МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

«УРАЛЬСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНО ФПС «2 ВПО»

Кафедра денег и банковского  дела 
 

Курсовая  работа

по  дисциплине Деньги, кредит, банки 

на тему: Ипотечное кредитование в современной 

экономике

Екатеринбург

2011г. 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 

       Неотъемлемым  атрибутом функционирования полноценного рынка является соответствующим  образом организованная система кредита. Кредит представляет собой форму движения денежного капитала, предоставляемого в ссуду. При помощи кредита свободные денежные капиталы и доходы физических, юридических лиц, государства в рамках экономической системы аккумулируются, превращаясь в ссудный капитал, передаваемый за плату во временное пользование.

       Функционирование  современной экономики невозможно без существования кредита, так как он является, по сути, единственным реальным внешним источником привлечения денежных средств.

       Банковский кредит сегодня это - основная форма кредита, когда кредитором выступает коммерческий банк или финансово-коммерческое учреждение, имеющее право на занятие кредитной деятельностью, а заёмщиком – любое юридическое или физическое лицо, испытывающее потребность в финансовых ресурсах. Банковские кредиты в зависимости от заёмщика подразделяются на кредиты юридическим лицам и потребительские кредиты. Юридическое лицо может заимствовать кредит в банке как на поддержание или возобновление производства, так и на цели обмена и потребления. В качестве основной формы обеспечения по кредитам, выдаваемым юридическим лицам используется залог товаров в обороте. Также кредиты юридическим лицам выдаются под поручительства юридических лиц, под залог прочего оборудования, под залог ценных бумаг и под залог недвижимости.

       Потребительское кредитование в России, благодаря  общей стабилизации экономической конъюнктуры и росту доходов населения, набирает все большие объемы.

       В настоящее время в нашей стране активно развивается ипотека, на протяжении последних лет внимание к ипотечному жилищному кредитованию в России динамично возрастает. По данным журнала «Финанс» в 2010 году ипотечное кредитование устойчиво восстанавливалось - по итогам года было выдано 301 035 ипотечных кредита на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. В целом рынок увеличился в 2,5 раза больше результатов 2009 года. В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.   Хотя, сегодня пользуются ипотекой менее 6 % населения (для сравнения: на Западе более 90 % жилья покупается в кредит). Основных проблем две – отсутствие политической, законодательной и государственной поддержки накопительной схемы жилищного кредитования и отсутствие связи всех схем жилищного кредитования со строительством жилья. По мнению специалистов, рынок ипотечных кредитов ещё не полностью сформировался, далека от совершенства законодательная база, люди боятся брать большие кредиты на долгий срок. 

       Актуальность  развития ипотечного жилищного кредитования связано и с его перспективностью как механизма развития экономики регионов России. Развитие ипотечного кредитования, как в регионах, так и по стране в целом будет способствовать не только строительству новых жилых площадей и обеспечению жильём средних слоёв общества, но и скажется на реальном секторе экономики, следствие чего станет снижение спада производства в ряде отраслей промышленности. Увеличение объёмов строительства требует роста производства металла, цемента, топлива, механизмов, транспортных средств, а также расширения занятости в самом строительстве и в этих смежных отраслях. Развитие соответствующих производств, рост занятости и доходов работников требуют дальнейшего увеличения объёмов строительства, как промышленного, так и жилищного. Кроме того, расширение жилого фонда стимулирует спрос на мебель, бытовую технику и товары домашнего обихода. Известно, что одно дополнительное место в строительстве создаёт шесть рабочих мест в других отраслях.

       Существует  несколько схем ипотечного кредитования, но главная роль в становлении  ипотеки всё же отводится банку  как основному кредитору последней инстанции, оценивающей кредитоспособность заёмщика, а соответственно, выдающей или нет кредит на приобретение недвижимости.

       Предметом данной работы являются экономические отношения, возникающие между участниками системы ипотечного кредитования.

       Целью работы является – анализ действия механизма ипотечного кредитования и его совершенствование. 

       1. Теоретические основы кредитования 

       1.1 Сущность кредита, его формы  и виды 

       Кредит  представляет собой форму движения ссудного капитала, то есть денежного  капитала, предоставляемого в ссуду.¹ Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный и выражает отношение между кредиторами и заёмщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы физических, юридических лиц, государства в рамках экономической системы, аккумулируются, превращаясь в ссудный капитал, который передаётся за плату во временное пользование. 

       По  мнению многих авторов, необходимость кредита в современной экономике можно обосновать с помощью кругооборота доходов и продуктов в рамках экономической системы.² На первой стадии кругооборота «денежная» форма капитала входит в «производственную»: за счёт денежных средств приобретаются средства производства. На второй стадии (в процессе производства) создаётся готовый продукт (товар), производственная форма переходит в товарную. На третьей стадии реализуется готовая продукция. Товарная форма переходит в свою начальную денежную форму, чаще всего с некоторым количественным увеличением в виде чистого дохода. Денежные средства, полученные после реализации продукции, вновь расходуются: приобретаются новые средства производства и т.д. Но в процессе этого кругооборота движение товарной и денежной массы имеют различную скорость, вследствие чего возникают приливы и отливы денежных средств, колебания потребности в ресурсах и источниках её покрытия. Таким образом, необходимость и возможность использования кредита обосновывается наличием неравномерности в движении товарного и денежного потоков в рамках общего экономического кругооборота в обществе.

       Для более полного понимания сущности кредита необходимо обратиться к его функциям. Профессор Лаврушин О.И. выделяет две основные функции кредита: 

       - перераспределительная;

       - замещение наличных денег в  обращении.

       Перераспределительная функция заключается в том, что  посредствам кредита кредитор передаёт заёмщику во временное пользование товарно-материальные ценности или временно свободные денежные средства. Такое перераспределение стоимости может происходить по территориальному и отраслевому признаку.  

       Межотраслевое перераспределение при помощи кредита  происходит, когда стоимость передаётся от кредитора, представляющего одну отрасль, к заёмщику – предприятию другой отрасли. Основной причиной, обуславливающей необходимость перелива денежных средств между различными отраслями экономики, выступает различная норма рентабельности капитала.

       Вторая  функция кредита – замещение наличных денег в обращении. Эта функция выполняется как эмиссионным банком страны, так и коммерческими банками. Денежная банкнотная эмиссия осуществляется Центральным банком путём выпуска кредитных денег – банкнот, обеспеченных его активами. Кредитная эмиссия является прерогативой коммерческих банков, выпускающих в обращение банковские векселя, обращающиеся депозиты, чеки. Данные платёжные средства являются альтернативой денежным средствам. Возможность осуществить платёж не деньгами, а посредством  какого-либо платёжного средства, значительно сокращает издержки обращения. Тем самым кредит, замещая деньги в обращении, способствуют более быстрому обороту средств в экономике.

       Кредитные отношения по своей сути представляют собой довольно сложный процесс, охватывающий большой пласт экономических взаимосвязей в обществе. Раскрытие внутренней сущности кредита будет наиболее полным при рассмотрении основных принципов кредитования. Выделяет три основных принципа кредитования:

       - срочность;

       - платность;

       - обеспеченность.³

       Срочность – основной отличительный признак  кредита, базирующийся на самой сути данной экономической категории. Он заключается в том, что средства, предоставленные заёмщику кредитором, должны быть возвращены последнему по истечении строго определённого срока. Отсюда вытекает возвратность кредита, как логическое завершение принципа срочности. Срок кредита один из основных показателей, характеризующих условия предоставления ссуды. Он является обязательным условием кредитного договора, заключаемого между заёмщиком и кредитором. Если по истечении оговоренного срока ссуда не погашается, она переходит в разряд просроченных и на этой стадии кредитор может взимать уже повышенный процент за предоставленные кредитные ресурсы.

       Платность – как один из принципов кредитования означает, что ссуженные средства передаются кредитором заёмщику не безвозмездно, а на условиях возврата суммы несколько большей, чем вложенная первоначально. На практике платность выступает в виде процента за пользование кредитом. Выплачиваемый заёмщиком процент за пользование ссудой представляет собой своеобразную цену кредита. Размер взимаемого процента напрямую зависит от срока, на который заёмщик испрашивает ссуду, целей, на которые будут использованы средства, гарантии обеспечения сохранности и своевременного возврата данного кредита.

       Отсюда  вытекает третий принцип кредитования – обеспеченность ссуды. При исследовании принципа обеспеченности следует различать  первичное и вторичное обеспечение ссуды. Экономической основой погашения кредита является, если заёмщик – предприятие, непрерывный кругооборот его фондов, который внешне выражается поступлением выручки на его расчётный счёт. То есть, в качестве первичного обеспечения ссуды выступает денежный поток заёмщика, который завершается   приростом   стоимости,   который  и  является  основой для возврата кредита. В случае, если заёмщиком выступает частное лицо, то первичным обеспечением возвратности ссуды будет выступать его доход, прежде всего в  виде заработной платы.

       Параллельно с этим в банковской практике активно используется вторичное обеспечение ссуды, которое представляет собой вещный капитал, то есть имущество клиента, реализация которого даёт возможность возвратить сумму долга по кредиту, также ссудный процент. В качестве вторичного обеспечения ссуды сегодня широко применяются залог гарантии, поручительства, страхование кредитов и т.д.

       В качестве принципа кредитования называют также планово-целевой характер его использования, то есть целенаправленность кредита. Смысл этого принципа заключается в том, что ссуды должны использоваться только на те цели, на которые они испрашиваются заёмщиком (в этом принципиальное отличие кредитования от финансирования, финансирование таких жёстких целей не имеет). При осуществлении кредитования кредитор анализирует цели, на которые заёмщик испрашивает средства, а также денежный поток, возникающий после реализации кредитуемого проекта. На практике этот принцип осуществляется путём выдачи ссуд на конкретные цели (объекты). Объектами банковского кредитования выступают товарно-материальные ценности, затраты производства, средства в расчётах, потребность в средствах для текущих платежей при временных финансовых затруднениях, недостаток собственных оборотных средств и т.д.

       Также среди принципов кредитования выделяют дифференцированность. Этот принцип заключается в предоставлении кредита на различных условиях в зависимости от характера заёмщика, кредитного риска, срока кредитования, своевременности возврата и некоторых других обстоятельств.

       Таким образом, сущность кредита можно охарактеризовать как передачу кредитором ссуженной стоимости для использования на условиях срочности, платности  и материальной обеспеченности.

       До  сих пор речь шла об абстрактном  кредите. Конкретные формы его проявления различны и зависят от состава участников кредитных операций, то есть тесно связаны со структурой и в определённой степени с сущностью кредитных отношений. Структура кредита включает в себя, как отмечалось ранее, кредитора, заёмщика и ссуженную стоимость, поэтому  формы кредита можно рассматривать в зависимости от характера:

       - ссуженной стоимости;

       - кредитора и заёмщика;

       - целевых потребностей заёмщика.

       В зависимости от ссуженной стоимости  целесообразно различать товарную, денежную и смешанную (товарно-денежную) формы кредита.

       Товарная форма кредита исторически предшествует его денежной форме. Там, где функционирует товарная форма кредита, его движение часто сопровождается и денежной формой кредита.

       Денежная  форма кредита – наиболее типичная, преобладающая в современном хозяйстве. Это и понятно, поскольку деньги являются всеобщим эквивалентом при обмене товарных стоимостей, универсальным средством обращения и платежа. Данная форма кредита активно используется как государством, так и отдельными гражданами, как внутри страны, так и во внешнем экономическом обороте.

       Наряду  с товарной и денежной формами  кредита применяется и его  смешанная форма. Она возникает, например, в том случае, когда  кредит функционирует одновременно в товарной и денежной формах. Можно  предположить, что для приобретения дорогостоящего оборудования потребуется не только лизинговая форма кредита, но и его денежная форма для установки и наладки приобретённой техники.

       Смешанная (товарно-денежная) форма кредита  часто используется в экономике  развивающихся стран, рассчитывающих за денежные ссуды периодическими поставками своих товаров (преимущество в виде сырьевых ресурсов и сельскохозяйственных продуктов). Во внутренней экономике продажа товаров в рассрочку платежей сопровождается постепенным возвращением кредита в денежной форме.

       В зависимости от того, кто в кредитной  сделке является кредитором, выделяют следующие формы кредита:

       - коммерческий;

       - государственный;

       - международный;

       - банковский. ⁴

       Банковская  форма кредита – наиболее распространённая форма в современном обществе. Это означает, что именно банки чаще всего предоставляют свои ссуды субъектам, нуждающимся во временной финансовой помощи. Это неслучайно. Банк является особым субъектом, основополагающим занятием которого становится предоставление кредитов различным субъектам экономики.

       К основным характеристикам банковского  кредита можно отнести:

       - добровольность кредитной сделки, что означает возможность для  заёмщика получить кредит в любом банке вне зависимости от наличия расчётного счёта;

       - договорной характер кредитных отношений, который обеспечивается заключением кредитного договора, который в свою очередь выступает юридической основой кредитной сделки;

       - границы кредитования, которые определяются  как регулирующими органами, через  обязанность банков соблюдать обязательные экономические нормативы, так и кредитной политики самого банка;

       - целевая направленность кредита,  которая позволяет выбрать оптимальный вариант кредитования, обеспечить контроль за использованием кредитных ресурсов и своевременно выявить признаки ухудшения качества кредита.

       Формы кредита можно также различать  в зависимости от целевых потребностей заёмщика. В этой связи выделяются две формы: производительная и потребительская формы кредита.

       Производительной  форме кредита свойственно использование  ссуды на цели производства и обращения, на производительные цели. Потребительская форма кредита в отличие от его производительной формы используется населением на цели потребления, он не направлен на создание новой стоимости, преследует цель удовлетворить потребительские нужды заёмщика.

       Итак, современный кредит имеет преимущественно  производительный характер. Решающий удельный вес среди разнообразных форм кредита имеет банковский кредит. Это означает, что заёмщик не только должен возвратить ссуду, но и уплатить за её использование ссудный процент.

       Вид кредита – это более детальная  его характеристика по организационно-экономическим признакам, используемая для классификации кредитов.

       Кредит  подразделяется на виды в зависимости  от их отраслевой направленности. Когда кредит обслуживает потребности промышленных предприятий, то это промышленный кредит. Основная направленность кредита находит своё воплощение в государственной статистике ряда стран. По отраслям делят кредиты и отдельные коммерческие банки.

       Классификация кредита обусловлена также объектами кредитования. Объект выражает то, на что направляются кредитные средства. Кредит используется для приобретения различных товаров (в промышленности – сырьё, топливо, тара, оборудование; в торговле – товары разнообразного ассортимента, у населения – товары длительного пользования), то есть объектами кредитования выступают различные товарно-материальные ценности. Но объект кредитования может и не иметь материально-вещественной формы. Ссуда довольно часто берётся под разрыв в платёжном обороте, когда у предприятия временно отсутствуют свободные денежные средства, но возникают обязательства по разнообразным видам текущих платежей.

       Классификация кредита по видам зависит и  от его обеспеченности. Обеспеченность различают по характеру, степени (полноте) и формам. По характеру обеспечения выделяют ссуды, имеющие прямое и косвенное обеспечение. Прямое обеспечение содержат, например, ссуды, выданные под конкретный материальный объект, на покупку конкретных видов материальных ценностей. Косвенное обеспечение могут иметь, например, ссуды, выданные на покрытие разрыва в платёжном обороте.

       При классификации кредита в зависимости  от срочности кредитования выделяют краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные ссуды. Краткосрочные ссуды обслуживают текущие потребности заёмщика, связанные с движением оборотного капитала. Краткосрочными ссудами считаются такие ссуды, срок возврата которых по международным стандартам не выходит за пределы одного года. В России к краткосрочным относят ссуды со сроком от 3 до 6 месяцев.

         Среднесрочные и долгосрочные  кредиты обслуживают долговременные потребности, обусловленные необходимостью модернизации производства, осуществления капитальных затрат и т.д. В мировой практике нет единообразия в установление срока по этим видам ссуд. В России к среднесрочным ссудам относят ссуды со сроком погашения от 6 до 12 месяцев, к долгосрочным – со сроком погашения свыше года.

       Особым  видом долгосрочных ссуд является кредитование на покупку, строительство недвижимости – квартир, домов, гаражей, осуществляемое при условии залога приобретаемых объектов недвижимости. Такие кредиты называются ипотечными. Залог недвижимости (ипотека) наиболее эффективно может защитить интересы кредитора поскольку:

       - недвижимость сравнительно мало  подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

       - недвижимость обладает осложнённой  оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко контролировать либо вообще запретить её отчуждение;

       - стоимость недвижимости имеет  тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

       - высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. 

       1.2  Ипотечное кредитование как вид кредита  

       Согласно  Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.⁵

     Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.⁶

       Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). То есть ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счёт заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита. Значит, ипотеку можно представить как кредит, полученный под залог недвижимости. К категории недвижимости, которая может быть предметом залога согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и т.д.

       В таблице 1 показаны основные условия  возникновения ипотеки, предметы ипотеки и случаи, когда ипотека не допустима.

       Из  таблицы видно, что предметом  ипотеки может быть не только законченное сооружение, земельный участок, предприятие, квартира, но и незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на участке земли, отведённом для строительства в установленном законом порядке. Часть имущества, которое является неделимой вещью, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Предмет ипотеки должен определяться в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. ФЗ № 102 также устанавливает правило, в силу которого залог здания или сооружения возможен лишь вместе с земельным участком, на котором они находятся.

Таблица 1 — Недвижимость как предмет залога (ипотеки) В РФ. ⁷