Содержание

Введение…………………………………………………..……………………….3

1. Оформление  механизма ипотечного кредитования  в России….………...….6

  1.1. История ипотеки в России………….……………………………………..6

  1.2. Сущность и понятие ипотечного  кредитования. Предпосылки для начала  реализации системы ипотечного  жилищного кредитования и её основные участники ……………………………………………….…………....8

  1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества…11

  1.4. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в России…………………………………………………………………….……..15

2. Ипотека  и ипотечный кредит в России…………………………..………...22

  2.1. Ипотечное кредитование в условиях современной России……..……22

  2.2.Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе……….…………….………………………………………………………29

  2.3.Необходимость  и перспективы развития ипотечного  кредитования в России……………………………………………………………………………30

Заключение……………………………………………………………………….36

Список  литературы……………………………………………………...……….39

    ВВЕДЕНИЕ

    Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые  способны обеспечить их эффективное  функционирование. Одним из таких  институтов является ипотека.

    Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так  и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые  возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

    Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки  тогда, когда состояние экономики  является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические  проблемы.

    Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах  государство имеет возможность  обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения  в жилье. Это объясняет, почему попытки  советского государства обеспечить бесплатным жильем все население  страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

    Активное  использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной  экономики, обеспечить жильем социально  незащищенные категории граждан.

    Развитие  института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

    Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование  залоговых правоотношений. Основными  законодательными актами в этой области  являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что законодательство в области залога до настоящего времени непоследовательно и полно противоречий.

    Вместе  с тем, ситуация в данной области  стала меняться с принятием указанных  нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

    Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в  формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон  «О залоге», в части регулирования  ипотеки, безнадежно устарел, а большинство  норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля  и земельные участки, появление  закона было вызвано насущной необходимостью.

    Ипотека выступает не только как отдельное  правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных  отношениях фигурируют закладная и  приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки  требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

    В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось. Однако высокая динамика ипотеки  относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа  сделок с недвижимостью. Анализу  деятельности участников ипотечной  системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством «АК&М».

    О значимости развития института ипотеки  говорит и тот факт, что этому  вопросу в последние годы серьезное  влияние уделяет государство.

    Вышеозначенная  проблематика обусловила цель данной курсовой работы – исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного кредитования в современном гражданском обороте.

    В задачи работы входит:

    1. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

    2. Дать характеристику ипотеки  и ипотечного кредитования в  гражданском обороте.

    3. Выявить проблемы и определить  перспективы развития института  ипотеки.

    1. ОФОРМЛЕНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

1.   История ипотеки  в России.

    Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет  достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

    Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования и получило название «заклад».

    В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

    Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

    В 1754 г. были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургские  и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при  коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

    С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор  М.М.Сперанский), где залоговое право  подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих  видах:

    с государством (казённая ипотека);

    между частными лицами (частная ипотека);

    по  займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

    В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В  1849 г. были приняты решения  о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

    В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная  организация долгосрочного кредита  – Санкт-Петербургское городское  кредитное общество.

    В 1869 г. был образован первый частный  ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк,  выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

    В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный  банк для выдачи ссуд крестьянам при  покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды  выдавались в объёме 70%  от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год¹.

    В 1885 г. открывается Дворянский (чисто  ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно  взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

    На  рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские  кассы, которые получают огромную помощь от государства.  Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. 

    К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система  долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

    Дворянский  земельный банк;

    Крестьянский  поземельный банк;

    городские кредитные общества и городские  общественные банки;

    земские банки;

    общества  взаимного поземельного кредита;

    ссудно-сберегательные товарищества;

    кредита товарищества и др.

    К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный  банк, Дворянский банк, Особый отдел  государственного Дворянского банка  и 18 частных банков.

    К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России  закончилось. После революции частная собственность  была ликвидирована, и ипотечные  банки прекратили своё существование.  Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека  в России вновь начала возрождаться.

    1.2 Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники.

    Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

    недвижимость  сравнительно мало подвержена риску  гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

    недвижимость  обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

    стоимость недвижимости имеет тенденцию к  постоянному росту, что даёт кредитору  гарантии полного погашения задолженности;

    высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим  должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

    Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

    К недвижимому имуществу, которое  является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с  землёй, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.²

    В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное  и государственное имущество, а  также имущество, в отношении  которого факт приватизации признан  недействительным.

    Но  наибольший интерес представляет ипотечное  кредитование жилья, т.к. жильё в  рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

    В настоящее время в стране созданы  все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для  начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

    приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда  квадратных метров жилого фонда общей  стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

    приняты Федеральный закон "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

    Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;  

    законодательно  оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).³

    При ипотечном кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает  погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

    Основные  участники ипотечного кредитования:

    • заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

    • кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

    продавцы  жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

    • риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

    страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

    оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

    операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

    инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

    Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

    Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

    1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

    Ипотечное кредитование в сфере  промышленности.

    Многие  предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности  свободных денежных средств, без  которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

    Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

    Обычно  в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

    Обязательство,   обеспечиваемое   ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее  половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.         Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

    Стоимость предмета залога при  ипотеке может  определяться несколькими  способами:

      на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

      У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.

    основывается  на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

    оценка  стоимости имущества  осуществляется самим  банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

    Если  заемщик не выполнил в срок своих  обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах.

    При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

    Реализация  недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

    Если  соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.

    Особенности ипотеки земельных  участков, зданий и  сооружений.

    Если  залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.

    Но  ипотека зданий (сооружений) допускается  с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).

    Следует отметить, что залог квартир, расположенных  в многоквартирных домах, может  осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом  или другое строение.

    1.4. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России

    Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время Гражданский  кодекс Российской Федерации⁴ (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ и другие. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области).

    Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку  как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.

    Нормы об ипотеке присутствуют в актах  международного права: например, в Международной  Конвенции о морских залогах  и ипотеках, которая была заключена  в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции  участвует и Россия). В целом, касаясь  вкратце правового регулирования  ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как  институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника.