Ипотека ипотечный кредит

Введение

Актуальность темы. Она заключается в том, что ипотечное кредитование является инновацией в новейшей экономической и правовой истории России. Кардинальные изменения, произошедшие в политических и экономических отношениях в 90-е годы, включая вопросы по обеспечению россиян жильем, привели к необходимости поиска и разработки новых правовых механизмов удовлетворения потребностей граждан в доступном и качественном жилье. Одним из механизмов решения этой проблемы призвано стать долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Успешное его развитие напрямую зависит от степени участия в этом государства, в том числе эффективности законодательства, созданного для поддержания и развития данного института.

Исследование теоретических  и практических вопросов в сфере  ипотечного жилищного кредитования требует выработки новых эффективных доктринальных подходов дальнейшего совершенствования института ипотечного жилищного кредитования с учетом особенностей развития российской экономики.

Необходима разработка предложений по дальнейшему совершенствованию  законодательства в исследованной сфере отношений. Обобщение мирового и отечественного опыта позволит выявить перспективы дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в современных российских условиях.

Цель выпускной  квалификационной работы состоит в комплексном анализе и изучении правовых и организационных основ ипотечного жилищного кредитования, а также практических аспектов использования договора в данной сфере отношений.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

1) раскрыть содержание понятия ипотечного кредитования, выявить предпосылки формирования комплексного правового института и установить нормы, формирующие указанный институт;

2) исследовать гражданско-правовые особенности предмета ипотечного жилищного кредитования;

3) выявить гражданско-правовые особенности статуса отдельных субъектов ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации; исследовать порядок заключения, изменения, расторжения, прекращения договора ипотеки жилых помещений;

4) установить особенности гражданско-правовой ответственности, исследовать порядок обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

5) разработать и обосновать предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего ипотечное жилищное кредитование в России.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования с учетом их особенностей .

Предметом исследования является совокупность общих и специальных норм гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих отношения ипотечного жилищного кредитования, договор об ипотеке, доктрина гражданского права, судебная практика, а так же зарубежный опыт.

Теоретическая и нормативная база работы.

В дореволюционный период вопросы ипотечного кредитования рассматривались  в трудах таких ученых, как И. Д. Базанов, JI.B. Гантовер, Г. Дернбург, ,. В советский период - М.М. Агарков, О.С. Иоффе.

Исследование различных  проблем в механизме правового  регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования проводилось  в работах: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, и др.

Теоретическую базу данной работы составили труды выдающихся цивилистов России, в частности: К.Н. Анненкова, М.Ф. Владимирского-Буданова, Л.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, которые уделяли много внимания теоретическим основам залога.

В работе проанализированы труды видных современных ученых цивилистов: В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, B.C.Виохина, и др.

Автором были изучены  работы зарубежных учёных: Г.-Ю. Шольца, О. Штекера, Д.Р. Страйка, Д. Райса, Р. Хау.

Нормативную основу составили:

Конституция РФ, международные акты, гражданское законодательство, а также судебная практика по гражданским делам.

Структура выпускной  квалификационной работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из  введения, трех глав, девяти  параграфов, заключения и библиографического списка использованных нормативных правовых актов и научных источников.

Глава 1. Правовая природа ипотеки в Российской Федерации

1.1. Понятие  и история возникновения ипотеки  в России

Ипотека как элемент  хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано  экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

Термин "ипотека" впервые  появился в Греции в начале VI в. до н.э. Под ипотекой понималось обеспечение  ответственности должника перед  кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека", отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новую жизнь институт ипотеки получил в Римской  империи в I в. н.э., что было обусловлено  аграрной специализацией Рима, где  земля представляла еще большую  ценность.

В период правления императора Антония Пия было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Ипотека представляла собой третью по времени появления, наиболее совершенную, форму залога.

На начальном этапе  развития залога в преимущественном положении находился кредитор. Имущество  должника передавалось в собственность  кредитору и при своевременной  уплате долга возвращалось должнику. Данный вид залога получил название фидуция, так как отношения, возникающие между кредитором и должником, носили лично-доверительный характер.

Позднее появился еще  один вид залога - пигнус, при котором  имущество тоже передавалось кредитору, но не в собственность, а во владение. Сам же должник мог сохранить право пользования собственностью, однако для этого необходимо было получить согласие кредитора.

Ипотека явилась следующим  шагом в развитии поземельного залогового кредита. В отличие от пигнуса  при ипотеке к залоговому кредитору  не переходило право владения заложенным имуществом, которое сохранялось за должником. Основным правом залогового кредитора в случае неисполнения должником обязательства в установленный срок являлась продажа заложенного имущества.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое  обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.

Преимущественное перед  другими кредиторами право залогодержателя  по договору ипотеки означает, что  если залогодатель является должником  по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного  имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не имеет преимущества. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения; п. 1 ст. 64 ГК РФ).

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.

Принятие Закона об ипотеке  было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом:

Закон об ипотеке содержит правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закон допускает выпуск на основе закладных эмиссионных ценных бумаг (облигаций). К новеллам относятся также возможность залога незавершенного строительства недвижимого имущества (п. 2 ст. 5 Закона), а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (ст. 76 Закона).¹

Закон об ипотеке был введен в действие со дня его официального опубликования (п. 1 ст. 79 Закона об ипотеке). Его текст был опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке. Впредь до приведения в соответствие с Законом об ипотеке федеральных законов и иных правовых актов РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) эти федеральные законы и иные правовые акты РФ применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке (п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке). Закон об ипотеке применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (п. 3 ст. 79 Закона об ипотеке).

Решающим шагом в  развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее ГК РФ).

По своему юридическому содержанию, определенному ПК РФ, ипотека представляет собой обязательственное обременение  имущественных прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения  исполнения основного обязательства  залогодателя-должника (п. 1 ст. 329 ГК РФ), в частности, по кредитному договору.

Положения ГК РФ создают основу законодательного регулирования отношений по залогу. Вместе с тем ряд его положений  отличает излишне обобщённый характер. Как показывает сопоставление норм ГК РФ и Закона об ипотеке, последний законодательный акт часто содержит более развернутые нормы о залоге. Кроме того, в систему норм ГК РФ о залоге с трудом вписываются положения Закона о залоге, продолжающие применяться в части, не противоречащей положениям ГК РФ и Закона об ипотеке. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21 октября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» закон «О залоге» подлежит применению постольку» поскольку он не противоречит части первой ГК РФ». Аналогичная норма содержится и в п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке.

Одним из основных правовых актов, участвующих  в формировании ипотечной системы  в РФ, является Постановление Правительства  РФ от 11.01.2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства.

Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Указанный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

Нормативные правовые акты, принятые за последние несколько лет, свидетельствуют, что на современном этапе государство от прямого содействия в разрешении жилищного вопроса перешло к организационным и обеспечительным мерам, направленным на стимулирование развития индивидуального и коллективного строительства с использованием в первую очередь механизма ипотечного жилищного кредитования¹.

Несмотря на то, что в целом  ипотечное законодательство сформировано, необходимо дальнейшее его совершенствование, в целях увеличения числа граждан, способных использовать ипотечное жилищное кредитование для улучшения своих жилищных условий.

С позиции мирового банковского  хозяйства ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

- ипотечное жилищное кредитование  есть кредитование под строго  определенный залог - жилую недвижимость;

- ипотечный жилищный кредит  имеет целевое назначение, т.к.  ссуды предназначены для строительства  или покупки (вступления в права  собственности) жилья для заемщика  и его семьи;

- ипотечные жилищные кредиты  предоставляются на длительный срок - от 10 до 30 лет и больше. Длительный срок позволяет заемщикам растянуть выплаты по кредиту и снизить платежную нагрузку.

Последнее из сказанного - формирование  долгосрочных банковских, ресурсов - часто  ставят во главу угла при систематизации организационно-финансовых систем ипотечного кредитования.

Действующие системы жилищного  финансирования в странах с рыночной экономикой несут в себе элементы двух моделей: депозитной и ипотечной', Депозитная или ссудно-сберегательная модель основана на привлечении дешевых депозитов от граждан, которые в будущем предполагают получить ипотечные кредиты. Ипотечная модель основана на деятельности ипотечных банков, которые привлекают средства в основном за счет эмиссии специальных ипотечных бумаг.

Мартышкин С.А. делит ипотечные кредитные учреждения на депозитные ссудно-сберегательные ассоциации и сберкассы, и не депозитные - собственно ипотечные банки, мобилизующие средства на рынке капитала, а не с помощью привлечения депозитов.¹

В действующем федеральном  законодательстве отсутствует определение ипотечного жилищного кредитования. Статья 334 ГК РФ дает определение залога и ипотеки. Статья 1 Закона об ипотеке дает понятие договора об ипотеке. Определение долгосрочного ипотечного жилищного кредита было дано в Постановлении Правительства РФ №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», в соответствии с которым жилищный кредит — это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

В целях конкретизации  понятия и указания обеспечительной  функции ипотеки представляется необходимым наименование статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Понятие ипотеки, основания возникновения и ее правовое регулирование". Также часть 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" необходимо изложить в следующей редакции: "Ипотека (залог недвижимого имущества) - способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом".

Ипотечное жилищное кредитование — многогранное явление правовой социальной и экономической жизни  общества, исторически, и национально  обусловленное. По мнению В.В. Меркулова, ипотечное жилищное кредитование - сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.¹

Для полноты исследования  ипотечных     правоотношений необходимо более подробно изучить предмет и субъектный состав ипотечного жилищного кредитования, поэтому далее рассмотрим эти вопросы.¹

Проведя   исследование   института   ипотеки   и   ипотечного   жилищного кредитования, хотелось бы сделать следующие выводы.

Залог    включает     в     себя     отношения    между     залогодателем     и залогодержателем и залогодержателя к вещи, чт.о говорит о двойственном характере залога: с одной стороны обязательственно-правовой, с другой вещно-правовой. В современных условиях вещный характер залога подчеркивает то, что предмет ипотеки является индивидуально-определенным; удовлетворение залоговых требовании нескольких залогодержателей осуществляется по праву старшинства; особый правовой режим залога недвижимости, который заключается в государственной регистрации.

 В свою очередь  обязательственный характер залога  в настоящее время является  приоритетным, так как залогодержателей в большей степени заботит возможность обращения взыскания на заложенное имущество, в случае ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств,

Ипотека представляет собой  наиболее совершенную форму залога, синтезируя стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению.

Если ипотека не оказала  стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора  призвано обращение взыскания на предмет залога.

Положения ГК РФ создают основу законодательного регулирования отношений по залогу. Вместе с тем ряд его положений отличает излишне обобщённый характер.

1.2. Предмет  ипотечного жилищного кредитования

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств, т.к. недвижимость обладает высокой стоимостью. Российское цивильное право, в свое время, реципировавшее основные положения Римского права, заложившего основу права континентального, традиционно допускало предметом залога только недвижимое имущество.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими  видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами, затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится  все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К. Победоносцев писал, что  «недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землею, так что теряя эту связь, теряют и свою первоначальное значение»¹. Схожей позиции придерживался Г.Ф. Шершеневич: «Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что- с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи»². Относительно признания объектов, неразрывно связанных с землей, у правоведов нет никаких разногласий, то возможность признания иного имущества «недвижимым» в силу необходимости, подвергается критике. Некоторые правоведы считают формулировку ст. 130 ГК РФ неудачной, отмечая, что таким образом «можно отнести к недвижимости чуть ли не любое имущество».

Недвижимость как предмет ипотеки представляет собой реально существующие, обладающие определенной потребительской стоимостью, не изъятые из оборота материальные объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, вовлеченных в гражданский оборот в качестве объектов особой социальной значимости.

Статья 5 Федеральною  Закона «Об ипотеке» называет имущество, которое может быть предметом  ипотеки и классифицирует его  на отдельные группы: земельные участки, предприятия, строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, космические объекты, незавершенное строительством недвижимое имущество, а так же жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Разделение предмета ипотеки на виды подразумевает их специальное регулирование, в частности, особенности ипотеки земельного участка и жилого помещения устанавливаются разными главами Закона об ипотеке. Связано это, прежде всего с тем, что возможность приобретать землю в собственность появилась не так давно.

ГК РФ исходит из принципа, земля следует судьбе расположенного на ней строения. Ипотека здания или сооружения допускается только одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка,           Жилищная ипотека подразумевает залог жилых помещений. Жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, высокой степени стандартизированности, легкой оценки, наличия ликвидного рынка становится идеальным средством обеспечения обязательств. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п.2 ст. 15).

Статья 16 ЖК РФ к жилым  помещениям относят:

1) жилой дом, часть  жилого дома:

2) квартиру, часть квартиры;

3) комнату.

В законодательстве понятие "жилое помещение" является достаточно сложным, а в научной литературе дискуссионным. Например, А.А. Титов под жилым помещением понимает жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений; отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования); часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора; часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире¹.

Жилищный кодекс Российской Федерации к жилым помещениям относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Понятие "многоквартирный  дом" раскрывается в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. N 47", в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.