Ипотека, как особая разновидность залога

Введение

В условиях хронического недостатка государственных средств  традиционной задачей для органов  власти всех уровней стало привлечение  внебюджетных денежных ресурсов в сферу  жилищного строительства. Наиболее перспективным решением “квартирного вопроса” специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования . 

Ипотека (залог недвижимого имущества) служит одной из надежнейших гарантий прав и законных интересов кредиторов. Особая привлекательность залога недвижимого имущества (в том числе и земельных участков) объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание. В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества.

Особую актуальность ипотека приобретает в условиях нестабильной экономики, когда не преодолено недоверие участников рынка друг к другу. В этих условиях ипотека может гарантировать надежность капиталовложений.

Актуальность курсовой работы в том, что ипотечный кредит  играет большую роль в замещении государственных источников  финансирования  потребностей  предприятий, фирм  и жилищного строительства банковским  кредитом  на  надежной  основе. Его развитие  способствует  наращиванию   инвестиционной  активности хозяйствующих  субъектов в  условиях дефицитности  кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Цель рассмотреть  ипотеку, как особую разновидность залога

В курсовой работе поставлены следующие задачи:

- определить общую характеристику ипотеки;

- дать понятие ипотеки;

- перечислить принципы  финансового права;

- раскрыть основания возникновения ипотеки и ее регулирование;

- рассмотреть  права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- определить правовой статус залогодателя;

- выявить  правовой статус залогодержателя.

При написании курсовой  работы был проанализирован Гражданский кодекс РФ, вторая часть, Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» использованы источники и литература авторов и ученых пособий в области гражданского права.

В ходе написания  курсовой были использованы, метод сравнения, методы исследования, метод анализа, методы синтеза.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, включающих четыре  параграфа, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Общая характеристика ипотеки

1.1. Понятие ипотеки

Ипотека (греч. Hypotheca)  -  разновидность имущественного залога.

Залог — один из наиболее древних и устоявшихся институтов частного права. Развитое залоговое  законодательство свидетельствует о зрелости рынка, надежности заключаемых контрактов, обеспеченности будущих требований. В нашей стране залог долгое время имел, скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена¹.

Залог, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании².

Термин "ипотека" появляется в начале VI в. до н.э (в древней  Греции его ввел архонт Солон) и был  связан с обеспечением ответственности  должника перед кредитором определенными  земельными владениями. Для этого  оформлялись письменные обязательства, а на границе земельного участка, принадлежащего заемщику, ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме. На таком столбе (греч. "hypotetheca" – подставка, подпорка), получившем название "ипотека", отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу наглядно удостовериться о состоянии данной земельной собственности³.

Постепенно ипотека  вошла в средневековое европейское  законодательство. Ипотека стала  надежным вещным правом. До тех пор, пока существует какая-либо часть обязательства, право получения удовлетворения кредитором остается на целом предмете, обремененном ипотекой. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

В России понятие "ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Начиная со второй половины XVIII в. появились ипотечные (земельные) банки, которые выдавали кредиты под залог земли (в основном, дворянству). Но, в начале ХХ века, во времени революционных потрясений, ипотеку как форму залога сначала изъяли из экономической системы страны, а потом и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников⁴.

В настоящее время  в большинстве стран, в т. ч. и  в России, предметом ипотеки могут  быть традиционные объекты недвижимости - земельные участки, здания, сооружения, квартиры, а также воздушные и морские суда, космические объекты. Договоры об ипотеке подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Современное Российское законодательство определяет ипотеку  как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право, в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотека - в гражданском праве залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и др. объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей⁵.

Квалифицирующими признаками ипотеки  выступают: предмет договора о залоге, которым может являться лишь недвижимое имущество, и сохранение за залогодателем прав владения и пользования этим имуществом⁶.

Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты⁷.

Объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в  договоре об установлении ипотеки. Инициатором  договорной ипотеки выступает владелец недвижимости⁸.

Имущество, которое может  быть предметом ипотеки определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе⁹:

1) земельные участки, за исключением  земельных участков не подлежащих  ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты.

Основные акты, регулирующие вопросы ипотеки:

Гражданский кодекс Российской Федерации (прежде всего гл. 23 Кодекса);

Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1;

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ;

Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ;

Регулирование ипотечных  отношений осуществляется наряду с ГК РФ ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По общему правилу залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества; при наступлении этих обстоятельств залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотечного обязательства, если только между ним и залогодателем не заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. Залогодатель вправе использовать имущество в соответствии с его назначением, в т.ч. извлекать из имущества плоды и доходы. Договор об ипотеки должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, которая осуществляется учреждениями юстиции. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеки влечет его недействительность¹⁰.

Ипотека - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника¹¹.

Имущество - материальные ценности, вещи, находящиеся во владении юридических и физических лиц; различают движимое, перемещаемое имущество и недвижимое в виде земли и прикрепленных к ней объектов¹²

Если ипотека – это залог недвижимости, то ипотечное кредитование – это предоставление денежных средств под залог недвижимости. Ипотечное кредитование  означает получение денежных средств (кредита) для покупки жилого помещения (квартиры или дома) и в качестве обеспечения по обязательствам выступает приобретаемое на кредитные средства жилое помещение¹³.

В настоящее время  в России, в условиях развивающегося рынка недвижимости и применения различных форм рассрочки и кредитования, большинство из которых лишь условно  можно отнести к ипотеке, идет становление системы ипотечного жилищного кредитования. С одной стороны, рынок жилья вызвал к жизни различные способы рассрочки и кредитования, реализуемые строительными компаниями, банками, различными финансовыми организациями и кооперативами граждан; с другой стороны, органы власти, понимая большой потенциал ипотеки, как формы улучшения жилищных условий граждан, предпринимают действенные меры для развития ипотечного кредитования¹⁴.

1.2. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством  предусмотрены два вида оснований  возникновения ипотеки:

1) в силу закона;

2) в силу договора.

Ипотека в  силу закона (легальная ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов¹⁵.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1) Приобретение жилых  домов, квартир, земельных участков  с использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Земельный участок, жилой дом или квартира, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого недвижимого имущества, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на недвижимое имущество. Указанные случаи предусмотрены статьями 64.1 и 77 Закона об ипотеке¹⁶ . Таким образом, при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредитных средств указанное недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, до полного погашения кредита. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны — продавец, покупатель и кредитор.

2) Строительство жилых  домов, зданий, сооружений или  квартир с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого  займа. В соответствии со статьей  64.2 Закона об ипотеке, если  иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Иными словами, данная норма Закона об ипотеке означает, что если на земельном участке ведется строительство объекта недвижимости за счет средств целевого займа или кредита, то земельный участок, на котором осуществляется строительство, будет находиться в залоге с момента регистрации права собственности на строящееся здание. Необходимо отметить, что данная норма является диспозитивной, то есть по усмотрению сторон указанное правило можно не применять. Чаще применяется другая схема залога. Банк выдает кредит, потом заключается договор об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство за счет кредитных средств. При этом построенный объект недвижимости не будет обременен ипотекой¹⁷. Кроме того, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 Закона об ипотеке) ¹⁸. Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, — квартира не может являться объектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотекой только после регистрации права собственности.

3) Продажа в кредит. Согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный  в кредит, в том числе с условием  о рассрочке, признается находящимся  в залоге у продавца с момента  его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором¹⁹. Данное положение распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом куплипродажи. В данном случае ипотека в отношении недвижимости возникает, если продавец (он же кредитор) продает объект недвижимого имущества в кредит, в том числе в рассрочку, покупателю.

4) Рента. В силу пункта 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под  выплату ренты земельного участка  или другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации²⁰. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Договор ренты зачастую заключают пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает средств к существованию. При заключении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника недвижимости). Одним из видов договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 601 ГК РФ это договор, по которому получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке с приложением свидетельства о смерти получателя ренты²¹.

5) Залог имущественных  прав. Согласно пункту 1 ст. 58 Закона  Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее — Закон о залоге), если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору. Ипотека в силу договора (она же «договорная ипотека») представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости)²².

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона)²³.

Согласно статье 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Право залога заключается в праве кредитора (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате продажи объекта недвижимого имущества²⁴.

 Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотекой обязательство также называют основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным). Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на

основании договора об ипотеке. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного  обязательства, исполнение которого и  обеспечивается договором об ипотеке. В случае прекращения основного обязательства (например, полное погашение кредита по кредитному договору) прекращается и ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) ²⁵.

Глава 2. Права и обязанности  сторон по договору ипотеки 

Действующее российское законодательство не содержит ограничений  по субъектному составу залогового правоотношения.

Согласно абз.2 п.1 ст.1 Закона, залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

«Третье лицо» заключает договор  ипотеки от собственного имени, а  не от имени должника. Отношения  между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ)²⁶.

Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

Залогодержатель - потенциальный  собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Отдельно выделим профессиональных субъектов ипотечных правоотношений (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании). Заметим, что необходимо различать субъектный состав ипотечного рынка, ипотечных правоотношений, субъектный состав обязательства. Последняя категория – частная и включает в себя стороны ипотечного обязательства.

Среди специальных субъектов  юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно  выделяются кредитные учреждения. Предоставляют  ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты²⁷.

Залогодержателем может  быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно положениям гражданского законодательства, в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК РФ). При этом действуют правила о цессии²⁸.

2.1. Правовой статус залогодателя

Залогодатель обязан²⁹:

- страховать заложенное  имущество в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять  залогодержателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения  заложенного имущества (ст. 343 ГК  РФ);

- сообщать каждому  последующему залогодержателю сведения  обо всех предшествующих залогах  данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

- залогодатель несет  риск случайной гибели или  случайного повреждения заложенного  имущества, если иное не предусмотрено  договором о залоге (ст. 334 ГК РФ);

- в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- пункт 2 ст. 33 Закона  предписывает, что в указанных  выше случаях залогодатель должен  использовать соответствующие обязательствам  способы защиты своих прав  на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;

- закон возлагает на  залогодателя обязанность сообщать  каждому будущему контрагенту  о всех предшествующих залогах,  а также существо, размер и  срок обеспеченных этими ипотеками  обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

В соответствии с действующим  законодательством залогодатель имеет  право³⁰:

- пользоваться предметом  залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет  залога, передавать его в аренду  или безвозмездное пользование  другому лицу либо иным образом  распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное  имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия  договора об ипотеке или иного  соглашения, ограничивающие это  право залогодателя, ничтожны;

- в любое время до  продажи предмета залога прекратить  на него обращение взыскания  и его реализацию, исполнив обеспеченное  залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный срок  восстановить предмет залога  или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения  взыскания на заложенное имущество  - земельный участок - сохраняет  право ограниченного пользования  той частью, которая необходима  для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- если иное не предусмотрено  Законом об ипотеке и договором,  залогодатель вправе без согласия  залогодержателя сдавать заложенное  имущество в аренду, передавать  его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что³¹:

а) срок, на который имущество  предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного  ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется  в пользование для целей, соответствующих  назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона).

2.2. Правовой статус залогодержателя

Залогодержатель обязан³²:

- залогодержатель, которому  передано имущество, обязан, если  иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

- на залогодержателя,  которому передано имущество,  возложена обязанность, если иное  не предусмотрено законом или  договором, принимать меры, необходимые  для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от  посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- до обращения взыскания  на имущество, залогом которого  обеспечены требования по предшествующей  и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

- при обращении взыскания  на имущество, заложенное по  двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет  право³³:

- проверить по документам  и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения  заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- требовать от залогодателя  принятия мер, необходимых для  сохранения предмета залога;

требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет  залога, если это угрожает утратой  или повреждением его;