Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития. 2

 

УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ ФЕДЕРАЦИИ ПРОФСОЮЗОВ БЕЛАРУСИ

 

«МЕЖДУНАРОДНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ МИТСО»

 

 

 

 

Кафедра: Мировой экономики и финансов

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

        По дисциплине: «Деньги, кредит, банки»

 

        На тему: «Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития »

 

 

 

 

 

 

 

Студент факультета  МЭО и М,   

2 курс, зс группа                        ___________________ 

               Подпись, дата

 

 

Руководитель

канд .экон. наук, доцент            _____________________  

              Подпись, дата

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Минск 2013

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………………	3
1 Сущность ипотечного кредита…………………………………………….... 1.1 Экономическое содержание ипотечного кредита и его виды………	5 5
1.2 Порядок предоставления ипотечного кредита……………………….	10
3 Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах.……………..…..	16
4 Современное    состояние   и   перспективные    направления    развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь……………………….....	24
Заключение………………………………………………………………………	30
Список использованных источников………………………………………....	31
Приложение А. Цели   и   функции   субъектов   ипотечного   жилищного                                кредитования…………………………………………………	33
Приложение Б.   Виды  банковского  ипотечного  кредитования  в  развитых                             странах….…………………………………………………….	34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Она представляет собой сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. В большинстве экономически развитых стран она не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Жилищная проблема, обострившаяся при переходе к рыночной экономике в условиях постоянного роста стоимости жилой недвижимости и невысокого уровня доходов населения, является одной из самых важных и актуальных социально-экономических проблем в странах с переходной экономикой. В Республике Беларусь, несмотря на меры, предпринимаемые государством, удельный вес нуждающихся в жилье граждан сохраняется на уровне 20% всего населения, из них только около 1,5% ежегодно улучшают свои жилищные условия.

Все это свидетельствует об актуальности темы исследования.                                                Целью данной курсовой работы является обобщение теоретических и методологических основ видов ипотечного кредита; изучение опыта развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, в частности в США, Германии и России; определение проблем и перспектив развития института ипотеки в Беларуси.

Для достижения цели поставлены следующие задачи исследования:

1. Раскрыть экономическое содержание ипотечного кредита, его сущность и порядок предоставления, определить виды ипотечного кредита и установить их существенные различия;
2. Рассмотреть модели ипотечного кредитования в зарубежных странах, выделить их особенности развития;
3. Показать современное состояние ипотечного кредитования и  выявить проблемы, тормозящие процесс формирования и развития института ипотечного кредитования в Беларуси, найти пути преодоления этих проблем, обозначить основные направления будущего развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

При написании работы использовались экономико-статистические методы: графические, табличные; метод критического анализа.

В работе изучается сфера кредитных отношений, связанных с функционированием ипотеки, исследуются новые явления, происходящие на современном этапе развития в Республике Беларусь. Принципы, методы функционирования механизмов ипотечного кредитования рассматриваются не только в статике, но и в развитии на перспективу.

 Информационной базой  исследования явились специальная  литература, нормативная информация, статистические сборники, теоретические и фактические материалы, опубликованные в экономической литературе и периодической печати, а также материалы специализированных ипотечных Интернет порталов.

Курсовая работа включает три раздела:

• в первом разделе раскрывается суть ипотечного кредита и порядок его предоставления, рассматриваются его инструменты, субъекты и системы кредитования;
• в третьем разделе анализируется зарубежный опыт развития института ипотеки;
• в четвертом разделе дается характеристика уровня развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь, и предлагаются перспективные пути совершенствования и дальнейшего развития института ипотеки в Беларуси.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность ипотечного кредита

 

1. Экономическое содержание ипотечного кредита

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических  отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества.

В Республике Беларусь рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается, и понятие «ипотека» еще не стало привычным для большинства белорусов.

В литературе обычно выделяют два понятия ипотеки. В узком смысле слова «ипотека» – это залог недвижимого имущества, а в широком – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. [7, с. 218]

В организации ипотечного жилищного кредитования участвуют основные и вспомогательные субъекты. Структура этих субъектов, их цели и функции отражены в приложении А.

Различают две системы ипотечного кредитования: двухуровневую (американскую) и одноуровневую (европейскую). У каждой системы есть свои достоинства и недостатки, и их формирование происходило одновременно с культурным и историческим развитием конкретных стран. Системы различаются главным образом механизмом привлечения кредитных ресурсов и составом участников. [7, с. 219]

При одноуровневой системе ипотечный банк, выдавший кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг, обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации обладают высокой степенью надежности, так как обеспечиваются залогом недвижимого имущества, и поэтому пользуются большим спросом. Ипотечные банки при одноуровневой системе являются особыми кредитными институтами, которые, как правило, имеют форму акционерного общества и выполняют, кроме свойственных банкам функций, еще и функции, характерные для ассоциаций при двухуровневой системе.

При двухуровневой  системе ипотечные кредиты на первичном рынке переуступаются специально созданным ассоциациям (агентствам). Это продиктовано особенностями англо-американской системы права. Основными задачами названных структур являются: привлечение ресурсов в жилищную сферу, выпуск под гарантии государства ценных бумаг, размещение их среди инвесторов, формирование рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг. [19, с.4] Банк в двухуровневой системе выполняет за соответствующую плату только функции выдачи и обслуживание кредитов.

Универсальной же для всех стран модели ипотечного жилищного кредитования не существует. Выбор той или иной модели должен определяться в первую очередь правовыми условиями, макроэкономической ситуацией и степенью развития жилищной инфраструктуры.

В системе мер по  становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту. [10, c. 219]

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;  снижение рисков ипотечного кредитования; обеспечения таких условий кредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

а) ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

б) источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

в) необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. [7, с. 220]

Полная классификация ипотечных кредитов по различным категориям отображена в приложении Б. Рассмотрим из них самые распространенные как за рубежом, так и в Беларуси.

В банковской практике Республики Беларусь получил распространение такой критерий классификации, как условия кредитования. [8, с. 19] На его основе можно выделить следующие виды жилищных кредитов:

• кредиты на общих основаниях;
• кредиты на льготных условиях;
• ипотечные жилищные кредиты.

Кредиты на общих основаниях предоставляются в соответствии с порядком, изложенным в локальных правовых актах страны. Банки несут расходы  по выплате процентов по привлеченным ресурсам, условия кредитования основаны на принципах платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого характера. Выдача кредитов осуществляется после проверки правильности предоставленных документов, анализа кредитоспособности клиента и на основании заключенного кредитного договора.

В отличие от практики предоставления кредитов на общих основаниях льготные кредиты выдаются малообеспеченным трудоспособным гражданам, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает двукратного среднемесячного минимального потребительского бюджета семьи из четырех человек. Срок кредитования составляет в большинстве случаев 20 лет, процентная ставка – 5% годовых.

К третьему виду кредита – ипотечный жилищный кредит – относят две группы кредитов: инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися, предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит, так и с переменными выплатами: с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Так к первой группе кредитов относят стандартный ипотечный кредит, который предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита. В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока.

Ко второй группе кредитов относят ипотечные кредиты с переменными выплатами, которые в свою очередь подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле расчета стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

Как правило, при использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Для того чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. В основе данного кредита лежат равновеликие платежи заемщика в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования. [7, c. 224]

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга либо вообще не погашается, либо выплачивается ее небольшая часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Время выплаты «шарового» платежа фиксируется в кредитном договоре. Это позволяет заемщикам к моменту наступления «шарового» платежа или продать недвижимость, или переуступить ее кредитору, или заранее договориться о новом кредите, с тем, чтобы при наступлении срока платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств. Существует несколько разновидностей такого рода кредита, которые предполагают:

• в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
• частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
• замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Для стран с высокой инфляцией были разработаны индексируемые инструменты ипотечного кредитования. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели, которые зависят от ситуации в экономике и от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

1. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
2. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

• ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.
• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.
• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10–30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.
• договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
• кредитор имеет право распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно эти преимущества ипотечного кредита отличают его от других видов долгосрочного кредита и являются лучшей гарантией обеспеченности кредита.

1.2 Порядок предоставления ипотечного кредита

         Желающие получить кредит под  залог недвижимого имущества  должны прежде всего заполнить  анкету и написать заявление, где обосновывается потребность  в предоставлении ссуды, указывается местоположение недвижимости, финансовое состояние должника и др. Принятие решения о предоставлении кредита включает предварительную оценку недвижимости, сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Организации кредитных отношений в условиях использования ипотеки свойственны: общие черты, характерные для кредитных отношений (срочность, возвратность, обеспеченность, платность) и специфические черты, вызванные особенностями функционирования банка и ссудозаемщика в этой системе. В операциях с ипотечными кредитами наряду с ссудозаемщиком и ссудополучателем участвуют организации, обеспечивающие страхование кредита, представители судебной власти, реализующие право заимодавца в части удержания имущества заемщика за долги в случае невыполнения им своих обязательств.

         Базой обеспечения кредитоспособности  клиента является, выбор оптимального  сочетания между величиной ссуды и стоимостью залога. При этом необходимо исходить из обеспечения платежеспособности клиента и поддержания на должном уровне конкурентоспособности клиента. Для последнего времени характерно увеличение доли кредита в залоговой стоимости. В странах с развитой рыночной экономикой при пользовании ипотечным кредитом предусмотрен комплекс мер по обеспечению сохранности недвижимости, находящейся в залоге. Условия ипотеки требуют от заемщика своевременного осуществления ремонта жилого здания, а также гарантий, что здание не будет использовано для незаконной деятельности. В договоре предусматривается запрещение существенной перестройки или укрупнения дома без особого разрешения банка, полное страхование от пожара, урагана и других стихийных бедствий в пользу банка. Нарушение этих обязательств влечет снижение рыночной стоимости заложенного имущества. В качестве защитного средства от подобных действий ссудозаемщика банк может использовать также право предъявления иска в суд. Ипотека должна быть учреждена подлинным актом - у нотариуса по форме, установленной законом. Документ, составленный во время сделки с недвижимостью участниками сделки, в случае его опротестования третьими лицами должен также представлять собой аутентичный акт.

         Закладная должна быть зарегистрирована в особой регистрационной службе по местонахождению объекта недвижимости. Закладная включает правовое описание имущества, в ней обозначаются заемщик и кредитор. Она подписывается всеми сторонами, имеющими свою долю в недвижимости. Закладная содержит сведения о залогодателе, залогодержателе, название кредитного договора или другого обязательства, использование которого обеспечивается по закладной, с указанием даты и места заключения этого договора, суммы обязательства, обеспеченного закладной, сроки и суммы уплаты долга, денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, его местонахождение, наименование правоустанавливающих документов предмета ипотеки, подписи залогодателя и залогодержателя, наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

         Заимодавцем является ипотечный  банк, который, согласно договору, берет  на себя обязанность по обслуживанию  клиентов. В процессе обслуживания  он выполняет сбор месячных  счетов, оказывает услуги по депонированию денежных средств, поступающих от клиентов с момента наступления срока оплаты счетов, напоминает клиентам о сроках взносов, финансовое и юридическое консультирование и т. д.

         Договор залога (ипотеки) объектов  недвижимости заключается в письменной форме. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удовлетворены закладной. Договор ипотеки совершается отдельно от основного кредитного договора. Условие о залоге может быть включено в текст основного договора. Договор об ипотеке обеспечивает объем требований залогодержателя к моменту их удовлетворения. Обязательства должника сверх общей твердой суммы требований залогодержателя, указанной в договоре, не считаются обеспеченными ипотекой. Договором предусматриваются требования залогодержателя по уплате основной сумме долга по обеспеченному ипотекой обязательству, процентов за пользование кредитов, возмещение убытков и неустоек в случае просрочки или неисполнения обязательств, уровень процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, судебных и других издержек и др.

         Договор ипотеки и кредитный  договор, содержащий соглашение  об ипотеке, подлежат нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации. В договоре ипотеки  указываются описание объекта, право на имущество залогодателя, наименование органа, зарегистрировавшего право залогодателя. Если право залогодателя удостоверяется закладной, то в договоре об ипотеке записывается это условие. Право залогодержателя на имущество возникает с момента заключения договора ипотеки. Заложенное имущество считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. При осуществлении своих прав владелец закладной должен предъявить ее обязанному лицу. При залоге закладной и ее передаче в депозит нотариуса должник вносит платежи тоже в депозит нотариуса. При полном исполнении обязательства по ипотеке залогодержатель должен передать закладную залогодателю, а при выплатах частями – сделать об этом отметки на закладной. Доказательство, обеспеченное ипотекой, считается неисполненным, если закладная находится у залогодержателя или на ней нет отметки о выплатах. Обязательство, обеспеченное ипотекой, считается исполненным, если закладная находится у любого из обязанных по ней лиц или в органе госрегистрации. Аннулирует закладную орган госрегистрации ипотеки путем постановки штампа "погашено" на лицевой стороне.

         Обязанное по закладной лицо  может отказать предъявителю  закладной в случае, если судом  принят иск о признании недействительной  уступки прав по закладной, если предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем, выдачей дубликата либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которые обязанные по ним лица не отвечают. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу –залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной залогодержателем. Залог закладной означает залог прошел требования по кредитному договору, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотекой. В процессе закрытия ипотечной сделки оформляются следующие документы: юридическое право заимодавца на залоговое имущество, титул на владение имуществом, страховой полис, долговое обязательство. Ипотечный банк получает причитающуюся ему сумму от заемщика и передает клиенту документы на владение кредитом, страховку и др. Заемщик также несет ответственность за выплаты процентов за кредит. Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится по решению суда за исключением случаев, когда нотариально удостоверенным соглашением залогодателя с залогодержателем, заключенным после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотрено удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества без обращения в суд. Основаниями для обращения взыскания в суд являются неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей, невыполнение требований залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в предусмотренных законом случаях. Итак, ипотечный кредит может быть получен как под обеспечение недвижимостью, уже имеющейся у вас в собственности, так и под обеспечение покупаемой недвижимости — как готовой, так и строящейся. Обеспечением по кредиту может выступать квартира, дом либо земельный участок.