Ипотечное кредитование в РФ. 4

      ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

      Введение……………………………………………………………………5

      I.История ипотеки………………………………………………………….7

      1.1.Зарождение  ипотеки…………………………………………………...7

      1.2.История  ипотеки в России…………………………………………...10

      1.3.Сущность  и классификация ипотечных кредитов………………….13

      II.Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования……………….22

      2.1.Условия  получения ипотеки…………………………………………22

      2.2.Налоговые  льготы при ипотеке……………………………………...26

      2.3.Нормативно-законодательное  обеспечение ипотечного кредитования……………………………………………………………………..30

      2.4.Основные ипотечные программы……………………………………38

      2.4.1.Ипотека  первичного жилья………………………………………...38

      2.4.2.Ипотека  вторичного жилья………………………………………...40

      2.4.3.Ипотека  строящегося жилья……………………………………….41

      2.4.4.Ипотека  элитного жилья…………………………………………...41

      2.4.5.Ипотека  земли и земельных участков…………………………….43

      2.5.Анализ  рынка ипотечных жилищных кредитов  в РФ……………..44

      III.Ипотечное кредитование на примере Сбербанка России (ОАО)….67

      3.1.Характеристика  Сбербанка России (ОАО)…………………………67

      3.2.Общие  положения кредитования…………………………………...71

      3.3.Условия  предоставления кредита…………………………………..74

      3.4.Общие  требования к обеспечению кредита  и порядку его оформления……………………………………………………………………..81

      3.5.Порядок  рассмотрения вопроса о предоставлении  кредита……...85

      3.6.Порядок  оформления кредитных документов и предоставления кредита…………………………………………………………………………..91

      3.7.Порядок  сопровождения кредита…………………………………..97

      3.8.Особенности  предоставления кредитов……………………………100

      Заключение………………………………………………………………109

      Библиографический список…………………………………………….114

      Приложение……………………………………………………………...117 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ 
 

      Ипотека – самая крупная из ссуд, выдаваемых банками.

      Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи. Без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

      Несмотря  на постоянные утверждения средств  массовой информации о том, что лишь незначительный процент от общего числа  наших граждан могут позволить  себе взять ипотечный кредит, количество ипотечных программ неуклонно растет день ото дня. Сегодня для множества российских семей ипотека остается единственным способом улучшить свои жилищные условия и приобрести новую квартиру, учитывая постоянно растущие цены на недвижимость. Ипотечный кредит позволит приобрести квартиру в новостройке, на вторичном рынке жилья или купить загородный дом.

      В настоящее время ипотека приобретает  все большую популярность среди  жителей России. Все больше банков предлагает купить квартиру в кредит, предлагая различные ипотечные программы. Все же, для большинства простых обывателей ипотека является новым, сложным и непонятным явлением.

      В данной работе мною будут рассмотрены  такие ипотечные программы как: «Ипотека первичного жилья», «Ипотека вторичного жилья», «Ипотека строящегося жилья», «Ипотека элитного жилья», «Ипотека загородной недвижимости», «Ипотека земли и земельных участков», программа «Молодая семья», а так же рассмотрены особенности предоставления кредитов на строительство/приобретение Объектов недвижимости, строящихся (построенных) с участием кредитных средств Банка. 
 

      Работа призвана помочь разобраться как в основах понятия ипотеки, так и в её сути.

      Целью данной курсовой работы является: рассмотреть  исторические аспекты становления  ипотеки, сущность и классификацию ипотечных кредитов, изучить нормативно-законодательное обеспечение кредитования, условия получения ипотеки, основные ипотечные программы и налоговые льготы, проанализировать рынок ипотечного кредитования, а так же рассмотреть ипотечное кредитование на примере ОАО Сбербанк России. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      I. ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ 
 

1. Зарождение  ипотеки

      Термин  «ипотека» впервые появился в  Греции в конце VII-начале VI веков до н.э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно не справедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение «драконовские законы». Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который  в 594 году до н.э. осуществлял свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущество, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты он обещал вернуть долг этим самым участком.

      Разумеется, что Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в  законах Хаммурапи в VI веке до н.э. В Индии, в Законах Ману, во II веке до н.э., залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

      Наиболее  развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических  отношений начал требовать применения института ссуды.[38]

      Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием  его товарно-денежных отношений. С  течением времени оно постоянно  совершенствовалось, отражая особенности  времени и конкретной страны.

      Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  исполнения обязательств принадлежит  римскому гражданскому праву. Именно оно  вводит в практику систему обеспечения  исполнения обязательств залогом недвижимого  имущества.

      Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

      В дальнейшем было введено официальное  положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:

      pactum vendendo, дающее право кредитору  в случае неуплаты долга продать  заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;

      lex commissoria, дающее право кредитору  в случае неуплаты долга оставить  заложенную вещь у себя.

      Но  все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться  кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

      Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

      Такая форма залога повышала уверенность  кредитора в возврате долга, но создавала  значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.

      Появление самой ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели  к возникновению классического  института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

      Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

      Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

      Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

2. История ипотеки в России

      Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования. 
 

      Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования и получило название «заклад».

      В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже. 
Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам. 
В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк. 
С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах: 
- с государством (казённая ипотека);

      - между частными лицами (частная  ипотека); 
- по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека). 
В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков. 
В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. 
В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г. Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.  
В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год. 
В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.  
На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 

      К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили: 
- Дворянский земельный банк; 
- Крестьянский поземельный банк; 
- городские кредитные общества и городские общественные банки; 
- земские банки; 
- общества взаимного поземельного кредита; 
- ссудно-сберегательные товарищества; 
- кредита товарищества и др. 
К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков. 
К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться. [32] 
 

3. Сущность  и классификация  ипотечных кредитов

      Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

      Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку: 
* недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; 
* недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; 
* стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; 
* высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. 
К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно. 
В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.[32]

      Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

      Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

      Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование  кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

      Отличительными  чертами ипотеки являются:

      во-первых, ипотека, как и всякий залог, в  сущности, является способом обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

      во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

      в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

      в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной  регистрации;

      в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

      И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

      Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого  имущества (ипотекой).

      Ипотечное кредитование представляет собой целостный  механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

      Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование»  тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система  финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

      С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

      Основными участниками ипотечного кредитования являются: 
- заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; 
- кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов; 
- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению; 
- риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание; 
- страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; 
- оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке; 
- операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги; 
- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

      - Правительство – регулирует первичный  и вторичный ипотечные рынки,  предоставляет поручительства инвесторам  по ценным бумагам, участвует  в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. 
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. [32]

      Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

      1. По объекту недвижимости:

      а) земельные участки;

      б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

      в) жилые дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных  комнат;

      г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

      е) незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном  участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

      2. По целям кредитования:

      а) жилищное кредитование:

      - приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного участка под застройку;

      - на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

      - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

      б) на разработку земельного участка;

      в) на развитие сельского хозяйства;

      г) на развитие производства;

      д) кредиты под залог имеющейся  недвижимости на различные нужды  заемщика.

      3. По виду кредитора.

      Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.).

      Таблица 1. Ипотечные кредиторы

      4. По виду заемщика:

      а) как субъектов кредитования:

      - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

      - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

      б) по степени аффилированности заемщиков  кредиты могут предоставляться:

      - сотрудникам банков;

      - сотрудникам фирм - клиентов банка;

      - клиентам риелторских фирм;

      - лицам, проживающим в данном  регионе;

      - всем желающим.

      В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

      5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

      а) Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение  определенного времени накапливает  оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

      б) Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой  недвижимости. На недостающую сумму  ему предоставляется кредит. При  этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

      6. По способу рефинансирования.

      Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).