Ипотечное кредитование в России. 19

     Введение 

     В большинстве стран мира ипотечное  жилищное кредитование является основной формой финансирования обеспечения  граждан жильем.

     Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования занимает ключевое место  в общей системе жилищного  финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.

     Рыночные  реформы в жилищном секторе России, начавшиеся в 1990-х гг., поставили  перед системой финансирования новые  цели и задачи. Возникла необходимость  осознания и поиска новых подходов и методов развития этого важнейшего сектора экономики, связанного одновременно с рынками жилья и жилищного строительства и вновь создаваемой финансово-кредитной системой [13, с.4-5].

     Приватизация  жилья, либерализация жилищного  рынка как первые шаги реформы  потребовали внедрения новых форм и методов финансирования жилищного строительства, новых подходов к удовлетворению жилищных потребностей населения. Решение проблемы улучшения жилищных условий граждан в условиях рыночной экономики невозможно без создания адекватной законодательной базы, эффективно работающей системы кредитных и финансовых учреждений. Это подразумевает создание правовых и экономических условий для возникновения, развития и функционирования рынка жилой недвижимости, надежной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, привлечения инвестиций в эту сферу.

     В XX в. Правительства большинства развитых и развивающихся стран осознали важность и исключительную социальную значимость создания эффективной системы финансирования, позволяющей гражданам с помощью своих доходов и кредитов банков и других финансовых учреждений становиться собственниками жилья. Особо быстрое развитие система жилищного финансирования приобрела во второй половине прошлого столетия, став основой для социальной стабилизации общества [12, с. 34].

     Вопрос  ипотечного кредитования является интересным и весьма актуальным по ряду причин, имеющих место, как в России, так и во всем мире: во-первых, в связи с развитием  в РФ социальных программ по повышению рождаемости перед молодыми семьями остро встает вопрос приобретения жилья; во-вторых, приобретение жилья по причине его постоянного удорожания становится возможным только благодаря программам ипотечного кредитования; в-третьих, именно обвал на рынке ипотечного кредитования стал основной причиной разразившего в 2008 г. мирового кризиса; в-четвертых, значение ипотеки особенно возрастает в связи с техническим прогрессом в сельском хозяйстве, требующем увеличения капитальных затрат на возведение современных построек и сооружений, покупку дорогостоящего оборудования и т.д.

     По  оценкам экспертов, в России находится  потенциально крупнейший в Европе рынок  ипотечных услуг, поскольку по приблизительным  оценкам более 60% граждан России нуждаются в улучшении жилищных условий.

     Особую  социальную значимость и актуальность проблема ипотечного кредитования в России приобрела с началом реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», старт которой был провозглашен Президентом России в 2005 году. В основу легла федеральная целевая программа «Жилище», рассчитанная на 2005-2010 гг. Планировалось, что к 2010 треть населения России будут иметь возможность купить квартиру с помощью ипотеки [9, с. 3].

     Целью данной курсовой работы является внимательное изучение ситуации с ипотечным кредитованием в России. Для этого поставлен ряд задач:

1. определить сущность ипотечного кредитования, а также его особенности;
2. выяснить роль государства и степень его участия в регулировании ипотечного кредитования;
3. выявить проблемы, связанные с финансированием ипотечных жилищных кредитов.

      1. Сущность ипотечного кредитования, его особенности 

     Система жилищного финансирования, включающая финансирование строительства жилья  и приобретение жилья населением, предполагает использование таких  форм финансирования, как ипотечное  кредитование, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья. Важнейшая роль среди них отводится ипотечному жилищному кредитованию.

     Механизм  ипотечного жилищного кредитования способствует, с одной стороны, увеличению платежеспособного спроса на квартиры, развитию жилищного строительства, а с другой – улучшению жилищных условий россиян, а, следовательно, позволит повысить качество жизни населения и улучшить социальную ситуацию в стране.

     Ипотека (от греч. залог, заклад) – сдача в  залог земли и другого недвижимого  имущества с целью получения  денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту.

     В широком смысле слово «ипотека»  означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения  состояния владения недвижимостью  и долгов по нему последовательно  на каждый конкретный момент. И в этом смысле сравнима с математической системой координат [7,с. 4].

     По  мнению авторов И.В.Довдиенко и В.З Черняк, ипотека – это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество [7, с. 3].

     Кандидат  экономических наук Н.Б.Косарева уточняет это определение. Ипотека – это способ обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества [13, с. 9].

       В федеральном законе «Об ипотеке»  от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ дается следующее  определение: ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [1].

        Рассматривая ипотеку, кандидат экономических наук И.А. Разумова выделяет следующие особенности [14. с. 12-13]:

1. залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
2. ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3. создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала);
4. ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды. Без него она теряет смысл;
5. в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и другое недвижимое имущество);
6. предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжаться им без согласия кредитора на время залогового периода;
7. договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией;
8. при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);
9. в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

       Ипотека имеет ряд преимуществ и недостатков.

     Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку  жилья, возникает возможность уже  сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

     Самым существенным недостатком ипотеки  является так называемая «переплата»  за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

     Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. [8, с. 13].

     Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

     Многовековая практика показала, что ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние

     Рассмотрим понятие ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [7, с. 4].

     Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

     Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет  ряд отличительных черт [13, с. 10]:

1. кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;
2. обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка;
3. передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя;
4. срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен – как правило, 10-15 лет и более;
5. обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся»;
6. сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;
7. благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

        Одно из основных условий предоставления  ипотечного кредита – необходимость  внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае банкротства заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

     Не  менее важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

     Кредит  и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных  платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемый на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика, поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет, так и для кредитора.

     Ипотечные банки предоставляют должникам  право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после  истечения договорного срока  выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее чем на 10 лет, т.е. на время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения банк оказался бы в сомнительном положении – он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты [6, с. 383].

     В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

     а) одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель) или первичный рынок;

     б) двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель) или вторичный рынок.

     Немецкая  модель. В России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     При реализации данной модели, представленной на рис. 1.1, предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

1. между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
2. между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
3. между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

     Рис. 1.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования [7, с. 140] 

     Условные  обозначения: 1 – договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор  страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

     Американская  модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу – инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они продолжают обслуживать кредиты. В России концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством [13, с 18].

     При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров (см. рис.1.2).

     Рис. 1.2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования [7,с. 141] 

       Условные обозначения: 1 – кредитный  договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного  жилья, 4 – договор купли-продажи  жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

       Двухуровневая модель ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке; он обеспечивает аккумуляцию денежных средств и направляет финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. 

2. Государственное регулирование ипотечного кредитования 

     Объектом  государственного регулирования ипотечного кредитования является рефинансирование ипотечных кредитов. Рефинансирование ипотечных кредитов с позиции кредитора подразумевает продажу имеющихся ипотечных обязательств сторонним инвесторам либо выпуск ипотечных ценных бумаг под обеспечение в виде закладных.

     На  рынке ипотечных кредитов действуют  четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

     Заемщики (залогодатели) — физические и юридические  лица, обратившиеся за получением кредита  и получившие его. Заемщики добровольно  предоставляют уже имеющееся  у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита  жилье в залог.  Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.   Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

     Правительство создает условия для надежного  функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

     Существует  также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы [14, с. 13].

     Роль  государства в регулировании  ипотечного кредитования заключается в следующем [7, с. 392- 394] :

1. определение концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования;
2. формирование правовой базы для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;
3. создание механизма социальной защиты заемщиков, проведение налоговой политики, стимулирующей участников рынка ипотечного кредитования;
4. создание необходимых институтов для организации рынка и участие в управлении ими.

     С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование направляется на непосредственную поддержку граждан, уровень которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им государственных субсидий, жилищных сертификатов, материнского капитала, льготных процентов по ипотечным займам.

     Основными нормативными актами, регулирующими  гражданские правоотношения при  ипотечном кредитовании и сделках  с недвижимостью, являются: Конституция  Российской Федерации, Гражданский  кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные  законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральной жилищной политики» и другие нормативные акты. Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования играют указы президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» [2, с. 44-45].

     Правительством  РФ совместно с Банком России была принята Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования  в РФ до 2030 г., в которой предлагается ряд антикризисных мер, реализуемых посредством взаимодействия рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан в рамках реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

     Механизм  реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования предполагает систему внешнего регулирования и контроля, которая включает [15]:

1. государственное регулирование: законодательное и финансовое, осуществляемое на различных уровнях государственной власти (федеральном, региональных и местных);
2. рыночное регулирование: формируется в сегментах рынка недвижимости и кредитного рынка конкретного региона;
3. государственный контроль и надзор за деятельностью коммерческих банков со стороны Банка России; контроль за эффективностью расходования бюджетных средств со стороны палаты РФ;
4. независимый контроль со стороны аудиторских организаций.

     Система  финансирования включает следующие  источники финансовых ресурсов [5, с. 71-72]:

1. бюджетные: средства бюджетов различных уровней;
2. внебюджетные источники: средства АИЖК, собственные средства потенциальных заемщиков, собственные привлеченные средства коммерческих банков, средства Пенсионного фонда РФ, страховых и инвестиционных фондов, коммерческих организаций, в т.ч. строительных.

     Рассмотрим  участников рынка ипотеки, предоставляющих  свои средства на финансирование ипотечного кредитования.

     Кандидат  экономических наук И.А. Разумова выделяет в настоящее время 3 типа участников рынка ипотеки:

1. ипотечные банки, например Delta Credit, Сбербанк РФ, Raiffezenbank, Внешторгбанк, Альфа-Банк, Банк Жилищного Финансирования, ВТБ 24, Газпромбанк, Московское ипотечное агентство и другие;
2. мелкие региональные агенты всех сортов – специализированные компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей;
3. Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК) – единственная компания, которая имеет федеральную поддержку.

     Агентство было создано в сентябре 1997 г. по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США и  призвано способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы. Для его создания из федерального бюджета первоначально было выделено 450 млрд руб. в качестве доли государства в уставном капитале агентства.     

     Основными целями его деятельности являются:

1. формирование федеральной системы ипотечного жилищного кредитования в РФ на основе двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов;
2. создание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых населению российскими коммерческими банками и небанковскими кредитными организациями;
3. стандартизация порядка предоставления, оформление и обслуживание ипотечных жилищных кредитов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории РФ;
4. внедрение единой схемы ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям – участницам системы ипотечного кредитования в России.

     Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального института  на вторичном рынке ипотечных  кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков. Средства для покупки привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги являются привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечивает непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики  [14, с. 134-138].