МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ  И ПРАВА 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

Студентки 3 курса

Факультета  экономики и управления

Козловой  Ирины Владимировны  
 
 

Дисциплина: Организация деятельности коммерческого банка  

ТЕМА: Ипотечное кредитование в российских коммерческих банках – особенности и перспективы развития  

Руководитель-консультант

Грошева Т.М.                     
 
 

    Защищена        Оценка

    «___»__________2010      «_______» 
 
 

ОМСК 2010

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                                  3

ГЛАВА 1. Теоретические основы банковского ипотечного кредитования           7

1. Сущность ипотечного кредитования и классификация ипотечных кредитов                                                                                                                        7
2. Порядок предоставления и оформления ипотечного кредита коммерческими банками                                                                                           10
3. Ипотечное страхование. Способы погашения ипотечного кредита 14
4. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в российских коммерческих банках                                                                           16

ГЛАВА 2. Особенности и перспективы развития ипотечного кредитования в российских коммерческих банках                                                                           20

     2.1. Последствия экономического кризиса для банков                                20

     2.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в российских коммерческих банках                                                                                                23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                          27

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ ЛИТЕРАТУРЫ                          29                                                       

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                        31 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и  производительному труду и в  значительной степени формирующих  отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

     Ключевой  проблемой при выработке и  реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья  для граждан. Механизмом, позволяющим  решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества — средний класс.

     Жилье является дорогостоящим товаром  длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться  за счет текущих доходов потребителей или накоплений.

     На  первый взгляд в России, как ни в  какой другой стране, данному вопросу  государством уделяется повышенное внимание.

     Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима  в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. Согласно исследованию Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями. Размер квартир, на которые рассчитывает эта категория граждан, соответствует социальной норме предоставления жилья.

     Однако  на сегодня в этой сфере остается открытым целый комплекс вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном кредитовании, ипотеке жилища, остаются неисследованными либо дискуссионными. Есть вполне резонные опасения в повторении печального опыта деятельности некоторых коммерческих организаций на рынке ценных бумаг. Экономика России может избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования, если обратиться к изучению опыта зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать отношения кредитора и заемщика, оптимально определиться со способом рефинансирования ипотечных кредитов. Выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам. [8, C. 20]

     В ситуации, когда деловая репутация и надежность основной массы хозяйствующих субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение предпринимателей, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества.

     Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном  этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России.

     По  экспертным оценкам, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного  кредитования во многих развитых странах  мира. В частности, в странах Европейского союза этот показатель достигает 53% ВВП.

     Между тем система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков - кредитование населения с  широкомасштабной поддержкой, гарантией  государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных, надежных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, которые существуют еще со времен Древнего Рима.

     Ипотека жилища давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира и содержит в себе огромный потенциал, стимулирует экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. Именно поэтому в работе значительное внимание уделено анализу зарубежного законодательства, отечественной и зарубежной правоприменительной практики, отражающих основные тенденции развития ипотечного рынка.

     Исследование  проблем ипотеки, опыта ипотечного кредитования, систематизация сведений, необходимых для понимания механизма  ипотеки, могут быть полезными для практиков и российского законодателя.

     Однако  опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия  невозможно. При использовании зарубежного  опыта необходимы его критический  анализ и адаптация к местным  условиям. Нельзя забывать о национальных традициях Российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем.

     Сегодня как никогда важно понимание  правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы жилищного  ипотечного кредитования и ипотеки  жилища.

     Предметом курсовой работы является ипотечное кредитование в российских коммерческих банках.

     Объектом  работы является ипотечное кредитование в российских коммерческих банках – особенности и перспективы развития.

     Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей ипотечного кредитования, а также выявление перспектив развития ипотеки в российских коммерческих банках.

     В соответствии с поставленной целью  были выделены следующие задачи:

     1. рассмотрение сущности ипотечного кредитования и классификации ипотечных кредитов;

     2. выявление причин затруднения, развития системы ипотечного кредитования;

     3. рассмотрение последствий экономического кризиса для банков;

     4. выявление перспектив развития  ипотечного кредитования в российских коммерческих банках.

     Курсовая  работа состоит из 2 глав, введения, заключения, списка использованной литературы и 1 приложения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. Теоретические  основы банковского ипотечного кредитования

1. Сущность ипотечного кредитования и классификация ипотечных кредитов

     Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

     В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

     Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

     Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, предоставляемый  под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также  на приобретение земли под предстоящее  жилищное строительство.

     Предметом ипотеки могут быть:

     1) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;

     2) готовое жилье или незавершенное  строительство;

     3) другие виды имущества или  имущественных прав.

     Объектами ипотечного кредитования являются:

     1) земельные участки;

     2) жилые помещения - квартиры, дома, дачи, коттеджи;

     3) офисные помещения, торговые центры, магазины и другие объекты  коммерческой деятельности;

     4) производственные помещения: склады, производственные здания, объекты  энергетики и др.

     В нашей стране наибольшее развитие получили ипотечные кредиты, объектами которых является жилье. В соответствии с существующим законодательством банки на сегодняшний день предлагают три вида жилищных кредитов:

     1) земельный кредит - кратко- и долгосрочный  кредиты, выдаваемые юридическим  и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

     2) строительный кредит - краткосрочный  кредит на строительство жилья,  который могут получать физические  и юридические лица для финансирования  строительных работ;

     3) жилищный кредит - долгосрочный кредит, используемый физическими и юридическими лицами для приобретения жилья [9, C. 15].

     Преимущества  такого кредита очевидны:

     - вселиться в новую квартиру  можно сразу после получения  кредита. Таким образом, если  раньше вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры;

     - плата за обслуживание кредита,  скорее всего будет ниже или  соизмерима с ростом цен на  недвижимость, поэтому фактически  вы ничего не теряете;

     - вы платите меньше налогов.  Все выплачиваемые вами проценты  по кредиту и часть от стоимости  квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).

     Однако  надо довольно реально оценивать  свои возможности и расходы по обслуживанию и возврату кредита.

     При получении кредита обратите внимание:

     - на что начисляются проценты: на остаточную сумму долга  или на всю сумму долга целиком.  В первом случае - проценты начисляются только на ту часть долга, которую вы еще не вернули. То есть все вполне справедливо: есть долг - есть плата за пользование этим долгом. Во втором случае проценты начисляются на всю сумму кредита целиком вне зависимости от того, сколько кредита вы уже возвратили;

     - какие дополнительные расходы,  кроме платы за кредит, еще  возникают. Например, комиссии при  переводе денег, плата за оформление  кредита и т.д. Они могут  оказаться существенными;

     - обязательно приплюсуйте к своим  расходам плату за страхование, которая составляет примерно 1,5% от остаточной суммы долга;

     - есть ли возможность досрочного  погашения кредита. Если вы  накопите некоторую часть денег,  вы можете уменьшить срок кредита  и сэкономить на процентах,  вернув часть долга раньше, чем  этого требует ваш договор. Обязательно надо посмотреть, предусмотрена ли такая возможность договором и не введены ли штрафные санкции за это.

     Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия  кредитования у всех разные. Ипотечный  кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

     Валюта  кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них  отдать предпочтение, каждый заемщик  решает для себя сам. Все зависит  от того, на какой срок вы берете кредит. В краткосрочной перспективе (до 5 лет) выгоднее брать кредиты в иностранной валюте, причем желательно делать заем в долларах США, поскольку за последнее время курс этой валюты по отношению к рублю приобрел тенденцию к снижению. Однако следует учитывать, что в долгосрочной перспективе конъюнктуру на валютном рынке предсказать очень сложно, поэтому имеет смысл "длинные" кредиты, такие, как ипотечные, брать в той валюте, в которой вы получаете заработную плату.

     С увеличением количества игроков  на рынке ипотеки еще больше будет усиливаться конкуренция, но коридор процентных ставок, предлагаемых банками в таких условиях, скорее всего, останется прежним. При увеличении инвестирования рынка ипотечного кредитования банки будут стремиться предлагать более длинные кредиты (в настоящий момент средний срок составляет 10 лет, максимальный - до 30 лет). Кроме того, с высокой долей вероятности можно прогнозировать изменение требований по первоначальному взносу: снижение действующих 30% от стоимости приобретаемой недвижимости до 15 - 10%. Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов [10, C. 14]. 

     1.2. Порядок предоставления и оформления ипотечного кредита коммерческими банками

     Механизм  предоставления ипотечного кредита коммерческими банками может быть представлен следующим образом.

     Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

     Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму.

     В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

     После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос.

     Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

     Пулы  закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

     Получение ипотечного кредита связано с  оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщик должен представить  в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых  имеет стандартную форму.

     Стандартный пакет документов для ипотеки:

     - заявление на получение ипотечного  кредита и анкета банка. Некоторые  банки предлагают на сайтах  оформить предварительную заявку  на кредит, что должно ускорять  процедуру получения ипотечного  кредита;

     - копия паспорта или заменяющего  его документа (для военнослужащих);

     - копия страхового свидетельства  государственного пенсионного страхования;

     - копия свидетельства о постановке  на учет в налоговом органе  физического лица по месту  жительства на территории РФ (о присвоении ИНН);

     - копия военного билета для  лиц мужского пола призывного  возраста;

     - копии документов об образовании  (аттестаты, дипломы и т.п.);

     - копия свидетельства о браке/разводе  и брачный контракт (при наличии);

     - копия свидетельства о рождении детей;

     - копия трудовой книжки, заверенная  работодателем;

     - документы, подтверждающие доходы.

     Иногда  банку для принятия решения о  выдаче кредита необходима дополнительная информация. В этом случае могут  потребоваться следующие документы.

     Дополнительные документы для ипотеки:

     - справка о регистрации (форма  9) по месту постоянной регистрации;

     - копии паспортов всех лиц, проживающих  совместно с заемщиком, а также  не проживающих совместно с  заемщиком ближайших родственников  (супруга, родителей, детей);

     - копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам;

     - копия свидетельства о смерти  родителей, детей, супругов;

     - документы, подтверждающие наличие  в собственности дорогостоящего  имущества (дача, автомобиль, земельные  участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг представляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг;

     - документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев;

     - документы, подтверждающие кредитную  историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату  квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода, год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам;

     - справка из наркологического  диспансера;

     - справка из психоневрологического  диспансера.

     По  представленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то им также необходимо представить в банк перечисленные документы.

     Принятие  банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от банка. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии можно переходить к выбору жилья.

     На  этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и представить в  Ипотечный банк следующие документы:

     - правоустанавливающие документы  на выбранное жилье;

     - паспорт на жилье с его планом;

     - сертификат об оценке квартиры;

     - справка о регистрации (форма  9) и характеристика жилого помещения  (форма 7);

     - справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

     - выписка из Единого государственного  реестра прав (о субъекте права  на жилье, правоустанавливающих  документах, об отсутствии обременений  по квартире);

     - разрешение органов опеки и  попечительства на отчуждение  квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

     Банк  проверяет юридическую чистоту  представленного заемщиком жилья  и насколько оно соответствует  требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков - это необходимое условие получения ипотечного кредита [8, C. 8]. Рассмотрим примеры ипотечной программы (Приложение 1). 
 

1.3. Ипотечное страхование. Способы погашения ипотечного кредита

     По  закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и  полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик  дополнительно страховал свою жизнь  и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.

     При страховании самого жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком  варианте если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

     Что касается утраты права собственности  на жилье, то некоторые банки требуют  страховать этот риск на весь период кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать не обязательно.

     Тарифы  на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3 - 0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3 - 1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение "юридическая чистота" жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2 - 0,7%.

     В среднем при ипотеке совокупные расходы заемщика на страхование  составляют 1 - 1,5% от остатка по кредиту  в год с учетом процентов.