Ипотечное кредитование в современной России

     Содержание: 

    Введение…………………………………………………………..…………...…….3

    Глава 1. Основы ипотечного кредитования……………………………………….4

         1.1. История развития  ипотечного кредитования и что такое ипотека?.......4

         1.2. Условия получения ипотеки и основные ипотечные программы……..7

         1.3. Налоговые льготы при ипотеке……………………………………..…..12

         1.4. Предоставляемые  требования……………………………………..……14

• к заемщикам………………………………………………………...14
• к документам…………………………………………………….….15
• к приобретаемому жилью……………………………….…………17

         1.5. Оценка стоимости жилья и страхование ипотеки………………….….19

         1.6. Оформление ипотечной сделки……………………………...…………22

    Глава 2. Берем ипотечный кредит…………………………………….………….24

         2.1. Выбор ипотечного банка……………………………………..…………24

         2.2. Черный список …………………………………………….…………….25

         2.3. Схемы мошенничества……………………………………….………….28

    Глава 3. Возможные проблемы и их решения………………………………..….31

         3.1. Пени и штрафы…………………………………………………….…….31

         3.2. Заблуждения и ошибки……………………………………….…………34

    Заключение………………………………………………………………….……..37

    Список  использованной литературы……………………………..………………39 

    Введение 

    Актуальность  темы моей курсовой работы вне всякого  сомнения. Ипотека - один из самых приемлемых вариантов приобретения жилья на сегодняшний день. История развития ипотечного кредитования во всем мире и в нашей стране позволяет говорить о том, что условия ипотеки являются выгодными для многих желающих жить в собственной квартире, и не откладывать решение этой задачи на длительное время.

    Цель  данной работы изучить все особенности  современной ипотеки в России.

    Структура работы включает три большие главы с подпунктами, а также введение, заключение и список использованной литературы.

    В 1 главе «Основы ипотечного кредитования»  я рассмотрела теоретические  аспекты кредита данного вида, проанализировала историю развития современного ипотечного кредитования, а также предъявляемые требования к заемщику, к документам и ко всему, что касается ипотеки. Также я отметила нюансы страхования, оценки стоимости жилья и оформления сделки. Незамеченными не остались и предоставляемые налоговые льготы.

    Во 2 главе я показала, как правильно  выбрать банк, в котором оформить кредит, дала черный список банков, которыми в той или иной степени недовольны клиенты, а также рассмотрела  некоторые популярные схемы мошенничества, которые могут возникнуть при  ипотеке.

    В 3 главе я рассмотрела возникновение  возможных проблем, а также предложила пути их решения.  

    Глава 1. Основы ипотечного кредитования 

    1.1. История развития  ипотечного кредитования  и что такое  ипотека? 

    Что такое ипотека? Если говорить о юридическом  определении данного термина, то ипотека - разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя.

    Ипотека помогает покупателю квартиры приобрести жилье, заплатив при этом порядка 10-15% от ее реальной цены. В итоге, вы уже живете в новой квартире, а оставшуюся часть кредита на покупку квартиры выплачиваете постепенно. Однако, можно только пользоваться и владеть недвижимостью, но распоряжаться (продавать, дарить, обменивать) можно будет только после полного расчета по кредиту или по соглашению с банком. При этом новый собственник принимает на себя кредитные обязательства заемщика.

    Выгода  ипотечного кредитования и в том, что оно позволяет сохранить  баланс между начальной стоимостью недвижимости с учетом процентных выплат по ипотечному кредиту и итоговой стоимостью приобретенной недвижимости. Фактически, даже есть шанс сэкономить на покупке квартиры в кредит.

    Термин "ипотечный кредит" также важен  для понимания, что такое ипотека. Ипотечный кредит¹ - это деньги, которые банк дает на покупку жилья. Это долгосрочный кредит с фиксированной суммой выплат, который является выгодным вложением средств, т. к. цены на недвижимость увеличиваются в среднем на 14,5-30% ежегодно.

    При оформлении квартиры в кредит заемщику необходимо определиться, какой будет схема текущих платежей по кредиту. В России, в большинстве случаев, используются две схемы².

    Равнодолевая  схема: ипотечный кредит выплачивается  равными ежемесячными долями, а процент  по нему исчисляется от остатка невыплаченной суммы. То есть, постепенно сумма платежа становится чуть меньше.

    Аннуитетная схема: рассчитывается полная сумма  платежей за весь период использования  кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев  в этом периоде. В этом варианте ипотеки сумма ежемесячного платежа каждый раз одинакова.

    Ипотека - удобно, надежно и перспективно. Во всех странах мира она пользуется большой популярностью и постоянно развивается. При этом ипотечный кредит уже давно перестал быть делом только богатых людей. Заемщики со средним достатком могут всерьез претендовать на хороший кредит на покупку квартиры. Так живут миллионы людей во всем мире: и теперь они даже представить себе не могут, где бы они жили, если бы не ипотека. Известно, например, что на западе 80% жилья приобретается через ипотеку.

    В России в 2010 году объем выдачи ипотечных кредитов достиг около 370 млрд. руб. Ожидается, что в 2012 году объемы ипотечного кредитования составят 682 млрд. руб. С февраля 2005 года, после принятия пакета законопроектов об ипотеке, интенсивность выдачи кредитов увеличилась как минимум в 2 раза. Ипотека - это удобный и надежный выход для тех, кто не хочет ждать, а мечтает вселиться в свою квартиру сейчас.

    Как и любой важный процесс, ипотека  и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно расширяется. Происходит постепенное совершенствование ипотечной законодательной базы, что значительно сократило случаи мошенничества в данной сфере. Законы об ипотеке способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно.

    При этом законодательное оформление происходит на каждом этапе ипотечных процессов. Согласно условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной юридической проверке как банком, так и страховой компанией. Законы об ипотеке обеспечивают уверенность заемщика в юридической "чистоте" будущего жилья.

    Вообще  термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на земле должника столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название «hipotethica», что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.

    Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей  ипотеки. Упоминания о залоге встречаются  еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах  Ману, во II веке до нашей эры, залог  упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

    Наиболее  развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических  отношений начал требовать применения института ссуды.

    История ипотеки³ говорит о том, что в средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточается контроль государства над развитием ипотеки.

    В 19 веке в Европе ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 в.: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.

    Говоря  об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к  себе внимание правительства США  только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

    В России ипотека появилась в результате возникновения права частной  собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

    Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего  с двумя-тремя банками. Ипотечных  программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодня ипотека в России - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - в среднем 10-15 лет.

    Зарубежный  опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня  в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

    Если  говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных  препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

    Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон  об ипотечных бумагах даст возможность  участникам рынка выпускать и  приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья.

     1.2. Условия получения  ипотеки и основные  ипотечные программы 

    Прежде  чем говорить об условиях ипотеки, следует  определиться, какое жилье может  быть объектом ипотеки. Оно должно отвечать следующим требованиям⁴:

    - не являться коммунальной квартирой, то есть иметь собственные санузел и ванную;

    - быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления;

    - сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если квартира находится на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии.

    Процесс ипотечного кредитования можно разделить  на несколько этапов⁵:

    1. предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с заемщиком;

    2. принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;

    3. заключение договора;

    4. погашение кредита;

    5. закрытие ипотечного кредита.

    Общие условия ипотечного кредита

    Несмотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования, их условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для получения квартиры в кредит.

    1. Валюта кредита на покупку  жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро). В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей заемщика.

    2. Валюта погашения кредита и  его процентов - аналогична валюте  получения кредита. По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

    3. Процентная ставка - от 10% до 16% годовых  в рублях и от 10% до 20% годовых  в долларах США.

    4. Сумма кредита на покупку жилья  - в пределах от 10% до 90% от стоимости  приобретаемого жилья. Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.

    5. Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет. Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

    6. Размер первоначального взноса  на покупку жилья - не менее  10% и, как правило, не более  30% от стоимости приобретаемого  жилья. Первоначальный взнос - это та часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.

    7. Погашение задолженности происходит  с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока  ипотечного кредита

    Существует  несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту. Это аннуитетные и дифференцированные платежи, о них я писала выше.

    8. В законодательстве РФ исполнение  условий ипотечного кредита обеспечивается  ст. 77 Федерального закона РФ №  102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

    9. Для удостоверения прав на  погашение кредита на покупку  жилья, а также права залога  на жилое помещение, составляется  закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

    10. Заемщик в обязательном порядке  должен застраховать свою жизнь,  а также застраховаться от  потери трудоспособности, утраты  объекта ипотеки или его повреждения, при этом все расходы по страхованию ложатся на заемщика.

    11. Стоимость объекта ипотеки, в  данном случае жилья, определяется  на основе оценки его независимым  экспертом.

    12. Заемщик должен, как и в случае  обычного кредита, предоставить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

    Среди основных программ ипотечного кредитования можно выделить: ипотеку первичного жилья, ипотеку вторичного жилья  и ипотеку новостроек. Можно также  выделить ипотеку элитного жилья, ипотеку загородной недвижимости и ипотеку земли и земельных участков.

    Ипотека первичного жилья⁶

    Выбирая ипотеку первичного жилья, большинство  покупателей мечтает о новой  квартире, которая станет их собственностью. Однако, именно с ипотекой первичного жилья связаны многие трудности, которые необходимо учитывать.

    Как правило, на рынке первичной ипотеки  процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке вторичного жилья. Однако, после оформления прав собственности на квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка. Это связано с тем, что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный первоначальный взнос при этом обычно выше и в среднем составляет 30-40% от стоимости жилья, в то время как на рынке вторичного жилья - в среднем он 15-20%.

    При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика.

    В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки  первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Промстройбанк, банк "Дельтакредит", Внешторгбанк, Викинг-банк, Энергомашбанк, банк "Российский капитал", Национальный резервный банк, "Уралсиб".

    Ипотека вторичного жилья⁷

    Несмотря  на то, что ипотека первичного жилья сейчас очень активно развивается, сегодня рынок ипотеки предлагает также ипотеку вторичного жилья. Ипотекой вторичного жилья занимаются как коммерческие (банки, коммандитные товарищества, жилищные кооперативы и т. д.), так и государственные структуры.

    При ипотеке вторичного жилья, после  заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей  квартиры. Сложность еще и в  том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома.

    Очень важно для российских покупателей  то, что ипотека вторичного жилья  отличается большей доступностью. Кроме  того, при вторичной ипотеке будущий  владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и "серый" доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.

    Ипотека строящегося жилья

    Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Новостройка привлекательна также своей современностью и юридической чистотой. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.

    Ипотека элитного жилья

    Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых. Таким образом, даже инвестиционная покупка элитной квартиры через ипотечный кредит является выгодной. Вместо того чтобы изымать из оборота деньги на покупку элитного жилья, бизнесмены приобретают его в кредит с намерением в дальнейшем продать с большой выгодой. Как отмечают эксперты, особенно выгодно покупать элитное жилье в кредит на стадии строительства. В этом случае ипотека оформляется на 10-15 лет, и, получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость объекта серьезно увеличивается, а вложенные средства капитализируются.

    Ипотека загородной недвижимости

    Сейчас  ипотека по покупке загородной недвижимости не отличается ни по времени, ни по своей  стоимости от покупки квартиры. После  заключения кредитного договора и помещения  суммы кредита в депозитарный сейф либо открытия аккредитива банк в сделке продавца и покупателя не участвует. Продавец и покупатель самостоятельно заключают договор купли-продажи, куда обязательно включают указание на то, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств, и указание реквизитов банка, необходимых государственному регистратору для внесения записи в Единый государственный реестр прав. Вместе с договором купли-продажи покупатель подает в орган государственной регистрации закладную. После регистрации ипотеки продавец получает деньги из депозитарного сейфа либо со счета "аккредитивы к оплате" по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи. Первоначальный взнос должен составлять не менее 30% стоимости предмета залога.

    В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса  РФ покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    Ипотека земли и земельных  участков⁸

    Главное различие между ипотекой жилых помещений  и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности, но также и на праве аренды. Заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части.

    Правила об ипотеке не распространяются на земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

    На  земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. Оценка земельного участка не может быть установлена в Договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости.

    Ипотека коммерческой недвижимости

    Суть  коммерческой ипотеки - кредитовать  покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного  кредитования, коммерческая ипотека  имеет короткие сроки погашения  кредита и достаточно высокие  ставки годовых. Как правило, ежегодные  ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

    Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений  схожа с ипотекой жилья: здесь  есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

    Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регистрация права собственности  на нежилые помещения с одновременным  обременением ипотекой Федеральный  закон не предусматривает. Договор  об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

    Земельная ипотека⁹

    Земельная ипотека призвана сформировать отсутствующий  в России земельный рынок. Основная законодательная база существует по первой части земельной ипотеки, которая связана с предоставлением кредита под залог земельного участка. Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия. Поэтому есть необходимость внести дополнения и изменения в законы об ипотеке, о рынке ценных бумаг, об ипотечных ценных бумагах и об обороте земель сельскохозяйственного назначения.