Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Ипотечное кредитование в России: состояние, перспективы развития

негосударственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Кузбасский ИНСТИТУТ экономики и права»

Кафедра экономики

Курсовая работа

По дисциплине «Финансы»

на тему «Ипотечное кредитование в России: состояние, перспективы развития.»

Выполнила студентка 4 курса

Группы Э-11

Шумиловой Д.В.

Научный руководитель

Кирилова М.М.

Кемерово 2014

Содержание

Введение…………………………………………………………………………3

1. Сущность и общая структура ипотечного кредитования

1.1Понятие ипотечного кредита……………………………………………….4

1.2 Механизм ипотечного кредитования……………………….……………..8

2 Ипотечное кредитование в России и зарубежных странах.……………….14

2.1 Развитие ипотеки в России

2.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования………………………….…23

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………………………………………28

Заключение……………………………………...…………….………………..34

Список литературы…………...………………………………………………..35

Введение

В период рыночных отношений роль в обеспечении жилищного кредитования играет такой вид залога как ипотека. Банковские учреждения стали широко внедрять ипотеку. Это объясняется ее надежностью, так как объектом является недвижимость.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Актуальность темы обуславливается ситуацией, сложившейся в области жилищной политики, сложным характером жилищных проблем, серьёзной зависимостью социально-экономической стабильности от их решения, необходимостью принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём.

Проблемы ипотечного кредитования затрагивают большую часть населения страны и будут актуальны даже после введения мер правительством.

Целью данной курсовой работы является в изучение системы ипотечного кредитования и разработке направлений ее совершенствования.

Объект исследования - ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Предмет курсовой работы - понятие, система, особенности ипотечного кредитования и направления его совершенствования.

1 Сущность и общая структура ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотечного кредита

Ипотека, ипотечный кредит (от греч Hipotheka - заклад, залог) - это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если холя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке -- недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;

2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

* функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

* функция обеспечения возврата заемных средств;

* функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

* функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Особенности применения ипотечного кредита. Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

* сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

* величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

* при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.2 Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

Схема ипотечного кредитования банком.

Инвестор - это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе занимается поиском ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа этих ресурсов может происходить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.

Банк - специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию ЦБ РФ. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору - с другой.

Покупатель - главный субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и является первоисточником потребительского спроса и, поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет.

Продавец - это владелец жилья. В этой роли может выступать строительная или риэлтерская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. И только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

- Риэлтерская компания;

- Оценочная компания;

- Страховая компания;

- Государственный регистратор;

- Нотариус;

- Паспортные службы;

- Органы опеки и попечительства.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

2 Опыт ипотечного кредитование в России и зарубежных странах

2.1 Развитие ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII-XIV в.в. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк.

29 октября 1768 г. манифестом Екатерины II в России в первые юридически был закреплен выпуск бумажных денег - ассигнации. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 г. с целью организации Ипотечного кредита землевладельцем, главным образом дворянства.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценен, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 г. организует московское домовладельческое общество, на которое возглавляют специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеки становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на биржи закладных листов (особого рода ценных бумаг, действующих на ипотечном рынке, имеющих колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника, имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленном средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретенной земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 % годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а так же непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системе не уступало Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, образующихся на европейских рынках Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграло огромную роль в развитие как американской, так и европейских ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

Ипотечное кредитование в России: состояние, перспективы развития 📙 Курсовая → 🆔 93803