Ипотечное кредитование в Российской Федерации. 3

С О Д Е  Р Ж А Н И Е

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1. Сущность и основные понятия ипотеки
2. Отличительные черты и принципы ипотеки
3. Классификация ипотечных кредитов
4. Ипотечные банки и их деятельность

Глава 2. Ипотечное кредитование в Российской Федерации.

2.1. Нормативно-правовое регулирование  ипотчного кредитования в Российской  Федерации.

2.2. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

2.3. Программы льготного ипотечного кредитования

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической  стабильности и безопасности, стимулирующих  к эффективному и производительному  труду и в значительной степени  формирующих отношение граждан  к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан  на жилище.

Ключевой  проблемой при выработке и  реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья  для граждан. Механизмом, позволяющим  решить эту задачу, и является ипотечное  жилищное кредитование, ставшее в  развитых странах основным рычагом  эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки  обусловлены, прежде всего, тем, что  она ориентирована на социально  активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного  гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного  пользования. Его приобретение, как  правило, не может производиться  за счет текущих доходов потребителей или накоплений.

В современной  рыночной экономике значение ипотеки  как инвестиционного инструмента  велико: для заемщика ипотека - это  дополнительная возможность получения  крупных средств на длительные сроки  для решения жилищной проблемы, для  кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией  возврата кредита, для экономики  в целом - постоянные инвестиции в  жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений  в смежных отраслях экономики  и решение социальных проблем.

Крупным, пока ещё не используемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды  выступают сбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию и продажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источником реальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибо население хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков.

Актуальность  ипотечного кредитования заключается  в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему  обеспечения доступным по стоимости  жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах  приобретения жилья на свободном  от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования.

1. Сущность и основные понятия ипотеки

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. До н.э.).

Предшественник Солона –  Драконт (в 621 г. до н.э.) – ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет поземельные  налоги;

- вводит свободу завещания.

Солон предложил ставить  на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб и получил название ипотека (от греч. Hypoteka – подставка, подпорка). На нем и отмечались все долги собственника Земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называющиеся ипотечными.

Современное понятие ипотеки  возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями  общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая  особенности времени конкретной страны.

С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих  принятых на себя обязательств. То есть, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила  личность должника, а не его имущество. В те времена еще не существовало понятия «недвижимиое имущество», ни тем более права собственности  на него. Основой сделки служило  доверие.

В дальнейшем появляется необходимость  в более четком определении меры ответственности каждого участника  экономических соглашений. Таким  образом и устанавливается право собственности на землю и недвижимость. В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды. Например, в Египте отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия до н.э.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гржданскому  праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого  имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должников  свомх обязательств передавалось кредитору  в полную собственность. Такая форма  называлась фидуция. На первом её этапе  должник не обладал практически  никакой защитой и кредитор сам  решал, что ему выгоднее: требовать  от заемщика выплаты долга или  не возвращать ему имущество.

Следующей формой развития вещного  обеспечения стал – пигнус. Эта форма в большей степени защищала заемщика от своевольных действи кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвидимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил её. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Появление самой ипотеки  было обосновано политическими и  экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением рабовладелчьского  хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей  к возникновению классического  института ипотеки. По существующему  законодательству ни одна действующая  правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей проессии они не могли заложить. Выходом стало введение новой формы залога – залог самих орудий руда, без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Понятие ипотечного обеспечения  означало материальное обеспечение  обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало  выполнение обязательства. Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:

- ипотека иневестора на  инвестиции;

- ипотека «фиска» на  имущество наплательщика налогов;

- ипотека на имущество  опекуна;

 - ипотека жены на имущество мужа и т.д.

Роль государства в  соблюдении прав участников ипотечных  сделок была велика. Достаточно сложные  по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной  системы.

Таким образом понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека – это одна из форм имущественного оеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собствености должника, а кредитор в случае невыполнения последним своих обязательств, приобретает право получить удовлетворении за счет реализации данного имущества.

2. Отличительные черты и принципы ипотеки.

Ипотека в свою очередь  характеризуется следующими отличительными чертами.

- Во-первых, ипотека как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.п. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл;

- Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно связано с ними: предприятия, жилые дома другие здания и сооружения;

- В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

- В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки офрмляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией;

- В-пятых, при значительном повышении стоимости залога над суммой выданного кредита, ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторво по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

- И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор в праве требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Соответственно, из выше сказанного можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. Гласности, или публичности – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. Специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. Достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. Старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. Бесповторности – ипотека прекращаетя лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. Неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводц выдачи, продажи и обслуживания ипотечных крредитов.

Несмотря на интернациональный  характер института залога недвижимого  имущества, ипотека в разных странах  имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законадательство по регулированию отношений в данной сфере.

 

 

3. Классификация ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

- жилые дома, квартиры и части  жилых домох и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского  назначения;

- воздушные, морские суда, суда  каботажного плавания и космические  объекты;

- объекты не завершенного строительства.

2. По целям кредитования:

- приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома  на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку. Как  правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежем;

- на строительство,  реконструкцию, капитальный ремонт  индивидуального жилья, домов сезонного проживания на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство  и приобретение готового жилья  с целью инвестиций. Данное кредитование  строительства жилья происходит  поэтапно: каждый последующий платеж  осуществляется только после  завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

- Как субъектов  кредитования: кредиты предоставляемые  застройщикам и строителям, и  кредиты предоставляемые непосредственно  будущему владельцур жилья;

- По степени  аффилированности заемщиков кредиты  могут предоставляться: сотрудникам  банков, сотрудникам фирм, клиентам  банка, клиентам риэлтерских фирм, клиентам, лицам проживающем в  данном регионе, всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.1.)

Таблица 1.1.

Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные  средства (в том числе займы  международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агенству, или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным  кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агенством  или крупным ипотечным банком

 

 

Таблица 1.2.

Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	Страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-ех лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3 лет

 

6.  По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам. (см. табл. 1.2.)
7. По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными валютами;

- кредит с единовременным погашением  согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (велечине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Также, кроме всего выше указанного, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные  (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые  на общих условиях.

1.4 Ипотечные банки и  их деятельность

Первоначально ипотечный кредит практически  во всех странах возникал как государственный. Целью создания ипотечных государственных банков было оказание финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. Частные ипотечные банки появились позже. В Германии, «классической стране ипотечных банков», первый ипотечный банк – Силезкое кредитное общество – был основан в 1770г. королем Пруссии Фридрихом II (в Бреславле). А первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте. В России же первые государственные банки были созданы в Москве и Санкт-петербурге в 1754г. А первый негосударственный акционерный земельный банк – в 1864 г. в Одессе.

Таким образом, ипотечный банк – кредитная орагнизация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств – закладных листов.

Закладные листы ипотечные банки  как правило пускают в свободную  продажу. Они продаются на бирже  по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса.

Владелец закладной может в  любой момент получить кредит под  залог ценных бумаг. Если их курс находится  на низком уровне, а средства нужны  немедленно, закладную выгоднее заложить, чем продавать.

Благодаря продаже заклыдных листов, банк получает дополнительные средства для предоставления последующих  кредитов. Условия на которых банк может предоставить кредит, зависят  от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются  ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курсовая разница, однако, не всегда соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию:

Чистая выручка –  Курс продажи = Бонификация.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплатат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент  выплаты кредита.

Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме основных процентов по кредиту взимают  также так называемый кредит за предоставление, который в большинстве случаев  составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим – т.к. банк предлагая кредит обязан подготовить условия предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

В ряде случае ипотечные банки предоставляют  кредиты совместно со сберегательными  банками. Это сотрудничество выражается:

- в программах совместного финансирования  строительства;

- либо при предоставлении ипотечных  кредитов с погашением через  сберегательные банки.

В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредито отодвигается на определенный срок, например 14 лет. За это время погашаетсся кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образомп погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично.

В зависимости от направлений кредитования, ипотечные банки можно разделить  на:

- земельные банки, предоставляющие  залог под кредит земли;

- мелиоративные банки, предоставляющие  кредит на мелиоративные работы;

- коммунальные банки, предоставляющие  кредит под залог городской  недвижимости.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных  банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляют банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего  ипотечное кредитование обязательное страхование.

Иногда ипотечный банк выступает  учредителем  самостоятельной организационной  формы ипотечной трастовой деятельности – ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траста – перевод денежных средств  рынка капиталов на рынок недвижимости.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также  другими кредитными институтами за сферу привлечения  денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных становится все меньше и меньше. Они получили возможность привликать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые, факторинговые и прочие операции.

С другой стороны, ипотечным кредитованием  занимаются не только специализированные ипотечные институты, но и коммерческие, сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества.

 

 

 

Глава 2. Ипотечное  кредитование в Российской Федерации.

2.1. Нормативно-правовое  регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Деятельность кредитных организаций  на российском ипотечном рынке регламентируется действуюющими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания  на заложенное жилое помещение и др. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частоности, государственной регистрации поддежит не только переход права собственности на жилую недвижимость, но и сам этот договор.

Для  содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 году было создано Федеральное агенство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению  частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного  ипотечного кредитования.

ФАИЖК призвано выполнять следующие  функции:

- содействие развитию ипотечного  жилищного кредитования посредством  рефинансирования (покупки) ипотечных  кредитов, выдаваемых коммерческими  банками – первоначальными кредиторами;

- привлечение долгосрочных фиансовых  ресурсов для кредитования населения;

- содействие в повышении ликвидности  банков путем перевода неликвидных  активов (ипотечных кредитов) в  ликвидные (наличность);

- стандартизация и унификация  процедур ипотечного кредитования;

- представление интересов ипотечных  структур в правительстве и  других государственных учреждениях.

Основным законом, решулирующим отношения  по поводу залога, является ФЗ №143 «Об  ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

- определены основные требования  к содержанию договора об ипотеке  и закладной; обозначен момент  возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной  регистрации ипотеки. Несоблюдение  правил государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность;

- определены права и обязанности  залогодателя при использовании  имущества, заложенного по договору  об ипотеке; переход прав на  это имущество к другим лицам  и обременение этого имущества  правами других лиц;

- установлены понятие последующей  ипотеки и условия, при которых  она допускается, а также возможность  уступки прав по договору об  ипотеке;

- заложены основы развития вторичного  рынка ипотечных кредитов;

- удеояется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- четко отражены правоотношения  в области ипотеки жилых домов  и квартир.

Законодательство, регилирующее ипотечную  деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. правительством Российской Федерации была одобрена Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации. Концепция представляет огромный простор  инициативе субъектов РФ по выбору схему, согласно которой в регионе  будет развиваться эта система. В рамках этой системы уже разработано  и представлено Государственной  думе множество законопроектов, способных  облегчить деятельность многих ипотечных  кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционироваия на российском рынке ипотеки.

В октябре 2003 года был принят Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую  огласку. Были сразу найдены недостатки и пробелы в его формалировках. Закон разрешает банкам выпускать  ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных  агентов. Специальный ипотечный  агент представляет собой некое  хозяйственное общество, наподобие  акционерного, которое может совершать  ограниченное количество операций.

Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере 100 млн. долларов США. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансосодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого – реестр ипотечных кредитов, а в пассивах – обязательства по ипотечным облигациям.

Помимо деятельности ипотечных  агентов закон раскрывает такие  понятия и процессы как ипотечное  покрытие, требования к ипотечным  агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон устанавливает  полномочия государственных органов  по рынку ипотечных ценных бумаг.