Ипотечное кредитование в РФ. 13

     МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ

     НОВГОРОДСКИЙ  ФИЛИАЛ ГОУ ВПО  «САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ  И ФИНАНСОВ 
 
 
 
 

     Курсовая  работа

     по  предмету «Деньги, кредит, банки»

     на  тему:

     «Ипотечное  кредитование в РФ» 
 
 
 
 
 

                                                      выполнила:

                                                      студент гр.

                                                      проверила:

                                                      к.э.н., доцент 
 
 
 

     Великий Новгород

     2010

      Содержание

      ВВЕДЕНИЕ

     Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

     Анализ  ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

     Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

     Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения, а также научиться выполнять расчеты по базовым вопросам  дисциплины «Деньги. Кредит. Банки».

     1 Теоретическая часть.  Ипотечное кредитование

     1.1 Понятие и особенности  ипотечного кредита

     Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

     Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

     При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

     1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

     2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

     3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

     В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

     Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

     Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

       • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

     • функция обеспечения возврата заемных  средств;

     • функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

     • функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

     1.2 Особенности ипотечного  кредита в России  до октября 1917г.

     В начале ХХ века в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века. История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои мнения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку в 20 % годовых. В практике применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33 % годовых и даже выше. В судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56 % годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120 % годовых. Основными носителями ростовщического капитал в России ХV-ХVII вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

     Период  развития ипотечного кредитования в  дореволюционной России можно разделить  на два этапа:

      1 этап: «Дворянский», от середины  XVIII в. до середины XIX в.

     2 этап: «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г.

     Основными государственными ипотечными дворянскими  банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

     «Государственный  банк для дворянства» учрежденный  в 1754 г. по указу Елизаветы Петровны. В 1786 г.банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

     Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный  Указом Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной чертой его была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

     Приказы общественного признания, учрежденные  Указом от 17 ноября 17775г. во всех губернских городах для поддержки школ народного  образоания, сиротских приютов, богаделен  для престарелых, больниц и т.д.

     В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в таблице 1:

     Ипотечные кредитные институты  в России на рубеже IX-XX вв

     Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным  для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным  в 1882 г.для содействия распродажи дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

     Условия кредитования в данных кредитных  учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от совокупной цены под 7,5-8,5 % в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн.руб. в год. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования – срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам – 5,75 % в начале деятельности банка, а с 1897 г. – 3,5%.

     Первыми частными кредитными учреждениями в  сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

     1.Санкт-Петербургское городское кредитное общество, (устав утвержден 4 июля 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

     2.Московское  городское кредитное общество, созданное  в 1862 г.

     3.Херсонский  земский банк (устав утвержден  20 мая 1864 г.).

     1.3Особенности применения ипотечного кредита.

     Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

     1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

     Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

     Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

     Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

     2. Длительность срока предоставления  кредита.

     Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

     3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

     4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

     • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

     • величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

       • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

     Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

     Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

     1.4  Механизм ипотечного  кредитования

     Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

     Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

     Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

     В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости.

     В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

     После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

     Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

     Пулы  закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

     Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

     В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

     Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Клиент  заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

     Однако  недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

     а) квартира была заложена в обеспечение  возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

     б)   проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже  – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

     2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего  договора с участием Банка,  клиента и риэлторской фирмы.

     Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

     Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор  между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

     Если  клиент не возвратил кредит, то риэлторская  фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

     Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается  Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается  Договор купли-продажи жилья между  клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

     Если  клиент не возвратил кредит, то (в  соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует  жильё на рынке недвижимости и  возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения  между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

     Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлторской фирмы  гарантирует, что в случае необходимости  её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

     3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

     Данная  схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

     1.5Роль  государства в  системе ипотечного  кредитования

     Успешное  формирование и развитие системы ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы.

     Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки  с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами,  косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

     Рассмотрим  основные методы проведения экономической  политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования:

1. Методы кредитно-денежной политики направлены на изменение денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

• регулирования ставки рефинансирования;
• проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами;
• регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

2. Методы  налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных шагов.
3. К специальным методам правительства относятся:

1. Инициирование создания специальных организаций  операторов вторичного рынка, основными  активами которых являются закладные  банков, предоставляющих ипотечные кредиты.
2. Стимулирование специализированных кредиторов (ипотечные банки) – разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные.
3. Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов.
4. Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования.
5. Прямое регулирование процентных ставок.
6. Стимулирование заемщиков за счет кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам.
7. Выпуск облигаций обеспеченных закладными под недвижимость, с целью субсидирования жилищного строительства.
8. Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.

     1.6 Проблемы ипотечного  кредитования в  РФ на современном  этапе

     Проблемы  с ипотечным кредитованием начались в последние месяцы 2008 года. Если вы успели приобрести квартиру раньше, то это было под небольшой процент (12 – 13%) и подъемный кредит. Иначе, вы бы просто не стали связываться с этим долгосрочным, рискованным предприятием. А риск скоро себя показал, разразился кризис, который грамотные аналитики прогнозировали задолго до этого. Заемщики пострадали крепко: кто работу потерял, у кого зарплата уменьшилась, жизнь подорожала. Кто-то брал валютные кредиты, а на этом рынке вышла большая чехарда - доллар стал расти. Это не весь перечень проблем: если в договоре с банком были соответствующие пункты, то банк мог потребовать досрочного погашения кредита. Квартиры дешевели, а значит, банк рисковал, даже получив их в счет долгов, не покрыть расходов кредитования.