Ипотека в России

ВВЕДЕНИЕ 

  Состояние экономики любой страны требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества (которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида кредитования, как ипотека.

  Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты.

  Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов.

  Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

 И в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).

 Сказанное выше является  отправной точкой в дальнейшем  разговоре о дистанции между  тем, что есть и тем, что  хотелось бы иметь.

 В современных условиях  ипотека занимает особое место  среди способов обеспечения исполнения  обязательств. Учитывая состояние  нашей экономики, которой присущи  падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные  товары, выполненные работы или  оказанные услуги, широкое применение  ранее популярных способов обеспечения  исполнения обязательств теряет  практический смысл. Ипотека же  обладает несомненными преимуществами.

Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и строения в некоторых  районах России значительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это при том, что интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовых инструментов. Практика показывает, что невозвращение ипотечных кредитов минимально. Однако почему-то наши банки не смущает большая доля невозвращённых кредитов, выданных юридическим лицам, а небольшая доля невозврата ипотечных - смущает. В какой-то степени, здесь есть определённые психологические барьеры.

 Несмотря на повышенный  интерес субъектов экономической  деятельности к кредитованию  под залог недвижимости можно  сказать, что ипотека в России  заблокирована. В приоритетный пакет законов, принятие которых позволит обеспечить полноценные правовые условия функционирования рынка недвижимости в России входят Земельный кодекс РФ, Закон “Об оценочной деятельности в РФ”, Закон “О риэлтерской деятельности”, Закон “О государственных ценных бумагах, ценных бумагах субъектов Федерации и муниципальных образований” и, конечно, самое главное - Закон “Об ипотеке”, который стал одним из законов-старожилов за всю постперестроечную историю России по срокам рассмотрения (более трёх лет) и одним из наиболее переработанных по количеству внесённых поправок (более девятисот). Более того, по мнению газеты “Коммерсантъ-Daily” для создания реально работающего закона об ипотеке необходимо подвергнуть серьёзной переработке более двадцати статей первой части Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 года.

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как  социальных, так и экономических  проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма  залога недвижимого имущества будет  способствовать её социально-экономической  стабилизации.

II. ВОЗНИКНОВЕНИЕ  И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ

 КАК ИНСТИТУТА  ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА 

1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ  ИНСТИТУТА

 Залоговое право является  одним из старейших гражданско-правовых  институтов. Вступая в сделки, заключая  договоры, люди издревле стремились  обеспечить их исполнение. Возникновение  залога связано с развитием  гражданского оборота и необходимостью  обеспечить надлежащее исполнение  обязательства, взятого на себя  одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные  отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

 Смысл отношений, которые  устанавливаются между должником  и кредитором в обязательстве,  обеспеченном залогом, очень точно  выразил М. Брагинский. Он пишет:  “В отличие от таких способов  обеспечения обязательства, как  неустойка и поручительство, при  которых кредитор в конечном счёте “верит должнику”, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор “верит вещи”. Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная.

 Если проследить историческое  развитие залога, то можно увидеть  следующую закономерность, о которой  пишет Д. Майер: Законодательства  народов всегда строги к должнику  неплатящему, о праве же залога едва в них упоминается”, а затем “законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним, или по крайней мере более редким”.

2. ИПОТЕКА В  РИМСКОМ ПРАВЕ

 В Римском праве  было выработано немало институтов  и правил, гарантирующих исполнение  обязательств. Кроме словесных укреплений  обязательств (например, присяга), были  и вещные обеспечения. К ним  относились поручительство и  залог. Первое представляло преимущественно  нравственную гарантию, во втором  преобладал характер материального  ручательства. По мере развития  гражданского оборота, в Риме  всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

В Риме существовали три  вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.

Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. “Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета , его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению”.

Должник же лишался права  собственности на предмет залога ,а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию за вред и убытки.

Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога- pignus. В этом случае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако и этот вид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга стало признаваться.

Кроме того, fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установление залога связывалось с передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее: 1. “как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною”, 2. “с передачей залога кредитору, в особенности когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества”.

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога - - hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.

 Ипотека - такая форма  залога, при которой заложенная  вещь остаётся во владении  залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

• гибели предмета залога;
• слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;
• прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

РЕЦЕПЦИЯ ИНСТИТУТА  ИПОТЕКИ

 ПРАВОМ ЗАПАДНО-ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАН

Ипотека перешла в западно-европейское законодательство с двумя главными отличиями: во-первых, она применяется только к недвижимым вещам, во-вторых, продажа заложенного имущества производится в судебном порядке.

То, что ипотека применяется  только к недвижимым вещам объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей, а именно тем, что “они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения”.

 4. ЗАЛОГОВОЕ ПРАВО ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ

 Развитие ипотеки в  России имеет свою историю.  Первоначально обеспечением исполнительности  должника служила его личность - существовал институт закупничества, при котором свобода лица была порукой кредитору.

 Первой формой залога, как считает Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление кредитору права пользования имуществом должника за полученную последним от кредитора сумму денег, причём “кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имущества при условии платежа долга”.

 Наряду с этой формой  существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась  в том, что вещь оставалась  в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным  имуществом, получал вознаграждение  за свой капитал в виде роста.

 Надо заметить, что  российские учёные 19 века высказывали  очень разные мнения о путях  развития залога.

 Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что дальнейшим развитием залога оказывается превращение владения и пользования при просрочке должника, в право собственности кредитора и развитие залога было направлено на то, чтобы заменить это “представление о залоге вещи, как содержащем в себе право собственности, представлением о залоге, как праве на чужую вещь, получить удовлетворение из ценности его”.

 Именно на это и  были направлены многие законодательные  попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к  изданию в 1800 году Банкротского  устава, который окончательно отменил  старый порядок залога недвижимости. Была устранена необходимость предавать в держание кредитора заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь.

 В противоположность  Г.Ф. Шершеневичу, другую схему развития залогового права в России даёт А.С. Звоницкий. Хотя сразу стоит оговориться, что смотря по разному на ход развития залогового права, эти авторы сходны в одном - конечным результатом является утверждение системы, близкой по своему характеру к римской ипотеке. А.С. Звоницкий считает, что “в русском залоге абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило производный условный характер”.

 Постепенно залог с  передачей владения и пользования  начал сливаться с отчуждаемыми  сделками и “экономическая жизнь устремилась в русло ... формы, которая оставляла вещь до срока в руках должника”.

Итак, в 19 веке в российском законодательстве окончательно устанавливается  новая система залогового права. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника и при этом нет необходимости передавать его в держание кредитора.

 Однако, не смотря на  прогрессивность новой системы,  дореволюционные цивилисты выделяют  и ряд её недостатков, которые  проявляются прежде всего в непоследовательности и незаконченности. В первую очередь подвергаются критике запреты, наложенные законодателем на продажу заложенного недвижимого имущества и на его перезаложение. Русские цивилисты выступали против порядка, при котором на стороне должника не допускалось никакой перемены, кроме наследственного правопреемства и при котором право залога могло принадлежать в имении должника только одному кредитору. В частности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость нашего залога заключается в стеснении должника в отношении распоряжаться имением и кредитора - в отношении передачи прав по закладной. Между тем очевидно, что стеснение это не вызывается никакими юридическими соображениями: залог в смысле права кредитора требовать удовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременением этого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки, или обременения последнего ещё другими правами представляется совершенно безразличным”.

 Г.Ф. Шершеневич отмечает: “Существование нескольких последовательно устанавливаемых залоговых прав на одну и ту же вещь создаёт последовательность в осуществлении этих прав и поэтому не противоречит ни логике, ни кредиту”.

 Предложения по улучшению  и усовершенствованию залогового  права России нашли своё отражение  в разработанных в первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения и проекте Вотчинного устава. Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:

Одно и то же имущество  могло быть отдано в залог нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

Залоговое право носило ипотечный  характер, поэтому залогодержатель  не становился владельцем недвижимого  имущества;

Приобретённые залогодержателем права на взысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние - приобретать права требования, обеспеченные залогом.

По мнению дореволюционных  русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая  возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться  имуществом, служащем обеспечением.

 На практике ипотечное  кредитование до 1917 года проводилось  по следующей схеме. Органы  местного самоуправления формировали  кредитные общества, являвшиеся  основой системы. Кредитные ресурсы  формировались прежде всего путём использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом обязательств при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотечного кредита и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечение кредита. Эти долговые обязательства были весьма надёжны и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды общества. Общество принимало облигации для расчётов по капитальному долгу, но не по процентам, тем самым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Сумма выдаваемого кредита была на 40 - 50процентов ниже стоимости залога, что было не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим кредитам, а собственно кредит являлся мощнейшим стимулом для инвестиций. Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам.

 Учитывая сложившееся  положение в нынешнем гражданском  законодательстве возможно было бы полезно использовать основные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной России для формирования необходимого каркаса современной ипотеки. Скажем, выдача ипотечной ссуды не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотеки, поскольку не требовала бы свободных средств.

ИПОТЕКА - СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА.

 КОНЦЕПЦИЯ  ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ 

 Формирование законодательной  основы регулирования отношений  в России в настоящее время  не завершено. До появления  и ныне действующего Закона  Российской Федерации от 29 мая  1992 года “О залоге” ипотека  в российском законодательстве  присутствовала весьма опосредованно:  отдельные общие нормы президентских  указов по вопросам собственности  на землю и землепользования  допускали возможность ипотеки.  Так, например, указом президента  России от 27 декабря 1991 года №  323 “О неотложных мерах по осуществлению  земельной реформы в РСФСР”  крестьянским хозяйствам было  предоставлено право залога земли  в банках, а банкам разрешена  выдача кредитов под залог.  Аналогичная норма предусмотрена  и в Законе РСФСР от 22 ноября 1990года № 348-1 “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”. В статьях  10 и 20 указано, что граждане, имеющие  в собственности земельные участки  для ведения крестьянского хозяйства,  могут заложить их в земельный  банк и для обеспечения получаемых  кредитов. Однако по вполне понятным  причинам эта возможность так  до сих пор и не стала  реальностью. Последние три года ипотека активно развивалась там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения.

 Закон Российской Федерации  от 24 декабря 1992 года №4218-1 “Об  основах федеральной жилищной  политики” установил возможность  залога недвижимости в жилищной  сфере и получение кредита  на строительство или приобретения  жилья под залог недвижимости. В соответствии с этим законом  было разработано Положение о  жилищных кредитах, утверждённое  Указом Президента Российской  Федерации от 10 июня 1994 года №  1180 “О жилищных кредитах”, устанавливающее  порядок предоставления банками  кредитов на строительство (реконструкцию)  жилья, обустройство земельных  участков, а также на приобретение  жилья при условии залога недвижимого  имущества. Основные правила ипотеки  были развиты в первой части  Гражданского кодекса Российской  Федерации (статьи 334 - 358), где закреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются  к ипотеке в случаях, когда  кодексом или законом об ипотеке  не установлены иные правила. 

 Статья 4 Федерального  Закона Российской Федерации  от 30 ноября 1994 года “О введении  в действие части первой Гражданского  Кодекса Российской Федерации”  устанавливает, что до приведения  законов и иных правовых актов,  действующих на территории России, в соответствие с ГК, они действуют  постольку, поскольку не противоречат  части первой Кодекса.

 Кроме того, 22 декабря  1993 года Советом министров - Правительством  Российской Федерации были одобрены  “Основные положения о залоге  недвижимого имущества - ипотеке”, которые, как сказано в преамбуле,  являются моделью законодательного  акта об ипотеке.

28 февраля 1996 года был  подписан Указ Президента Российской  Федерации “О дополнительных  мерах по развитию ипотечного  кредитования”, содержащий некоторые  важные условия, конкретизирующие  нормы Гражданского Кодекса.

 21 июля этого года принят долгожданный Федеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ “О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции.

 И, наконец, в середине  июня 1997 года Государственной Думой  во втором чтении принят проект  закона об ипотеке, одобренный  Советом Федерации, но отклонённый  Президентом.\

ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ  ИПОТЕКИ.

 ОСНОВАНИЯ  ВОЗНИКНОВЕНИЯ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ 

 Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества”. Указ №293 от 28.02.96 дополняет этот список нежилыми помещениями.

 В соответствии со  ст. 42 закона “О залоге”, ипотекой  признаётся залог здания, сооружения  или иного объекта, непосредственно  связанного с землёй, вместе с  соответствующим земельным участком  правом пользования им

 Проектом закона об  ипотеке она определяется как  залог любого недвижимого имущества. 

 При всех отличиях  приведённых определений по существу  они идентичны: ипотека - это  вид залога, где предметом выступает  недвижимое имущество.

 К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

 В проекте закона  об ипотеке к имуществу, которое  может быть предметом ипотеки  отнесены и строения потребительского  назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом  ипотеки могут быть и права  арендатора по договору аренды  недвижимого имущества, при условии  согласия его собственника или  лица, имеющего на него право  хозяйственного ведения, если  законом или договором не предусмотрено  иное.

 В соответствии с  пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по  договору об ипотеке может  быть заложено только недвижимое  имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного  ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

 Если иное не предусмотрено  договором, вещь, являющаяся предметом  ипотеки, в соответствии со  статьёй 135 ГК РФ считается  заложенной вместе с принадлежностями  как единое целое. Часть недвижимого  имущества, раздел которого в  натуре невозможен без изменения  его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных  жилых домах, не может быть  самостоятельным предметом ипотеки.  При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого находятся  в общей долевой собственности  залогодателя и других лиц,  наряду с квартирой заложенной  считается и соответствующая  доля в праве общей собственности  на жилой дом. На праве общей  долевой собственности собственникам  квартир в многоквартирном жилом  доме принадлежат общие помещения  дома, его несущие конструкции,  механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование за пределами  или внутри квартиры, обслуживающее  более одной квартиры (ст.290 ГК  РФ). С долей в праве собственности  на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека  участков недр, особо охраняемых природных  территорий, иного имущества , изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

 Основанием возникновения  ипотеки является договор. Ипотека  может возникать также и на  основании закона при наступлении  указанных в нём обстоятельств,  если в законе предусмотрено  какое имущество и для обеспечения  какого обязательства признаётся  находящимся в залоге. Так, согласно  пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче  под выплату ренты земельного  участка или другого недвижимого  имущества получатель ренты в  обеспечение обязательства плательщика  ренты приобретает право залога  на это имущество. Плательщик  ренты с предварительного согласия  её получателя вправе сдавать  в залог недвижимое имущество,  переданное ему в обеспечение  пожизненного содержания.