Ипотечное кредитование в РФ. 12

Содержание

Введение

     С каждым годом в России все большей  популярностью пользуется ипотечное  кредитование. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит.

       Данная тема является весьма  актуальной в настоящее время.  Это, прежде всего, связано с основным предназначением ипотечного кредитования и его основной функцией, а именно решением социальной проблемы — обеспечения жильем, поскольку в настоящее время стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой доход гражданина, и мало кому под силу приобрести хорошую квартиру, выложив сразу ее полную стоимость. И только использование системы ипотечного кредитования позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь на рынок недвижимости свободные средства населения.

     Кроме того, ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.

       Стоит отметить, что ипотечный  кредит — это кредит под  залог недвижимости.  И использовать его можно по-разному. Хочешь — покупай квартиру на вторичном рынке, хочешь — в строящемся доме, хочешь — возьми деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома. Ипотека нужна тем, у кого нет никакого жилья, и тем, кому стало тесно в своем доме .

     Важно отметить, что ипотека позволяет  приобрести жилье сегодня и выплачивать  полную его стоимость в течение  нескольких последующих лет. Это  значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

     Целью данной работы является рассмотреть  ипотечное кредитование в России. 
 

1. Понятие и история  развития ипотеки. Ее предмет  и функции.

1.1 История развития ипотеки  

     Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

     Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования и получило название «заклад».

     В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с  правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

     Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном  укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

     В 1754 г. были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургские  и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

     С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

• с государством (казённая ипотека);
• между частными лицами (частная ипотека);
• по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

         В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты  решения о реорганизации кредитных  учреждений в связи с подготовкой  реформы по отмене крепостного права  в России. Ликвидировались все  существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

     В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная  организация долгосрочного кредита  – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

     В 1869 г. был образован первый частный  ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный  земельный банк, выдававший кредиты  под залог городской и сельской недвижимости.

     В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный  банк для выдачи ссуд крестьянам при  покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.

     В 1885 г. открывается Дворянский (чисто  ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

     На  рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

     К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

     В неё входили:

• дворянский земельный банк
• крестьянский поземельный банк;
• городские кредитные общества и городские общественные банки;
• земские банки;
• общества взаимного поземельного кредита;
• ссудно-сберегательные товарищества;
• кредита товарищества и др.

     К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

     К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться. 

1.2 Понятие и предмет ипотеки 

     Определению понятия ипотечного кредита логически  предшествует раскрытие сущности ипотеки. В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как «залог, поручительство, залогом обеспеченное».

     В обиходе зачастую под термином «ипотека»  подразумевается ипотечный кредит. Между тем слово «ипотека» хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит», имеет и самостоятельное значение.

       По своей сути понятие «ипотека»  близко к понятию «залог». Залог  служит средством обеспечения  исполнения обязательства заемщиком  перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

     Однако  такое определение ипотеки является неполным. Им нельзя ограничиться, поскольку  ипотека предполагает не только залог имущества, представляет собой целостную юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние его расчетов с кредиторами за указанные имущества.

     Таким образом, термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

     1. «Ипотека» (как правоотношение) есть  залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление  имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

     2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой  инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.¹

     Многие  широко интерпретируют понятие ипотеки  и как получение кредита под  залог недвижимости, и как получение  кредита для покупки недвижимости.

     Отличительными чертами ипотеки являются:

• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда.
• Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано : здания, сооружения.
• В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
• В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом- закладной , которая также подлежит государственной регистрации.²

     И наконец,  при неисполнении обязательств ,обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества.

       Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ  обеспечения обязательств, когда  предметом залога служит недвижимое имущество.

       Если кредит выдается на приобретение  жилья, используется термин "ипотечное  (жилищное) кредитование". Для некоторых  случаев употребим термин "смешанная  ипотека", когда заемщик берет  кредит в банке под залог  уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

     Понятие ипотека и ипотечное кредитование тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.  Ипотечное кредитование как система финансово - экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему –составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. 

     Перечень  имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

     1) земельные участки, за исключением  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, или части земельного  участка, площадь которой меньше  минимального размера, установленного  нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке);

     2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности;

     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

     5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты.

     Здания, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

     Не  допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов  и квартир, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

     Не  допускается ипотека следующего имущества:

     1) изъятого из оборота;

     2) имущества, на которое в соответствии  со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном  производстве" не может быть  обращено взыскание (оно указано  в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);

     3) имущества, в отношении которого  предусмотрена обязательная приватизация  либо приватизация которого запрещена.  Данная норма применима в отношении  жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы, и поэтому они не могут быть предметом ипотеки. 

    1.3 Функции ипотеки.

     При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

     1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

     2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

     3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). 

     В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,  позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

     Ипотечное кредитование  рассматривается   как инструмент реализации следующих функций:

1. реализация конституционных прав граждан на жилье;
2. регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
3. «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;
4. страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
5. стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
6. формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных    ценных бумаг.

  Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

• строго определенный залог;
• в большинстве случаев - целевой характер;
• длительный срок предоставления (10-30 лет).

     Однако  такой срок характерен лишь для стран  со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и  ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

     Ипотека по своей сущности не является самостоятельной  экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

     Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент   по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять   в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

2. Классификация  ипотечных кредитов. Субъекты ипотечного  кредитования

2.1 Классификация  ипотечных кредитов.

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
• имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие
• из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
• назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические
• объекты; объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

   2.1жилищное  кредитование:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка ( прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как, правило кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

2.2 на разработку земельного участка;

2.3 на  развитие сельского хозяйства;

2.4 на  развитие производства;

3. По виду кредитора

     Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации. 

Таблица 1 «Ипотечные кредиторы»

4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования)

4.1 как субъектов  кредитования;

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу

     жилья;

4.2 по степени аффилированности заемщиков;

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм — клиентов банка;
• клиентам риэлторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

5. По способу рефинансирования

  Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. 

Таблица 2 «Способы рефинансирования ипотечных кредитов»

6. По способу  амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга

7. По виду  процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности  досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

     Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

2.2 Субъекты ипотечного кредитования. 

     На  рынке ипотечных кредитов действуют  четыре основных субъекта:

• заемщик;
• кредитор;
• инвестор;
• правительство;

      Заемщики (залогодатели) — физические и юридические  лица, обратившиеся за получением кредита  и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог. 
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

      Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые  кредиторами или операторами  вторичного рынка. К ним относятся  инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

      Правительство создает условия для надежного  функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует  некоторым группам населения  в приобретении жилья.