Ипотека в Гражданском праве

                                               ПЛАН 

Введение  …3

Глава 1.  Теоретические и  правовые основы ипотеки…5

1.1 Понятие,  происхождение института залога  …5

1.2 Понятие  ипотеки и особенности ипотеки  земли, предприятий, жилых домов  … 6

1.3 Государственная  регистрация ипотеки…15

1.4 Перемена  лиц в обязательстве, обеспеченной  ипотекой…18

Глава 2. Взыскание и последующая реализация предмета ипотеки…22

2.1 Обращение  взыскание, на имущество, заложенное  по договору об ипотеке…22

2.2 Реализация  заложенного имущества, на которое  обращено взыскание…26

         Глава 3. Ипотечные банки…33

3.1 Основная  деятельность ипотечных банков…33

3.2. Ипотечные  облигации…36

3.3 Пассивные  и активные операции банков…38

Заключение…40

Список  литературы…42

                                               ВВЕДЕНИЕ 

В настоящее  время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России эффективной системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы, что подчеркивает актуальность выбранной темы исследования.

            Несмотря на повышенный интерес  субъектов экономической деятельности  к кредитованию под залог недвижимости  можно сказать, что ипотека  в России заблокирована. В приоритетный  пакет законов, принятие которых  позволит обеспечить полноценные  правовые условия функционирования  рынка недвижимости в России  входят Земельный кодекс РФ, Закон  “Об оценочной деятельности в  РФ”, Закон “О риэлтерской  деятельности”, Закон “О государственных  ценных бумагах, ценных бумагах  субъектов Федерации и муниципальных  образований” и, конечно, самое  главное - Закон “Об ипотеке”, который стал одним из законов-старожилов  за всю постперестроечную историю   России по срокам рассмотрения (более трёх лет) и одним  из наиболее переработанных по  количеству внесённых поправок (более  девятисот). Более того, по мнению  газеты “Коммерсантъ-Daily”  для  создания реально работающего  закона об ипотеке необходимо  подвергнуть серьёзной переработке более двадцати статей первой части Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 года. 

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого  социально-экономического кризиса  в целом. Сегодня создание системы  ипотечного кредитования в России находится  на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных  проблем и ошибок. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                            Глава 1. Теоретические и правовые основы ипотеки

                            1.1 Понятие, происхождение института залога 

      Залоговое право является одним  из старейших гражданско-правовых  институтов. Вступая в сделки, заключая  договоры, люди издревле стремились  обеспечить их исполнение. Возникновение  залога связано с развитием  гражданского оборота и необходимостью  обеспечить надлежащее исполнение  обязательства, взятого на себя  одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные  отношения между сторонами. Как  известно, договор основывается  на свободной воле каждой из  договаривающихся сторон, но одного  доверия часто недостаточно, как  часто недостаточно и ответственности,  которая хороша для платёжеспособного  должника, а поэтому важно стимулировать  и усилить готовность должника  к совершению действия, а кроме  того дать уверенность кредитору,  что даже в том случае, если  должник не исполнит взятое  на себя обязательство, он сможет  получить удовлетворение за счёт  предмета залога.

     Смысл отношений, которые устанавливаются  между должником и кредитором  в обязательстве, обеспеченном  залогом, очень точно выразил  М. Брагинский. Он пишет: “В  отличие от таких способов  обеспечения обязательства, как  неустойка и поручительство, при  которых кредитор в конечном  счёте “верит должнику”, в  обязательстве, обеспеченном залогом,  кредитор “верит вещи” . Первоначально,  когда залогового права не  было, способом обеспечения обязательства  была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только  имущественная, но и личная.

      Если  проследить историческое развитие залога, то  можно увидеть следующую  закономерность, о которой пишет  Д. Майер: Законодательства народов  всегда строги к должнику неплатящему, о праве же залога едва в них  упоминается”, а затем “законодательства  стран ослабляют меры взыскания  и развитием права залога стараются  их употребление сделать лишним, или  по крайней мере более редким” .

       В законе 1992 года РФ «О залоге»  сформулировано следующее определение:  Залог - это способ обеспечения  обязательства, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае  неисполнения должником обязательства  получить удовлетворение за счет  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами.

      Закон о залоге установил широкий  круг имущества, которое могло  быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество,  строения, здания, сооружения и иные  объекты, связанные с землей, товары  в обороте и переработке, права  требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ  Закон о залоге продолжает  действовать в части, не противоречащей  ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного  имущества залогодержателю, которые  в зависимости от того, какое имущество  выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый  залог или заклад и специализированный вид залога - залог прав (требований).

1.2 Понятие  ипотеки и особенности ипотеки  земли, предприятий, жилых домов 

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества  залогодержателю.

Ипотека (гр. hypothec — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для  обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

     Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года №4218-1 “Об основах  федеральной жилищной политики”   установил возможность залога  недвижимости в жилищной сфере  и получение кредита на строительство  или приобретения жилья под  залог недвижимости. В соответствии  с этим законом было разработано  Положение о жилищных кредитах, утверждённое Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 “О жилищных  кредитах” , устанавливающее порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 334 - 358), где закреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. 

      Статья 4 Федерального Закона Российской Федерации  от 30 ноября 1994 года “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса  Российской Федерации”  устанавливает, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории России, в соответствие с ГК, они  действуют постольку, поскольку  не противоречат части первой Кодекса.

      Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров - Правительством Российской Федерации  были одобрены “Основные положения  о залоге недвижимого имущества - ипотеке” , которые, как сказано  в преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотеке.

      28 февраля 1996 года был подписан  Указ Президента Российской Федерации  “О дополнительных мерах по  развитию ипотечного кредитования”  , содержащий некоторые важные  условия, конкретизирующие нормы  Гражданского Кодекса.

      21 июля этого года принят долгожданный  Федеральный Закон Российской  Федерации №122-ФЗ “О Государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним” , где закреплено, что право собственности  и другие вещные права на  недвижимые вещи, ограничения этих  прав, их возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  учреждениями юстиции.

Основные  положения федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные  положения закона следующие:

- предусматривается  (по выбору сторон) заключение  договора об ипотеке как в  традиционной форме, без передачи  прав залогодержателя другим  лицом, так и в форме закладной,  являющейся ценной бумагой;

- все  ипотечные операции подлежат  государственной регистрации;

- детально  урегулированы взаимоотношения  сторон по договору перехода  прав на заложенную недвижимость  от залогодателя к другим лицам  в случае ее дополнительного  обременения правами третьих  лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

- может  быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется  право на отчуждение или на  продажу;

- залог  сельскохозяйственных земель должен  регулироваться специальным законом.

Согласно  статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным  участком или правом пользования  им. Ипотека — это обеспечение  обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель  имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

В ипотечном  договоре предусматриваются различные  варианты взаимоотношений между  залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность  отчуждения заложенного имущества  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача его  в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально  удостоверена и подлежит государственной  регистрации. Договор об ипотеке  вступает в силу с момента регистрации  закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные  участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  практике;

• жилые  дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

• иное недвижимое имущество. 

В настоящее  время не существует единого порядка  регистрации закладной. Такая регистрация  проводится: по земельным участкам — в территориальных органах  Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам  и квартирам — в Бюро технической  инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в  органе, осуществляющем регистрацию  этого предприятия; по другому недвижимому  имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке  земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная  регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию  ипотеки земельного участка, который  обязан передать сведения, о регистрации  ипотеки, органу, проводящему регистрацию  соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию  ипотеки представляется заявление  залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово  «закладная», заключенное в название  документа;

2) наименование  залогодателя и указание места  его жительства либо, если залогодатель  — юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование  залогодержателя и указание места  его жительства либо, если залогодержатель  — юридическое лицо, его местонахождение; 

4) название  кредитного договора или иного  обязательства, исполнение которого  обеспечивается по данной закладной  (основного обязательства), с указанием  даты и места заключения такого  договора или основание возникновения  иного основного обязательства;

5) наименование  должника по основному обязательству,  если должник не является залогодателем,  и указание места жительства  должника либо, если должник —  юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание  суммы основного обязательства,  обеспеченной ипотекой по данной  закладной, либо ссылку на содержащиеся  в приложении и закладной условия,  позволяющие определить эту сумму; 

7) указание  срока или сроков уплаты суммы,  обеспеченной ипотекой по данной  закладной;

8) название  и достаточное для идентификации  описание имущества, на которое  установлена ипотека по данной  закладной, и его местонахождение;

9) денежную  оценку имущества, на которое  установлена ипотека по данной  закладной;

10) наименование  права, в соответствии с которым  имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это  имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а  если предметом ипотеки является  принадлежащее залогодателю право  — точное наименование этого  права;

11) указание  на то, имеются ли на имущество,  являющееся предметом ипотеки,  или на часть этого имущества  другие закладные; сдано ли  это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12) подписи  залогодателя и залогодержателя;

13) наименование  органа, зарегистрировавшего ипотеку,  с указанием даты и места  регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных  данных, не подлежит нотариальному  удостоверению, а соответствующая  ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная  может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в  закладную могут быть включены также  иные данные и условия.

К закладной  возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых  для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в  соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей  собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия  ипотека может быть установлена  только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в  натуре из земель, находящихся в  общей собственности.

Не допускается  ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением  назначения земель соответствующей  категории.

Залогодержателем  по договору ипотеки земельного участка  и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление  ипотечных операций, выданную Центральным  банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или  будут возведены на закладываемом  земельном участке и принадлежат  залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если  в закладной на земельный участок  не предусмотрено, что находящиеся  или возводимые на этом участке и  принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее  ему находящееся на этом участке  здание или сооружение и приобретает  сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части  участка, необходимой для использования  здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если  ипотека установлена на земельный  участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его  продаже с публичных торгов к  покупателю участка переходят права  и обязанности, которые в отношении  этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура  называется «обращение взыскания».

В настоящее  время в нашей стране отсутствует  ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также  договорная документация по земельным  участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных  участков и создания кадастровых  и поземельных книг.

Особенности ипотеки предприятий

Предметом ипотеки предприятия является предприятие  в целом как единый имущественный  комплекс. В состав заложенного имущества  предприятия входят все принадлежащие  ему как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, патенты  и другие исключительные права, а  также долги предприятия.

В составе  заложенного имущества предприятия  включаются: полученные доходы; приобретенное  им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги  в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и  на часть активов баланса.

Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании решения  органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор  ипотеки предприятия, заключенный  с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой  предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости  активов предприятия.

Не допускается  передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято  решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой  предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после  заключения договора ипотеки.

Состав  имущества, передаваемого в ипотеку  предприятия, и оценка его стоимости  определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе  и стоимости имущества предприятия  являются обязательными приложениями к закладной.

Залогодатель  вправе продавать, обменивать, сдавать  в аренду, предоставлять взаймы и  иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества  предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей  стоимости его активов, указанной  в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотекой  предприятия обеспечиваются главным  образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель  вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.  

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается  для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой  дом (квартира) может быть предметом  ипотеки также, если гражданин —  его собственник и члены его  семьи проживают в другом жилом  доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой  площади жилое помещение.

Дача, садовый  домик и другие строения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Специальные правила, установленные  для жилых домов (квартир), на них  не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку  может передаваться только жилой  дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные  учреждения, имеющие специальную  лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих  в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для  данной местности.

Лица, проживающие  в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных  законом, не подлежат выселению при  продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный  с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор  на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если  иное не предусмотрено договором  об ипотеке, залогодатель вправе сдать  нанимателю находящуюся в жилом  доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако  он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения  на срок, истекающий не позднее погашения  ссуды. В этом случае собственник, приобретший  жилой дом (квартиру) на публичных  торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

1.3 Государственная  регистрация ипотеки 

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован  в порядке, установленном для  сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают  обязательную государственную регистрацию  сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее - Единый государственный  реестр прав) учреждениями юстиции.

      Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - это юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Регистрация  ипотеки возможна только при наличии  государственной регистрации ранее  возникших прав на закладываемый  объект.