Ипотечное кредитование в современных условиях

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

 

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

ОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ им. Ф.М. Достоевского

 

 

КАФЕДРА "ФИНАНСЫ И КРЕДИТ"

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Банковское дело

на тему: Ипотечное кредитование в современных условиях

 

 

 

                             Выполнила: студентка

                                                                               Ускоренной очной-заочной на базе высшего

                                                                                                        формы обучения

   группы ЭФС-022 С

  Шарыпова Анастасия Федоровна

 

                     Научный руководитель:

           ст. преподаватель

                                      Черняк Жанна Александровна

 

	Дата	ФИО	Подпись
Курсовая работа представлена на проверку		Мишина Е.Н.
Курсовая работа проверена и  возвращена на доработку
Курсовая работа представлена на проверку после доработки		Мишина Е.Н.
Курсовая работа допущена к защите

 

 

 

Омск-2011 

 

Ипотечное кредитование в  современных условиях

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В России, как и во всех странах  с рыночной экономикой, решение жилищной проблемы большинства граждан государство  видит в ипотеке, то есть через  предоставление жилья в кредит. Возникает необходимость раскрытия содержания ипотечного кредитования как одного из видов банковского кредита.

Ипотека имеет большое значение для развития экономики. Прежде всего, ее социальная значимость – ипотека  является единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны улучшения жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечный кредит – один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направление кредитования.

Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у  ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Цель данной курсовой работы проанализировать состояние ипотечного кредитования в современных условиях и выявить проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования. Исходя из поставленной цели, вытекают следующие задачи:

- раскрыть теоретические основы ипотечного кредита;

- проанализировать ипотечное кредитование;

- выявить проблемы и пути совершенствование ипотечного кредитования.

Объектом исследования выступают коммерческие банки.

Предметом исследования является ипотечное кредитование.

Данная курсовая работа состоит  из введения, двух глав и заключения.

В первой главе рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования, а именно понятия ипотечного кредита, этапы ипотечного кредитования.

Во второй главе анализируется ипотечное кредитование, выявляются проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования. Рассмотрены показатели объемов ипотечного кредитования.

При написании данной курсовой работы использовались такие методы как индукция, дедукция, анализ, изучение литературы.

Глава 1. Теоретические  основы ипотечного кредитования

1. Понятие банковского ипотечного кредита

Банковский кредит – это форма кредита, характеризующаяся  тем, что кредитором выступает банк, т.е. это активные операции банка, связанные с заключением кредитного договора и открытием ссудного счета. Объектом банковского кредита выступают денежные средства. Банковский кредит является обособленной формой движения ссудного капитала.

Банковская форма кредита - наиболее распространенная форма, поскольку именно банки чаще всего предоставляют свои ссуды субъектом, нуждающимся во временной финансовой помощи [9, с.261].

Современные коммерческие банки - банки, непосредственно обслуживающие  предприятия и организации, а также население - своих клиентов. Коммерческие банки выступают основным звеном банковской системы. Независимо от формы собственности коммерческие банки являются самостоятельными субъектами экономики. Их отношения с клиентами носят коммерческий характер. Основная цель функционирования коммерческих банков - получение максимальной прибыли [9, с. 216].

Основой активных операций коммерческого  банка следует считать операции кредитования.

Банковский кредит подразделяется на ряд видов по различным критериям или признакам. В основу их классификации могут быть положены разные особенности, отражающие те или иные стороны кредитования [7, с.195].

Так из разновидностей банковского  кредитования выделяют ипотечное кредитование.

Ипотека (от греческого слова – hypotheka — в переводе: заклад, залог) представляет собой залог находящегося в собственности недвижимого имущества, целью которого является обеспечение  денежного требования кредитора (его называют – залогодержателем) к должнику (его называют залогодателем). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 102 от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Ипотекой признается залог земельных участков, зданий, квартир, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества [6, с.175].

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени  и конкретной страны. Исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин "ипотека" означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора. [16, c.3]

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика [11, с.45.].

Сущность  ипотечного кредитования заключается в выдаче ссуды, при  которой в качестве залога по ней  выступает приобретаемое недвижимое имущество. Заемщик, при этом, – реализует свои обязательства погашения путем залога имущества, принадлежащего ему на правах собственности. В России понятие ипотечный кредит подразумевает выдачу денежных средств для приобретения собственного жилья, например, для покупки  дома или квартиры [21].

Наличие кредитного договора, договора залога и закладной является непременным атрибутом ипотечного кредитования [15, с.163]

У хозяйствующих субъектов в  качестве предметов залога по ипотечным  кредитам могут выступать [5, с.160]:

-предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения

- земельные участки;

- воздушные, морские суда и  суда внутреннего плавания;

- незавершенное строительство  и недвижимое имущество, возводимое  на земельном участке, отведенном  для строительства в установленном  порядке;

- космические объекты.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта, каждый из которых выполняет определенные функции: Заемщик, Банк – кредитор, Инвестор, Компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка. [15, с. 164.]

Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог [22].

Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие  заемщикам в установленном законом  порядке ипотечные кредиты. Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель. [22]

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды [22].

Компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка) [9, с. 220]

Источниками ипотечного кредита  служат: временно высвобождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций [14, с.300].

  Ипотечное кредитование  рассматривается   как инструмент реализации следующих функций:

- реализация конституционных прав граждан на жилье;

- регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

- «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

- страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

- стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных  ценных бумаг [17, с. 15].

Как и любой банковский кредит, ипотечное кредитование базируется на пяти основных принципах: платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого использования средств.

Принцип возвратности  выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком [18, с.50].

Принцип срочности отражает необходимость  его возврата в точно определенный договором срок [19, с. 359].

Обеспеченность кредита  выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств и находит практическое выражение в таких формах кредитования, как ссуды под залог или под финансовые гарантии [18, с. 51].

Принцип платности кредита означает, что заемщик денег должен внести определенную единовременную плату за пользование кредитом или платить в течение оговоренного срока [19, с.359].

Принцип целевого характера выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора [18, с. 51].

С развитием системы ипотечного кредитования коммерческие банки предлагают своим клиентам множество различных  программ, предусматривающих самые  разные условия. Ипотечное кредитование классифицируются, исходя из различных признаков [14, 298 с.]:

1. По виду обеспечения:

• под залог жилья — на приобретение жилья, на строительство жилья;

• под залог застраиваемого земельного участка;

• под иные виды обеспечения.

2. По наличию государственных субсидий:

• субсидируемые государством;

• не субсидируемые кредиты.

3. По виду заемщиков:

• кредиты для юридических лиц;

• кредиты для физических лиц.

4. По срокам:

• краткосрочные — до 1 года;

• среднесрочные — 1-5 лет;

• долгосрочные — более 5 лет.

5. По схеме погашения кредита:

• постепенное погашение;

• единовременное погашение;

• согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;

• кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;

• кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.

7. По валюте, в которой выдан кредит:

 • кредит, выданный в рублях;

 • кредит, выданный в иностранной валюте.

Основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Таким образом, ипотечный кредит является разновидностью банковского кредита. Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту  взаймы под залог недвижимости. Основными  субъектами ипотечного кредита являются заемщик, банк – кредитор, инвестор, компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка. Основными принципами ипотечного кредита являются платность, срочность, возвратность, обеспеченность и целевое использование средств. Основываясь на различные критерии, кредиты можно классифицировать по виду обеспечения, по наличию государственных субсидий, по виду заемщиков, по срокам, схеме погашения кредита, по виду процентной ставке,  по валюте, в которой выдан кредит.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Этапы ипотечного кредитования.

В определении понятия кредитования существует два подхода процессный и системный.

В системном подходе кредитование рассматривается как система. Система кредитования — совокупность элементов, обеспечивающих рациональное использование ссудных ресурсов, которая охватывает принципы, объекты, методы кредитования, планирование кредитных отношений, механизм предоставления и возврата ссуд, а также банковский контроль в процессе кредитования, т.е. включает в себя элементы, которые имеют связь с деятельностью по предоставлению ссудных ресурсов со стороны кредитора. В системе кредитования наиболее важными выступают такие основы, как субъекты кредита, обеспечение кредита, объекты кредитования, доверие [9, с. 13].

В процессном подходе кредитование подразумевает движение банковского кредита как последовательный ход его организационных стадий. В ходе кредитного процесса происходит последовательная смена стадий механизма кредита [14, 150].

В России порядок организации ипотечного кредитования регулируется Гражданским кодексом, ФЗ № 102 от 16.07.1998  (в ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а так же – другими нормативно- правовыми актами, которые принимаются в соответствии с ними.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. В теории и практике кредитования выделяют, как правило, шесть основных стадий кредитного процесса:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- подача документов в банк  на прохождение андеррайтинга;

- принятие решения о выдаче  ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора  и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль  за исполнением кредитного договора;

- закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик  должен получить всю необходимую  информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих  правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения  заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте.

Цель следующего этапа "подача документов в банк на прохождение андеррайтинга" - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Андеррайтинг - проверка банком платежеспособности клиента, желающего взять кредит [22].

 Все чаще агентства заполняют  заявление на выдачу кредита  и кредитную анкету без присутствия  своего клиента.  Практически все банки перестали взимать плату за рассмотрение кредитной заявки. Оперативность банков в принятии решения о кредите различна - от рекламируемых 24 часов до вполне реальных трех-четырех недель. При наличии полного пакета эти документы попадают в архивы банка, даже если кредит не был выдан, и могут быть использованы как элемент кредитной истории.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения  кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

На втором этапе результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

На этапе заключения кредитной  сделки оформляются и заключаются  следующие договоры:

договор купли-продажи недвижимости;

кредитный договор;

договор ипотеки (подлежит государственной  регистрации);

договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В соответствии с Федеральным законом  № 102 от 16.07.1998  (в ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке должен нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется  в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». [5, с. 162]

В договор об ипотеке стороны  включают:

- предмет ипотеки;

- цену передаваемого в ипотеку помещения;

- существо основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (предоставление  кредитных средств);

- размер основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (размер  предоставляемого кредита и размер  процентов за пользование денежными  средствами);

- срок исполнения основного  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (срок, на который предоставляется  кредит);

- указание на то, что передаваемое  в ипотеку имущество находится  в пользовании у заемщика (он  же залогодатель по договору  об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания обращения взыскания  на предмет ипотеки и другие  условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается  несколько, в соответствии с количеством  объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет  право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить  с рекомендованной кредитным  учреждением страховой компанией  договор страхования жизни и  здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров  страхования тщательно изучает  представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита  осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое  включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за  целевым использованием кредита  в период строительства или  реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение  за сохранностью и состоянием  залога, принятого в обеспечение  кредита;

- контроль за  регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении  сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных  случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих  обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [10, c.377]

Закрытие кредитной  сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре Российской Федерации. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.