Ипотекалық несие. 4

  Жоспар 
 

  Кіріспе.................................................................................................3

  Негізгі бөлім

  1. Қазақстандағы ипотекалық несие

  1.1 Ипотекалық  несие жайлы түсінік..................................................4

  1.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру....................................6

  1.3 Қазақстанда   ипотекалық несиелеу жүйесін   жетілдіру...................10 

  2.  Кепілденген ипотекалық  несие

  2. 1 Кепілденген ипотекалық несиелеудің кейбір өзекті мәселелері................................................................................................13

    2.2  Несиенің формалары мен түрлері .............................................18

    Қорытынды..........................................................................................24

    Пайдаланылған әдебиеттер  тізімі...................................................25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Кіріспе

   Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека несиесі ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер сатып алуға беріледі әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның мынадай ерекшеліктері бар:

• ипотекалық несие - бұл қатаң анықталған кепілзатпен 
  берілетін ссуда. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған 
  жылжымайтын  мүлік сатылады және одан түскен  қаражатпен 
  несиегердің алашағы өтеледі.  Сол  себепті  де  ипотека несиесі 
  несиегер үшін ең «сенімді» несие ретінде саналады:
• ипотекалық ссуданың кебісі қатаң мақсатты тағайындауға 
  ие, өйткені, ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайларды қаржы- 
  ландыру, сатып алу, тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру 
  үшін пайдаланылады;
• ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мер- 
  зімге беріледі. Несие алдын ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп 
  өтелетін болады.

   Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта кепілдік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы керек. 
 
 
 
 

   1. Ипотекалық несие

   1.1 Ипотекалық несие жайлы түсінік

   Ипотекалық  несиелеудің жүйесі икемді болуы  үшін ұдайы жетілдіріліп отырады. Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады:

• төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: алғашқы бес немесе 
  он жылда борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
• төлем сомасы өзгеріп отыратын ссуда: жеңілдікті кезеңнің 
  болуын ұйғарыды, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. 
  Жүктемені бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді;
• пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека - пайыз мөлшер- 
  лемесінің деңгейі келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі 
  қандай да бір нақты көрсеткішке немесе индекске «байланатын» 
  болады. Мөлшерлемелер жарты жылды бір рет қарастырылады.     Ипотекалык несиені ресімдеуде негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл кұжаттарға ипотекалық компания шығарытын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге салынған мүліктің заңды меншік құқығын несиегерге беруді ұйғаратын құжат болып табалады. Жылжымайтын мүлік аясындағы кепілхат ипотека несиесінің негізгі қамтамасыз етушісі болып табылады. Онда несие келісімшарты бойынша борыштарды төлеу жөніндегі карыз алушының міндеттемесі, пайыз, салық, алымдар және меншіктен ендіріліп алынатын өзге де төлемдер нақты көрсетіліп, сонымен бірге, оны бүлінбеген қалпында сактау, жылжымайтын мүлікті сактандыру, оны басқа тұлғаға кепілдік аясында беруге тыйым салынатыны және т.б. айтылады.

   Өзіндік қаражат, ипотекалық облигациялар және клиент шотына тартылған ресурстар банктің несие ресурстарын құрайды.

   ҚР  «Ипотека туралы» заңы шыққанпан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.

   Республиканың ірі банктері ипотекалық бағдарламаны жүзеге асыратын өздерінің ипотекалык компанияларын құрды.

   2000 жылдан бастап ҚР Ұлттық банкісі жарғылық капиталы 100%-ды құрайтын Қазақстандық ипотека компаниясын (ҚИК) кұрды. Ол алғашқы құрылған күнінен бастап несие үшін алынатын пайыз мөлшерлемелерін кеміту бағытындағы саясатты жүргізіп келеді. 2005 жылы ҚИК толықтай ҚР Қаржы министрлігінің қарамағына өтті. Бұл несие үшін алынатын пайыздық мөлшерлемелерді кемітуге кажетті бәсекелестік ортаның құрылуына өз ықпалын тигізді. Пайыз мөлшерлемелері баяу болса да тұрақты түрде кеміп келеді. Ипотекалык несиелеудің дамуына 2003 жылы Мемлекеттік құрылыс-жинақ ақша банкісінің құрылуы жағымды әсер етті.

   ҚИК 300 жэне 500 млн сомаларында ипотекалык, облигацияның екі шығарылымын шығарып үлгереді және оларды сәтті орналастыра білді.

   Қазақстанда ипотекалық несиелеу Қазақстан Республикасы Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасының ажырағысыз бөлігі болып табылады. Бұл арада Мемлекет халықтың қамтамасыздандырылу деңгейі темен тобының «әлеуметтік» тұрғын үй құрылысын салуына және сатып алуына әр түрлі әдістермен жәрдем көрсетіп, олардың меншік құқығына ие болуын ынталандырады. 1.01.2005 ж. ипотекалық қарыз 411,4 млрд теңгені, 2003 жылмен салыстырғанда өсім 262,2%-ды құрайды.

   Ипотекалық  несиелеудің отаны - Германия: алғашкы мемлекеттік ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда аса ірі помещиктік шаруашылықтарға қаржылық қолдау көрсету мақсатында құрылды.

   XIX ғасырдың бас кезіндегі ипотекалық банктің қызметі шағын помещиктік меншік иелеріне де қолданыла бастады, ал XIX ғасырдың орта шенінде бірқатар шаруа қожалыктарына қолданылды.

   Алғашқы жекеше акционерлік және «таза ипотекалық банк» 1962 жылы Франкфуртте құрылды.

   АҚШ-та ипотекалық банктер аймақтық мәні бар шағын фермерлік жер банктеріне берілген, ал, Канадада - ипотекалық компанияларға берілген, Англияда ипотекалык несиені берумен құрылыс қоғамдары айналысады. 
 

  1.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру 

  Қазақстанда ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі қалыптасты. Ипотекалық несиелеу — тұрғын үй саласына инвестиния таратудың онтайлы түрі. Сондықтанда ипотекалық несиелеу арқылы азаматтардың өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсартуына, ал банктер үшін оңтайлы табысты жұмыс істеуіне негіз болады. Қазіргі кезенде қаржы нарығындағы өзекті мәселе ретіңце коммерциялык банктерден тұрғын үй сатып алуды несиелеудің перспективасы мен проблемалары қарастырылып отырған жағдайы бар. Оңтайлы экономикалық жағдайдың туындауымен бәсекелестіктің жоғары деңгейі тұрғын үй алуға ипотекалық несиенің қажеттілігін туындата отырып, оның тез дамуына әкеледі.

        Казақстан Республикасындағы  коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу талаптарына талдау жүргізетін болсақ, қазіргі уақытта ипотекалық несиелеу жүйесінін екі деңгейлі жүйесі қалыптасты деуімізге толық негіз бар.

        Ипотекалық несиелеу жүйесінін бірінші деңгейі Қазақстанда ипотекалық компанияның сыныптық кызметінен көрініс табады. Өз қызметін КИК еліміздің барлық аймақтарында жүзеге асырып жатыр.

        КИК тікелей заемдар бермейді, ол өз қызметін коммерциялық банктердің ипотекалық портфельдерін несиелеуге байланысты талап ету құқықтарын сатып алу және қайта қаржыландыру жолыменен жүзеге асырады. КИК ЖАК, келесі функцияларды атқарады:

        Қазақстан Республикасы аумағында тұрғын үйге берілген ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша құқықтарды иемдену;

        Қазакстан Республикасының коммерциялық немесе банктік құпияға байланысты заннамасына сәйкес заннамаларды, ақпараттарды қоспағанда банк серіктестердің қаржылық жағдайы туралы ақпаратты беру туралы Ұлттык Банкпен жасалған келісіммен бірге тағайындалған немесе өзгермелі сыйақы ставкалы ипотекалық бағалы қағаздарды шығару.

        Ипотекалық несиелеудің денгейі өз дамуын Қазақстан Республикасының 2003 жылғы сәуір айындағы Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі туралы жарлығымен бастады. Республикамызда экономикалық дамудың тұрақтылығы тұрғын үй саласына азаматтардың жинақтарын инвестиция көзі ретінде тартуға және ол бюджеттен тыс қаражат болып табылады.

        Тұрғын үй жинақтау жүйесінің ең басты ерекшелігі алдын ала салымшылардын (қарыз алушылардың) жинақтау шоты болып табылады. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкісінде қаражаттарын жинактайды. Шартқа сәйкес алатын үйдің құнының 50%-ын жинақтауы қажет. Сонан соң ғана мамандандырылған банк салымшыларына несие береді. Банкте жинақ жинаудың ең аз минималды мерзімі 3 жыл, ал максималды мерзімі шектелмеген. Сонымен бірге жинақ жинақ-таудың келесідей оң тенденцияларын көруімізге болады.

Азаматтар үшін:

1. Бұл жүйе бойынша берілген несие ұзақ мерзімді болып табылады;
2. Несие бойынша пайыздық мөлшерлеме көлемі төмен;
3. Несие ұлттық валютада беріледі және ұлттық валютада қайтарылуы тиіс;
4. Салынған салымдарға банк үнемі сыйақы белгілейді;
5. Жыл сайын мемлекет сыйақылар береді. сол арқылы   азаматтарды жинақ жинауға ынталандырады.

      Ал, мемлекеттер үшін:

1. Жауапкершілікті жеке инвесторға аудара отырып, тұрғын үй проблемасы шешіледі және сонымен бірге жеке инициативалар қолдауға ие болады;
2. Мемлекеттік сыйакы түрінде кеткен шығындар тұрғын үй салу және құрылыс материалдарын шығарумен айналысатын занды және жеке тұлғалардан салық түрінде бюджетке түсіп қайтарылады;
3. Тұрғын үй құрылыс жинақтары ретінде тартылған қаражаттар алғашқы кезде уақытша бос ақша ретінде тұрады, сондықтанда ол қаражаттарды мемлекетгік бағалы қағаздарға салуға болады, ал өз кезегінде   мемлекеттің бюджетін инвестициялайды (бюджет тапшылығы жабады).

            Еліміздегі   қолданылатын  ипотекалық  несиенің  модельдері

        Қазақстан Республикасында  2001 жылдан бастап ипотекалық несиелеудің классикалық модельдері АКДІ-тын "Фанни Мэй", "Фредди Мак" және Малайзиянын "Кагамас Бергхады" енгізіле бастады. Сол модельдерге кеңірек тоқтала кетсек:

  Ипотекалық несиелеудің малайзиялық моделі өз қызметін арнайы мамандандырылған ипотекалық компания құру жолымен атқарады. Онда коммерциялық банктер өздерінін ипотекалық облигацияларын сата отырып, қаржы қалыптастырып, сол жинақталған қаржыны тұрғын үй алуға несие ретінде ұсынады. Оны 2-ретті нарық моделі деп те атайды. Бұл модельдің мынадай жалпыламалы принциптерін көрсетуімізге болады:

  —Жеке меншік құқықты шектей отырып, мүлікті қарыз алушының қолында қалдыру;

• Сақтаңдыруды есепке алып, ссуда беру;
• Ссуданы карыз ретінде анықтау;
• Белгіленген мерзімде қарызды төлемеген жағдайда мүлікті келесі тұлғаға беру.

        Америкалық ипотекалык несиелеу моделінін мәні мынада: белгілі бір деңгейде табыс табатын азамат дайын тұрғын үйді ала алады. Ең алғашкыда жарна төлейді, ал қалған барлық сома мамандандырылған ипотекалық банктен алынған қарыз қаражаттарымен өтелінеді. Бұл қаражаттар сатып алынатын үйді немесе клиенттің (қарыз алушының) игілігіндегі мүлікті кепілге ала отырып, беріледі. Бұл несиенін кайтарылу мерзімі 15-30 жыл аралығында жүзеге асырылады.

        АҚШ және Малайзияның ипотекалық несиелеу модельдерін негізге ала отырып, өзіміздін отандық екі деңгейлі, ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастырдық.

        Ипотекалық нарықтын сұранысы мен ұсынысы бар. Қазіргі уақытта сұраныс ұсыныстан асып түседі. Мұның негізгі себептері азаматтардың тұрғын үйге мұқтаждығы болып саналады.

        Бұл сұраныстың туындауының негізгі себебі халықты тұрғын үймен толықтай қамтамасыз ете алмау болып отыр. Осы орайда еліміздің бірқатар облыстарындағы тұрғын үй тапшылығын атап өтуімізге болады.

  Соңғы уақытта ипотекалық нарықта көптеген өзгерістер орын алуда. Осы орайда келесі мәселелерді қарастыру ипотекалық несиелеуді дамыта түспек:

• Американдық ипотекалық несиелеу моделін төлем қабілеті бар азаматтарға, ал неміс жинақтау моделін — орташа табыс табатын азаматтарға қолдануымыз қажет;
• Мемлекет шығыны төмен тұрғын үй жобаларын ұзақ мерзімге және төмен пайызбен қаржыландырып, ипотекалық несиелеу жүйесіне қатысуы қажет;
• Ипотекалык несиелердің ұсынысын арттыру және бағасын азайту  банктердің берген несиелерін сақтандыру үшін қажет;
• Кәсіпорындардың өз қызметкерлеріне тұрғын үй алуға заем беруі.

        1.3 Қазақстанда  ипотекалық несиелеу жүйесін  жетілдіру

        Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінін екі деңгейлі жүйесі қалыптасты. Бірақ та ипотекалық нарықтын да өзіндік проблемалары бар. Негізінде құрылыс компаниялары 1 м² жоғары бағамен сатылатын элиталык үйлерді салуға мамандандырылған. Элиталық үйлерді сатып алуға халықтың қалтасы көтере бермейді, сондықтанда халықтың сұранысы өздерінің қолы жететін тұрғын үйге артып отырған жайы бар.

        Ипотекалық несиелендіруді жетілдіру мен халықтың қолжетімділігін арттыруға байланысты ұсыныстар:

  — Елімізде құрылыс саласына кажетті шикізаттың барлығы да жетерлік, бірақ та сол шикізаттар пайдаланылмауда. Өзіміздін ішкі нарық шамамен құрылыска қажетті материалдардың 6%-ын қамтамасыз етіп отыр, ал қалған 94% құрылыс материалдарын шетелден әкелуге мәжбүр болып отырмыз. Бұл өз кезегінде 
қаражатты отандық экономикамызға емес, шетел экономикасына жұмсау болып табылады. Сондықтан да тез арада құрылыс саласын қамтамасыз ететін өнеркәсіп кешендерін құрып, өз құрылыс алаңдарымызда өз материалдарымызды қолдануымыз қажет. Құрылыс материалдарымен қамтамасыз ететін өнеркөсіп кешендерін салатын болсақ, оның экономикалық тиімділігі өте жоғары болмақ. Адамдар жұмыспен қамтылады және салық арқылы бюджет қоржыны толықтырылады;

• Ауылшаруашылық   өнімдерін өндірушілерге ипотекалық несие беру. Мұндағы басты   ерекшелік кепіл ретінде жер телімі қойылады. Жер, яғни баска мүліктер сынды тозбайды және бағасы жылдан жылға 
  өседі. Ауылшаруашылығына несие ресурстарының қажеттілігі   артып отырғаңдықтан, оны қамтамасыз етудің экономикалық маңызы зор.
• Қазіргі уақытта аймақтарда тұрғын үй құрылысын дамыту мәселесі өзекті мәселе болып саналады. Аймақтық тұрғын үй құрылысын дамыту мәселесі елімізде біртіндеп енгізіле бастады. Өкінішке орай 
  халыққа қажетті үйлер "тістегеннің аузында ұстағанның қолында" кетіп отыр. Соған байланысты аумақтық ипотекалык несиелеу механизмін жетілдіре отырып, бакылауды күшейту кажет;

  Ендігі  маңызды мәселелердің бірі — ипотекалық несиелеудін мерзімін ұзартып, керісінше несие бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендетуіміз қажет.

  Өйткені, ипотекалық несиенің мерзімі өссе, азаматтардың төлем қабілеттіліктері төмендей береді. Ипотекалық несиелеудің пайыздық мөлшерлемесін төмендетудің ең тиімді механизмі — кредиттік бюро. Кредиттік бюро — ел экономикасына жаңадан енген термин.  

  Жалпы кредиттік бюро — кредиттік тарихты құратын, несиелік есеп беруді және өзге де кызметтерді көрсететін коммерциялык ұйым. Ең алғашқы кредиттік бюро 2004 жылы "Бірінші кредиттік бюро" ЖШС-гі құрылған болатын. Оған еліміздің 7 коммерциялық банкі мүше ретінде енді. Қазақстан үшін кредиттік бюро өте қажет. Егер ол жақсы жұмыс жасаса, банктердің тәуекелдері төмендейді, ол өз кезегінде пайыздық мөлшерлемені төмендетеді:

  — құрылыс компаниялары мен шаруашылық субьектілерінің "үнемді класс" (эконом-класс) тұрғын үйлерін салуға қызығушылықтары аз. Қалаларда көбінесе элиталык үйлер жаппай тұрғызылуда. Оларға сұраныс жоқ;

• секьюритизация туралы занның жоқтығы, егер бұл заң қабылданар болса, онда зейнетақы активтерін негізгі инвестиция көзіне айналдыруымызға болады;
• КИК ипотекалық облигацияларды 111,2 млрд. тенгемен 20-жылдық мерзімге шығарып, сұранысты қаржыландырады;
• КФИГК 2,3 млрд. теңгеге капитализациялау арқылы алғашқы жарнаны тұрғын үй соммасының 10%- на жеткізу.

  Егер  жоғарыда аталған шаралар орындалса, онда ипотекалық несиені 49000 отбасы қолданып, оның ішінде: 2006 жылы 16500 отбасыға ал 2007 жылы 20800 отбасыға түрғын үйдің берілу мүмкіндігі бар. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Кепілденген ипотекалық  несие

2.1  Кепілденген ипотекалық несиелеудің кейбір өзекті мәселелері. 

      Ипотекалық несие берудің негізгі  проблемалары ипотекалық несие беру мерзімін 20жылға ұзарту алғашқы жарнаны 10пайыз төмендету, ипотекалық несие ставкаларын 9 -10 пайызға төмендету.

    Қазіргі  ипотека беру проблемалары бәріне  белгілі: тұрғын үйлердің жоғары  бағалары, ипотекалық кредит несиелердің жоғары ставкалары, алғашқы жарнаның жоғары болуы сонымен қатар көптеген банктер ұзақ мерзімге несиелеп бермейді. Сондықтан қазір қарапайым халыққа ипотека  алу орындалмайтын арман болды.

     Сонымен қатар бұл жағдай тұрғын  үй индустриясының дамуын тоқтатып  инвестициялардың ағылуын баяулатады.

      Екінші деңгейлі банктер үшін  ипотекалық несиенің мерзімін  ұзарту мен алғашқы жарнаны   төмендету үшін кредиторлардың  тәуекелдерін төмендету керек.  сондықтан ипотекалы несие тәуекелдерін  төмендетудің бір жолы  олардың кепілденгендігі.

    2003 жылдың қазанынында кепілденген  ипотекалық несиелеудің қоры  құрылды. Оны Қазақстан Республикасының  Ұлттық Банкі қаржыландырады.

   Қазіргі  кезде  кепілденген ипотекалық  несие жүйесіне 8 банк және 2 ипотекалық  компания кіреді. Олар: АҚ «Альянс  банк», АҚ «БТА ипотека», АҚ  «Казкоммерцбанк», ААҚ «Цеснабанк»,  ААҚ «БанкЦентрКредит», АҚ «Қазақстанның  Ұлттық жинақ банкі», АҚ «Астана-  Қаржы», Ақ «Банк Туран Алем», АҚ «Темірбанк» және  АҚ «Евразиялық банк» кіреді.

    Кепілденген  несие беру банктер мен ипотекалық  компаниялар несие тәуекелін  төмендетуге мүмкіндік береді.

    Кепілдеме  қоры ипотекалық несие мерзімі  бірнеше қызмет атқарады. Капитал қорының 500 млн. теңге, яғни 5000 ипотекалық несиелерді кепілдендіруге жетеді. Тәуекелдің өзіндік капиталға  20:1 қатынасы бойынша.

      Қор өзін -өзі қаржыландыратын  мекеме болғанымен пайда табуды  көздемейді.  
 

Әлемдік тәжірибеде сиақыны қорға заем алушы төлейді.

       Кепілдемелер 3 модель бойынша беріледі. 

1-ші  модель – төленетін төлемдердің максималды көлемі ипотекалық несиемен алғашқы соммасының 30% құрайды.

2-ші  модель – төленетін төлемнің максималды көлемі кредитордың талабының 30% құрайды.

3-ші  модель – төленетін төлемнің  максималды көлемі кредитордың таза шығындарының 50% құрайды.

1. Модель

     Бұл модельдің К/З =85% коэффициентімен   таңдаған кезде кредитордың шығыны 6630 теңге (1 графа), бірақ К/З =80 коэффициентімен кредитордың шығындарының  бәрі жабылады.

2. Модель

      Бұл модельдері   К/З =85% коэффициентімен болса, кредитордың шығыны 4460 теңге (1 графа), ал егер К/З =80 болса, кредитордың шығындарының бәрі жазылады   (2 графа).

3. Модель  

        Бойынша кредитор кез келген  жағдайда шығынға ұшырайды, коэффициентке  байланысы.  К/З =85% коэффициенті бойынша кредитордың шығындары 1831 теңге (1 графа), ал егер К/З =80 болса, онда кредитордың шығыны 13310 теңгені құрайды (2 графа). Бірақта бұл модель заем алу үшін ең арзан болып табылады.

 Кепілденген  ипотекалық несиелердің артықшылықтарын  АҚШ –та, Канада да, Австралияда  және қазіргі кезде Европада  да тиімді қолдануда. 

    АҚШ  –та Fannie Mae  және   Freddy  Mach  К/З = 80% дейін болатын коэффициенттермен  несиелерді сатып алмайды, ипотекалық сақтандырусыз. Осындай жолмен  Ginnie Mae компаниясы тұрғын үй құрылысының федералды басқаруымен сақтандырылған несиелерді алады. Австралия және Жаңа Зиландияның екінші нарықтарында қорғалған несиелер белгілі компаниялар мен сақтандырылған несиелер жатады.