Ипотечное кредитование в России. 7

Оглавление

Введение………………………………………………………
        1.    Понятие, сущность и нормативно-правовые основы ипотеки…………….
        1.1. Понятие ипотеки. Факторы, влияющие на развитие и организацию ипотечного кредитования………

1.2.   Классификация ипотечных кредитов……

1.3.   Преимущества и недостатки ипотечного кредитования в России…..

1.4.  Нормативно-правовая база ипотеки……………………………….

2.      Анализ развития ипотечного кредитования в России и г. Новосибирске….

2.1. Анализ развития ипотечного кредитования в России…………..…
        2.2.  Анализ развития ипотечного кредитования в г. Новосибирске………..

3.      Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ……

3.1.    Проблемы ипотечного кредитования в России

3.2.    Перспективы ипотечного кредитования в России

Заключение……………………………………………………………………..

Список использованных источников…………….

Введение

Актуальность темы. Система  ипотечного  кредитования  занимает  уникальное  положение   в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное  кредитование в большинстве  экономически  развитых  стран  не  только  является  основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает  существенное  влияние  на экономическую  ситуацию  в  стране  в  целом.  С  другой  стороны,   система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм,  состоящийиз взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью ее развития является,  с  одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а  с  другой,  стимулирование спроса  на  рынке  недвижимости  и  строительства.  Кроме  этого   поддержка государством развития ипотечного кредитования  является  одной  из  основных предпосылок достижения  реального  экономического  роста  в  стране.  Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной  экономики  определяется  и тем, что оно является одним  из  самых  проверенных  в  мировой  практике  и надежных способов привлечения  внебюджетных  инвестиций  в  жилищную  сферу.

Цель исследования: проанализировать состояния ипотечного кредитования, проблемы и перспективы его развития в РФ и в городе Новосибирске.

Задачи исследования:

-                     изучить сущность и нормативно-правовые основы ипотечного кредитования;

-                     проанализировать состояние и развитие ипотеки в РФ и г.Новосибирске;

-                     выявить основные проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ.

Степень разработанности проблемы. Вопросам изучения ипотечного кредитования посвящены труды многих ученых. Это работы И.В. Довдиенко, В.З. Черняк, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова, И.А. Разумова, Н.Б. Косарева, Н.А. Кричевский, М.И. Калинин.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, основной части, заключения, списка использованных источников.

Во введении обоснована актуальность исследования, обозначены цели и задачи работы, указана степень разработанности проблемы.

В первом разделе  рассмотрено понятие ипотеки, факторы, влияющие на развитие и организацию ипотечного кредитования, классификация ипотечных кредитов, нормативно-правовая база ипотеки, роль государства в системе ипотечного кредита.

Второй раздел посвящен анализу развития ипотечного кредитования в РФ и анализу ипотечного кредитования в г. Новосибирске.

В третьем разделе изучены проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ.

Заключение содержит основные выводы и предложения.

Список источников состоит из учебной, периодической литературы, а также Интернет-ресурсов.

        1. Понятие, сущность и нормативно-правовые основы ипотеки
        1.1.  Понятие ипотеки. Факторы, влияющие на развитие и организацию ипотечного кредитования

 Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.[1]

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

 «Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). 

 «Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.[2]

 Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1.Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). 

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,  позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

  Ипотечное кредитование  рассматривается   как инструмент реализации следующих функций:

-                     реализация конституционных прав граждан на жилье;

-                     регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

-                     «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

-                     страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

-                     стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

-                     формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных    ценных бумаг.[3]

  Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

-                     строго определенный залог;

-                     в большинстве случаев - целевой характер;

-                     длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отноше­ний - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и да­ет уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке воз­можен более низкий ссудный процент   по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять   в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производи­тельное использование кредита.[4]

   Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг – закладных и  ипотечных облигаций. Функционирование данных инструмен­тов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в ре­гионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного разви­того рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.     Таким образом,   система ипотечного кредитования  позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:[5]

-                     между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

-                     между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий). [6]

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога. 

 С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться.  В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.[7]

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что, в конеч­ном счете, ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что  экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае,  является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и  повышения эффективности   инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом,  развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.[8]

Экономические факторы:

-                      все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов;

-                      общая ситуация на рынке финансового капитала;

-                      необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;

-                      процентные ставки по государственным ценным бумагам;

-                      наличие альтернативных финансовых инструментов;

-                      страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, военная или экономическая экспансия других государств, возможность или недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти.

Экономические факторы: уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов; уровень экономической грамотности населения.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.

Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке.

Организационные факторы — это, прежде всего теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования.

Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.

1.2.     Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.[9]

1.      По объекту недвижимости:

-              земельные участки;

-                        предприятия, а также здания, иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-                      жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-                      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

-                      воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

-                      объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

-                      приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

-                      на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

-                      Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

-                      банковские;

-                      небанковские.

4. По виду заемщиков:

-                      как субъектов кредитования;

-                      кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

-                      кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

-                      по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

-                      сотрудникам банков;

-                      сотрудникам фирм - клиентов банка;

-                      клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

-                      лицам, проживающим в данном регионе;

-                      всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам

7. По способу амортизации долга:

-                      постоянный ипотечный кредит;

-                      кредит с переменными выплатами;

-                      кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

-                      кредит с фиксированной процентной ставкой;

-                      кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

-                      с правом досрочного погашения;

-                      без права досрочного погашения;

-                      с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

-                      обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

-                      субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

            1.3.   Преимущества и недостатки ипотечного кредитования в России

Преимущества:[10]

1.                  Вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность сразу жить в новой квартире или доме. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться как заемщику, так и его семье после подписания договора купли-продажи.

2.                  Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

3.                  Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

4.                  Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными для бюджета заемщика.

5.                  Для определенных лиц могут существовать социальные ипотеки в их регионе.

6.                  Так же в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность погасить кредит досрочно.

Недостатки:[11]

1.                  Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру,  которая может достигать 100% и более.

«Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования.

2.                  В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п.

3.                  Ещё один «минус» ипотеки – большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей по кредиту и т.д.

4.                  Начиная исполнять кредитный договор, то есть ежемесячно выплачивать деньги, необходимо внимательно придерживаться сроков, указанных в контракте, иначе банк может оштрафовать заёмщика. Причем, в данном случае не принципиально, опоздал ли заемщик с деньгами на несколько дней или внес их на день раньше.

5.     Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на сумму первого взноса и минимальную процентную ставку. И то и другое может оказаться несколько больше. Банки могут добавлять расходы заёмщика на введение ссудного счёта, на оценку квартиры, банковскую комиссию за предоставление кредита, порой приходится платить за аренду банковского сейфа, рассмотрение заявки, оформления документов у нотариуса и т. д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк.

1.4.  Нормативно-правовая база ипотеки

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[12]

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:[13]

                    содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;