Ипотечное кредитование в Российской Федерации

УРАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ УПРАВЛЕНИЯ И  ПРАВА

ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ РЕГИОНАЛЬНЫЙ

КАФЕДРА ФИНАНСОВ И КРЕДИТА 
 
 
 

     Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Курсовая  работа

Исполнитель:

Студент группы ФК - 301

Сметанин  Максим

  Ильич 

Руководитель:

Глухов  Кирилл

Александрович 
 
 
 
 
 
 

     Нижний  Тагил

     2011

Курсовая работа на тему «Ипотечное кредитование в  Российской Федерации» 

С.

Введение                                                                                                                              3

1. Теоретические основы ипотечного кредитования                                                     5
1. Сущность ипотечного кредитования                                                                       5
2. Схемы ипотечного кредитования                                                                           14  
2. Проблемы ипотечного кредитования в России                                                        29                                                                            
1. Анализ рынка ипотечного кредитования в России                                              29
2. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России                                        37

Заключение                                                                                                                       49

Список использованной литературы                                                                               51 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Во  многих странах мира в настоящее  время приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные организации.

     Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьезная зависимость социально-экономической стабильности страны от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильем, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

     Несмотря  на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века, в настоящее время ипотека является относительно новым понятием: большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования, рассмотрение его законодательного обеспечения и источников финансирования, а также выявление основных проблем, связанных с ипотечным кредитованием в практике современной России.

     Актуальность  проблемы использования ипотечного кредитования с целью улучшения жилищной проблемы населения страны обосновала выбор темы курсовой работы.

           Рынок жилья в  нашей стране оказался не обеспечен  соответствующими кредитно-финансовыми  механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения  и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

  Создание  системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья  позволит увеличить их платёжеспособный  спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

  В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации московской ипотечной программы в Инвестсбербанке; а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность  ипотечного кредитования

     Прежде  всего необходимо обратить внимание на сущность ипотеки, ее отличительные черты, а значит, рассмотреть определения этого понятия. Согласно определению, которое дает И.Т.Балабанов, ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. В классическом понимании ипотека - это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг - закладных и облигаций. Таким образом, нам представляется очень удачным следующее определение: Ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником - залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого является залогодатель. На мой взгляд, оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком.

     В рыночной экономике использование  ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.

     Правовой  смысл понятия ипотеки заключается  в обременении имущественных  прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость - это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба.  
 

     Это обременение происходит двумя путями: либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей  передачей заемщику с возможностью выкупа, либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог.

     Ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, целесообразно было бы рассмотреть субъектно-объектную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- Земельные участки;

- Жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- Офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- Производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами  ипотечного кредитования являются:

- Заемщик;

- Кредитор;

- Инвестор, который вкладывает средства в ипотечные;

- Правительство.

     Перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели субъектов ипотечного кредитования. Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

     Задача  банка, то есть кредитора, заключается  в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и  обеспечение возвратности ссудного капитала.

     Инвестор  также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в  закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью  инвестора при использовании  механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

     Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и  развитии ипотечного кредита роль правительства  заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;

- Уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

- Пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;

- Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

     По  своему экономическому содержанию ипотека  выполняет следующие функции:

1. Механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

2. Дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

3. Создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

     Рассматривая  ипотеку как элемент экономики, следует выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы этого не осуществляют.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги

     С позиций закономерностей развития мирового банковского хозяйства  ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Поэтому, на мой взгляд, целесообразно здесь рассмотреть сущность и общие принципы кредита.

     Кредит - это система экономических отношений, в процессе которых происходит движение ссудного капитала. Данное определение основывается на специфическом характере ссудного капитала, состоящем в том, что последний, по словам К.Маркса, "отчуждается под условием", "не продается, а лишь отдается в ссуду".

     Ссудный капитал - это совокупность денежных средств, предоставляемых во временное пользование за плату.

     Поскольку кредит, как было сказано выше, представляет собой экономические отношения, то можно выделить субъектно-объектную структуру этого отношения. В кредитной сделке субъектами отношений выступают кредитор и заемщик. Кредитор - сторона кредитных отношений, предоставляющая ссуду. Кредиторами выступают лица, предоставившие ресурсы в хозяйство заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая кредит и обязанная возвратить полученную ссуду. Исторически заемщиками были отдельные лица, испытывающие потребность в дополнительных ресурсах. Заемщиками выступают предприятия, банки, население и государство. Объектом кредита является ссуженная стоимость, как особая часть стоимости и представляющая собой своеобразную нереализованную стоимость.

     Фундаментальным качеством кредита является сохранение стоимости. Стоимость, переходящая  от кредитора к заемщику, сохраняется  в своем движении. Сохранение стоимости  достигается в процессе ее использования в хозяйстве заемщика. Последний должен передать кредитору равноценную стоимость (эквивалент, обладающий той же стоимостью и потребительной стоимостью).

Движение  ссуженной стоимости можно представить  следующим образом:

     Размещение  кредита – Получение кредита заемщиками – Использование кредита – высвобождение ресурсов – Возврат временно заимствованной стоимости – Получение кредитором средств, размещенных форме кредита.

     Первая  стадия движения ссуды - размещение кредита - представляет важный момент для экономической практики, поскольку кредитор должен быть уверен, что выдача ссуды именно данному заемщику представляет собой наиболее рациональное вложение ресурсов. Получение кредита заемщиком может использоваться для достижения разнообразных целей, в том числе погашения ранее образовавшихся долгов. Фундаментальное свойство данной стадии - получение кредита заемщиком удовлетворяет его временные потребности в денежных средствах, в то время как другая сторона кредитных отношений отчуждает, ссужает стоимость на определенное время. Переход стоимости во владение заемщика позволяет ему реализовать потребительную стоимость объекта передачи в процессе использования кредита. Высвобождение ресурсов характеризует завершение кругооборота стоимости в хозяйстве заемщика. Подобно тому, как аккумуляция временно свободных денежных средств предшествовала размещению кредита кредитором, так и высвобождение стоимости в хозяйстве заемщика, ее концентрация позволяют ему вернуть временно заимствованную стоимость. Данная стадия является материальной базой вступления кредита в следующую фазу. Возврат кредита выражает переход временно заимствованной стоимости от заемщика к кредитору. Получение кредитором стоимости, предоставленной во временное пользование - завершающая стадия движения кредита. Для кредитора важна не только полнота возврата ранее ссуженной стоимости (в товарной форме), но и сохранение ее потребительских качеств.

     Совокупность  рассмотренных стадий позволяет  увидеть движение кредита как  частей полного кругооборота ссуженной стоимости, включающего стадии, относящиеся не только к кредиту. Собственно кредитные отношения возникают в сфере обращения, поэтому к кредиту можно отнести только акты перехода стоимости от кредитора к заемщику и обратно.

     Кредитные отношения в экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы. Принципы кредитования должны строго соблюдаться при организации любой операции на рынке ссудных капиталов.

1) Возвратность  кредита. Этот принцип выражает необходимость возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении кредитной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации, что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности.

2) Принцип срочности кредита отражает необходимость возврата кредита не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно указанный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе. Нарушение указанного условия является для кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке - предъявления финансовых требований в судебном порядке. Частичным исключением из этого правила являются онкольные ссуды. В кредитном договоре в этом случае срок погашения не указывается. По онкольным ссудам устанавливается время, которое имеет в распоряжении заемщик с момента получения уведомления банка о необходимости возврата кредита, а это в какой-то степени обеспечивает соблюдение рассматриваемого принципа.

3) Платность  кредита, которая выражается в  виде ссудного процента. Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права за их использование. Экономическая сущность ссудного процента состоит в том, что заемщик, пользуясь дополнительными сроками, получает дополнительную прибыль, и она должна быть распределена между заемщиком и кредитором. Практическое выражение рассматриваемый принцип находит в процессе установления величины банковского процента.

4) Обеспеченность  кредита. Этот принцип отражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора, т.к. заемщик может нарушить принятые на себя обязательства. В качестве такой защиты выступает залог, а также финансовые гарантии и поручительства со стороны третьих лиц.

5) Целевой характер кредита. Распространяется на большинство видов кредитных операций, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. В определенном разделе кредитного договора указывается целевое назначение кредита. Кредитное учреждение или банк контролирует целевое расходование средств. При нарушении применяются экономические штрафные санкции к заемщику в виде, увеличения ссудного процента или досрочного отзыва кредита или его части.

6) Дифференцированный характер кредита. Этот принцип означает дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям заемщиков. Практическая реализация его может зависеть от индивидуальных интересов конкретного банка и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей и сфер деятельности.

     Однако, будучи частью целого, ипотечное кредитование имеет и свои особенности, которые  вытекают из того, что ипотечное  кредитование является специфической  формой кредита.

Основные  особенности ипотеки:

     Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

     Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет  строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки  и перепланировки как жилых, так  и производственных помещений, а  также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60 % всего объема ссуд под залог недвижимости.

     В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются  на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени.

     Сроки погашения, величина кредита, средства его обеспечения предполагают значительный объем аналитической работы.

     Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой особую форму кредита. В ней сочетаются как общие основы кредитных отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита.  
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2 Схемы  ипотечного кредитования

     Американская  система обеспечения ипотеки  дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

     Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae. Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд. долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.

     В 1968-м Fannie Mae было разделено на две  структуры - Ginnie Mae, сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac, получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья.

     Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию  их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.

     Американская  схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует  следующим образом. Банк выдает ипотечный  кредит заемщику, то есть перечисляет  ему  свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

     Банк  продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства  по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

     Величину  ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется  покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

     Таким образом, в США ставки по ипотечным  кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

     Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

     С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок  первые обеспеченные ипотечными кредитами  ценные бумаги, ситуация изменилась. В  США появился третичный ипотечный  рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

     Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают  на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

     Таким образом, ставка, по которой агентства  покупают ипотечные кредиты, зависит  от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам.

     Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

     Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки  опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это  хорошо понимают и именно поэтому  делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит. Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.