Ипотечное кредитование в Сбербанке России

Оглавление

Введение

1. Сегментация  клиентов ипотечного  кредитования

2. Методика расчетов ипотечного риска

3. Взаимодействие  риэлторов и банка

Заключение

Список использованной литературы

Приложение 1

Приложение 2

Введение

Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Под рынком ипотечных кредитов понимается рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Все это подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанные подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России.

Предметом рассмотрения - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель заключается в анализе ипотечного кредитования  в современной России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

1. Рассмотреть сегментацию клиентов ипотечного  кредитования;

2. Изучить методику расчетов ипотечного риска;

3. Исследовать взаимодействие  риэлторов и банка

Научной и методической основой курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

В ходе исследования в курсовой работе применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, статистико-экономический, монографический и другие методы исследования.

1. Сегментация  клиентов ипотечного  кредитования

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

1.      Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

2.      Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"

3.      Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

4.      Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"

5.      Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

Сегментация ипотечного рынка является основным методом маркетинговой политики в области ипотеки, с помощью которого кредитная  организация  делит рынок с учётом результатов анализа по определённым признакам на некоторые сегменты потребителей  конечного  продукта - ипотеки. Она осуществляется для последующего выделения целевых сегментов, требующих разного подхода в стратегии разработки новых видов ипотечного  кредитования.

Стратегия сегментации ипотечного рынка позволяет кредитной организации, учитывая свои сильные и слабые стороны при выборе методов маркетинга, выбрать те из них, которые обеспечат концентрацию ресурсов именно в тех сферах деятельности, где кредитная  организация  имеет максимальные преимущества или, по крайней мере, минимальные недостатки. При выделении сегментов и выборе целевого из них следует всегда учитывать масштаб ипотечного рынка, а так же складывающиеся на нём тенденции.

Сегмент ипотечного рынка - это потребители, в массе своей одинаково реагирующие на мероприятия организации по формированию спроса и стимулированию сбыта предложений. Данные потребители «вычисляются» как лица, имеющие, в общем, одинаковую потребность в ипотечном кредите и характеризующиеся примерно одинаковым возрастом, полом, уровнем благосостояния, иными биосоциальными характеристиками.

По своей природе рынок потенциальных потребителей  ипотечных кредитов гетерогенен, т.е. не однороден, не является неким единым целым. Он представляет собой сумму отдельных сегментов, отражающих специфические вариации спроса различных категорий потребителей  ипотеки, покупателей жилья, дифференциации «ипотечной продукции» и методов её «сбыта».

Поскольку существует деление жилья на категории, то справедливо будет предположить, что каждой из них будет соответствовать (доминировать) свой тип покупателя. Причём чёткой границы, разделяющей каждую категорию, не существует. Можно лишь определить некоторые смежные области, в которых потребители могут, в зависимости от обстоятельств, отдавать предпочтение той или иной категории жилья.

Каждая категория потенциальных потребителей  конечного  продукта - ипотеки характеризуется целым рядом присущих непосредственно этой группе признаков, таких, например, как уровень дохода, социальный статус, состав семьи, средний возраст, восприимчивость к тому или иному виду рекламы, способ и алгоритм принятия решений о приобретении квартиры и т.п.

Именно знание этих признаков даёт возможность наиболее эффективного воздействия на потребителя со стороны производителей, а в данном случае – ипотечных операторов. Например, это позволяет «не распылять» бюджет на те рекламные носители, которые не затрагивают потенциального потребителя и, в свою очередь, концентрировать усилия и финансы там, где это может дать максимальную отдачу на вложенные средства.

В рамках данной курсовой  работы не имеет смысла вдаваться в подробности технологии проведения сегментации ипотечного рынка - на эту тему итак уже написаны множество статей и учебных пособий. Поэтому лишь кратко коснемся затронутой темы.

Существует несколько различных видов сегментации потребителей  ипотеки.

Демографическая сегментация - способ деления ипотечного рынка по группам потребителей  конечного  продукта - ипотеки по таким признакам, как пол, возраст, национальность, состав семьи, годовой доход, вероисповедание и т.п.

Геодемографическая сегментация - способ деления ипотечного рынка по группам потребителей  конечного  продукта - ипотеки, исходя из статистических данных о численности населения в региональном разрезе.

Психографическая сегментация - способ деления ипотечного рынка по потребителям в зависимости от их принадлежности к общественному классу, образу жизни и характеристикам личности.

Сегментация по типу поведения - группировка потребителей  конечного  продукта - ипотеки по мотивам совершения покупок, интенсивности потребления, отношения к продукции (услугам).

Сегментация по виду услуг - способ деления ипотечного рынка по функциональным и техническим параметрам производимых товаров или услуг. Данный вид является производным от сегментации по группам потребителей  ипотечных средств, так как выделение сегментов по отдельным параметрам предлагаемых услуг представляет собой учёт в иной форме запросов и предпочтений потребителей  ипотеки.

Сегментация по основным конкурентам - способ деления по производителям аналогичной продукции, где в качестве критериев выступают вид потребностей, удовлетворяемых услугами конкурентов и организация ими сбытовой деятельности.

Обычно на практике применяются два традиционных подхода к разработке стратегии сегментирования.

Первый из них начинается с исследования сложившейся конъюнктуры ипотечного рынка на традиционные виды продукции и выявления фактических и потенциальных потребителей  конечного  продукта - ипотеки и различий их отношения к новым видам услуг.

Второй - с формирования представления о том, какие переменные характеризуют тот или иной сегмент потребителей  ипотеки.

Наиболее наглядно сегментация  потребителей  ипотеки представлена в таблице 1.

Таблица 1 – Сегментации клиентов ипотечного  кредитования

Выбирая тот или иной подход к проведению сегментации, можно руководствоваться следующими критериями:

      важность сегмента для предприятия;

      количественные показатели (ёмкость данного сегмента ипотечного рынка, рыночная ниша);

      доступность освоения сегмента для предприятия;

      прибыльность услуг;

      защищенность от конкуренции (уже завоеванные позиции, сформировавшийся положительный имидж предприятия);

      возможная эффективность работы в этом сегменте на перспективу.

Безусловно, позиционирование продукции и сегментация ипотечного рынка не является гарантией эффективного развития того или иного бизнеса. Использование данных инструментов маркетинга, в том числе и в сфере ипотечного кредитования, это, своего рода, необходимое, но недостаточное условие для достижения успеха в бизнесе. Кроме того, этими инструментами маркетинга необходимо уметь владеть, используя их грамотно, рационально и эффективно.

Анализ практического применения подобного инструментария, в частности – сегментации, показывает, что неудачи связаны с такими причинами, как:

      неправильный выбор рыночного сегмента, на который направлялись маркетинговые усилия фирмы;

      чрезмерная сегментация, которая выливается в чрезмерную дифференциацию продукции, экономически неоправданную;

      повышенная концентрация на одном рыночном сегменте при игнорировании других, не менее перспективных категорий потребителей  конечного  продукта - ипотеки.

Ошибки в позиционировании продукции и услуг на рынке могут привести к полному нивелированию всех остальных маркетинговых усилий. Если в конкурентной борьбе традиционно ставка делается на методы эффективного распределения денежных средств на маркетинговые мероприятия, то стратегия позиционирования предназначена для выигрыша за счёт повышения эффективности самих маркетинговых усилий.

Основные ошибки, которые случаются при позиционировании продукции на рынке:

      позиционирование вне ипотечного рынка;

      позиционирование на рынке в целом, без подразделения его на традиционный и перспективный;

      позиционирование путём прямого противопоставления продукции конкурентов;

      позиционирование с акцентом на уникальность продукции без учёта продукций-аналогов, представленных на рынке с такими же параметрами.

2. Методика расчетов ипотечного риска

Риск опционности является одним из самых комплексных видов процентного риска[5]. Сущность данного вида риска заключается в том, что по причине наличия опционов, встроенных в финансовые инструменты банка, клиент имеет право изменять поток платежей по финансовому инструменту, например, осуществлять досрочное погашение, или требовать пересмотра ставки.

Данный вид риска актуален для банка любого размера и организации, осуществляющего кредитно-депозитные операции. Необходимо отметить, что в подавляющем большинстве кредитно-депозитных финансовых инструментов со встроенными опционами, банк является продавцом опциона. Поскольку право принимать решение об исполнении опциона находится на стороне клиента, логично предположить, что клиент воспользуется своим правом только если ожидает получить с его помощью дополнительные экономические выгоды. Следовательно, в большинстве случаев исполнение встроенных опционов ухудшает финансовое положение банка.

Таким образом, подавляющее большинство кредитов и депозитов клиентов коммерческого банка представляют угрозу для его финансового благосостояния. Особенно остро данная угроза реализуется в условиях финансовой нестабильности, то есть в условиях современной действительности. Так при витающих в воздухе «кризисных» настроений и всеобщей панике, зачастую слабо разбирающиеся в экономике клиенты, держащие в банке средства, склонны забирать свои вклады, пусть теряя начисленные проценты.

Для банка такое действие клиента представляет угрозу как с точки зрения ликвидности, так и с точки зрения процентного риска (более подробно данный вид риска опционности будет рассмотрен далее в настоящем параграфе). Однако, наиболее опасной и одновременно часто встречающейся является проблема с ипотечными кредитами.

Ипотечный кредит выданный в иностранной валюте в современных условиях существенно подорожал для клиента в следствии роста обменных курсов валют и девальвации рубля. В таки условиях, если клиент обладает достаточными ресурсам он предпочтет воспользоваться правом на досрочное погашение (частичное или даже полное) с целью снизить свои расходы по кредиту.

Безусловно, для банка досрочное погашение означает снижение процентных доходов, а в случае с ипотечными кредитами, из-за большого срока даже небольшое досрочное погашение существенно снижает процентный доход при расчете на срок кредита.

Для банков со значительным портфелем валютных ипотечных кредитов данное явление может стать критическим. Получается что по желанию клиента с баланса коммерческого банка уходят высокодоходные активы (т.к. номинированные в иностранной валюте, которая сейчас растет) и к тому же хорошего кредитного качества (раз клиент имел ресурсы для досрочного погашения).

В портфеле остаются низко доходные ипотечные кредиты в рублях (ставка по которым зафиксирована существенно ниже текущей рыночной ставки на аналогичный срок) и потенциально проблемные кредиты в иностранной валюты (вероятность того, что из-за роста обменного курса, а соответственно и величины платежа клиент не сможет своевременно погашать кредит велика).

Риск опционности угрожает банку не только снижением процентных доходов, но и ухудшением качества активов, что может повлечь за собой необходимость формирования дополнительных резервов, что в свою очередь окажет дополнительное давление на доходность и имидж банка. С учетом отмеченных угроз, управление риском опционности в условиях текущей финансовой нестабильности является необходимым требованием успешного преодоления потенциальных проблем.

Как отмечалось ранее, риск опционности - явление сложное и многогранное. Рассмотрим основные варианты проявления риска опционности. Риск опционности может проявляться следующим образом:

     досрочное погашение клиентом финансового актива банка (полное или частичное);

     требование клиента пересмотра ставки по финансовому инструменту с фиксированными ставками;

     досрочное истребование клиентом финансового обязательства банка.

Также к действиям клиента, вызывающим изменения потока платежей по инструменту является невыполнение клиентом договорных обязательств, например несвоевременное погашение финансового инструмента (просрочка платежа).

Однако, такие события учитываются при оценке кредитного риска. При изучении процентного риска будем предполагать, что клиент банка не может столкнуться с финансовыми трудностями, препятствующими исполнению своих обязательств перед банком, чтобы избежать двойного учета кредитного риска.

По сравнению с другими видами процентного риска, риск опционности наиболее слабо освящен в профессиональной и научной литературе. Единственным широко обсуждаемым практическим аспектом является риск досрочного погашения ипотечных кредитов, секьюритизированных с помощью ипотечных ценных бумаг (MBS – mortgage backed securities).

Популярность данного аспекта вызвана тем, что в США и в Европе большинство ипотечных кредитов объединены в пулы и финансируются за счет средств, полученных от продажи обеспеченных ими ценных бумаг. Поток платежей по таким бумагам формируется из платежей по ипотечным кредитам. В случае, если кредит погашается досрочно, то платеж по ценным бумагам происходит также ранее срока, что снижает процентный доход инвестора.

Однако в России секьюритизация пока не имеет таких масштабов, следовательно, задача оценки данного вида риска актуальна далеко не для всех банков.

В настоящей статье будут даны методологические рекомендации по оценке риска пересмотра ставки, одного из подвидов риска опционности.

Риск пересмотра ставки представляет собой наиболее простым с точки зрения математической логики проявлением риска опционности, которое заключается в требовании клиента о пересмотре ставки по финансовому инструменту.

В таком виде риск опционности пересекается с риском переоценки с той лишь разницей, что риск переоценки существует по инструментам с плавающими ставками, а риск пересмотра ставки – по инструментам с фиксированными ставками.

Такое требование со стороны клиента реально, поскольку в большинстве договоров предусмотрена возможность пересмотра ставки по взаимному согласию сторон.

Таким образом, если один из крупных клиентов банка попросит понизить ставку по действующему кредиту с фиксированной ставкой, мотивируя свою просьбу желанием уйти в другой банк, с большой вероятностью банк удовлетворит требование клиента.

На практике сохранение клиентской базы и получение дохода, пусть меньше запланированной величины, вполне приемлемо, в то время как потеря хорошего клиента невосполнима.

Для того чтобы требование клиента о пересмотре ставки было удовлетворено, необходимо выполнение одного из условий:

     данный клиент является ключевым для банка, например, имеет значительные остатки на счетах в банке или проводит через банк большинство своих операций;

     клиент является аффилированной стороной, то есть решение относительно пересмотра ставки принимается с помощью административного ресурса.

Рассмотрим основные финансовые инструменты, чувствительные к процентному риску, для которых может быть актуален данный вид риска опционности в ниже приведенной таблице (см. таблицу 2).

Таблица 2 – Инструменты, чувствительные к риску пересмотра ставки

На основании вышеприведенной таблицы можно сделать вывод, что риск пересмотра ставки актуален только по кредитам, предоставленным клиентам банка.

Принимая во внимание ранее отмеченный факт, что встроенный опцион будет исполнен, только если его исполнение принесет дополнительную выгоду клиенту, логично, что пересмотр ставки по кредитным продуктам возможен только в сторону снижения ставки по инструменту (поскольку повышение ставки невыгодно клиенту).

Наибольшую актуальность задача оценки риска пересмотра ставки обреете после того, как период экономической нестабильности закончится и экономика перейдет на следующий этап экономического цикла – фазу роста. В этот период повышаться показатели бизнеса (будет расти благосостояние клиентов коммерческого банка) и снижаться процентные ставки на рынке капитала.

Кредиты выданные по ставкам, действующим в период нестабильности окажутся неконкурентоспособными (фактические рыночные ставки снизятся).

Таким образом, возникают все необходимые предпосылки, для того, чтобы клиенты коммерческого банка потребовали пересмотра ставок. В случае, если требования клиентов окажутся массовыми, то банк вынужден будет снизить ставки, для того, чтобы сохранить клиентскую базу и репутацию.

С учетом вышеприведенных аргументов можно с уверенностью сказать, что данный вид риска актуален для большинства коммерческих банков.

Отдельной задачей является определение момента возникновения у клиента требования о пересмотре ставки и индикатора его или сигнала. Поскольку данный сигнал воспринимается клиентом, следовательно, он (сигнал) должен быть публичным и доступным.

Определим индикатор, побуждающий клиентов банка требовать пересмотра ставки. Для клиентов-физических лиц задача поиска такого сигнала существенно упрощается в силу того, что информация о тарифах различных банков по кредитованию физических лиц является публичной.

Действительно, если клиент-физическое лицо наблюдает снижение ставок, по ипотечным кредитам у большинства банков на рынке, он может обратиться в свой банк с требованием снизить ставку по кредиту, мотивируя свое требование снижением рыночных ставок. Вопрос удовлетворения данного требования остается открытым, однако индикатор риска пересмотра ставки для физических лиц определен.

Для клиентов-юридических лиц определить такой индикатор гораздо сложнее. Во-первых, информация по тарифам для юридических лиц не является публичной. Во-вторых, клиент пусть с временными затратами, но способен оценить условия, которые ему могут предоставить другие банки, но сам банк достоверно оценить условия других банков не в состоянии. Следовательно, сигнал для юридических лиц должен быть иной природы.