Ипотека и жилищное право РФ

                                         ВВЕДЕНИЕ

Актуальность. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе. Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально - экономическом плане. В последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Концепция внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования определяют основные проблемы развития ипотечного кредитования на федеральном уровне и уровне субъекта РФ.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды Иванова В.В., Ужегова  А.Н.

Объектом исследования является  ипотечное  жилищное кредитование.

Предметом исследования является ипотека как способ улучшения жилищных условий.

Целью работы является исследование развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Задачи:

1. Исследовать  основы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации.

2. Рассмотреть  деятельность основных операторов по ипотечному жилищному кредитованию

Методами исследования в данной работе являются абстрактно- логический, аналитический, которые  позволили проанализировать систему  ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Информационной базой работы является экономическая литература, данные периодических изданий, а также Интернет - сайты российских операторов ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Цели и задачи определили структуру данного исследования: работа состоит из Введения, двух глав, Заключения и библиографического списка.

Во Введении обозначены актуальность, объект и  предмет исследования, определены цели и задачи.

Глава 1 «Основы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» освещает основные нормативно-правовые и процессуальные аспекты функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, а также рассматривает роль государства в формировании условий ипотечного рынка.

Глава 2 «Операторы ипотечного жилищного кредитования и их деятельность» содержит анализ деятельности АИЖК и «БИК».

Заключение  подвело основные итоги исследования.

Список источников и литературы приведен в конце  работы.

ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ипотечный жилищный кредитование

1.1 Понятие и сущность ипотеки

Ипотека - это  одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.¹

Принципы ипотеки:

- гласность, или публичность - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальность  - возможность установления ипотеки  только к определенной недвижимости  и в определенном объеме;

- достоверность  - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинство  - преимущество одного закладного  права перед другим в зависимости  от времени внесения его в  ипотечную книгу;

- бесповоротность  - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Существует  следующая классификация ипотечных  кредитов:

1. По объекту  недвижимости: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, объекты незавершенного строительства.

2. По целям  кредитования: приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства, приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли.

3. По виду  кредитора: банковские, небанковские.

4. По виду  заемщиков как субъектов кредитования :застройщики и строители, будущий владелец жилья.

5. По способу  рефинансирования: выпуск ипотечных облигаций, предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии и др.

6. По способу  амортизации долга: постоянный  ипотечный кредит, кредит с переменными  выплатами, кредит с единовременным погашением.

7. По виду  процентной ставки.

8. По возможности  досрочного погашения.

9. По степени  обеспеченности.

Наибольший  интерес представляет ипотечное  кредитование жилья, т.к. жильё в  рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.²

Основные участники  ипотечного кредитования:

Заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит;

Кредиторы - банки  и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты  заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё  или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам  по их поручению;

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство - регулирует первичный и вторичный  ипотечные рынки, предоставляет  поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. ³

В сущности, первичный  рынок ипотечных кредитов - сегмент  ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Вторичный рынок  ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

1.2 Организационный механизм ипотечного  жилищного кредитования

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60-70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 процентов его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и  проценты по нему выплачиваются в  форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.⁴

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

- предварительная  квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю  необходимую информацию о кредиторе,  об условиях предоставления кредита,  о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;

- оценка кредитором  вероятности погашения ипотечного  кредита и определение максимально  возможной суммы ипотечного кредита  с учетом доходов заемщика, наличия  собственных средств для первоначального  взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ;

- подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

- оценка жилья  - предмета ипотеки с целью  определения его рыночной стоимости.  После подбора квартиры для  покупки в кредит оценщик, услуги  которого оплачивает заемщик,  осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

- заключение  договора купли - продажи квартиры  между заемщиком и продавцом  жилья и заключение кредитного  договора между заемщиком и  кредитором, приобретение жилья  заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

Обеспечение кредита  может быть оформлено:

- договором  об ипотеке приобретенного жилого  помещения с соответствующим  нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним  (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения,  при котором все три заинтересованные  стороны последовательно и практически  одновременно фиксируют, нотариально  заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором  приобретения жилого помещения  за счет кредитных средств,  когда ипотека приобретаемого  жилого помещения возникает в  силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет  бухгалтерские записи о погашении  основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека  прекращается, о чем делается соответствующая  запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

1.3 Система ипотечного кредитования в России

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.⁵

Ипотечные отношения  обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения  являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить  долговременную и прочную интеграцию  рынка недвижимости и финансового  рынка;

2) обеспечить щадящий  режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную  активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости  жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

- стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

- смешанная стратегия,  основанная на использовании  государственных субсидий и собственных  средств граждан;

- рыночная стратегия,  ориентированная в основном на  собственные средства граждан.

При создании системы  ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся  международный опыт. Вместе с тем  следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население  России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка - кредитора при ипотечном кредитовании.

Одним из ключевых требований является обеспечение доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования. Обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в  существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования.

Становлению и  поступательному развитию системы  долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья.

Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений  государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

1.4 РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Успешное формирование и развитие системы ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы. 
Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами, косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом. 
Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования: 
Методы кредитно-денежной политики направлены на изменение денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

-регулирования ставки рефинансирования;

-проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами; 
-регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

Методы налоговой  политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных шагов.

К специальным  методам правительства относятся:

1.Инициирование создания специальных организаций операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

2.Стимулирование специализированных кредиторов (ипотечные банки) – разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные. 

3.Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов.

4.Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования.

5.Прямое регулирование процентных ставок.

6.Стимулирование заемщиков за счет кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам.

         7.Выпуск облигаций обеспеченных закладными под недвижимость, с целью субсидирования жилищного строительства.

8.Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.

1.4. Государственные  проекты в области ипотечного  кредитования

На государственном  уровне разработан ряд программ ипотечного кредитования для молодых семей, военных, работников бюджетной сферы, а также для нуждающихся в  улучшении жилищных условий граждан на льготных условиях.

Люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, иногда долгие годы проводят в очереди на получение нового жилья. Не менее остро жилищный вопрос стоит перед социально не защищенными  гражданами. С целью обеспечения  очередников доступным жильем была создана программа социальной ипотеки, которая позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека) с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Кроме очередников социальной ипотекой могут воспользоваться работники бюджетной сферы, молодежь, военные, молодые семьи и пр.

Программа социальной ипотеки предполагает несколько  вариантов:

• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

В различных  регионах по инициативе местных властей  может быть введен тот или иной вариант социальной ипотеки. Участник социальной ипотеки должен соответствовать требованиям, предъявленным органами власти, а также ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка касаются обычно его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

ГЛАВА 2. ОПЕРАТОРЫ  ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЮ И ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

2.1 АГЕНСТВО  ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ.

Открытое акционерное  общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России.  Деятельность направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством  создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой  являются банки — первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

-заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

-внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

-привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

-стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

-предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

                                   ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АГЕНТСТВА

Деятельность  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) направлена на обеспечение  устойчивости, ликвидности, конкуренции  и инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью повышения доступности жилья для населения России.

Выполняя функцию  государственного института развития рынка ипотечного кредитования  Агентство поддерживает баланс интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов.

Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень - Агентство выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданные его партнерами - банками и некредитными организациями по единым стандартам.

Данная система  действует по всей территории России и предполагает участие неограниченно  большого числа первичных кредиторов. Агентство рефинансирует ипотечные кредиты практически во всех субъектах Российской Федерации.