Ипотека и ипотечное кредитование

Федеральное агентство по образованию РФ

ФГОУ  СПО «Нижнетагильский торгово-экономический  колледж» 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 
 

по дисциплине: «Гражданское право»

на тему: «Ипотека и ипотечное кредитование» 
 

Специальность: 080107 «Налоги и налогообложение» 

Исполнитель:

студентка гр. 2н-12       М.А. Шевченко 
 
 

Руководитель:         Н.М. Мякишева 
 
 

Нижний  Тагил

2009

СОДЕРЖАНИЕ:

   ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………  3

1. Понятие и особенности ипотечного кредита……………………………………..  4

      1.1. Особенности ипотеки земельных участков……………………………… 7

      1.2. Особенности ипотеки предприятий……………………………………… 9

      1.3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир………………………. ...11

2. Механизм ипотечного  кредитования…………………………………………......13

3. Государственная  регистрация ипотеки………………………………………….. 18

4. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе……………. 20

     4.1. Ипотечные риски………………………………………………………….22

     4.2. Ипотечные махинации……………………………………………………23

5. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России………………………………………………………………………………… 24

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………. 30

Список используемой литературы………………………………………………...... 32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ.

   Приобретение  собственного жилья – первоочередная  потребность для каждой семьи:  без удовлетворения этой потребности,  невозможно говорить ни о каких  социальных приоритетах общества.

   Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер  жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности  от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных  на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью населения  жильем, требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса  президентской программы.

   Президент  и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти  важнейшую стратегическую задачу  обеспечить до 2010 года существенное  увеличение (не менее чем в  2 раза) объемов ввода жилья, с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

   Основой  для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

   Целью  данной курсовой работы является  изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных  проблем в функционировании ипотечного  кредитования в РФ и рассмотрение  возможных путей их решения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие и особенности  ипотечного кредитования.

   Ипотека  – это обременение имущественных  прав собственности на объект  недвижимости.

   Ипотечное  кредитование – это кредитование  под залог недвижимости, то есть  кредитование с использованием  ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

    При  рассмотрении ипотеки как элемента  экономической системы необходимо  выделить три наиболее характерные  ее черты:

• Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных условиях нецелесообразны.
• Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

   В экономическом  отношении ипотека – это рыночный  инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости  в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен)  юридически или коммерчески нецелесообразны,  и позволяющий привлечь дополнительные  финансовые средства для реализации  различных проектов.

   Особенно  следует выделить функции ипотечного  кредитования и особенности такого  рода кредита, которые дают  ему преимущество пере другими  способами кредитования.

   Функции,  выполняемые ипотечным кредитованием,  можно сформулировать следующим  образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и т.д.

Особенности применения ипотечного кредита.

   Можно  выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом.

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье с последующей  его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором. Оставшаяся после  погашения кредита сумма за вычетом  расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи  жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и  все совершеннолетние члены его  семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

   Указанные  стандарты и требования направлены  на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

   Соблюдение  четких стандартов и требований  к процедурам предоставления  и обслуживания кредитов является  основой для надежного функционирования  вторичного рынка ипотечных кредитов  и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в  том числе через эмиссионные  ипотечные ценные бумаги или  облигации.

   Ипотека  может быть установлена на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома и квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.

1. Особенности ипотеки земельных  участков.

   Ипотека  земельных участков из состава  сельскохозяйственного назначения  допускается лишь для обеспечения  исполнения кредитных договоров,  связанных непосредственно с  осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых  в соответствии с градостроительными  правилами запрещено возведение  зданий и сооружений, не могут  быть предметом ипотеки в качестве  отдельного земельного участка.

    При  общей собственности на землю  коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть  установлена только на принадлежащей  гражданину земельный участок,  выделенный из земель, находящихся  в общей собственности.

    Не  допускается ипотека части земельного  участка, которая с учетом ее  размера не может быть использована  в качестве самостоятельного  участка с соблюдением назначения  земель соответствующей категории.

   Залогодержателем  по договору ипотеки земельного  участка и по договору залога  закладной на земельный участок  может быть банк, имеющий лицензию  на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком  России.

   Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены  одновременно с участком по  той же закладной.

   Если  в закладной на земельный участок  не предусмотрено, что находящиеся  или возводимые на этом участке  и принадлежащие залогодателю  здания и сооружения заложены  тому же залогодержателю, то  в случае обращения залогодержателем  взыскания на этот участок  залогодатель сохраняет право  на принадлежащее ему находящееся  на этом участке здание или  сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования)  в отношении определенной части  участка, необходимой для использования  здания или сооружения в соответствии  с его назначением.

   Если  ипотека установлена на земельный  участок, на котором находятся  здания или сооружения, принадлежащие  не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем  взыскания на этот участок  и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

   В случае  несвоевременного погашения ипотечного  кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура  называется «обращение взыскания».

   В настоящее  время в нашей стране отсутствует  ссудно-договорное право и законодательство  об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет  также договорная документация  по земельным участкам. Развитие  ипотеки невозможно без точного  обмера земельных участков и  создания кадастровых и поземельных  книг. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Особенности ипотеки предприятий.

   Предметом  ипотеки предприятий является  предприятие в целом как единый  имущественный комплекс. В состав  заложенного имущества предприятия  входят все принадлежащие ему  как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного  ведения материальные и нематериальные  активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,  готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные  права, а так же долги предприятия.

   В составе  заложенного имущества предприятия  включаются: полученные доходы; приобретенное  им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги  в период ипотеки. Договор о  залоге предприятия может распространяться  как на все его активы, так  и на часть активов баланса.

   Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника  имущества предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании  решения органа, уполномоченного  учредительными документами предприятия.  Договор ипотеки предприятия,  заключенный с нарушением этого  требования, недействителен.

   Ипотекой  предприятия может быть обеспечено  денежное обстоятельство, сумма  которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия.

   Не допускается  передача в ипотеку предприятия,  в отношении которого возбуждено  дело о банкротстве либо принято  решение о ликвидации или реорганизации.

   Ипотекой  предприятия обеспечивается денежное  обязательство, подлежащее исполнению  не ранее чем через год после  заключения договора ипотеки.

   Состав  имущества, передаваемого в ипотеку  предприятия, и оценка его стоимости  определяются на основе полной  инвентаризации имущества предприятия.  Акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс и заключение независимого  аудитора о составе и стоимости  имущества предприятия являются  обязательными приложениями к  закладной.

   Залогодатель  вправе продавать, обменивать, сдавать  в аренду, предоставлять взаймы  и иным образом распоряжаться  имуществом, вносить изменения в  состав имущества предприятия,  переданного в ипотеку, если  это не влечет уменьшения общей  стоимости его активов, указанной  в закладной, и не нарушает  других условий договора ипотеки.

   Ипотекой  предприятия обеспечиваются главным  образом долгосрочные инвестиционные  кредиты. Поэтому залогодержатель  вправе принять меры по оздоровлению  финансового положения предприятия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Особенности ипотеки жилых  домов и квартир.

   Ипотека  жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

   Дача, садовый  домик и другие строения, не  предназначенные для постоянного  проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

   Жилые  комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом  ипотеки.

   В ипотеку  может передаваться только жилой  дом (квартира), принадлежащий залогодателю  на праве собственности.

   Залогодержателями  жилого дома и квартиры могут  быть только банки и другие  кредитные учреждения, имеющие специальную  лицензию.

     Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор арены жилого помещения на условиях, обычных ля данной местности.

   Лица, проживающие  в жилых домах (квартирах) на  условиях договора найма жилого  помещения, договора аренды или  иных основаниях, предусмотренных  законом, не подлежат выселению  при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее  заключенный с ними договор  найма жилого помещения, оговор  аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

   Такие  лица имеют право на преимущественную  покупку занимаемого ими жилого  дома (квартиры).

   Если  иное не предусмотрено договором  об ипотеке, залогодатель вправе  сдать нанимателю находящуюся  в жилом доме свободную квартиру, лишь с согласия залогодержателя.

   Однако  он вправе сдать такую квартиру  нанимателю без согласия залогодержателя  по срочному договору аренды  жилого помещения на срок, истекающий  не позднее погашения ссуды.  В этом случае собственник,  приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении  предусмотренного договором срока  не обязан возобновлять этот  договор аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Механизм  ипотечного кредитования.

   Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

   Граждане, обладающие определенными накоплениями  и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные  дома) посредством ипотечных кредитов.

   Кредитор  проверяет платежеспособность потенциальных  заемщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии  ли он из своего текущего  дохода, который может оказаться  единственным источником погашения  кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному  кредиту сумму. Существует золотое  банковское правило: на выплату  кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного  ежемесячного дохода. Если эта  доля больше, например, 40-60%, то такой  кредит уже становится рискованным.  Может получиться так, что заемщик  не сможет его выплатить. Поэтому,  исходя из дохода заемщика, банк  оценивает тот объем кредита,  который он может предоставить.

   В случае  положительного решения заемщики  заключают кредитные договоры  с кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре  об ипотеке должны быть указаны  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой. Предмет ипотеки определяется  в договоре с указанием его  наименования, места нахождения  и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

   После  заключения договора об ипотеке,  банк, как правило, требует, чтобы  заемщик внес определенный первоначальный  взнос, размер которого в разных  странах может колебаться в  зависимости от существующего  законодательства и экономической  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был  как можно больше, т.к. чем больше  первый взнос, тем менее рискованна  сделка и сам кредит. В настоящее  время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

   Обязательства  заемщиков, обеспеченные залогами  приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

   Пулы  закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

  Таким образом,  условиями функционирования ипотечного  кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты  и предложений на рынке жилья.

   В настоящее  время в российской практике  ипотечного кредитования существует  три основные схемы предоставления  кредитов для приобретения жилья.

1.   Схема кредитования с оформлением Договора залога.

   Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

   Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путем продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учетом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заемщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

   Однако  недостатком данной схемы кредитования  является то, что проживающие  в заложенной квартире залогодатели  и члены его семьи обязаны  освободить квартиру после обращения  на нее взыскания только при  соблюдении одновременно двух  условий:

1. квартира была заложена в обеспечение возраста кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
2. проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на него взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

   Настоящая  схема по отзыву специалистов  банков является на сегодняшний  день наиболее реалистичной. У  нее существует несколько этапов  прохождения.

   Вариант 1. Кредит выдается риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой, на этот кредит она покупает жилье по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

   Если  клиент не возвратил кредит, то  риэлторская фирма реализует  жилье на рынке недвижимости  и возвращает кредит.

   Вариант  2. Кредит выдается клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом, при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

   Если  клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлторская фирма  реализует жилье на рынке недвижимости  и возвращает кредит. В данном  случае можно заключить Договор  поручения между банком и риэлторской  фирмой на реализацию в случае  необходимости закладываемого жилья.