Ипотека в различных странах мира. 2

История и эволюция ипотеки

Доктор экономических  наук С.Г.Ерошенков

Москва 2004 год

Введение

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная  экономика в целом, немыслима  в настоящее время без всепроницающего  участия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных  взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли  и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической  системе общества стабильно и  надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии  является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и  залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность  любых рыночных моделей перераспределения  финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности  кредитных операций, которая, неизбежно  возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена  путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто  выступает залог недвижимого  имущества, называемый также ипотекой.

Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства  личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях  ипотека превратилась в мощный и  всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в  общем каркасе экономики промышленно  развитых стран.

В монографии проанализирован  и обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развития ипотеки  в различных странах позволило  как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с  этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней, так  и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит  свое применение в зависимости как  от исторически сложившихся основ  законодательства и организации  кредитного дела, так и от современных  тенденций деловой практики и  законодательства.

Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике  немногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается  в создании финансово-экономических  механизмов обеспечения инвестиционного  процесса, адаптированных к реалиям  экономики переходного периода (высокая  инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части  населения правовой и экономической  культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных  инвесторов, в частности). Ипотечное  кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из важнейших  «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется, могло бы и  в России послужить решению проблемы катастрофической недоинвестированности  экономики. Дополнительными стимулами  для форсирования создания в Российской Федерации действенной системы  ипотечного кредитования являются, с  одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства  жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс  средства самого населения.

§1.1. Зарождение ипотечного кредита .

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово  «ипотека» было введено в обращение  афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства  обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило  рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий  порядок: кредитор ставил на земельном  владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это  слово стало употребляться для  обозначения залога недвижимости.

В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека  представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая  древняя форма залога заключалась  в отчуждении должником кредитору  имущества, предназначенного служить  обеспечением долга. Вторая проявлялась  в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а  лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении  удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем  случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при  уплате долга, однако при этом собственник  сохранял за собой право пользования  и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.

Древняя Греция .

Ипотека утвердилась  в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение  получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей  степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так  называемых залоговых надписей, большая  часть из которых приходится на IV век до н.э.

Залоговые надписи  на закладных камнях представляли собой  древний аналог ипотечных книг, сложившихся  в Европе в Новое время. Они  давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого  имущества и, прежде всего о степени  обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению  в предмет торгового оборота.

Древний Рим .

В Древнем Риме ипотека  получила еще большее развитие. Это  связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным  источником богатства для которых  являлись торговля, мореплавание, а  позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а  принцип частной собственности  на землю получил основательное  законодательное оформление. Первоначально  здесь была распространена самая  древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество  передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал  право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение  ипотека, при которой имущество  оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и  хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора  и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда  римскому законодательству, ипотечные  сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип  публичности ипотеки, в отличие  от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что  это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать  имущество у нескольких лиц, таким  образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось  в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных  лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма  ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды  использовались знатью в потребительских  целях, главным образом для поддержания  роскошного образа жизни.

Средневековая Европа .

У древних германцев  до XIII века господствовал принцип  имущественной ответственности  за долги. Но потеря владения и права  пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в  больших городах - стала развиваться  новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

В средневековье  путем рецепции (то есть заимствования  и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейское  законодательство, и прежде всего  германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно  привнесло в нее условие гласности  и постепенно формализовало его  путем введения уже в XIX веке системы  земельных и ипотечных книг в  Германии, а также в Австрии, Швейцарии  и других странах. Но еще задолго  до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов  об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов  об отчуждении в судебные или городские  книги.

§1.2. Эволюция ипотечного кредитования .

С конца XVII века разрабатывается  специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и  формулирующее основные положения  ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла  с двумя основными чертами:

она стала применяться  только к недвижимому имуществу;

продажа заложенных имений стала производиться не самим  кредитором, а при посредничестве суда.

Ссуды под обеспечение  недвижимостью предоставлялись  сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими  домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали  земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды  под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания  был Баварский ипотечный и  вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых  других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный  кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные  и земские) учреждения появились  только во второй половине XIX века, а  до этого ссуды под обеспечение  недвижимости выдавали государственные  кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.

Появление ипотечной  системы (ипотечных книг) в XVIII-XIX веках .

Ипотечная система  создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались  все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении  земельных участков, включая все  изменения в правах собственности  на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные  от залогов, в ипотечные книги  не попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные  с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как  земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для  покупателя, что имение (земельный  участок) в действительности не принадлежит  продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.

Сущность ипотечной  системы заключалась в том, что  для каждого недвижимого имущества  велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это  имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих  лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных  книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека  приобретала юридические права  со времени занесения ее в ипотечную  книгу. Создание ипотечной системы  свидетельствовало о высоком  уровне залогового права.

Законченная ипотечная  система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское  уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и  в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув  еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла  в Новое время, приспосабливалась  уже к новым экономическим  потребностям. При рабовладении и  феодализме ипотечный кредит представлял  собой разновидность ростовщического  капитала. В этом случае ссудные  деньги являлись капиталом лишь для  кредиторов. В руках заемщиков  они служили главным образом  покупательным или заемным средством  и использовались в основном в  потребительских целях.

Функции ипотеки в XIX веке .

По мере развития и утверждения рыночных отношений  ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке  государственный, банковский и кооперативный  капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения  притока инвестиций в сельское хозяйство  и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно  используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком  уровне цен на нее.

Все эти функции  ипотеки начали «работать» в европейских  странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где  уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда  в результате индустриализации капиталистических  стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Исторические  особенности ипотеки в разных странах .

При этом необходимо отметить, что особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании  гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени  определили этапы эволюции и современные  черты ипотеки в них. Так, например, существенные исторические и нынешние различия гражданских законодательств  в странах романо-германского  и англосаксонского права породили различные подходы в оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах:

во всех государствах континентальной Западной Европы (кроме  Дании) режим ипотеки имеет много  общего: обязательное нотариальное удостоверение  актов, регистрация в кадастре или  поземельной книге, публикация ипотек и другие существенные формальности;

в странах англосаксонского права концепция ипотеки более  гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости  в нотариально заверенном акте, а  ипотека может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной - она использует обе  вышеописанные схемы.

Другой пример: исторически  и законодательно обусловленная  развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнего времени американские банки могли  заниматься инвестиционно-фондовой деятельностью  только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитость американского  рынка ценных бумаг, в том числе  долговых обязательств, обеспеченных ипотекой.

§1.3. История  ипотеки в Европе .

Понятие о кредитовании под залог недвижимости и само название "ипотека", как уже  говорилось выше,  возникли еще в древней Греции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.

Исторический опыт развития ипотечного кредитования в  различных странах мира представлен  авторским коллективом книги "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" под редакцией  В.С.Ема. Авторский коллектив провел глубокий анализ эволюции одноуровневой  системы ипотечного кредитования в  Европе, включая Россию. Он сделал вывод, что эта модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России. В книге представлена возможная одноуровневая модель ипотечного кредитования в современной  России, сделан глубокий анализ правовых проблем ее создания и обеспечения  функционирования. Авторы книги сделали  первый профессиональный комплексный  подход к правовой оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования в современной России.

Суть одноуровневой  системы ипотечного кредитования состоит  в том, что выдавший ипотечный  кредит банк самостоятельно рефинансирует  ипотечные кредиты за счет выпуска  ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение  закладных листов регулируются специальным  законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который  определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского  надзора.

Такая модель уже  долгое время действует в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты  законы, направленные на организацию  в этих странах одноуровневой  системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна  ее организации по отношению к  двухуровневой модели, что существенно  снижает стоимость кредита для  заемщика. Кроме того, одноуровневая  модель более проста в законодательном  регулировании.

Закладной лист является европейским  финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку  и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития — это  нидерландские колониальные сертификаты  и закладные листы Силезского ландшафта (1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению  во Франции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов.

1767 г.  Пруссия. «Ландшафты в Силезии» .

Зарождение идеи организации одноуровневой системы  ипотечного кредитования можно отнести  ко временам правления короля Пруссии  Фридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев  планирование государственной земельной  кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского  хозяйства. Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимый для восстановления разрушенных и полуразрушенных  имений, закупки семян и скота. Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков. Инвесторы  уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В воздухе витала идея создать  специальную систему кредитования, способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую  они не могли оценить. Земля явилась  надежнейшим залогом. За предоставленный  капитал выдавались ценные ипотечные  бумаги, в которых был точно  обозначен заложенный земельный  участок. Это и были предшественники  современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в  Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.

После определённой подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения  кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны входить все дворяне  и помещики в округе. Это обязательное членство давало право на получение  кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал  в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным  участком, обременённым ипотекой, и  соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа  располагал:

имением, поименованным и  описанным в закладном листе;

обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат  кредита и процентов по нему;

поручительством всех землевладельцев, входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником  своих обязательств и только в  роли вещных должников;

По примеру Силезии  в Пруссии и в других германских государствах вскоре появились свои ландшафты. Однако правила приёма в  них несколько отличались от существовавших в Силезии. Так, например, членство в  них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. В обязательном порядке членами становились  лишь помещики, желающие получить кредит. Менее жёсткой стала и связь  между обременённым кредитным обязательством имением и закладным листом. Таким  образом, закладной лист превратился  в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт, под выдаваемые им ипотечные кредиты.

В начале XIX в. ландшафты  начали терять свой сословный характер в результате реформ 1806 г., позволивших  горожанам и крестьянам покупать дворянские поместья.

Анализ эволюции системы ипотечного кредитования невольно наталкивает на мысль, что ее совершенствование  было всегда связано с повышением ликвидности долговых обязательств заемщиков. Основополагающим элементом  ликвидности является степень надежности или гарантий. Например, образование  ландшафтов давало дополнительные гарантии кредиторам. Кредитору по ценным ипотечным  бумагам было предоставлено следующее  кредитное обеспечение. Говоря современным  языком, кредитное товарищество на период займа выступало гарантом сделки. Желавший получить кредит член Ландшафта для обеспечения этого  кредита оформлял залог недвижимости, указывая поместье, которое служило  порукой данной бумаги. Таким образом, субъектами кредитования под залог  недвижимости являлись Ландшафт и кредитор. Кредиты предоставлялись только на половину стоимости поместья, служившего его обеспечением. По общему правилу  передача ценных ипотечных бумаг  требовала регистрации.

Получив на руки ипотечные  бумаги, член Ландшафта, для приобретения денежной суммы, должен был их продать. Член Ландшафта выплачивал Ландшафту  полугодовые проценты и сборы  за услуги органов управления. Ландшафтам были даны широкие права (в отношении  должников они могли взимать  проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства) производить  опись имущества, продажу с публичных  торгов, а также препятствовать владельцу  участка в продаже земель, чтобы  не уменьшать стоимость обеспечения.

Обращение ипотечных  бумаг явилось первой ступенью рынка  капитала. Право на их выпуск было строго регламентировано. Он мог производиться  только с санкции органов власти и только после проверки надежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно того, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространилась по Европе. Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали  поместья, хорошо продавались.

Как уже отмечалось выше, развитие системы ипотечного кредитования тесно связано с  уровнем состояния кредитно-финансовой системы государства и общего промышленного и экономического прогресса. Ввиду того, что индустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в других европейских  странах, особенно в Англии, Нидерландах  и Франции, принцип использования  ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно  применялся в этих странах, нежели в  Германии, где он первоначально зародился. Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.

1852 г. Франция. Credit Fonder de France.

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумаг  был связан с учреждением во Франции  в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды  сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции,  декретом от 10 декабря 1852 года он был объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент — закладной лист, как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время содержала в себе все основные принципы современной системы.

Создание банка Credit Fonder de France  стало важным импульсом для становления системы закладных листов в Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. Однако CFF по-прежнему пользовался привилегиями и оставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусских ландшафтов CFF был создан в форме общества частного права с привлечённым капиталом. Членство определенных социальных групп населения не было обязательным, и заёмщики не становились автоматически его членами. CFF имел право эмитировать долговые обязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдавать кредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желал надёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связь между активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладном листе не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносились обременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещной ответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможность предъявлять свои требования только ипотечному банку.

1862 г.  Франкфурт. Первый ипотечный банк.

Ценные ипотечные  бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идея создания частных земельно-кредитных  учреждений во Франции была воспринята в Германии и привела к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный  банк, основанный в 1862 г. Затем последовало  создание еще 12 банков, каждый из которых  действует и поныне.

С закладкой экономических  основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы  гарантий и государственного регулирования. Так для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании  ипотечные банки имеют право  осуществлять только один вид деятельности предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки  получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были "чистыми" ипотечными банками и 11 - "гибридами", осуществлявшими  наравне с ипотечным кредитованием  общую банковскую деятельность.

Важным показателем  надежности ипотечного банка является наличие ограничений по объему эмитируемых  ценных бумаг. Только зная соотношение  эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных  листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся  в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы  должны получить преимущественное право  по требованиям из закладных листов.