Ипотека в гражданском праве. 2

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Тема моей курсовой работы «Ипотека в гражданском праве» выбрана неслучайно, она актуальна и интересна как с точки зрения научных изысканий, так и для ее практической реализации. Поэтому я считаю целесообразным ее исследовать и именно этой теме посвятить свою курсовую работу.

С переходом к рыночной экономике в законах и других официальных документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе. Например, «ипотека». Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Жилищный вопрос всегда был одним из самых острых для российского общества. Судьба ипотеки - это судьба миллионов людей, нуждающихся в жилье. Пока главные игроки ипотечного рынка размышляют о его «тенденциях» и «перспективах», большая часть россиян продолжает ютиться в своих старых тесных квартирках.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.

Начавшийся в 2006 г. ипотечный кризис в США, показал, насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов -  цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.

Предметом исследования являются проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку.

Целью исследования является комплексный анализ вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:

• рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования;
• детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства.
• рассмотрены наиболее эффективные и адаптированные к современным условиям программы ипотечного кредитования.

В соответствии с целью и задачами построена структура курсовой работы. Она состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Основными источниками информации при написании данной работы  служат материалы нормативных документов и инструкций, научно-популярных статей периодических изданий, учебников и книг.

Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ.

1.1.История  ипотечных отношений в российском  праве

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог»1. Ее возникновение было обусловлено появлением частной собственности, и прежде всего на земельные участки.

Институт залога недвижимости (ипотеки), является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям2.

 Залог  известен со времен Римской  Империи, право которой относило  его к разряду прав на чужие  вещи (jura in re aliena). Залог изначально  служил способом обеспечения  обязательств, предоставляя залогодержателю  право в случае неисполнения  их должником получить удовлетворение  путем перевода в свою собственность  заложенного имущества. В настоящее  время в российском праве под  залогом понимается такой способ  обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом3.

 Гражданское  законодательство СССР такого  понятия, как ипотека не знало. Залог, как средство обеспечения  исполнения гражданско-правовых  обязательств допускался (ст. 192-202 ГК  РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности - не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования4.

 Впервые  в послевоенный период понятие  ипотеки появилось в нашем  гражданском праве в Законе  РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» а конкретно - ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т.е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался, но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами гл. 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же законодательного акта.

 Закон  РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

 ГК  РФ содержит посвященный залогу  § 3 главы 23, который так и называется - «Залог». Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит  упоминание о специальном законодательном  акте, который должен регламентировать  вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ  шире, чем понятие ипотеки, введенное  ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие  ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О  залоге» охватывало залог лишь  непосредственно связанных с  землей объектов вместе с соответствующими  земельными участками или правом  пользования ими. Понятие ипотеки  по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных  участков самих по себе, а также  залог не связанных непосредственно  с землей объектов, причисленных  к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК  РФ. О залоге права аренды недвижимости  как о разновидности ипотеки  п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ  не упоминает.

 Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также  важную коллизионную норму: общие  правила о залоге, содержащиеся  в ГК применяются к ипотеке  в случаях, когда ГК или законом  об ипотеке не установлены  иные правила. § 3 гл. 23 ГК РФ содержит  специальные нормы об ипотеке  в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости  передачи залогодержателю недвижимого  имущества, на которое установлена  ипотека, на период действия договора  об ипотеке), в ч. 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном  удостоверении и государственной  регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который  распространяются права залогодержателя  при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения  ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека  упоминается в Части первой  ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации  договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В  целом Часть первая ГК РФ  более подробно и на более  высоком технико-юридическом уровне  регламентирует общие вопросы  залога по сравнению с Законом  РФ «О залоге». Частью первой  ГК РФ был введен также ряд  частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное  и конкретное правовое регулирование  связанных с ипотекой отношений  было отнесено на отдельный  специализированный закон об  ипотеке.

В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако, как в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений5.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости6.

1.2.Современное состояние  ипотечного рынка в России

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

   - Гражданский  кодекс РФ (части первая, вторая  и третья);

   - Федеральный  закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

    - постановление Правительства РФ  от 08 мая 2002 г. N 302 «О мерах по  развитию  системы ипотечного жилищного  кредитования в РФ.

В 2012 году в России происходил довольно интенсивный рост ипотечного рынка. Многие банки снижали процентные ставки по ипотечным кредитам, упрощали требования к заемщикам и т.д. Однако, начиная с третьего квартала 2012 года, ставки по ипотеке стали увеличиваться. При этом объем выдачи кредитов растет. «Из положительных явлений мира российской ипотеки можно отметить, что объем выдачи кредитов увеличивался и до конца года эта динамика вряд ли изменится.

С другой стороны, все эти положительные для покупателей квартир явления проходят на фоне галопирующего роста процентных ставок, под влиянием растущей стоимости денег и ослабления внимания со стороны государства. Причем, что печально, пионерами в росте ставок выступили госбанки — ВТБ24 и Сбербанк».

В 2012 году рынок ипотеки менялся довольно неравномерно — некоторые банки повышали ставки по ипотечным кредитам, некоторые, напротив, понижали. Например, с 1 декабря второй по величине розничный банк ВТБ 24 в московском регионе снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования. Максимально понижение процентной ставки составило 0,5%. В результате минимальная процентная ставка для клиентов «с улицы» при оформлении комплексного ипотечного страхования — 11,9% годовых. Срок кредита — 7 лет, а минимальный первоначальный взнос для такой ставки – 60% от стоимости недвижимости.

В сентября 2012 года Банк России увеличил ставку рефинансирования на 0,25% до 8,25%. Одним из первых на увеличение ставки отреагировал лидер ипотечного рынка Сбербанк РФ, повысив ставки по ипотеке. Причем, второй раз за несколько месяцев — каждый раз на 0,5%. Сейчас в Сбербанке ставки на покупку готового жилья для клиентов «с улицы» (т.е. не являющихся зарплатными клиентами банка) составляют 14-15% годовых, в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.

Прогноз экспертов на 2013 год — ставки по ипотеке будут расти, однако это зависит от многих факторов: ситуации на глобальном финансовом рынке, стоимости финансирования для отечественных кредитных организаций, развития российской экономики.

Оценки экспертов расходятся лишь в том, на сколько процентов могут увеличиться ставки. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) первоначально прогнозировало, что в 2013 году ставки по ипотеке не перешагнут порог 12,5%. Однако, по статистике агентства, стоимость ипотеки уже составила 12,4%. Соответственно, по новому прогнозу АИЖК, в следующем году процентные ставки по ипотеке составят уже 13,5%. При том, что озвученный размер ставок — 13,5% — уже считается «запредельным» для заемщиков. «В начале года рост объемов выдач происходил из-за реализации спроса, отложенного перед выборами президента. В дальнейшем, положительно повлияла стабильность экономической ситуации в РФ. Мы не прогнозируем существенного снижения объемов ипотечного кредитования в 2013 году. Из-за нестабильного внешнего фона средняя ставка по ипотеке в РФ будет находиться в движении, но вряд ли превысит «запретительную» отметку в 13,5 - 14% годовых».

Есть и более пессимистичные (для заемщиков) прогнозы. «За прошлый год ипотечные ставки выросли в среднем на 0,5 - 1%.Возможно, что в следующем году уровень процентной ставки приблизится к 15%.

Основания для снижения ставок могут быть или при субсидировании ставок государством, или при наличии дешевого фондирования. Пока что ни одного, ни другого мы не видим».

Несмотря на единое мнение о повышение ипотечных ставок в 2013 году, некоторые эксперты уверены, что рост объемов ипотеки не замедлится и заемщики продолжат активно брать кредиты. По данным АИЖК, за 10 месяцев 2012 года в РФ было выдано 544,968 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 801,3 млрд руб. В количественном выражении это в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период в прошлом году. По прогнозам начальника управления по работе сегментом розницы в 2013 году ожидаемый объем выдач ипотечных кредитов 1-1,2 трлн рублей.

При ожидаемом дальнейшем повышении ставок  предполагается не снижение, а, наоборот, увеличение объемов ипотеки. Связываем этот тренд с чрезвычайно высокой потребностью в жилье, а также в высоком уровне инфляции в стране. Люди будут стараться сохранить свои сбережения, а лучшего инструмента, чем недвижимость, в нашей стране еще не придумали».

Однако повышение ставок по кредитам все же сократит спрос на кредиты: «Предпосылок для снижения ставок на текущий момент, увы, нет. Прогнозировать их рост на будущий год можно с вероятностью 50/50. Сегодня можно давать осмысленный прогноз только на ближайший квартал. Можно предположить, что в первом квартале 2013 года величина ставок не превысит нынешних значений — рынок уже замедлился, банкиры добились желаемого. Полагаю, что если роста ставок не будет, мы сможем повторить показатель 2012 года. Если ставки повысятся, хотя бы еще на 1%, скорее всего, нас ожидает снижение объемов кредитования на 10%».

Повышение ставок по ипотеке банкам придется компенсировать более лояльными условиями для заемщиков — например, предлагать специальные партнерские программы с заемщиками и т.д.

Если экономическая ситуация ухудшится, банкиры ожидают повторения ситуации 2008 года. «При экономических колебаниях может поменяться состав игроков ипотечного рынка. В случае кризиса, часть игроков (частные банки) может приостановить выдачу ипотеки, как это было в 2008 году».

2.  ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

2.1.Основания  возникновения и предмет ипотеки.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора либо на

основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Залог может возникать при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обеих ситуациях – при наличии указанных в законе обстоятельств. Применительно к залогу недвижимости в первом случае мы можем говорить о договорной ипотеке, то есть ипотеке, которая возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установление, и других юридических фактов. Во втором – о легальной, или законной, ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, в отсутствие волеизъявления сторон на установление ипотеки. Ипотека в силу закона, возникает при наличии определенных законом юридических фактов и без наличия волеизъявления сторон на установление ипотеки. При возникновении ипотеки в силу закона, применяются правила о залоге, возникающее в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 Закона об ипотеке). Одним из примеров ипотеки в силу закона, является передача недвижимости под выплату ренты. В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Также одним из вариантов ипотеки в силу закона является купля-продажа недвижимости в кредит. Так, согласно п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором.         

 В соответствии  со ст. 303 ГК РФ залогодержатель  в целях удовлетворения своих  требований за счет заложенной  недвижимой вещи имеет право  распорядиться этой заложенной  недвижимой вещью в порядке  и на условиях, определенных законом  и договором ипотеки . Статья 303 ГК   выделяет следующие виды ипотеки: акцессорную ипотеку, то есть ипотеку, установленную на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства и независимую – без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога. Независимая ипотека может быть также установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе.         

 Договор  об ипотеке заключается с соблюдением  общих правил, установленных ГК  РФ, Законом об ипотеке (ст. 8 Закона  об ипотеке). В таком договоре  стороны обязаны указать основное  обязательство, его размер, сроки  исполнения, условия, предусматривающие  вид залога, предмет залога и  его оценку, другие условии, вытекающие  из особенностей данного вида  залога либо включенные по  предложению одной из сторон (ст. 9 Закона об ипотеке).         

 Условия  о предмете залога считаются  согласованными, если стороны внесли  в него данные, позволяющие однозначно  определить, идентифицировать предмет  залога. В случае если предметом  залога является здание (жилого  дома и т.д.), то при заключении  договора залога необходимо предъявить  документы, содержащие сведения, позволяющие  определить место расположения  здания, его площадь и т. д.         

 Судебная  практика исходит из того, что  при отсутствии в договоре  об ипотеке, сведений, индивидуально  определяющих заложенное имущество, договор о залоге недвижимости  не может считаться заключенным. В частности, в п. 2. Информационного  письма Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998 г. , указывается, что при  отсутствии в предоставленных  на рассмотрение арбитражного  суда документах формулировки, позволяющей  достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания являлось необоснованным.         

 Договор  об ипотеке заключается в письменной  форме и подлежит государственной  регистрации в органе, осуществляющем  государственную регистрацию (ст. 10 Закона об ипотеке), в настоящее время которым является Госреестр. Обязательность нотариального удостоверения ипотеки отменена Федеральным законом от 06.11.2012г. № 405 - ФЗ. «О внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Учитывая расходы залогодателя, а также высокие проценты и размер первоначального взноса при участии в ипотечном кредитовании, обязательность нотариального удостоверения ипотеки оставалось существенным барьером на пути развития ипотеки. В настоящий момент обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки действует только в рамках п.2 ч.2 ст. 163 ГК РФ.         

 Однако  в соответствии  п.1 ст. 303.3 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в нотариальной форме, за исключением случая, предусмотренного абзацем вторым статьи 303.1 Кодекса, то есть для независимой ипотеки.   

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения (Статья 303.3). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора влечет недействительность договора (он признается ничтожным). Запись о проведенной регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Все изменения и дополнения, вносимые в договор ипотеки подлежат государственной регистрации .         

 В случае  перехода права собственности  на предмет залога от залогодателя  к другому лицу в результате  возмездного или безвозмездного  отчуждения этого имущества либо  в порядке универсального правопреемства  ипотека сохраняется. Правопреемник  залогодателя становится на место  залогодателя и приобретает все  права и обязанности залогодателя.         Существенным для российского законодательства является введение в гражданский оборот нового вида ценной бумаги – закладной. Закладная не является собственно договором об ипотеке, а выдается дополнительно к договору при условии согласования сторонами возможности ее выдачи. Закладная обеспечивает возможность передачи прав на заложенное имущество путем передачи самой закладной, тем самым она укрепляет права кредитора. Закладная выполняет, во-первых, функцию подтверждения наличия ипотечного правоотношения в целом и права залогодержателя в частности, во-вторых, функции ценной бумаги с учетом особенностей того права, которое она удостоверяет, являясь именной ценной бумагой.         

 Но составление  и выдача закладной допускается  не во всех случаях. В частности, не допускается составление и  выдача закладной, если предметом  ипотеки являются предприятие  как имущественный комплекс, право  аренды вышеперечисленного имущества, а также в случае, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.         

 Закладная  выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, после государственной  регистрации ипотеки. Исходя из  анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона  об ипотеке, можно сделать вывод  о том, что государственная регистрация  прав, удостоверенных закладной, требуется  только для регистрации прав  первоначального держателя закладной. Права последующих держателей  закладной должны быть зарегистрированы  только в том случае, если это  будет предусмотрено совместным  решением бывшего и нового  залогодержателя.         

 Государственная  регистрация внесения в закладную  имени ее нового законного  владельца не является обязательной, поскольку закладная является  ценной бумагой и обладает  свойством публичной достоверности. Однако данное свойство закладной  не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и  нормами Закона о регистрации, поскольку закладная удостоверяет  права на недвижимость. Поэтому  представляется целесообразным  закрепить в законе необходимость  государственной регистрации перехода  прав по закладной от одного  владельца к другому.         

 Закладная  удостоверяет право залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключении договора  об ипотеке, так и при возникновении  ипотеки в силу закона.         

 В соответствии  с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке  сведения о государственной регистрации  права и государственной регистрации  ипотеки, предусмотренные подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, должны  быть внесены органом, осуществляющим  государственную регистрацию, заверены  подписью должностного лица и  скреплены печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию.         

 Внесение  в закладную сведений о государственной  регистрации договора купли-продажи  или иного договора, являющегося  основанием для возникновения  права собственности залогодателя  при выдаче закладной при ипотеке  в силу закона, Законом об ипотеке  не предусмотрено.         

 В соответствии  с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке  по соглашению между залогодателем  и залогодержателем в закладную  могут быть включены также  иные данные, не предусмотренные  п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Отдельные  условия закладной могут определяться  примерными условиями, разработанными  для закладных, размещенными на  сайте в сети «Интернет» и  опубликованными в периодическом  печатном издании, распространяемом  тиражом не менее десяти тысяч  экземпляров. В этом случае при  составлении закладной в нее  вместо таких условий включается  указание на источник, в котором  опубликованы такие условия.         

 Согласно  п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все  листы закладной составляют единое  целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены  подписью должностного лица и  скреплены печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не  могут быть предметом сделок.         

 Законодательством  предусмотрен порядок внесения  передаточных надписей и иных  отметок. Абзацем 1 п. 3 ст. 14 Закона об  ипотеке предусмотрено, что при  недостаточности на самой закладной  места, в том числе для отметок  о новых владельцах и (или) частичном  исполнении обеспеченного ипотекой  обязательства либо записи как  при составлении закладной, так  и после ее выдачи иных необходимых  сведений, к ней прикрепляется  добавочный лист.       

 В Концепции  развития гражданского законодательства  отмечалось, что законодательство, регулирующее закладную, должно быть существенно изменено, и что следует допустить выпуск закладной в качестве ордерных или даже предъявительских ценных бумаг, упростив их содержание и устранив свойство акцессорности. Названные меры должны привести к повышению обороноспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.