Ипотечное кредитование в РФ. 8

ВВЕДЕНИЕ

На современном этапе одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства  в стране сложилась ситуация, когда  большая часть населения не имеет  возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан  главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или  строительства жилья за счет собственных  сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает  группы населения с низкими и  средними доходами, которые не в  состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время с помощью  ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения  жильем. С помощью механизма ипотеки  происходит приток средств на рынок  жилья, оживляются строительство и  сопряженные с ним секторы  промышленности, расширяются рабочие  места, повышаются доходы населения  и бюджетов всех уровней.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками, финансово-строительными  компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в  реальный сектор экономики.

Опыт практически всех стран  свидетельствует о том, что при  правильной организации ипотека  постепенно трансформируется в самофинансируемую  систему, которая формирует и  обеспечивает функционирование всего  рынка жилья.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы курсовой работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Во-вторых, недостаточным исследованием многих методологических и теоретических вопросов функционирования ипотечного жилищного кредита.

Различные аспекты проблемы формирования рынка ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах как зарубежных, так и отечественных ученых. Институциональные основы организации в России рынка, и рынка жилья в частности, исследуются в работах О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Леппке, С. Максимова, И. Нестерова.

Исторический опыт формирования различных систем ипотечного жилищного кредитования и особенности создания такой системы в России рассматриваются в работах 3. Гариповой, С. Гришаева, А. Копейкина, М. Логинова, И. Лузина, Г. Матюхина, Д Сергеева, Г. Циплиной. Актуальные вопросы выбора модели ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах А. Зельднера, В. Кудрявцева, Н. Новицкого, П. Павлова, В. Полтеровича, О. Старкова, Р. Южелевского.

Объект исследования: рынок ипотечного кредитования РФ и Свердловской области.

Предмет исследования:организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации.

Целью данной работы  является изучение теории и практики российского рынка ипотечного жилищного кредитования, обоснование перспективных направлений его развития.

Задачи исследования:

1) раскрыть сущность ипотеки, ипотечного кредитования;

2) рассмотреть классификацию ипотечного кредита;

3)провести анализ состояния рынка ипотечного кредитования в РФ и Свердловской области в динамике за три года;

4) обосновать наиболее перспективные направления и эффективные инструменты развития ипотечного кредитования в России в целях удовлетворения потребности населения в жилье.

Информационной основойданной работы послужили материалы Банка России, Министерства финансов РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, зарубежных ипотечных ассоциаций; данные Федеральной службы статистики; информация научных и научно-практических конференций и семинаров, сайтов сети Internet, а также материалы по проблематике исследования, опубликованные в монографиях и средствах массовой информации ("Коммерсантъ", "Деньги и кредит", "Бизнес и банки", "Рынок ценных бумаг", "Аналитический банковский журнал", "Экономика и жизнь", "Ипотека и недвижимость" и др.).

Теоретической и методологической основой послужили положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. В процессе работы применялись общенаучные методы: классификация видов, сравнения, системный подход, исторический, экономико-математическое моделирование и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Курсоваяработа включает в себя введение, основную часть, заключение, список литературы. В первой главе раскрываются теоретические основы ипотечного кредитования, рассматривается понятие ипотечного кредита, его классификация. Во второй главе проводится анализ состояния рынка ипотечного кредитования в РФ и Свердловской области в динамике за три года. В третьей главе раскрываются проблемы рынка ипотечного кредитования РФ и Свердловской области, рассматриваются пути их решения.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. СУЩНОСТЬ ИПОТЕКИ, ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Ипотека (от греч. hypotheca – «подставка или подпорка») - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [8, c. 297].

Термин «ипотека» в  юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.«Ипотека»  как правоотношение - есть залог  недвижимого имущества с целью  получения ипотечного кредита (как правило, в банке). «Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия  ипотеки рассматривает ее и как  способ получения кредита под  залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки  недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать  как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых  случаев употребим термин "смешанная  ипотека", когда заемщик берет  кредит в банке под залог уже  имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы  кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту  может выступать как залог, так  и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

• залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
• ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
• создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [18, c. 17].

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,  позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Следует различать понятия  ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку, как гарантия возврата кредита.

В случае неисполнения основного  обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

В России правовое регулирование  механизма ипотечного кредитования осуществляется целым рядом законодательных  актов:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) N 51-ФЗ  от 30.11.1994 (ст. 301-303, 334, 342-346, 351, 615);
• Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 01.07.2011);
• Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 18.07.2011);
• Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 19.07.2011).

Законодательством ипотека  определена, как правоотношение, в  силу которого залогодержатель имеет  право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному  обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед  другими кредиторами. Ипотека может  быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом [4].

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету  кредитором и должником, если они  являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Субъектами рынка ипотечных  кредитов выступают:

• система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;
• заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;
• кредиторы - банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;
• инвесторы - это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;
• компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании) [20, c.167].

Следует выделить функции  ипотечного кредитования:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В законе "Об ипотеке" содержится перечень требований, которые могут  обеспечиваться ипотекой:

а) Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1. в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

б) Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

в) Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой [4].

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  заключении договоров, а также положений  настоящего Федерального закона.

Среди всех видов недвижимого  имущества законодателем особо (как  по своим функциональным характеристикам, так и по правовому регулированию) выделяются земельные участки. Прежде всего, по договору об ипотеке могут  быть заложены не все земли, а только те, которые не исключены из оборота  и не ограничены в обороте. Участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться  в частную собственность, а также  быть объектами сделок, предусмотренных  гражданским законодательством. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной собственности, представлен в Земельном кодексе РФ. Там же приведены виды земельных участков, которые ограниченны в обороте.

Закон прямо запрещает  в качестве предмета ипотеки использовать земельные участки, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать  мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном  случае было бы возможно посредством  обращения взыскания вывести  определенные земли из государственной  и муниципальной собственности.

Закон не допускает ипотеки  части земельного участка, если его  площадь меньше установленного минимального размера. Минимальный размер земельного участка устанавливается нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления, причем отдельно для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Являясь важным элементом  кредитных отношений, ипотека имеет  большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает  количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита [24, c. 35].

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг – закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках [30, c. 59].     Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

а) по объекту недвижимости на:

1. земельные участки;
2. предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты [10, c. 131].

б) по целям кредитования на:

1. приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
2. приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку [9, c. 192].

в) по виду кредитора на:

1. банковские;
2. небанковские (кредитные союзы, финансовые компании).

г) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

1. на кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
2. на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
3. по степени аффилированности заемщиков. Кредиты могут предоставляться сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риэлторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

д) по возможности досрочного погашения:

1. с правом досрочного погашения;
2. без права досрочного погашения;
3. с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

е) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 0% до 90% стоимости заложенного имущества.

ж) по способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. Данные представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов [11]

и) по способу амортизации долга на:

1. постоянный ипотечный кредит (самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические, как правило, ежемесячные платежи);
2. кредит с переменными выплатами (предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия).

Кредит с переменными  выплатами включает в себя следующие разновидности:

• кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования;
• кредит с участием. Он представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка [32, c. 48];
• пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит. В особенности кредитования входят следующие: периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга, выплаты процентов на оставшуюся часть долга. Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита;
• кредит с нарастающими платежами. Он применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. К особенностям такого метода кредитования относятся минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом, на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;
• кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.
• кредит с переменной процентной ставкой, при котором процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг. Также может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком. Корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период. Может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода. В договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение. Могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией [38].
• «канадский ролловер». Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки [38];
• кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека). Данный вид основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. Возможно использование двух методов финансирования сделки. Первое это прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить соб<span class="List_0020Paragraph__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial';