Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Ипотечное кредитование жилья

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Всероссийский заочно финансово-экономический институт

Филиал в городе Барнауле.

Факультет: Региональная кафедра:

Финансово-кредитный финансы и кредит

Курсовая работ

по дисциплине «Банки и небанковские кредитные организации, и их операции»

тема: Ипотечное кредитования жилья

Студентки: Илюшкиной.С.В.

Факультет: Финансово-кредитный

Специальность: Финансы и кредит

Группа:5КП-1

№ личного дела:03 ФФД 10821

Руководитель: Иванов.А.А.

Барнаул

2008

Содержание

Глава.1. Сущность ипотечного кредитования……………………………………3

Понятие ипотеки..............................................................................................3
Классификация ипотечных кредитов……………………………………….5

Глава.2. Основные особенности жилищного кредитования..................................8

Система жилищного кредитования и ее функции......................................8
Баланс интересов кредиторов и заемщиков…………………………….…9
Условия предоставления кредита на примере АКБ «Росбанк», ОАО, Алтайский филиал………………………………………………………….13

Глава.3. Ипотечное кредитование в России……………………………………. 20

Нормативно-правовое регулирование в Российской Федерации............20
Банковская ипотека сегодня………………………………………..……..23
Возможности развития банковского ипотечного кредитования……… ……………………………………………………...27

Глава.4. Ипотечное кредитование на примере АКБ «Росбанк», ОАО,

Алтайский филиал ………………………………………………………………..33

4.1 Основные сведения о предприятии………………………………………33

4.2. Организационная структура предприятия и должностные обязанности…………………………………………………………………………36

4.3. Модель функционирования предметной области……………………… 37

Заключение…………………………………………………………………………39

Список использованной литературы……………………………………………...46

Введение

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. В данной дипломной работе мной будет рассмотрена сущность ипотечного кредитования, основные особенности жилищного кредитования, так же в данной работе будет представлены примеры ипотечного кредитования на примере банка.

Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также приведен пример предоставления ипотечного кредита.

Сущность ипотечного кредитования

1.1.Понятия ипотеки

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

-Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства —
займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как
без него она теряет смысл.

-Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает не
движимость. К недвижимому имуществу относятся земельные
участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые
дома, другие здания, сооружения.

-В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

-В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом- закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

-В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над
суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить
дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества
(вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного
ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

- гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от (времени внесения его в ипотечную книгу);

- бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

- неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам;

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие. (1. стр. 1)

1.2. Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

-предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

-приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

-Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3.По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские;

4.По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм — клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5.По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. (табл. 1.1).

Таблица 1.1 Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института.
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Таблица 1.2 Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов
различается по срокам (см. табл. 1.2).

По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.(2. стр. 12-16)

2.Основные особенности жилищного кредитования

2.1.Система жилищного кредитования и ее функции

Операции жилищного кредитования в финансовом секторе экономики развитых стран составляют отдельный сегмент рынка кредитных ресурсов, который в структуре финансово-экономических отношений образует основу для формирования целого комплекса взаимосвязанных финансовых явлений, охватывающего такие области, как сбережение, инвестирование и финансирование денежных средств. Однако чтобы понять всю систему финансовых отношений и оценить возможности различных видов жилищного кредитования, необходимо рассмотреть основные особенности предоставления населению денежных ресурсов для улучшения жилищных условий.

Жилищное кредитование рассматривают как сложную интегрированную систему финансово-экономических процессов, связанных с обслуживанием запросов домохозяйств на приобретение жилой недвижимости в собственность и улучшение жилищных условий. Эта система встроена в национальную экономику, развитие которой зависит от ее эффективности. Жилищное кредитование также закладывает предпосылки для роста экономики в долгосрочной перспективе.

Основными участниками такой системы являются заемщики и кредиторы. В роли заемщиков выступают домохозяйства или индивиды, которые заинтересованы в привлечении денежных средств для решения жилищных проблем. Кредиторами обычно выступают финансовые институты, которые аккумулируют сбережения домохозяйств и иные средства и предоставляют кредиты на условиях срочности, платности и возвратности. Когда широкие слои населения вовлечены в систему жилищного кредитования и им доступны условия заимствования средств, деятельность финансовых учреждений способствует повышению эффективности использования капитала в экономике.

Обеспечивая гражданам, доступ к заемным ресурсам, система жилищного кредитования выполняет не только важные экономические, но и социальные функции. Доступность ипотеки для большинства домохозяйств позволяет им приобрести жилье в наиболее сжатые сроки и тем самым способствует снижению социальной напряженности, создает основу стабильных взаимоотношений в обществе.(3. стр. 49-53)

2.2.Баланс интересов кредиторов и заемщиков.

Особенности жилищного кредитования приводят к формированию определенных требований, предъявляемых к условиям выдачи кредитов, как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Совпадение требований является основой для создания и развития рынка этого вида финансовых услуг. Большая сумма кредита и длительность срока предоставления средств в пользование служат причиной того, что кредиторами в состоянии выступать только достаточно мощные финансовые посредники — обладатели денежных средств, которые можно отвлечь на долгий срок без ущерба для операционной деятельности и состоятельности этих учреждений.

Предоставление услуг по жилищному кредитованию повышает риски работы таких посредников, поэтому одним из ключевых обстоятельств становится необходимость вводить механизмы, снижающие вероятность проявления этих рисков, или обеспечивать инструменты, компенсирующие (хотя бы частично) потери, связанные с отказом заемщика от исполнения договорных обязательств. В результате кредитор при принятии решения о выдаче кредита предъявляет к заемщику повышенные требования: стабильность источника и высокий уровень дохода, достаточный для обеспечения платежей по кредиту, отсутствие иных обязательств или условий, потенциально приводящих к значительному денежному оттоку или снижению платежеспособности заемщика.

Для сокращения вероятности потерь после выдачи денежных средств кредитор прописывает в кредитном договоре дополнительные условия, которые могут включать:

- залог имущества. Введение данного условия является основным методом обеспечения возвратности средств, предоставленных в рамках кредита. Залогом может выступать как при обретаемое по кредиту имущество, так и иные объекты движимого и недвижимого имущества заемщика; стоимость заложенного имущества должна превышать полную сумму обязательств по кредиту (основная сумма кредита и сумма начисленных процентов) на величину дополнительных расходов, которые кредитор понесет при реализации продукции. Кроме того, необходимо учитывать скидки на низкую ликвидность объектов залога. Преимуществом залога служит наличие ценностей, которые покрывают обязательства по кредиту;

-поручительство. Данный механизм представляет собой альтернативный вариант гарантий выплаты кредита. Он основан
на предоставлении дополнительных гарантий со стороны третьих лиц, которые обязуются в случае прекращения платежей
по кредиту со стороны заемщика выполнить принятые им обязательства по обслуживанию кредита. В роли поручителей традиционно выступают родственники заемщика, его друзья и
коллеги;

-гарантии со стороны государственных органов или иных организаций. Фактически это вариант поручительства с особым поручителем, который обязуется погасить кредит, если у заемщика возникнут проблемы с платежеспособностью. Такого рода гарантии от лица государственных органов обычно предоставляют специально созданные агентства с четко обозначенным перечнем полномочий. Гарантии предоставляются по кредитам, выданным определенным категориям граждан, которым оказывается государственная поддержка (молодым семьям, студентам, домохозяйствам с низким уровнем дохода). Отличием этого механизма обеспечения выплат по кредиту является гарантия погашения любого кредита из определенной категории, если происходит дефолт заемщика. В роли института гарантий могут выступать и другие организации: так, многие предприятия гарантируют кредиты, выданные их работникам.

Помимо этого, для обеспечения сохранности имущества, выступающего в качестве объекта залога, необходимо, чтобы заемщик заключил договор имущественного страхования, где должно быть прописано, что выгодоприобретателем в случае наступления страхового случая является кредитор. Этот аспект особенно важен при жилищном кредитовании на большие суммы, когда залогом выступает приобретаемый объект недвижимости. Фактически при использовании механизма залога необходимо убедиться в том, что уровень связанных с ним рисков является низким.

Правильное использование механизма поручительства предполагает, что он действительно снижает риски невыплаты по кредиту, т.е. поручитель может обеспечить погашение кредита в случае возникновения проблем у заемщика. Следовательно, лицо, выступающее поручителем, обязано быть платежеспособным: гражданин должен иметь постоянный источник дохода, достаточный для выплат по кредиту. (3. стр.49-53)

В жилищном кредитовании, несмотря на наличие нескольких альтернативных инструментов гарантий, основным средством обеспечения обязательств по кредиту остается залог. В странах, где право гражданина на жилье закреплено в законодательстве и отсутствует фонд социального жилья, куда можно переселить заемщика, не выполняющего обязательства по кредиту, параллельно используются поручительства или одновременно несколько механизмов гарантирования платежей по кредиту.

Несколько по-иному выглядит ситуация со стороны заемщика, которого привлечение денежных средств в большом размере на длительный срок заставляет задуматься о том, сколько он будет платить по кредиту и как это снизит его потребление. В связи с этим заемщик с особой тщательностью подходит к изучению условий выдачи кредита, уделяя особое внимание следующим аспектам:

- процентной ставке;

- сроку кредитования;

- типу кредита;

- валюте займа.

Прежде всего, заемщика интересует, во что ему обойдется привлечение полного объема средств для приобретения квартиры. Основным параметром, который оказывает непосредственное влияние на стоимость обслуживания кредита, является процентная ставка.

Величина процентной ставки зависит и от срока кредитования. В большинстве случаев эта зависимость прямая, то есть при увеличении срока кредитования происходит рост процентных ставок. Такая их структура характерна для нормального рынка, когда рост процентной ставки служит вознаграждением за увеличенный срок отвлечения денежных средств. Иногда на рынке складывается обратная ситуация: при увеличении срока кредитования процентная ставка падает - случай инвертного рынка. Промежуточный случай — независимость процентной ставки от срока отвлечения денежных средств - подразумевает, что при любом сроке кредитования она останется на постоянном уровне.(4.стр. 51-60)

Для жилищного кредитования также важен и срок кредитования. В связи с большой суммой кредита срок кредитования должен быть достаточным, чтобы обеспечить погашение кредита и начисленных процентов с учетом существующего уровня дохода заемщика. Согласно финансовой практике розничного банка, на обслуживание кредитных обязательств заемщик должен тратить не более 40% дохода, что вызвано необходимостью обеспечить достаточный уровень текущего потребления. Этот момент важен не столько для заемщика, сколько для кредитора, так как при невыполнении данного условия резко возрастает вероятность возникновения проблем с обслуживанием кредита со стороны заемщика.

Возможность появления аналогичных проблем зависит и от валюты кредитования. Для жилищного кредитования правильный выбор валюты особенно важен: кредитор должен сократить объем рисков по кредиту, заемщику же интересно снизить стоимость его обслуживания. При решении вопроса о валюте кредитования необходимо принимать во внимание интересы обоих участников. Банку, несмотря на выгоды от перекладывания валютных рисков на заемщика, необходимо учесть, что в таком случае возрастает вероятность дефолта заемщика при реализации этих рисков. В развитых странах практика жилищного кредитования основана на выдаче кредитов в национальной валюте.

Таким образом, создание профиля жилищного кредита требует комплексного подхода со стороны кредитора, который должен учесть интересы и риски обоих участников этой финансовой операции.

2.3.Условия предоставления кредита на примере АКБ «Росбанк», ОАО, Алтайский филиал

Первичный рынок

Вторичный рынок

Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры

Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры

Требования к Заемщику

Необходимые документы

Первичный рынок

Условия предоставления кредита

процентная ставка
	срок кредита	доллары США, евро	рубли РФ
	а) на этапе инвестирования
	1-5 лет включительно	от 11,5%	от 13,5%
	6-10 лет включительно	от 12%	от 14%
	11 лет, 15 лет	от 12,5%	от 14,5%
	б) на "титульном" этапе (после оформления недвижимости в собственность Заемщика и в ипотеку Банку)
	1-5 лет включительно	от 9,5%	от 11,5%
	6-10 лет включительно	от 10%	от 12%
	11 лет, 15 лет	от 10,5%	от 12,5%
минимальная сумма кредита	$15 000 или эквивалент в другой валюте в Москве; $7500 или эквивалент в другой валюте в других регионах;
максимальная сумма кредита	$500 000 (или эквивалент в другой валюте) для Москвы и Санкт-Петербурга; $300 000 (или эквивалент в другой валюте) для других регионов.
срок кредита	до 15 лет;
первоначальный взнос	определяется специальной программой компании-застройщика.
возможность досрочного погашения	по истечении 3 месяцев пользования кредитом
требования по страхованию	а) на этапе инвестирования - страхование жизни и здоровья заемщика ~0,7% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10%; б) на "титульном этапе" - комплексное ипотечное страхование ~1% от остатка суммы кредита, увеличенного на 10% (страхование жизни и здоровья заемщика; страхование закладываемой квартиры от рисков утраты и повреждения; страхование рисков утраты права собственности)

Ипотечное кредитование жилья 📙 Курсовая → 🆔 93840