Ипотечное кредитование в РФ. 6

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский  государственный горный университет 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

     По  дисциплине           Деньги. Кредит. Банки.

(наименование  учебной дисциплины согласно  учебному плану)

Тема: Ипотечное кредитование в РФ 

Автор: студент  гр. БА-10-1      ________________                   /Слепкова М. В./

                  (шифр группы)                (подпись)                                                   (Ф.И.О.) 

ОЦЕНКА: ________________

Дата:___________________

ПРОВЕРИЛА

Руководитель  работы:   профессор     _______________             /Скобелина В.П./ 

                       (должность)               (подпись)                                           (Ф.И.О.)

г. Санкт-Петербург

            2012 г.

   Аннотация

     Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России. В данной курсовой работе рассматриваются теоретические понятия об ипотеке, ее механизм и основные функции. Далее следует описание основных проблем и перспектив развития в современной России. 

     Поставленная  цель обусловила перечень задач:

     - дать определение ипотечному кредитованию;

     - охарактеризовать основные проблемы  развития и функционирования  ипотечного рынка в России;

     - выявить перспективы ипотечного  кредитования.

Данная  работа состоит из введения, основной части, заключающей в себе два параграфа, заключения, списка литературы; содержит 25 страницы, 4 рисунка, библиографический список состоит из 12 наименований.

Abstraction 
The purpose of writing a term paper is to study the peculiarities of functioning mortgage market in Russia. This term paper discusses the theoretical concept of a mortgage, its mechanism and basic functions. What follows is a description of the main problems and prospects of development in modern Russia. 
 
The goal led to a list of tasks: 
- A definition of mortgage lending; 
- Describe the main problems of development and functioning of the mortgage market in Russia; 
- To identify prospects for mortgage lending. 
This work consists of an introduction, main body, includes two paragraphs, conclusion, bibliography, contains 25 pages, 4 figure, the bibliography contains 12 references. 
Содержание

Введение

     Анализ  ситуации, сложившейся в области жилищной политики выявил сложный характер жилищных проблем, которые требуют незамедлительного решения. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

     Основная  часть населения нашей страны оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета

     Ипотечное кредитование – реальная возможность изменения сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования – предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

     Актуальность  ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. По мнению социологов, очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

     Ипотечный рынок очень бурно рос на протяжении последних десяти лет, мировой финансовый кризис отбросил его фактически к  уровню начала 2006 г. Сейчас происходит быстрое восстановление рынка, обусловленное  особой перспективностью ипотеки на фоне других банковских продуктов. Ипотека может стать локомотивом роста банковского сектора.

     Надлежащим  образом функционирующая система  финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и  способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

     В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     Актуальность  проблемы использования ипотечного кредитования с целью улучшения  жилищной проблемы населения страны обосновала выбор темы курсовой работы. 
 

1 Теоретическая часть.  Ипотечное кредитование

1.1 Понятие и особенности  ипотечного кредита

Ипотека – это залог недвижимого имущества для получения денежных средств.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть для обеспечения возвратности кредитных средств используется ипотека.

Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для  покупки жилья (квартиры, дачи или  загородного дома). В качестве залога по ипотеке выступает объект кредитования, который должен соответствовать требованиям банка, предоставляющего ипотечный кредит. 

Ипотека как элемент экономической системы обладает следующими наиболее характерными ее чертами:

1. Залог  недвижимости является инструментом привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны, ипотека может обеспечить реализацию имущественных прав на объекты.

3. Создание  с помощью ипотеки фиктивного  капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом  отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота

имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита дают ему преимущество перед другими способами кредитования:

     • является экономическим инструментом привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• обеспечивает возврат заемных средств;

• осуществляет функцию стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• формирует многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

     Субъектами  рынка ипотечных кредитов выступают:

1. система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;
2. заемщики (залогодатели) – физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;
3. кредиторы – банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;
4. инвесторы – это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;
5. компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании)

Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность  обеспечения залогом (причем в  качестве залога может

выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо

ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской

операцией. К основным требованиям можно  отнести следующие:

• сумма  кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30%

совокупного доход заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при  процедуре оценки вероятности погашения  кредита кредитор использует

официально  подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и

созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и

обслуживания  кредитов является основой для надежного функционирования

вторичного  рынка ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.2.  Механизм ипотечного  кредитования и виды ипотечных кредитов

Система ипотечного кредитования функционирует следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму.

На выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают  кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы

заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос

был как  можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна

сделка  и сам кредит. В настоящее время  в России предполагается, что

первоначальный  взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости

приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может  взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой

недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы  закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги. Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является

наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

1.3.  Основные схемы предоставления кредитов

В настоящее  время в российской практике ипотечного кредитования существует  три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1.     Схема кредитования с оформлением  Договора залога.

Данная  схема являлась основной при создании всей программы ипотечного

кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо

предусмотрена законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент  заключает Кредитный договор  и Договор Залога, в его обеспечение, с

банком  и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако  недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на

приобретение  или строительство этой квартиры;

б)   проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема  кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор  между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается  Кредитный договор между

банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно

заключается Договор купли-продажи жилья между  клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договоразалога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа

широко  применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной. 

3. Схема  ипотечного кредитования, разработанная  Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная  схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость

с оформлением  закладной, которая переходит к  банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на

вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными

облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3 На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать

очередной ипотечный кредит и т.д.;

4.Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую

облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не

будут включаться в конкурсную массу и  недвижимость переходит в собственность  инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

2 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ

В настоящее  время в Российской Федерации существует ряд проблем, сдерживающих развитие ипотеки. На рис.1 показаны основные проблемы, но это далеко не полный список. 
 

Рис.1: Классификация  основных проблем развития ипотечного кредитования в России

     (Источник: Банк России, расчеты АИЖК) 

Также к проблемам  ипотечного кредитования в России относятся:

• Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет). 

• Отсутствие  ресурсной базы. Для того, чтобы  сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

• Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

• Валюта  кредитования. В настоящее время  стоимость квадратного метра  жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

• Неадаптированность  ряда ипотечных программ, финансируемых  зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит     может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

• Ограниченный  платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница доступности для населения составит не более 10%.

• Низкие  темпы разработки и совершенствования  законодательства о недвижимости и  несогласованность правовых актов  между собой.

• Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг.

2.2 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования является одним  из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации.