Ипотека и её роль в решении жилищной проблемы

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………3

ГЛАВА 1   Теоретические и методологические основы развития ипотечного кредитования

1. История развития ипотеки……………………………………………..6
2. Теоретические основы ипотечного кредитования……………………8
3. Существующие модели развития ипотечного кредитования……….15

ГЛАВА 2. Особенности  управления ипотечным жилищным кредитованием  в РФ.

               2.1.     Система мероприятий  разработанных на уровне РФ, направленных  на развитие ипотечного кредитования…………………………………………………19

               2.2.     Собственная модель……………………………………………………30

               2.3.     Решение ипотечного  вопроса в России (2012 год)…………………...35

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………. …39

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………………….41

¹ВВЕДЕНИЕ

Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).

 Актуальность темы:

- В начале 90-х годов  наметилось резкое свертывание  темпов строительства жилья со  стороны государства, предприятий  и организация, что привело  к почти полному исчезновению  какой-либо поддержки населения  в жилищной сфере. В результате  кризисов, потрясших экономику страны  в конце XX века, в России сильно  возросла дифференциация доходов  населения. В силу этих причин  одной из социальных проблем  сегодня является обеспечение  населения жильем. В России жилье  является дорогостоящим объектом  и покупка данного товара при  разовом получении дохода (заработная  плата) для многих россиян практически  невозможна. Создание условий для  долгосрочного ипотечного кредитования  является привлекательной альтернативой  для населения, вынужденного сейчас  копить на жилье в полном  объеме, поскольку оно позволяет  получить жилье в пользование  на начальном этапе. 

- В развитых государствах  со стабильной экономикой ипотечные  кредиты более доступны, чем в  России, т.к. государство в этих  странах поддерживает социальную  политику. Правительство старается  применять созданные программы  для улучшения жизни своих  граждан. Россия должна брать  пример с этих стран, создавать  и поддерживать больше социальных  программ.

- В России, из-за высокого  роста цен на жилье и низкого  темпа роста строительства, не  каждый в состоянии приобрести  недвижимость. Социальная и экономическая  политики слабо развиты. Об ипотечном кредитовании мало кто знает, а кто и знает не решается пойти на этот шаг.

- Жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса, создавая различные программы и мероприятия. Но, к сожалению, не все мероприятия проводятся и развиваются.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она  позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность  кредиторам получить гарантированный  доход, а населению финансировать  покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

Проблема развития системы  экономического кредитования является актуальной в социально-экономическом  плане. Это подтверждается тем, что  в последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны  важные шаги. В настоящее время  разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяет место  и роль ипотечного кредитования в  жилищном финансировании, в кредитной  системе РФ, а также стратегию  государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищного кредитования в последнее  время уделяется все большее  внимание со стороны органов государственной  власти.

Целью данной работы является рассмотрение ипотечного жилищного  кредитования как способа улучшения  жилищных проблем.

Основными задачами, поставленными  при написании данной работы, являются:

- определить сущность  и методы ипотечного кредитования;

- сравнить состояние ипотечного  кредитования России с другими  странами;

- анализировать современное  состояние рынка ипотечного кредитования  в России;

- исследовать систему  мероприятий разработанных на  уровне РФ, направленных на решение  жилищного вопроса с помощью  ипотечного кредитования;

Структура работы состоит  из ведения, основной части и заключения.

В первой главе «Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования» рассматриваются  основные понятия ипотеки, цель, развитие и проблемы ипотечного кредитования, произведен обзор кредитных рисков при ипотечном кредитовании.

Во второй главе «Анализ  ипотечного кредитования в РФ» анализируется состояние ипотечного рынка по России, приведены аналитические и статистические данные развития кредитования. Отражены основные показатели жилищного фонда, находящегося в собственности населения. Выявлены тенденции развития программ ипотечного кредитования. Проведен анализ в становлении системы жилищного кредитования.

В третьей главе «Особенности управления ипотечным кредитовании РФ» описываются мероприятия и программы финансирования приобретения жилья, основанные на устранение жилищных проблем граждан, а также программы для доступности в получении кредита. Рассматриваются прогнозы от проведенных мероприятий.

Для написания данной работы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы, а также сайты интернета.

ГЛАВА 1. Теоретические и методологические основы развития ипотечного кредитования.

1.1. История развития ипотеки

Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Ипотечное кредитование  было первым на Руси видом кредитования получило название «заклад». В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом   на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

С 1 января 1835 г. в России был  введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

- с государством (казённая  ипотека);

- между частными лицами (частная ипотека);

- по займам в кредитных  учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах  круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог  городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год.(2)

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

К 1917 г. существовал: 21 земельный  банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в  России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.²

2.1 Теоретические основы ипотечного кредитования.

Жилье является дорогостоящим  товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих  доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в  эту сферу. Государство выполняет  регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также  при необходимости прямым или  косвенным образом оказывает  воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Ключевыми условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной  базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и  обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах  и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет  другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество.

Выплата процентов и погашение  кредита определяются договором.

В кредитном договоре стороны  предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов  за пользование кредитом; очередность  погашения кредита и процентов  по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания  кредита и процентов по нему и  другие.

В договор об ипотеке стороны  включают следующие условия: предмет  ипотеки; цена передаваемого в ипотеку  помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного  обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и  размер процентов за пользование  денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (срок, на который предоставляется  кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится  в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого  в ипотеку имущества; основания  обращения взыскания на предмет  ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать  кредитору и заемщику защиту их интересов  и возможность отстаивания своих  прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные  средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения  ипотечного кредита состоит из следующих  основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен  получить всю необходимую информацию  о кредиторе, об условиях предоставления  кредита, о своих правах и  об обязанностях при заключении  кредитной сделки. Кредитор, в свою  очередь, оценивает возможность  потенциального заемщика возвратить  кредит;

2) оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита  и определение максимально возможной  суммы ипотечного кредита с  учетом доходов заемщика, наличия  собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей  финансовым возможностям заемщика  и требованиям кредитора. Заемщик  вправе подобрать себе жилье  как до обращения к кредитору,  так и после. В первом случае  продавец жилья и потенциальный  заемщик подписывают предварительный  договор купли - продажи жилого  помещения, предусматривающий преимущественное  право покупки данного жилья  потенциальным заемщиком по согласованной  сторонами цене в обусловленный  сторонами срок. В этом случае  кредитор оценивает жилье с  точки зрения обеспечения возвратности  кредита, а также рассчитывает  сумму кредита исходя из доходов  заемщика, вносимого первоначального  взноса и стоимости жилья. Во  втором случае потенциальный  заемщик, уже зная сумму кредита,  рассчитанную кредитором, может  подобрать подходящее по стоимости  жилье и заключить с его  продавцом сделку купли - продажи  при условии, что кредитор будет  согласен рассматривать приобретаемое  жилье в качестве подходящего  обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета  ипотеки с целью определения  его рыночной стоимости. После  подбора квартиры для покупки  в кредит оценщик, услуги которого  оплачивает заемщик, осуществляет  независимую оценку выбранного  заемщиком жилья, а кредитор  соотносит ее с размером выдаваемого  кредита;

5) заключение договора  купли - продажи квартиры между  заемщиком и продавцом жилья  и заключение кредитного договора  между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком  и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за  исключением земельных участков;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

При правильной организации  ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие  системы функционируют без финансового  участия государства, за исключением  случаев государственных дотаций  банкам для компенсации им более  низких, чем рыночные, ставок ипотечных  кредитов. Необходимо подчеркнуть, что  ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили  бы банкам заниматься ипотечным кредитованием  без неоправданного риска.

Банк, выдающий ипотечные  кредиты связан со следующими рисками.

Виды риска  обеспечения кредита

Риск обеспеченности кредита

Обесценивания                      неликвидности

предмета залога                    обеспечения

Особое внимание уделим отдельному виду кредитного риска - риску обеспечения  кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска  и рассматривается только при  наступлении риска непогашения  кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения.

Этот вид риска проявляется  в недостаточности дохода, полученного  от реализации предоставленного банку  обеспечения кредита, для полного  удовлетворения долговых требований банка  к заемщику.

Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения  кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять  свои обязательства по отношению  к кредиторам вообще. Каждый заемщик  характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений  с банком и является результатом  делового риска и риска структуры  капитала.

Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение  срока действия договора залога. Цена предмета залога может меняться как  в меньшую, так и в большую  сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как  помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный  с физическим и моральным износом  предмета залога. Подобное изменение  рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости  после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.

Риск утраты или повреждения  предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих  свойств, что также приводит к  снижению рыночной стоимости объекта  залога либо к полной его утрате.

Правовой риск как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть представлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.

Риск неликвидности обеспечения  подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную  потерю предметом залога своей ликвидности  в течение действия договора залога.

Положительные аспекты  ипотечного кредитования на долгий срок:

- доступная ценовая политика;

- можно брать кредит  семьей в несколько поколений;

- относительно небольшие  ежемесячные выплаты, сравнимые  со стоимостью аренды жилья;

- фиксированный процент  выплат;

Отрицательные аспекты:

- ограничение прав пользования  недвижимостью в момент выплат  кредита;

- высокая процентная годовая  ставка, чем при потребительских  кредитах.

1.3 Существующие модели развития ипотечного кредитования.

США.

Большинство граждан при  покупке недвижимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечного кредита, первоначальный взнос при  приобретении недвижимости составляет 10%.

В настоящее время банки  США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается  ли недвижимость для проживания, для  сдачи ее в аренду или же для  участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная  ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6-7% годовых. Сегодня  обычная ставка при фиксированном  размере годовых составляет 6%, а  в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который  берется ипотечный кредит, - 30 лет.

На 70% от стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким  образом, основная идея заключается  в том, чтобы инвестор успел попасть  в число первых 20% покупателей. В  этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем  помимо всего прочего можно и  неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе  квартир после реализации 95% всего  предлагаемого к продаже числа  объектов недвижимости. В большинстве  случаев по итогам 2002--2003 гг. инвестору  удавалось перепродать зарезервированную  квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых  еще до перехода ее в его владение.

Иностранный капитал в  свете последних событий на рынке  ипотечных кредитов в США немного  вырос в цене. Объем выданных ипотечных  кредитов в США составляет по разным оценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными  реальными доходами заемщиков, что  составляет около 700 млрд. долл. США. [22]

Таблица 1.

Доля рынка ипотечного кредитования в ВВП разных стран.

Вывод: По данным таблицы  можно отметить, что ипотека в  РФ слабо развитыми странами, причиной этому служит высокая ставка процента годовых малая поддержка слоев  населения в приобретении жилья  со стороны правительства, низкие темпы  строительства. В Великобритании доходы от ипотеки занимают большую часть  из всех доходов страны. В Германии и США низкая ставка процентов, что  делает ипотечную политику развитой.

В Германии действует строгий  надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.

Таблица 2

ГЛАВА 2. Особенности управления ипотечным жилищным кредитованием в РФ.

2.1. Система мероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на развитие ипотечного кредитования.

Формирование системы  ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, определяет место и роль ипотечного жилищного  кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства  в становлении и развитии данной сферы.