Ипотека в гражданском праве. 6

     Содержание 

Введение…………………………………………………………………....2

1 Понятие ипотеки,  ее предмет и формы………………………………....4

2 Правовые основы  ипотечного кредитования………………………….10

3 Договор об  ипотеке, права и обязанности  сторон…………………….12

4 Закладная,  как ценная бумага удостоверяющая ипотеку……………..19

Заключение……………………………………………………………....…24

Список использованной литературы……………………………………..26 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

     Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так  и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

     Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

       Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства.

     Активное  использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной  экономики, обеспечить жильем социально  незащищенные категории граждан. Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

     Развитие  института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

     Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование  залоговых правоотношений. Основными  законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.  Ситуация в данной области стала меняться с принятием указанных нормативных актов.

     Активное развитие правоприменительной практики предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости. Достаточно большая правоприменительная практика показала, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

     О значимости развития института ипотеки  говорит и тот факт, что этому  вопросу в последние годы серьезное  влияние уделяет государство. В настоящее время развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, направленной на решение проблем качества и доступности жилья для всех категорий граждан.

1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы 

     Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.¹

     Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

     Термин  «ипотека» (от др.-греч. hypoteheke-залог) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.²

     Легальное определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.³

      Ипотечное кредитование – предоставление банками  долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.

     1. Кредиты носят целевой характер  и предоставляются гражданам  на цели приобретения жилья  или строительства индивидуального жилья.

     2. Обеспечением кредита, как правило,  является жилье, приобретаемое  с помощью кредита, или, в  случае строительства индивидуального  дома, залог земельного участка.  На срок кредита недвижимость  находится в залоге, и в случае  дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.

     3. Срок погашения кредита (кредитный  период) достаточно длителен —  как правило, 10―15 лет и более.

     4. Обычно в течение кредитного  периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».

     5. Сумма кредита составляет обычно  не более 60–70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

     6. Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер  ежемесячных выплат заемщика.⁴

     Ипотека может возникнуть в силу закона, либо договора. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

     Ипотека может возникнуть и на основании  норм закона. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

     Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает  в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

     Перечень  имущества, которое может быть заложено по договору об ипотеке, ограничен. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

     1) земельные участки, за исключением  земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами  органов местного самоуправления для земель  различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»)

     2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской деятельности;

     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

     5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические объекты.⁵

     В отношении отдельных предметов  ипотеки Закон об ипотеке предусматривает  определенные требования. Так, земельные  участки не подлежат ипотеке в  случае, если они находятся в государственной  или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

       В случае если предметом ипотеки  является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.

     Ипотека зданий и сооружений допускается  только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится  это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Согласно Гражданскому кодексу РФ (п.2 ст.267 ГК РФ) не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

     Не  допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов  и квартир, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

     Не  допускается заключение договора ипотеки  жилого дома или квартиры, находящихся  в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.

     Предусмотрены  особенности оформления ипотечного кредита при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, если его части согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц. Собственник квартиры не вправе  отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

    Не  допускается ипотека следующего имущества:

1) изъятого  из оборота;

2) имущества, на которое в соответствии с со ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание. К такому имуществу относится имущество, принадлежащее гражданину–должнику на праве собственности, в том числе жилое помещение (его часть), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (за исключением жилого помещения, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законом об ипотеке может быть обращено взыскание). Полный перечень имущества, принадлежащего должнику-гражданину на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание, установлен ст. 446 ГПК РФ;

3) имущества,  в отношении которого предусмотрена  обязательная приватизация, либо  приватизация которых запрещена.  Данная норма применена в отношении жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося  в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Однако здесь следует учитывать, что собственники жилищного фонда или уполномоченный ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Правовые основы ипотечного кредитования 

  Ипотека жилых помещений регулируется нормами  гражданского и жилищного права.

  Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

  1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

  2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество. Это и другие нормы о залоге соответствуют ФЗ «Об ипотеке».

  Основным  правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

  Правила об ипотеке недвижимого имущества  применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в  долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

  Оценка  предмета ипотеки осуществляется в соответствии с требованиями, установленными  Федеральным законом от 29июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

  Государственная регистрация ипотеки осуществляется по правилам, предусмотренными ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

  Что касается применения к отношениям по ипотечному кредитованию норм жилищного  права, то основным нормативным правовым актом в этой сфере является Жилищный кодекс РФ. В нем содержится понятие  жилого помещения (ст. 15), указаны его виды (ст. 16), дано определение жилищного фонда и видов (ст. 19), регламентированы нормы, посвященные вопросам права собственности и другим вещным правам на жилые помещения, а также закреплены иные положения, определяющие условия и порядок взаимодействия участников жилищных отношений.⁶ 
 
 
 
 
 
 

3 Договор об ипотеке,  права и обязанности  сторон 

     В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

     1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;

     2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);

     3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

     Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

     Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации.

     Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

     Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке  данный вид договоров должен был  быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении была отменена. Хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме и требуют нотариального заверения договора.

     Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

     Должны  быть представлены:

     1) договор ипотеки и его копия;

     2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

     3) документ об уплате государственной пошлины;

     4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

     Государственная регистрации осуществляется в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации  документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дата государственной регистрации ипотеки – день совершения указанной регистрационной записи.

     При прекращении ипотеки соответствующая  регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного  владельца закладной, совместного  заявления залогодателя и залогодержателя  либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

     Ипотека как обременение имущества, заложенного  по договору о ней, возникает с  момента заключения этого договора.

     Подводя итог сказанному, отметим, что договор  ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

1) основанием для заключения договора ипотеки должны быть определенные обязательства, например, он заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т. п.;

2) договор ипотеки заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

     Сторонами по договору ипотеки являются: 

физическое  лицо – залогодатель, который передает в залог свое имущество (о котором говорилось ранее); 

банк, кредитная организация – залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

     В соответствии с законодательством  о банковской деятельности, кредитная  организация – это юридическое  лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право осуществлять банковские операции. Банк – один из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.⁷ Проще говоря, в качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т. е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

     Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.

     1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

     2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т. е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

     3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

     4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

     Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

     5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т. е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

     а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);

     б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

     6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

     Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно  остановиться на следующем. После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.