Ипотечное кредитование в России. Проблемы. Перспективы

ВВЕДЕНИЕ

Решение жилищного вопроса  граждан страны - одна из главных  задач и проблем власти. Россия не первое государство, которое поставило  перед собой такую серьезную  задачу и предпринимает реальные действия для ее решения. В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями  и организациями, кооперативное  и индивидуальное строительство  играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения  населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья  становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как  это происходит в большинстве  экономически развитых стран мира.

В современной экономической  ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения. Причины  состоят в следующем:

1) государство берет на  себя обязательство разработать  и обеспечить правовую поддержку  реализации программ банковского  кредитования ипотеки;

2) при этом банки должны  сделать более доступными условия  предоставления ипотечного кредита;       

3) население, заинтересованное  в разрешении своих жилищных  проблем, должно быть готово  не только воспользоваться правами,  которые предоставляются при  использовании программ ипотеки,  но и исполнять возложенные  на него тем самым обязанности.  
Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры: государства, банков и населения - ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране.

Несмотря на программы развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под  невысокий процент. Ипотечные ссуды  используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как  жилых, так и производственных помещений.

Объектом исследования данной работы является рынок ипотечного кредитования в России, предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.

Цель  работы заключается  в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных  методов усиления его роли в экономическом  росте России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие  задачи:

рассмотреть правовую и экономическую  сущность ипотеки, ипотечного кредитования;

исследовать проблемы участия  банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки  в жилищном кредитовании;

выявить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных  кредитов, рассмотреть возможные  механизмы страхования банковских кредитных рисков, а также объектов залога;

показать современные  тенденции развития ипотеки в  России.

Глава 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. РОЛЬ ИПОТЕКИ В ЭКОНОМИКЕ.

§1. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в РФ.

В связи с увеличением  объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог  недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал  и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового  регулирования вопросов, связанных  с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом  ипотека имеет место тогда, когда  обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий  ипотеки, по которому залогодатель владеет  и пользуется имуществом, т.е. имеет  место залог не только с оставлением  имущества у залогодателя, но и  с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты  земельного участка или другого  недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой  оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение  по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается  в законе, ипотека обслуживает  только основное обязательство. Поэтому  существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК);
• договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
• другой договор (ст. 420 ГК);

Данный перечень не носит  исчерпывающего характера и может  быть расширен, поскольку имеется  оговорка «если иное не предусмотрено  федеральным законом».

Деятельность кредитных  организаций на российском ипотечном  рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими  систему ипотеки. Формирование законодательной  базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье  и на охрану частной собственности  закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского  ипотечного законодательства стало  принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает  общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения  о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания  обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает  ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство  жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению  частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления  деятельности ФАИЖК зафиксированы  в федеральной целевой программе  “Свой дом”. ФАИЖК призвано выполнять  следующие функции:

• содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первоначальными кредиторами;
• привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
• содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
• стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
• представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В данном законе:

• определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
• определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другими лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
• уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
• четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и  регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет  некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно  развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет  огромный простор инициативе субъектов  РФ по выбору схемы, согласно которой  в регионе будет развиваться  эта система. Любая модель долгосрочного  кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен  механизм рефинансирования.

В рамках этой программы  уже разработано и представлено Государственной думе множество  законопроектов, способных облегчить  деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя  правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже  принята.

14 октября 2003г. был принят  ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”. Приятый закон получил широкую  огласку в прессе и в среде  ипотечных кредиторов. Были сразу  же найдены недостатки и проблемы  в его формулировках. Но существенно  то, что закон разрешает банкам  выпускать ипотечные облигации  как напрямую, так и через специальных  ипотечных агентов. Специальный  ипотечный агент представляет  собой некое хозяйственное общество  наподобие акционерного, которое  может совершать ограниченное  количество операций (в РФ ОАО  “Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию”). Оно приобретает  права на ипотечные кредиты  и выпускает ипотечные ценные  бумаги.

Помимо деятельности ипотечных  агентов закон раскрывает такие  понятия и процессы, как ипотечное  покрытие, требования к ипотечным  агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает  полномочия государственных органов  по рынку ипотечных ценных бумаг  и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон “Об ипотечных ценных бумаг” рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший  шаг на пути формирования рынка ипотечных  ценных бумаг с целью привлечения  средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон  “Об ипотечных ценных бумагах” был принят в конце 2003г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых  во многом зависит эффективность  принятого закона. Инструкция “Об  обязательных нормативах кредитных  организаций, осуществляющих эмиссию  облигаций с ипотечным покрытием” (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает  три дополнительных обязательных норматива  – Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную  организацию иметь размер предоставленных  кредитов с ипотечным покрытием  не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение  размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным  покрытием должно составлять 100%. А  по Н19 объем привлеченных средств  населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) – 14%, в то время как для  остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг  для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым  усилить государственный контроль и надзор за специализированными  ипотечными агентами. ЦБ опасается, что  иначе могут возникнуть серьезные  правовые и финансовые риски для  инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так  и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные  акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон  РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприятных  условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время  прорабатываются вопросы, затрагивающие  порядок налогообложения залоговых  операций, взимания государственных  пошлин за нотариальное удостоверение  договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования  рисков и т.п.

Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина “имущество”, то при заключении договора необходимо определять точное значение данного  термина путем его детального толкования.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава  земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и  полевых земельных участков личных подсобных хозяйств

Оценка земельного участка  может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной  цены Нормативная цена земли - это  особый вид платы за землю. Она  представляет собой показатель, характеризующий  стоимость участка определенного  качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке  и выкупе земельных участков, при  передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а  также при получении под залог  банковского кредита.

Следует, однако, иметь в  виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опыт определения цены земли в современных российских условиях точного и надежного  результата не обеспечивает.

Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных  участков. Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в  земельный участок капитала, почти  не учитывают его рентообразующие  возможности и совершенно не принимают  во внимание реальное поведение как  продавцов, так и покупателей  земельной собственности, объем  и структуру спроса и предложения  и т.д.

Если предметом ипотеки  является предприятие в целом  как единый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества  включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги, приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие  предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанности  этого предприятия, которые переходят  к покупателю с момента государственной  регистрации права собственности  на приобретенное имущество. Состав имущества передаваемого в ипотеку  предприятия и оценка его стоимости  определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Ипотекой предприятия  может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия. Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве  либо принято решение о его  ликвидации или реорганизации, не подлежит передаче в ипотеку.

Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться  иным образом имуществом, вносить  изменения в состав имущества  предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей  стоимости активов предприятия  и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятия  в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества  предприятия, допускаются только с  согласия залогодержателя.

В случае нарушения залогодателем  своих обязательств, непринятия мер  по обеспечению сохранности заложенного  имущества, неэффективного использования  имущества, что может привести к  неплатежеспособности предприятия  или к уменьшению стоимости заложенного  имущества, залогодатель вправе обратиться в обычный или арбитражный  суд с требованием о введении ипотечного контроля за деятельностью  залогодателя.

Взыскание на заложенное имущество  предприятия в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного  ипотекой предприятия, может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всех случаях, независимо от того, кто является залогодержателем¹.

Ипотека жилых домов и  квартир, включающая ипотеку части  жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных  комнат, имеет свои особенности. В  частности, не допускается ипотека  индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности. Правила, установленные  для ипотеки жилых домов и  квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Договор об ипотеке, предметом  которой являются жилой дом или  квартира, находящиеся в собственности  гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником  жилья, за исключением случаев, установленных  законодательством РФ (при опеке  и попечительстве).

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка  или иной кредитной организации  в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной  регистрации договора купли - продажи  жилого дома или квартиры.

Взыскание на предмет ипотеки  может быть обращено только по решению  обычного или арбитражного суда, если предметом ипотеки является предприятие  в целом, жилой дом, квартира или  иное недвижимое имущество, используемое залогодателем для личных целей. Это относится также к тем  случаям, когда для заключения договора ипотеки требовалось согласие или  разрешение другого лица либо органа управления.

При удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки  по решению обычного или арбитражного суда предмет ипотеки реализуется  путем продажи с публичных  торгов специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию Минюста России. Начальная продажная  цена предмета ипотеки определяется решением суда, обычного или арбитражного, либо нотариально удостоверенным соглашением  залогодержателя и залогодателя, без обращения в судебные органы. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере 10% начальной продажной цены предмета ипотеки. Предмет ипотеки передается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену². Специализированная организация выдает свидетельство о приобретении заложенного имущества покупателю, который с момента государственной регистрации приобретает право собственности на предмет ипотеки.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита  полностью или частично при наличии  обстоятельств, очевидно свидетельствующих  о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик вправе отказаться от получения  кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным  договором. В случае нарушения заемщиком  предусмотренной кредитным договором  обязанности целевого использования  кредита, предусмотренной ст.814, кредитор вправе также отказаться от дальнейшего  кредитования заемщика по договору.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так  и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные  акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон  РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприятных  условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время  прорабатываются вопросы, затрагивающие  порядок налогообложения залоговых  операций, взимания государственных  пошлин за нотариальное удостоверение  договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования  рисков и т.п.

§2. Ипотечное кредитование как фактор экономического и социального развития.

Развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства  вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции—все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие  места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье

Огромное значение ипотека  имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению  с бланковыми) для банков, так  как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а  также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном  кредитовании также способствует целевой  характер ссуд. Операции с недвижимостью  зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе  таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в  экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных  банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием  вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского  капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны³.