процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита;
• процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.
• Оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения

       Оценку  заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник отдела рассмотрения заявок, например кредитный эксперт.

       В целях экономии времени заемщиков  и рациональной организации работы сотрудников банка целесообразнее первичные консультации, касающиеся условий кредитования и возможности  конкретного заемщика получить кредит, осуществлять по телефону, производя  необходимые расчеты в режиме онлайн, а тех заемщиков, которых  устраивают условия банка и которые  по предварительным расчетам могут  получить кредит, приглашать на первую встречу с сотрудником отдела, назначая при этом конкретный день и час.

       В ходе первой встречи с заемщиком  сотрудник банка оценивает его  самого. На данном этапе решающее значение может иметь любая мелочь: это  и визуальная оценка (внешнего вида, одежды, аксессуаров), и оценка манеры его поведения во время общения  с сотрудником банка. По итогам наблюдений сотрудник отдела рассмотрения заявок делает соответствующие пометки  во внутрибанковских документах или  электронных базах данных, которые используются в ходе дальнейшей оценки заемщика.

       Как правило, при первой встрече заемщик  заполняет заявку на кредит и получает список документов, необходимых для  ее рассмотрения банком.

       В зависимости от особенностей организации  работы отдела рассмотрения заявок возможны также другие варианты. Например: заемщик  ранее подавал заявку на кредит через  интернет-сайт банка и пришел на первую встречу уже со всеми необходимыми документами, список которых получил  на том же интернет-сайте банка.

       В последнее время из-за усиливающейся  конкуренции банки стараются  сократить перечень истребуемых  документов. Минимальный набор, необходимый для рассмотрения заявки, может выглядеть следующим образом:

• документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя (под созаемщиком/поручителем чаще всего понимается супруг заемщика), а также наличие детей;
• документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
• документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя (формы документов зависят от того, какие виды доходов принимает в расчет банк);
• документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации).