Ипотечное кредитование в России: прошлое и настоящее

  МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

  КАФЕДРА БАНКОВСКОГО ДЕЛА

  Курсовая  работа

  на тему

  Ипотечное кредитование в России: прошлое и  настоящее

  Выполнил  студент 4 курса,

  группы 171:

  Сергей  Григорьев

  Научный руководитель:

  Д. э. н. профессор  Попова Е.М.

  Санкт-Петербург 2010г 

  Содержание

  Введение

  1. Становление  ипотечного кредитования в России

  1.1 Исторический  аспект развития ипотечного кредитования

  1.2 Ипотека  в России в 90-е годы XX века

  2. Ипотечное  кредитование сегодня

  2.1 Что  такое "Ипотека" в наше  время

  2.2 Ипотечное  кредитование в период кризиса  2008 - 2010гг.

  2.3 Проблемы  ипотечного кредитования в России

  2.4 Причины  препятствующие развитию ипотечного  кредитования

  Заключение

  Список  литературы

  Приложение   

 
Введение

  Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые  обеспечивают их функционирование. Одним  из таких институтов является ипотека.

  Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так  и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые  возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

  Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней  Греции и Древнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда  состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны  помогает решать социальные и экономические  проблемы, прежде всего в обеспечение  населения жильем, в ускорении  приватизации и повышения эффективности  предприятий.

  Поэтому активное использование ипотеки  обещает большое количество выгод. Однако при становлении ипотечной  системы возникает не меньшее  количество проблем. Необходимыми предпосылками  для успешного развития и применения ипотеки является функционально  пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации  объектов недвижимости и сделок с  ними. И, кроме этого, следует говорить о решении теоретических проблем  залогового права. Так как, не решив  этих проблем, невозможно полностью  охарактеризовать институт ипотеки. Поэтому, при освещении проблем ипотеки  и ее оформления необходимо подойти  к этому вопросу комплексно, исследуя как теоретические, так и практические вопросы залогового права. Немаловажное значение также следует уделить историческому аспекту этой проблемы. Особенно акцентировать внимание необходимо на проблемах ипотечного кредитования в Российской Федерации. Интересен также вопрос о развитии ипотечного кредитования в нашей стране и о причинах, тормозящих этот процесс. За пределами данного исследования останутся вопросы касательно ипотечного кредитования других стран, так как требуют отдельного глубокого рассмотрения.

  В этой исследовательской  работе будут рассмотрены и проанализированы работы российских экономистов и  публикации различных социальных и  экономических журналов и публикаций. Целью работы является исследование ипотечного рынка кредитования России, как в прошлые годы, так и  во втором тысячелетии. Предмет нашей  работы это ипотечное кредитование, его история, развитие и статистические данные. В качестве задачи в нашей  курсовой работе мы поставили вопрос о том, что же нужно для совершенствования  государственной поддержки ипотечного кредитования в современной России. На основе наших исследований, поставленной цели, предмета исследования и задач, и будет сформирована данная работа.

 
1. Становление ипотечного кредитования  в России 1.1 Исторический аспект развития ипотечного кредитования

  В римском  праве ипотека недвижимого имущества  носила вещный характер. Ее предназначением  было замещение субъективного права  кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правом на чужую вещь, что, по мнению Д.И. Мейера, дает наилучшее обеспечение  обязательству (3, 223). В качестве предметов  залога римское право рассматривало  вещи как существующие, так и будущие, имущество в целом (генеральная  ипотека), товары в обороте, права  требования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и  не изъятыми из оборота.

  Что касается правовой модели залоговых отношений, в римском частном праве можно  выделить три основные его разновидности.

  В качестве древнейшей формы залога исследователями  выделяются фидуциарные сделки (от слова "fides" - доверие), суть которых заключалась в передаче должником по манципации (реальная передача вещи путем обмена ее на цену перед пятью свидетелями при содействии весовщика) предмета залога в собственность кредитора с заключением дополнительного соглашения, предусматривающего возврат вещи в случае своевременного возврата долга. В случае же неисполнения обязательства вещь оставалась у залогодержателя (4, 213). По мнению И.А. Покровского, данные отношения по своей сущности не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правом ее обратного выкупа.

  Особенность фидуциарных сделок заключалась  в том, что у кредитора, как  уже отмечалось выше, возникало право  собственности на заложенную вещь, он мог передать ее третьим лицам. Гарантией же ее возврата являлась римская честность, что, по мнению многих исследователей, было недостаточной  гарантией возврата предмета залога (5, 339).

  Основными же недостатками фидуции являлись несоразмерность обращаемого в собственность обеспечения по сравнению с обязательством, а также исключение предмета залога из гражданского оборота, а следовательно, и утрата возможности его использования с целью получения прибыли и быстрейшего погашения долга.

  Вторым  видом залогового обеспечения обязательств был pignus. Данный вид залога отличался от фидуции тем, что вещь передавалась кредитору не в собственность, а во владение. Первоначально залогодатель не имел права пользоваться заложенным имуществом, однако впоследствии ему было предоставлено право аренды предмета залога. Разновидностью пигнуса была антихреза: по данному договору должник отдавал землю во владение и пользование кредитору, с тем, чтобы доходы с нее шли на покрытие процентов по долгу. Pignus имел сходные с fiducia недостатки.

  Закономерным  шагом стало появление новой  формы залога - ипотеки (hipotheka), которая заключалась и обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору (6,11). Таким образом, должник имел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя свою собственность. Особенностью римского частного права было широкое распространение так называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущество лица в обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов.

  Институт  обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательства развивался в римском праве от обращения вещи в собственность кредитора до ее реализации на публичных торгах. При этом в ранние периоды существовала возможность оставления предмета залога за кредитором по его ходатайству, направляемому в канцелярию императора, однако в 326 г. н.э. она была отменена. Реализация заложенной вещи осуществлялась после трехкратного предупреждения должника на публичных торгах. Из сумм, полученных на торгах, удовлетворялись требования кредитора по основному обязательству, требования о возмещении издержек на заложенную вещь, процессуальные издержки и некоторые другие. В случае нехватки средств, вырученных от продажи, взыскание обращалось на иное имущество должника, а при их избытке остаток денежных средств возвращался должнику. При этом кредитор был не вправе приобретать заложенное имущество самостоятельно либо через третьих лиц. Единственным исключением из данного правила являлся тот случай, когда сумма, предложенная на торгах, была меньше обеспеченного залогом требования. В данной ситуации кредитор мог оставить данную вещь за собой без права с его стороны требовать недостающей суммы с оставшегося имущества должника (12, 37).

  Вместе  с тем правовому регулированию  залоговых отношений в Древнем  Риме был присущ ряд недостатков. Во-первых, отсутствовала система  государственной регистрации заложенного  имущества, что нередко приводило  к нарушению прав кредиторов при  неоднократном залоге одной вещи. Во-вторых, имущество должника обременялось множеством генеральных ипотек в  силу закона. В-третьих, в римском  праве господствовал принцип  акцессорности залога, из-за чего стала невозможной организация вторичного рынка закладных.

  Вышеуказанные положения римского залогового права  оказали влияние на систему правового  регулирования указанных отношений  в дореволюционной России. Вместе с тем оно имело и свои специфические  черты.

  Одной из основных таких особенностей являлся  запрет залога земли и недвижимого  имущества в некоторых исторических периодах. Так, например, Указом Петра  был запрещен залог недвижимости, Закон от 1893 г. закреплял запрет на передачу в залог частным лицам и частным учреждениям крестьянских надельных земель.

  Следующей особенностью русского права является признание предметом залога личности должника, так называемое "закладничество" или "закупничество". В отличие от римского частного права, по которому имелась возможность передать в обеспечение обязательства человека - раба, не являющегося субъектом права, на Руси был возможен залог самого себя и своих родственников. Данные отношения были весьма распространены и просуществовали до XIX в.

  Вместе  с тем закладничество не было единственной формой залога на Руси. Анализируя нормы древнерусского права, можно прийти к выводу, что в нашей стране первоначальной формой являлся залог без передачи кредитору вещных прав, что снижало ценность указанного способа обеспечения обязательств, так как должник мог фактически бесконтрольно отчуждать имущество.

  На смену  вышеупомянутой форме залога пришел заклад с передачей прав владения и пользования. Однако она также  не была лишена недостатков. Если в  первом случае перекос совокупности прав и обязанностей в правоотношении существовал в пользу должника, то во втором преимуществом пользовался  кредитор. В свою очередь, должник, лишенный прав на свое имущество, практически не имел возможности своевременно выплатить долг. Фактически залог превратился в форму отчуждения имущества, выгодную кредитору.

  Компромисс  между интересами должника и кредитора  был закреплен в Соборном уложении 1649 г. В соответствии с ними предмет  залога оставался во владении должника, кредитор же в случае неисполнения основного обязательства в безусловном  порядке приобретал право собственности  на заложенное имущество. Такая правовая конструкция в большей степени  соответствовала сложившимся экономическим  отношениям. Однако обращение на заложенное имущество происходило без учета  его стоимости, что, как уже было упомянуто при исследовании римского частного права, неадекватно отражало природу залоговых отношений.

  Данное  противоречие было успешно разрешено  только в XIX в. Банкротским уставом 1800 г. и Гражданским уложением. Этими нормативными правовыми актами было окончательно отменено обращение предмета залога в собственность залогодержателя, введена обязательная продажа указанного имущества с публичных торгов, вводилась необходимость совершения нотариусом акта удостоверения договора ипотеки.

  Следует отметить, что в России до революции  была создана довольно удачная система  ипотечных кредитных организаций. Впервые они появились еще  в 1754 г. Однако наиболее бурно ипотечное  кредитование в России начало развиваться  после реформы кредитной системы 1859 г., а также крестьянской и земельной  реформы 1861 г.

  В соответствии с принятыми в 1859 г. решениями  взамен ликвидируемых государственных  кредитных организаций учреждались  земские банки. Одновременно создавались  частные кредитные учреждения.

  Основными игроками на рынке долгосрочного  земельного кредитования являлись государственные  организации: Государственный крестьянский поземельный банк и Государственный  дворянский земельный банк.

  Так, на Государственный  крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 г., была возложена задача предоставлять ссуды крестьянам деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды на покупку земель либо на погашение долгов, связанных с приобретением земельных участков. Кредит в данном банке могли получить как индивидуальные, так и коллективные субъекты (сельские общества или товарищества). При этом срок погашения ссуд не мог превышать 35 лет.

  Государственный дворянский земельный банк поддерживал  землевладение потомственных дворян путем выдачи ипотечных ссуд сроком от 11 до 66,5 года в размере до 100% оценочной  стоимости залога (13, 32).

  Помимо  государственных кредитных учреждений, в то время существовало также 10 частных ипотечных банков, которые  осуществляли свою деятельность на четко  определенной территории. Они предоставляли  кредит в виде реализуемых на бирже  закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном  рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество уходило с публичных  торгов.

  Кроме вышеупомянутых крупных кредитных учреждений в  России на тот момент существовали также ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

  В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные  ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

  В XIX в. окончательно утвердилась конструкция залога, при которой кредитору не переходил титул собственника на предмет залога ни сразу после оформления залоговых правоотношений, ни в случае неисполнения обеспечиваемого залогом обязательства. Как уже отмечалось выше, в случае неисполнения обязательства должником предмет залога подлежал обязательной реализации на публичных торгах, а кредитор имел право на удовлетворение своих требований из стоимости проданного имущества. Что касается определения предмета ипотеки, для русского частного права были характерны определенные особенности.

  В залог  недвижимость могла предоставляться  исключительно собственником. При  этом предметом ипотеки могло  быть только свободное от иных обременений  имущество. Это, в свою очередь, означало прямой в отношении последующего залога имущества, а также залог  недвижимости либо земли нескольким лицам одновременно.

  ипотечное кредитование жилищное россия

  В российском законодательстве того времени выделялись три группы субъектов договора ипотеки: государство, частные лица и кредитные  учреждения. Договор ипотеки заключался в форме закладной крепости, которая  должна была быть удостоверена старшим  нотариусом в присутствии сторон договора. Неисполнение такого порядка  осуществления сделки приводило  к ее недействительности (13, 31). Таким  образом, к началу XX в. в Российской империи сформировалась достаточно проработанная система правового регулирования ипотеки недвижимости.

1.2 Ипотека в России в 90-е годы XX века

  Развитие  системы ипотечного кредитования продолжалось до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности  на землю, осуществленные советской  властью, подорвали саму основу существования  ипотечных банков. В декабре 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского  и Крестьянского.24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные  земельные банки.

  Вопрос  о возрождении ипотеки поставил принятый 24 декабря 1990 года закон "О  собственности". Позже был заложен  фундамент для развития законодательной  базы ипотеки: законы о залоге от 29 мая 1991 года и "Об основах федеральной  жилищной политики" от 24 декабря 1992 года, где была предусмотрена ипотека, и "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" от 29 декабря 1993 года. Нашли отражения  эти вопросы и в "Гражданском  кодексе РФ" (ст.339, 340).

  Несмотря  на отсутствие полноценной нормативной  базы ипотечного кредитования, в 90-е  годы успешно пробовали свои силы в этой сфере, как столичные так и провинциальные банки. Количество банков, предлагающих такой ряд услуг, неуклонно - рос: только к концу 1994 года их было более 20. Пионером ипотечного дела является Ипотечный акционерный банк (ИАБ).

  Развитие  ипотеки во многом зависело от гарантий прав собственности, которые должны быть обеспечены эффективной системой регистрации этих прав. Ипотечным  банкам нужна льготная налоговая  политика, так как это банки  особого рода. В условиях нашей  страны необходимо регламентировать их работу (14, 16).

  Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными  вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических  реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении  жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства  нового жилья индивидуальными застройщиками  или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

  В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура  ввода в действие жилых домов  по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

  Важные  изменения произошли и в структуре  источников финансирования жилищного  строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась  примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том  числе доля федерального бюджета - до 15%.

  Аналогичные процессы коснулись строительства  жилья, финансируемого за счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового объема ввода площадей жилья.

  Сокращение  бюджетных ассигнований привело  к резкому снижению количества бесплатного  жилья, предоставляемого очередникам  на улучшение жилищных условий. Размеры  предоставляемого бесплатного социального  жилья сократилось с 1990 по 1997 гг. в 3,1 раза. Бесплатное жилье доступно примерно 400 тысяч семей в год, тогда как число граждан, имеющих  зарегистрированное право на такое  жилье, составляет 6,3 млн. семей.

  В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого  платежеспособного спроса на жилье  со стороны населения, а также  в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья  резко сократились объемы жилищного  строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Сокращение объемов ввода  жилья в эксплуатацию привело  к заметному ухудшению положения  в строительном секторе, убыточности  многих строительных предприятий (21). Рынок  жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали  бы возможным приобретение жилья  населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить условия было получение  государственного жилья, то сегодня  эта проблема в основном решается населением через приобретение или  строительство жилья за счет собственных  сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства  на решении жилищных проблем отдельных  групп населения. Основная же часть  населения оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

  Проблема  обеспечением жильем населения в  современных условиях заключается  в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения или готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральной целевой программе "Свой дом", а также в разрабатываемой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

  Жилье, по своей природе, является дорогостоящим  товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может  производиться за счет текущих доходов  потребителей. Создание условий для  размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно  ускорить процесс приобретения жилья  населением, вынужденным в настоящее  время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.

  Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Такие  условия стали формироваться  в России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г.31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были настолько велики, что банки-кредиторы  даже не рассматривали возможности  начала ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991 по 1995 гг. (за исключением  середины 1994 г.) реальные банковские ставки были отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не превышали 3-4 месяца.

  Изменение общеэкономической ситуации, падание  темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали  перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

  К 1998 году в России наблюдалась относительная  финансовая стабилизация, инфляция снизилась  до 12-14% в годовом измерении, увеличились  объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны "среднего" класса. Банки  получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в  свободно конвертируемой валюте, но и  в российских рублях на сроки от 3-х до 5 лет.

  В результате проводимой финансовыми властями политики отставания роста обменного курса  рубля к доллару США от реального  соотношения в период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения валютных цен на жилье способствовал  росту спроса на ипотечные кредиты  со стороны населения.

  Ряд банков, прежде всего, в крупных городах  приступили к практической реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегической перспективы своего развития.

  В то же время  сохранение макроэкономической несбалансированности препятствовало широкомасштабному  развитию ипотечного кредитования. Постоянное превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост государственных заимствований  обусловили высокие процентные ставки. В этих условиях банки ориентировались  на получение сверхвысоких доходов  от операций с ГКО.

  Принятые  меры экономической политики в послекризисный период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.

  Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками  средств сохраняет выраженный краткосрочный  характер. И если в целом, в конце 90-х, наблюдалось снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить  стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных являлся главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.

  Одним их основных факторов, характеризующих  наличие финансовых условий для  возможности широкого развития долгосрочного  ипотечного кредитования, являлось состояние  банковского сектора в целом  и наличие в нем достаточных  долгосрочных пассивов, прежде всего  в виде вкладом частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы  в конце XX века оставалось недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность к обслуживанию частных  вкладчиков.

  До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к  концу года доля Сбербанка в общем  объеме частных вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки  предоставляли более широкий  спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил  даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.

  Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям  населения. Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.