МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  
АЭРОКОСМИЧЕСКОГО ПРИБОРОСТРОЕНИЯ»

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

КУРСОВАЯ РАБОТА  
ЗАЩИЩЕНА С ОЦЕНКОЙ

РУКОВОДИТЕЛЬ

РАБОТУ ВЫПОЛНИЛА

Санкт - Петербург

2011

СОДЕРЖАНИЕ 
 

Введение……………………………………………………………………..3 

I. Теоретические аспекты ипотечного кредитования…………………6

1. Понятие, виды, роль ипотечного кредитования…………....……...6
2. История развития ипотеки в РФ и ее текущее состояние……….13
3. Участники процесса ипотеки. Правовые особенности…………..18
4. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования ………………………………………….23

II. Расчет и анализ выданных ипотечных кредитов за 2006-2009 гг.на примере Брянского отделения №8605Сбербанка России……. 26

2.1. Краткая характеристика Банка и его финансовое состояние……26                                                                                        2.2. Расчетная часть. Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Брянска………………………………………………… …………….…28                  2.3.  Анализ расчетов оценки ипотечного портфеля в Брянском отделении №8605 Сбербанка России………………………………….39                    2.4. Проблемы и меры по оптимизации ипотечной деятельности в Брянском отделении №8605 Сбербанка России………………………47

Заключение……………………………………………………… ………..50           Список использованной литературы…………………………………..52                     Приложение 1……………………………………………………..……….54                                                           Приложение 2…………………………………………………………...…59

Введение

     Актуальность  темы курсовой работы

     Одним из важных условий функционирования экономики государства является  использование кредита. Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и постепенно развивает апробированные на западе формы бизнеса.

     Еще несколько лет назад о самом  существовании ипотечных жилищных кредитов знали только специалисты, а собственные ипотечные программы предлагали всего несколько крупных банков. Происходило это не только из-за новизны таких кредитных продуктов на российском рынке. У банков просто не хватало оборотных средств для того, чтобы предложить населению деньги под низкий процент. Для решения этой проблемы Правительством были созданы законодательные условия для выпуска ипотечных ценных бумаг, позволяющих банкам привлекать средства частных инвесторов на открытом рынке, тем самым способствуя повышению доступности первичных кредитов для населения.¹

     Основным  инструментом развития ипотечного жилищного  кредитования в России стало ОАО  «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» (АИЖК). С его созданием  банки получили возможность расширять  объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует  кредиты региональных операторов. В  настоящее время единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 87 регионах России.

       Мировой финансовый кризис обнажил целый комплекс проблем в системе ипотечного кредитования: недоступные для большинства населения ставки по ипотечным кредитам, падение стоимости залога, резкий рост просроченной задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

         Еще одним негативным фактором является устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор, по сути, не является частью экономики.

     Однако, несмотря на негативные факторы и  условия, сопровождающие развитие российского  рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых стран показывает, что в рыночной экономике ипотечное  кредитование является одним из главных  инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем.

     Разработка  мер, направленных на повышение эффективности  ипотечного кредитования и внедрение  новых финансовых инструментов, направленных на расширение доступности жилья  для основной массы населения в условиях посткризисного развития российской экономики и определила актуальность темы курсовой работы.

     Целью курсовой работы является анализ современного состояния системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

     Для достижения поставленной цели в курсовой работе необходимо решить следующие задачи:

     - охарактеризовать сущность, виды и роль ипотечного кредитования в России;

     - исследовать историю развития ипотечного кредитования в России;

     - изучить нормативно-правовую базу по регулированию ипотечного кредитования в России;

       - анализировать проблемы развития и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования в России;

     - рассмотреть ипотечное кредитование  и этапы предоставления ипотечного кредита на примере Брянского отделения №8605 Сбербанка России.

     Предметом курсовой работы являются проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

     Объектом  курсовой работы выступают общественные отношения в сфере ипотечного кредитования на примере Брянского отделения №8605 Сбербанка России.

     В соответствии с поставленной целью  и задачами структура курсовой работы состоит из введения, двух разделов, заключения, списка использованной литературы, приложений. 

I. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1. Понятие, виды, роль ипотечного кредитования

Понятие ипотечного кредитования

      Ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) –  долгосрочная ссуда, предоставляемая  банком под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно становится объектом залога. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов. ²

      Во  всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки  может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания³

Сущностью ипотеки  являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором  кредитор-залогодержатель имеет  право в случае неисполнения должником-залогодателем  обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

      Нет единства взглядов по вопросу ипотечного кредитования. Одни авторы рассматривают  ипотечное кредитование в узком  смысле как разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка.  Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка.  Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей: сам процесс выдачи ипотечных кредитов; механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.

Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений. В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования.

По мнению академика  О.И. Лаврушина, кредит, независимо от его  формы и вида, выполняет две  основные функции. Первая - перераспределительная  функция кредита - означает передачу временно высвободившейся стоимости во временное пользование. Второй функцией кредита выступает замещение действительных денег кредитными операциями. По мнению О.И. Лаврушина, не существует каких-то особых функций той или иной разновидности кредита, поскольку функцию порождает не форма или разновидность кредита, а его сущность как единой экономической категории. ⁴

Соглашаясь с  вышеприведенным мнением, не выделяя  каких-либо особых функций ипотечного кредита, свойственных только данной экономической категории, полагаем, что ипотечный кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. Большинство экономистов признает наличие перераспределительной функции у кредита, однако некоторые считают необходимым делить эту функцию на две самостоятельные - функцию аккумуляции средств и функцию размещения аккумулированных средств.

По мнению Гариповой  З.Л., ипотечное кредитование - это  кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. ⁵

Отличное от других мнение высказал В.М. Будилов  в своей монографии «Залоговое право  России и ФРГ»: система ипотечного кредитования - это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, во-вторых, организации, обслуживающие оборот недвижимости. ⁶ 

Виды  ипотечного кредита

1. Наиболее распространенная  — стандартная, или типовая,  форма ипотечного кредита.  
Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале. Пример, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 150 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 50 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде, начисляемых помесячно.

2. В современной  практике применяют кредиты с  переменными выплатами, которые  предусматривают разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные  условия. В число таких кредитов  входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж.

Последние подразделяют на:

 
• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита  — погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

• кредиты с выплатой только процентов — предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

• кредиты с  частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — допускают частичную амортизацию до конца срока кредита. 

3. Пружинные  кредиты предполагают регулярные  равные выплаты в счет погашения  основного долга. Например, в течение  первых четырех лет погашают  только проценты, а в последующие  три года — проценты и основной  долг. 

4. Кредиты с  участием применяют при финансировании  доходной недвижимости. Данный кредит  близок самоамортизирующемуся, но  предполагает, что кредитор, регулярно  получая основной долг и проценты  по нему, претендует и на доходы  от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать: 

• часть превышения ренты, часть превышения чистого  операционного дохода (кредит с участием в доходах); 
• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. д. 

5. Кредиты с  нарастающими платежами (с нарастающим  аннуитетом) предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока  и используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости в расчете  на то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом. 

6. Кредиты с  переменной ставкой, обычно привязанные  к одному из индексов денежного  рынка, инфляции, валюты и т.  п., позволяют оплачивать кредит  по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке. 

7. Кредиты с  добавленной процентной ставкой.  Такие кредиты используют при  кредитовании личной ответственности  (например, автомобилей), они допускают  досрочное погашение кредита. 

Существование такого множества сложных ипотечных  схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов.⁷

Роль  ипотечного кредитования

      В современной рыночной экономике  роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.  

Необходимо учитывать  также и то, что в Российской Федерации в настоящее время  проводится и реформа жилищно-коммунального  хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.⁸ 

1.2. История развития ипотечного кредитования в РФ и текущее состояние ипотечного кредитования в России 

      Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования. В XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности  на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

• В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной; между частными лицами.
• С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
• С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.
• 1863 год – принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения – Херсонского земельного банка.
• 1866 год – открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
• 1868 год – принятие устава сельских банков
• 1872 год – принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
• 1883 год – учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
• 1884 год – открыт банк по кредитованию землевладельцев – Государственный банк Российской империи.
• 1885 год – открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.
• В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.⁹

      В России послереволюционного периода  залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.¹⁰

      Впервые об ипотеке в современной России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и  внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа.¹¹

      Еще несколько лет назад эксперты финансового рынка предсказывали  российскому ипотечному рынку бурное развитие и снижение процентных ставок. Еще в  2005/2006 годах процентные ставки по ипотеке в 7-8% годовых многим казались реальностью. Однако из-за кризиса ликвидности эти прогнозы не сбылись. Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кроме того, банки столкнулись с существенным ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Объем просроченной задолженности за прошедший год  увеличилась на 13687 млн. руб., и продолжает расти (1199 млн. руб. за месяц) (рассматриваются данные по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях).

И это несмотря на ряд существенных изменений в  законодательстве, таких как:

- отмена обязательного  нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

- упрощение процедур, связанных с обращением взыскания  на заложенное имущество (жилое  помещение);

- упрощение операций  с закладными;

- признание того, что имущество, составляющее ипотечное  покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Кроме того, в  ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону  вторичного сегмента. Особенно за счет значительного роста доли альтернативных покупок – почти 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем.

Пострадала ипотека  и в сокращении целевой аудитории  рынка. По словам аналитиков, тому был  ряд причин:

- высокие процентные  ставки,

- риск последующего  снижения цены приобретаемого  объекта недвижимости,

- нестабильность валютных курсов,

- шаткое положение  на рынке труда,

- негативное  информационное поле.

В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности  по кредитам превысил 10% от размера  общей задолженности. А надо отметить, что критичным считается 5%-ный уровень. В среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.

Положительные же изменения на рынке ипотеки  начали появляться с середины прошлого лета. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения  на покупку вторичного жилья, а некоторые из них – кредитование новостроек.

В результате к  концу 2009 года, по словам экспертов, наблюдались  следующие тенденции:

- количество  выданных займов увеличилось  в 2 раза. На рынок начали выходить  покупатели с небольшими кредитами  (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах);

- средний размер  кредита, по-прежнему, остается на  четверть ниже, чем до кризиса  (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким  размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России);

- средневзвешенная  ставка по валютным кредитам  снизилась до 13,5%, по рублевым  – до 14,5%;

- средний срок  предоставленных рублевых кредитов  увеличился до 15,6 лет, валютных  – до 8,6 лет (в начале года  аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно);

- основными условиями  при получении займа в настоящее  время являются залог уже имеющейся  у потенциального покупателя  недвижимости или прав на новую  квартиру, высокая стадия готовности  дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье;

- завершившейся  осенью доля сделок с привлечением  кредитных средств возросла до 10-12% в Петербурге и до 6-8% на  региональных рынках, однако по  сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка.¹²

Однако, как отмечают аналитики МИАН, объемы жилищного  кредитования по сравнению с докризисным  периодом, по-прежнему, малы. 

1.3. Участники процесса ипотеки. Правовые особенности ипотечного кредитования 

   Основные  участники ипотечного кредитования:

ü заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

ü кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

ü продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

ü риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

ü страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

ü оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

ü операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

ü инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

ü Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Основные особенности  ипотечного кредитования:

• кредит выдается на длительный срок (до 30 лет в Сбербанке РФ);

• процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;