Ипотечное кредитование в России. 9

     Содержание

     Введение………………………………………………………………………….3                                                                                      

1 Теоретические основы ипотечного кредитования…………………………...5

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования, классификации…………5

1.2 Развития рынка ипотечного кредитования в России……………………...12 

2 Анализ ипотечного кредитования в ОАО «АК БАРС» Банк…………….…19

2.1 Анализ деятельности банка ОАО «АК БАРС» Банк на рынке ипотечного кредитования……………………………………………………………………..19

2.2 Программы ипотечного кредитования в ОАО «АК БАРС» БАНК………27 

3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования…………….33 

Заключение……………………………………………………………………….41 

Список используемой литературы…………………………………………...…44

Введение 

     Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это было несколькими годами ранее. Однако кредитные организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг. В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения.

     Несмотря на то, что на долю ипотеки приходится менее 3% валового внутреннего продукта, этому сектору экономики придается большое значение. Помимо того, что это один из механизмов решения жилищной проблемы в стране, ипотеке отводится не последняя роль в поддержке строительной отрасли.

     Однако одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее время, является ужесточение условий ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние полгода - год требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным кредитам, а ряд банков отказался от данного вида кредитования. Поэтому проведение анализа и выявление проблем и перспектив дальнейшего развития на данном рынке предопределяют актуальность данной работы.

     Вопросы ипотечного кредитования широко освещены в книгах отечественных и зарубежных авторов. Существует актуальная информация по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при написании данной работы был сделан на периодические издания, в которых вопросы кредитования, и в том числе ипотечного кредитования освещены достаточно подробно, а самое главное, приведены наиболее свежие и актуальные данные, в том числе статистические. В первую очередь к наиболее информативным следует отнести специализированные издания по банковскому кредитованию «Банковское кредитование», «Банковский ритейл», а так же «Банковское обозрение».

     Целью данной работы является разработка теоретических положений и практических рекомендаций в вопросах ипотечного кредитования, а так же оценка перспектив развития ипотечного кредитования на сегодняшний день.

     В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

• изучение теоретических аспектов ипотечного кредитования;
• разработка классификации ипотечных кредитов с целью более глубокого понимания составляющих его элементов;
• обзор системы ипотечного кредитования на примере крупного российского банка;
• анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России;
• анализ проблем ипотечного кредитования в связи с кризисной обстановкой в России и других странах мира, и путей их решения.

      1 Теоретические основы ипотечного кредитования 

     1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования, классификации

     Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

     Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя¹.

     Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

     Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

     Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

     Предметом ипотеки может быть следующее имущество²:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

• Заемщик
• Кредитор (банк)
• Ипотечное Агентство
• Инвесторы

     Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости.

     Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности.

     Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках³.

     Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг.

     В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования⁴:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

     В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров, наглядно можно увидеть на рисунке (1.1):

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор, и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

     Рис. 1.1. Договорные отношения при одноуровневой  схеме ипотечного кредитования⁵.

     Условные обозначения:

     1 - договор о накопительном жилищном вкладе;

     2 - кредитный договор;

     3 -   договор об ипотеке;

     4 - договор страхования заложенного жилья;

     5 - договор купли-продажи жилья;

     6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

     В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов, и тем самым - минимизирование возможных рисков. При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

     При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

     Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

     В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

     При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров, наглядно можно увидеть на рисунке (1.2.). 

     Рис. 1.2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования⁶. 

     Условные обозначения:

     1 - кредитный договор;

     2 - договор об ипотеке;

     3 - договор страхования заложенного жилья;

     4 - договор купли-продажи жилья;

     5 - генеральное соглашение;

     6 - агентский договор;

     7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам;

     8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства;

     9 - договор страхования предпринимательского риска;

     10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

     На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

     После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

     Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

     На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

     По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

     По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
• приобретение земельного участка под застройку.

     По виду кредитора: банковские и небанковские.

     По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

     Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

     По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, наглядно можно увидеть в таблице 1.1.

     Таблица 1.1

     Способы рефинансирования ипотечных кредитов⁷:

     По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

     По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

     По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

     Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. 
 

     1.2 Развитие рынка ипотечного кредитования в России 

     Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

     При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

     В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

     С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.

     Такая система просуществовала до 1917 года.

     В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

     Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход. Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, не оконченных построек.

     Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

     Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

• повышенное внимание к проведению оценки недвижимости;
• преобладание земельного ипотечного кредита;
• определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
• развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
• основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
• обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;
• участие государства в ипотечном процессе.

     В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла⁸.

     Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4 % жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности⁹.

     Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

     Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона.

     2009 год был, пожалуй, самым тяжелым для России после кризиса 1998 года: в первом полугодии 2009 года ВВП упал на 10,4% и, по предварительным данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это падение, отражающее снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности, явилось, главным образом, следствием прекращения доступа к внешним источникам финансирования для российских заемщиков и снижения цен на российский сырьевой экспорт на фоне мирового экономического кризиса.

     Сокращение доступа к финансированию и снижение кредитных возможностей банков в совокупности с ростом их требований к заемщикам, с одной стороны, а также снижение платежеспособного спроса населения и переход к выжидательно-сберегательной стратегии - с другой, привели к сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов в 2009 году.

     По итогам года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года в количественном выражении, и в 4,3 раза – в объемном. Сократился также средний размер кредита – с 1,88 млн. рублей в 2008 до 1,17 млн. рублей в 2009 году (-38%) из-за снижения цен на рынке жилья.

     Вместе с тем, в течение года наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотеки, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009 года, особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009 года было выдано лишь 55,9 млрд. рублей ипотечных кредитов, что 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008 года, то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое – объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что лишь 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008 года.

     Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009 года связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов по итогам года. (Рис. 1.3)

     Рис. 1.3 Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов и доли рублёвых ипотечных кредитов в 2005-10 поквартально¹⁰  

     В течение 2009 года объем ипотечной задолженности на балансах банков также постепенно снижался, однако темпы падения показателя существенно замедлились во втором полугодии. По итогам первого полугодия 2009 года объем ипотечной задолженности снизился на 4,8%, до уровня в 1,019 трлн. рублей, в то время как во втором полугодии показатель снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

     Отличительной чертой 2009 года стало также существенное изменение структуры выдачи ипотечных кредитов. Если в 2008 году кредиты в иностранной валюте составили 14,5% от общего объема выданных кредитов, то по итогам 2009 года их доля составила лишь 6,6%. Такое снижение связано с изменением макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 - начале 2009 года, что существенно повысило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков и риск неплатежей по кредитам в иностранной валюте для банков.

     По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году оставит 280-320 млрд. рублей.

     Рост процентных ставок, отразившийся в официальной статистике Банка России резким всплеском в I квартале 2009 года, объясняется преимущественно методологий расчета средневзвешенных ставок Банка России – ставки считаются накопленным итогом с начала года. Реально ставки выдачи по ипотечным кредитам значительно увеличились, ввиду последствий мирового финансового кризиса, еще во второй половине 2008 года, но их тренд был сглажен методологией расчета.

     Комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009 года, и постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.