Ипотечный кредит: сущность, виды, условия и перспективы развития

НАЦИОНАЛЬНЫЙ БАНК РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

УО «ПОЛЕССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

 

 

 

 

 

 

 

Кафедра банковского  дела

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине: «Деньги. Кредит. Банки»

 

на тему: Ипотечный кредит: сущность, виды, условия и перспективы развития

 

 

 

 

 

 

 

 

студент     

 

Руководитель                                                                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПИНСК 2010

 

РЕФЕРАТ

 

Курсовая работа: 30 с., 4 рис., 1 таб., 12 ист.

ИПОТЕКА, ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, СТАВКА РЕФИНОНСИРОВАНИЯ, СТРОЙСБЕРЕЖЕНИЯ, ЗАЛОГ, НЕДВИЖИМОСТЬ.

Обьектом исследования является кредитная  система.

Предметом исследования является  ипотечный кредит, его сущность, виды, условия и перспективы развития.

Целью данной работы является изучение теоретических и практических аспектов и проблемных зон в системе ипотеки Республики Беларусь, а так же разработка рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотеки в Республике Беларусь.

Задачи данной работы: изучить теоретические основы ипотечного кредита; проанализировать состояние  ипотечного кредитования в РБ и РФ; выявить направления и перспективы развития ипотечного кредита в РБ.

Для написания курсовой работы были исаользованы методы научного иследования, такие как диалектический, системный анализ, синтез и исторический метод, сравнительного анализа, графический и групировки данных.

При написании работы использовались учебные пособия, нормативно-правовые документы, монографии и статьи по иследуемой проблеме.

Автор работы подтверждает, что приведенные в ней расчетно-аналитический  материал правильно и обьективно отражает состояние исследуемого процесса, все заимствованные из литературы и других источников теоретические, методологические и методические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ___________________

                                                                                          (подпись студента)   

 

 

DAS REFERAT

 

Hausarbeit: 30 Seite, 4 Abb., 1 tab., 12 Quelle.

DIE HYPOTHEK, DER REALKREDIT, BET REFINONSIROVANIYA, STROYSBEREZHENIYA,  IMMOBILIEN.

Der Gegenstand der Forschung eines Systems zur Anrechnung.

Der Gegenstand der Forschung von einer Hypothek, ihr Wesen, Typen, Bedingungen und Aussichten.

Das Ziel dieser Arbeit ist die theoretische und praktische Aspekte und Problembereiche in der Hypothek von Belarus studieren, sowie die Entwicklung von Empfehlungen zur Verbesserung und Entwicklung von Hypotheken in der Republik Belarus.

Die Ziele dieser Arbeit: zu prüfen, die theoretischen Grundlagen des Hypothekendarlehens, analysieren den Zustand der Vergabe von Hypothekarkrediten in der Republik Belarus und Russland, um Trends und Perspektiven der Entwicklung der Hypothekendarlehen in der Republik Belarus zu identifizieren.

Zum Schreiben einer Seminararbeit isaolzovany wurden die Methoden der wissenschaftlichen Forschung Fragebogen, wie dialektisch, System-Analyse, Synthese und der historischen Methode, vergleichende Analyse, grafische und Gruppieren von Daten.

Beim Schreiben von gebrauchten Schulbüchern, juristische Dokumente, Monographien und Aufsätze des untersuchten Problems.

Autor räumt ein, dass die Verweise in ihrer Siedlungs-und analytische Material korrekt und objektiv spiegelt den Zustand des Prozesses der Untersuchung, die alle durch Bezugnahme auf ihre Autoren entlehnt aus der Literatur und anderen Quellen des theoretischen und methodischen Begriffe und Konzepte begleitet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                              ___________________

                                                                                 (Die Unterschrift des Studenten)   

 

 

Оглавление

 

Введение…………………………………………………...……………………5

1. Ипотечное кредитование…………………………………………………..6
1. Сущность и понятия ипотечного кредитования……………………...…..6
2. Классификация, виды и модели ипотечных кредитов……………...……9
3. Правовые основы ипотечного кредитования……………………………12
4. Риски ипотечного кредитования…………………………………………14
2. Состояние рынка ипотечного кредитования……………………………16
1. Система строительных сбережений ОАО «Беларусбанк»…………..…17
1. Условия и порядок выдачи кредитов по системе стройсбережений «Беларусбанка»…………………………………………………………17
2. Анализ объема выданных ипотечных кредитов в РФ…………….…….17
3. Оценка ситуации на рынке рефинансирования (продажи) ипотечных кредитов в Российской Федерации………………………………………20
3. Направления и перспективы развития ипотечного кредита в РБ…...…25
1. Новые направления жилищного кредитования…………………...…….25
2. Преимущества, недостатки и перспективы развития ипотечного кредита ……………………………………………………………………………... 25

Заключение…………………………………………………………………….29

Список использованных источников…………………………………...……30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьёзная  зависимость социально-экономической  стабильности от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём придает системе ипотечного кредитования статуса первоочередной программы.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования, которая занимает уникальное положение в национальной экономике. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью данной курсовой работы является изучение теоретических и практических аспектов и проблемных зон в системе ипотеки Республики Беларусь, а так же разработка рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотеки в Республике Беларусь.

Из цели вытекают следующие задачи данной работы: изучить теоретические основы ипотечного кредита; проанализировать состояние ипотечного кредитования в РБ и РФ; выявить направления и перспективы развития ипотечного кредита в РБ.

В ходе написания курсовой работы были использованы методы научного иследования, такие как диалектический, системный анализ, синтез и исторический метод, сравнительного анализа, графический и групировки данных. При написании курсовой работы были изучены нормативно-правовые акты, монографическая и учебная литература, материалы периодической печати, посвященные иследуемой проблеме.

Структурное построение курсовой работы включает в себя три главы. В первой главе рассмотрены сущность и понятие ипотечного кредитования; виды и модели ипотечных кредитов; правовые основы ипотечного кредитования. Во второй главе проведен анализ состояния ипотечного кредитования в РБ и РФ. В третьей главе рассмотрены основные направления и перспективы развития ипотечного кредита в нашей стране, а также преимущества и недостатки ипотечного кредитования

 

 

Глава 1

Ипотечное кредитование

 

1.1 Сущность  и понятия ипотечного кредитования

 

Широкое использование  кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики  любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

•    недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
•    недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
•    стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
•    высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) [6, гл 1, ст1].

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй. Т.е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

 Но наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование  жилья, т.к. жильё в рыночной  экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

1. Залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых  ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна  обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие  формы (например, купля-продажа) в  данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения возврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др [3, с.35].

Ипотечный кредит имеет  свои особенности, отличающее его от других видов кредита. К ним относятся:

1. обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в  случае неисполнения кредитополучателем обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему кредитополучателю.

Кредитополучатель и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Основными участниками ипотечного кредитования являются:

•    кредитополучатель – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

•    кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты кредитополучателям на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

•   риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [1, с.112].

 

 

1.2 Классификация, виды и модели ипотечных кредитов

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;

• предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные, морские  суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме2 либо отдельного дома на одну или несколько  семей в качестве основного или  дополнительного места жительства;

• приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора: банковские и небанковские.
4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья.

 

 

 

5. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1).

Таблица 1 - Вид кредитного института по способу рефинансирования

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные  учреждения, занимающиеся ипотечным кредитование и заключившие договор с ипотечным  агенством или крупным ипотечным  банком

Примечание: Источник – [8, с.59, таблица 4]

6. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный  кредит;

• кредит с переменными  выплатами;

• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

7. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной  процентной ставкой;

• кредит с переменной процентной ставкой.

• с правом досрочного погашения;

• без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

8. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях [8, с.56].

Существуют различные  виды ипотечных кредитов. Вот некоторые  из них:

1. кредит на недвижимость

2. ипотека на дом

3. ипотека на жилье

4. ипотека на загородный дом

5. ипотека на квартиру

6. ипотека на квартиру в новостройке

7. ипотека на комнату

8. ипотека на коттедж

9. ипотека на новостройки

10. ипотека на покупку квартиры в новостройке

11. кредит на покупку жилья

12. кредит на покупку квартиры

Большинство  ипотечных  брокеров предоставляют  ипотеку  или ипотечные кредиты  под  залог различной собственности или имущества, а именно под залог дома, под залог имущества, под залог квартиры, под залог коттеджа, под недвижимость [9, с. 68].

       Выделяется  две модели (схемы) ипотечного  кредитования.

1. Двухуровневая ("американская модель"), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

  2. Одноуровневая ("немецкая модель"). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир [1, с.164].

 

 

1.3 Правовые основы ипотечного кредитования

 

Законодательство Республики Беларусь об ипотеке основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле, Жилищного кодекса Республики Беларусь, Закона «Об ипотеке» и иных актов законодательства.

Права и обязанности  залогодателя по договору об ипотеке

Залогодатель  имеет право:

- пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

- получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

- отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение другому юридическому лицу;

- перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки;

- сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) с соблюдением определенных условий;

- иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя.

Залогодатель  обязан:

- поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

- производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством;

- истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки [5, гл.1, ст. 6].

Права залогодержателя  по договору об ипотеке:

- залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имущества. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать помех в пользовании имуществом, являющимся предметом ипотеки, залогодателю или другим лицам, во владении которых оно находится.

- при нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, создающем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке сохранности этого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

-  залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.

- если имущество, являющееся предметом ипотеки, оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателю.

Залогодержатель может  иметь иные права, предусмотренные Законом «Об ипотеке», а также иными актами законодательства или договором об ипотеке [5, гл.1, ст. 7].

1.4 Риски  ипотечного кредитования

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски  - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рисунке 1.