Ипотекалық кредиттеу

ЖОСПАР

КІРІСПЕ

1. Ипотекалық несиенің экономикалық мәні, мазмұны және даму тарихы.
1. Ипотекалық несиенің Қазақстан республикасында пайда болуы және оның жалпы мазмұны
2. Ипотекалық несиелеу механизмі.

2. Ипотекалық  несие беру тәртібі және оны жүзеге асыратын ұйымдар.
1. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі және тұрғын үй құрылысын несиелеу жүйесі.
2. Қазақстанның Ипотекалық несиелерді қамтамасыз ету Қоры.

3. Ипотекалық  несие нарығындағы мәселелер  мен оларды шешу жолдары.

ҚОРЫТЫНДЫ

ҚОЛДАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

ҚОСЫМШАЛАР 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кіріспе

          Қазіргі кезде біздің елде несие алу басқа дамыған елдер сияқты өте жақсы дамып келе жатыр. Соның ішінде ипотекалық несиелеу үлкен мәнге ие болып отыр. Өйткені елдегі әр адам, әр жаұя өзінің жеке үйі немесе жеке шаруашылығы болуын қалайды және бұл қажеттілікті қанағаттандырмай тұрып, қоғамның жақсы әлеуметтік жағдай жайлы айтуға болмайды. Ал біздің елде халықтың көп бөлігі орташа деңгейде өмір сүретіндіктен бұл мәселені біреудің көмегінсіз шеше алмайды. Сол себептен олар банктер мен маманданған мекемелерден ұзақ мерзімге несие алып, осы мақсаттарына жетуге тырысады. Сол себептен азаматтардың үйге деген конституциялық құқықтарын жүзеге асыру  ең маңызды әлеуметтік-саяси және экономикалық проблема болып табылады. Осы мәселені шешудің әдіс-тәсілдерін таңдауға байланысты үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты әл-ауқаты, олардың жалпы жағдайы анықталады.

           Сол себептен мен осы жұмысымда ипотекалық несиелеудің жалпы біздің экономикада алатын орнын, оның халыққа пайдалылығын және ипотекалық несиелеудің қазіргі кездегі  негізгі мәселелері мен оларды шешу жолдарын қарастырдым. Сонымен қатар дамыған елдердегі ипотекалық несиелеу жүйесі қалай жүретінін және оны Қазақстанда қалай қолдану керектігі жайлы ұсыныстар да осы жұмыста қарастырылады. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Ипотекалық несиенің  экономикалық мәні, мазмұны және даму  тарихы.

          “Ипотека” түсінігі б.з.б.  VI ғасырдың  басында қалыптасты, ол жер иеліктері мен оларға байланысты құрылыстармен қарыздардың қарыз берушіге жауап беруі болып табылады. Міндеттеме жер территориясының шегінде белгілі бір атауы бар бағана қою арқылы құжатталды, бағанада көрсетілген меншік қарыз алушының қарыз берушіге белгілі бір сома қарыз екенін кепілдендіретіні жайлы жазу жазылған. Кейіннен бұл мақсатқа арнап арнайы кітаптар шығарылды, олар “ипотекалық” деп аталды. Ипотеканың алғашқы түрлерінің өзінде де олардың ең маңызды сипаттамасы болып олардың жариялылығы саналды, яғни кез келген  тұлға белгілі бір жер меншігінің жағдайы жайлы еш кедергісіз білуіне мүмкіндігі болды.

          Ипотека (грек тілінен аударғанда – кепіл(залог) ) - қозғалмайтын мүлікті кепілге беру.  Қазақстанда ипотеканың дамуына Президенттің 1995 жылы 23 желтоқсандағы “Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы” Заң күші бар Жарлығы негіз болды.

          Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, “Ипотека – бұл кепілдге берілген мүлік үшінші тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепіл түрі. Ипотека кәсіпорын құрылыстары, ғимараттар, көппәтерлі үйдегі пәтерлер, транспорт құралдары, космостық объектілер, айналыстағы тауарлар және азаматтық айналыстан шығарылып тасталмаған басқа да мүліктерді кепілге қою арқылы беріледі”¹.

          Ипотекалық несие – коммерциялық және маманданған банктердің, несиелік-қаржылық мекемелердің жылжымайтын мүлікті (жер, үй, өндірістік және коммерциялық мақсаттарға арналған жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге беретін қарыз ақшасы. Бұл

мүлікке меншік құқығы несие беру кезінде  несие берушіге уақытша өтеді, бірақ  мүліктің өзін қарыз алушы пайдалана береді. Бұл кезде қарыз алушы кепілге қойған мүлкін қарызды толық төлеп болмайынша сата алмайды.

          Несиелеудің кепілдік формасының орындалу тәртібі мен механизмдері кепілдік міндеттемелер, кепілдіктермен және т.б. салыстырғанда, әсіресе жылжымайтын мүлік жағдайында, өте қиын болып табылады. Ипотекалық несиелеу механизмінің мәні - қарыз алушы несие берушіге (банкке)  кепілдік міндеттеме беруінде, ол банкке қарыз алушының белгіленген мерзімде төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда оның кепілдеген жылжымайтын мүлкін (үй мен жерді, немесе тек үйді және т.б.) өз меншігіне алуды дәлелдейтін құжат болып саналады.

        Ипотекалық несиелеудің жүйесін реттеу – қазіргі кездегі мемлекеттің тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыттарының бірі. Ипотека арқасында банктік, мемлекеттік және кооперативтік капитал жер қорының қомақты бөлігіне өз билігін жүргізеді. Сонымен бірге ипотека экономиканың әртүрлі салаларына капитал салымдарының түсіп отыруының маңызды каналы болып табылады.

          Қазақстанда қолданылатын ипотека үлгісі Малазиялыққа ұқсас болып келеді, ал ол өз нәтижелілігін дәлелдеді, ал 1993жылғы президенттің “Жаңа тұрғын үй саясаты мен оны жүзеге асыру механизмі туралы” жарлығы ипотеканың дамуына себеп болды.

         Қазіргі кезде тұтыну несиелерінің 80-90 проценеті ипотекалық несие болып табылады. ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің механимдерін дамыту қажеттілігі келесідей себептерге байланысты болып келеді:

  1) Ипотекалық  қаржыландырудың әлеуметтік қызметінің  тұрғын үй құрылысын дамытуда объективті қажеттілігінің болуы.

    2) Экономикадағы рецессия жағдайында  жағымды конъюктуралық өзгерістерге  қарамастан оны жағдайластыру  үшін кешенді шаралар қолдануда  талап етеді – оның жағдайластырушы  функция орындауы.

  3) Экономикаға  тән тәуекел  дәрежесінің жоғары болуы белгілі бір дәрежеде, қосымша институттардың нақты қызмет ету жүйесі құрылған жағдайда, ипотекалық несиелеудің өз сипаттамасы арқылы орны толтырылады және бар қаржылық ресурстарды нақты құндылықты құруға бағыттауға себеп болады.

        Кепілге, қарыз алушыға, оның декларацияланатын ресми табысына қоятын қатаң талаптар, инфляция мен әртүрлі тәуекелдерден қорқу, кепілге берілген меншікті болашақта өткізу қиындығы туралы мәселелер банктерді ипотекалық несиелерге жоғарғы жылдық проценттер қойып, алғашқы төлемді үлкен мөлшерде алуына себеп болады.

        Тұрғын үй ипотекалық несиелеумен байланысты жаңа салық жеңілдіктерінің пайда болуы бастапқы ипотекалық нарықтың дамуын мемлекет тарапынан ынталандырудың іске асарлық факторы болып табылады. Ол халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді алуын жеңілдетеді.

       Ипотекалық несиелеу азаматтардың салықтық тәртібінің жоғарылауына себеп болады, өйткені банктердің ипотекалық несие беру кезіндегі басты талаптарының бірі болып қарыз алушының төлем қабілеттігін ресми түрде құжатарға негіздеу табылады, сонымен қатар салық декларациясын ұсыну жатады.

       Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасы мен адамдардың өмірінде жылжымайтын мүлік ролін бағалауда үлкен өзгерістерге алып келді.

      Бұл жағдайларда нарық субъектілерінің қажеттіліктерін нәтижелі түрде қанағаттандыра алатын жылжымайтын мүлік нарығын қалыптастыру әдістері мен тәсілдерін табу мен жүзеге асыру мәселесі тұр. Нарықты реттеу нәтижелілігі көптеген жағдайда нормативтік база, жылжымайтын мүлік пен соған шарт жасасуға құқықты тіркеудің, мүлікке жеке меншік құқықғын ерікті түрде сақтандыру жүйесін парраллелді түрде жүргізіп отырумен, қазақсандық жылжымайтын мүлікті біртұтас мүліктік кешен түрінде қызмет етуін қамтамасыз ететін салық салу механизмінің инвестициялық активтілігінің дамуын ынталандыратын тұрақты  мемлекеттік жүйесінен тұратын жалпы инфрақұрылымның құрылуы және дамуымен байланысты.  
 

2. Ипотекалық несие  беру тәртібі және  оны жүзеге асыратын  ұйымдар.

       Ипотекалық несиелер – көпшілікті өнім емес, оны тек орташа жалақысы бар азаматтар ала алады, ал тұрғын үйді қажет ететіндердің көбісі – төмен табыс алатын адамдар екенін ескеру керек. Осы халықтың категориясын үймен қамтамасыз ету мәселесін шешу үшін 2000 жылдың желтоқсан айында “ҚР тұрғын үй құрылысы үшін жинақ ақшалары туралы” заң жасалып, қабылданды. Ал 2003 жылдың Сәуір айында ҚР Үкіметінің қаулысымен “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі” АҚ құрылды. Ол ссудалық-жинақтау жүйесін құруды көздейді. Халықты қолдау үшін мемлекеттік бюджеттен тұрғын үй құрылысы үшін жинақтау қорына мемлекеттік қайтарымсыз премиялар беріледі. Жинақ ақша салғаны үшін мемлекет әр жылдың аяғында салым салушыға осы жыл ағымында оның салған ақша сомасына сыйақы беріп отырады. Ол ұзақ мерзімді несиелерді – 3,5 проценттен 6,5 процентке дейінгі төменгі проценттік ставкамен береді.  10 жылға жоспарланған мәліметтер бойынша бұл жүйені енгізуден тұрғын үй сферасына тартылған инвестициялар сомасы 32,6 млрд. теңгеге жетеді, ал жалпы ішкі өнім өсімі 1,7 процентті құрайды, салық түріндегі бюджетке түсетін қаржы сомасы – 7,8 млрд. теңгені, ал жоба бойынша мемлекеттің таза табысы – 2,9 млрд. теңгені құрайды.

        1-суретте тұрғын үй құрылысын ары қарай дамытуды қаржыландырудың негізгі көздері көрсетілген.

        Тұрғын үйді салуды қаржыландырудың басты қатысушысының бірі болып мемлекет табылады. әлемдік тәжірибеде мемлекет үй құрылысын қаржыландыру мен тұрғын үй нарығының институционалды инфрақұрылымының дамуында басты роль атқарады.

        Үй құрылысын қаржыландырудың бір көзі болып тікелей бюджеттік қаржыландыру табылады. Бюджет қаражаттары қаржы операторына ұзақ мерзімге (10-15 жыл) мерзімдік, төлемдік және қайтарымдылық шартымен беріледі. Қаржы операторы тендерлік негізде анықталады, ол алынған қаржылық ресурстарды құрылысшы мен үйді сатып алушыны несиелеу арқылы тұрғын үй құрылысына жұмсайды.

     Осы Тұрғын үй құрылысына жинақтау жүйесін Қазақстан республикасы бұл салада 80 жылдық тәжірибесі бар Германия еліне қарап алды.

     Қазіргі кезде Германияның несие-қаржылық қызметі нарығында 35 құрылыс жинақ кассалары жұмыс істейді. Қазіргі кезде Германияның 81,2 млн халқының 35 проценті құрылыс жинақтары бойынша келісімшартқа отырған. Сонымен қатар салынып жатқан үйлердің 43%-і осы кассалармен қаржыландырылады. Қазіргі кезде Қазақстанда да осы процесс жоғары қарқынмен жүріп жатыр. Мысалы салынып жатқан үйлердің ҚР бойынша 2005 жылдың қаңтар айында пайдалануға берілген 256795кв.м. үйдің 130896 кв.метрі халық ақшасына салынды.  Және халықтың қаражаты есебінен салынған тұрғын үй бойынша (1-кесте) бірінші орында Астана қаласы (24936), екінші орында Атырау облысы (24444) және үшінші орында Оңтүстік Қазақстан облысы (23344) тұр².

      Тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды мемлекеттің жанама қатысуы ипотекалық несиелеумен байланысты несиелік тәуекелдерді сақтандыру бойынша сақтандыру компаниясын құру болып табылады.

      Сонымен бірге 2003 жылдың қаңтар айынан бастап “Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры” акционерлік қоғамы жұмыс істеуде. Оның ҚР Ұлттық Банкі тұлғасында мемлекет құрды. Бұл елдің қаржы жүйесінің күшеюі бойынша бағытталған саясаты болып табылады. Оның негізгі мақсаты – ипотекалық несиелерді алуды оңайлату болып табылады. Ол несие беруді 20 жылға дейін ұзартып, %-тік ставкілерді 9-10%-ке дейін төмендетті.

       Қазіргі кезде ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің қатысушылары болып мына банктер мен компаниялар табылады: “Альянс банк” АҚ, “БТА ипотека” АҚ, “Казкоммерцбанк” АҚ, “Цеснабанк” АҚ, “БанкЦентрКредит” АҚ, “Қазақстанның халықтық жиақ банкі” АҚ, “Астана-финанс” АҚ, “БанкТуранАлем” АҚ, “әТемирбанк” АҚ, “Евразийский банк” АҚ, “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі” АҚ.

Ипотекалық  несиені кепілдендіру банктер мен  ипотекалық компанияларға тәуекел деңгейін оны сәйкес капитализация мен реттеу деңгейі бар Қор

²“ҚР және оның өңірлерінің әлеуметтік-экономикалық дамуының статистикалық көрсеткіштері”, Алматы,2005 ж.

арасында  бөлу арқылы төмендетуге мүмкіндік  береді. Қорды тәуелсіз андеррайтинг пен тұрғын үйге ипотекалық қарыз алу келісімшарты бойынша қарыз алушының өз міндеттемесін орындамаудан туған шығындарды болдырмауды қамтамасыз ететін ұйым ретінде қарастыруға болады.

       Қордың кепілі ипотекалық несиенің барлық мерзімінде істе болады. Қор капиталы 500 млн. теңге жылына 5000 ипотекалық несиенеі қамтамасыз етуге жетеді (ипотекалық несиенің орташа көлемі 15000 АҚШ доллары көлемімен есептегенде).   Қор өзін өзі қаржыландыратын ұйым бола тұрып, өзінің басты мақсаты етіп ипотекалық несиелерді кепілдендіруден түскен түсім арқасында пайда көруді санамайды – ол түсімнен резерв құралады.

      Әлемдік тәжірибеде қабылданғандай, Қорға сыйақыны (жарна) қарыз алушы төлейді. Және Қор бірмезгілдік және біржылдық сыйақы көлемін анықтап қойған, ол үлгіге байланымсты кепілдендіретін ипоткалық несиенің сомасына байланысты 0,12%-тен 3,37%-ке дейін болады.

    Кепілдіктер үш үлгі бойынша  беріледі:

1) –  төлемдердің максималды көлемі  ипотекалық несиенің бірінші  кезеңдегі сомасының 30 процентін  құрайды; 2)– төлемдердің максималды көлемі несие берушінің талаптарының сомасының 30 процентін құрайды; 3) - төлемдердің максималды көлемі несие берушінің таза шығындарының сомасының 50 процентін құрайды.

   Бұны қорытындылай айтқанда, ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне банктер мен компанияларды тарту бойынша белсенді қызмет жасай отырып, Қор, халықтың ипотекалық несиелеуге қолының жетуін үдетумен қатар, банктер мен ипотекалық компаниялардың несиелік тәуекелдерінің бөлінуіне

барлық  күшін салуда. Ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне қатысу

арқылы  банктер мен ипотекалық компаниялар  ипотекалық несие бойынша қарыз  алушылардың қарызын төлей алмай  қалуы кезінде (дефолт) Қордың кепілді  төлеуі арқылы зияннан сақтануына құқық  береді. Қор несиенің бүкіл мерзімінде банктер мен компаниялардың несиелік тәуекелдерінің 30-дан 50

процентке  дейін бөліп алады.

3. Ипотекалық несие нарығындағы мәселелер мен оларды шешу жолдары.

       Потенциалды сатып алушыларда бар қаражаттарды неғұрлым тиімді пайдалануда маңызды нәтижеге ипотека арқылы жетуге болады. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу құрылысшыларға да тұрғын үйлерді салу үшін тұрақты және үздіксіз қаржы алып отыруларына көмектеседі. Бюджеттен аз-ақ ақша шығару кезінде ипотекалық несие қазіргі кезде бюджеттен тыс қаржы алудың басты көзінің бірі болып табылады.

      Нарықтық экономика кезіндегі құрылыс кешені үшін инвестициялық процестерді реттеу мәселесі мемлекет үшін өте маңызды. Құрылыс кешенінде инвестициялық процесстерді ұйымдастыру мен жүргізу механизмі нарықтық экономиканың талаптарына сай келу керек, және инвесторлар, банктер, тапсырыс берушілер мен құрылысшылар арасындағы “ойынның нарықтық ережелерін” ескеру керек. Қазақстанның экономикасының және нарықтық қатынастарының ерекшеліктеріне байланысты шетел тәжірибесін қолдану қиынға түседі. Алайда, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу бойынша жиналған тәжірибе оны іс жүзінде қолдану мүмкіндігінің барын куәлайды. Алдыңғы кезде республикадағы ипотекалық несиелеу жүйесінде мынадай көрсеткіштер болу керек:

1. тұрғын үйдің орташа деңгейі жалпы көлемнің бір адамға 21-22 кв.м-ге дейін өсу керек;
2. құрылысты қаржыландыру бойынша бір бірімен байланыстырылған шаралар жүйесі негізінде кезекте тұрғандарды баспанамен қамтамасыз етуді жеделдету;
3. халықтың жоғары сапалы тұрғын үйге деген өсіп келе жатқан сұранысын толық түрде қанағаттандыру;
4. халыққа ссуда, қарыз ақшалар, несиелер берудің, халықтың кедей бөлігін субсидиялаудың несие-банктік жүйесін ұйымдастыру;
5. бірлесіп құрылыс жүргізу мен оларды пайдалану үшін тұрғын үй бірлестіктері, ассоциациялар, кооперативтер ұйымдарын құру;
6. жеке меншік және мемлекеттік тұрғын үйге қызмет көрсету бойынша жоғары дамыған муниципалдық және коммерциялық сфераларын құру.

Бұл мақсатты іске асыру үшін тек қала бюджетінен ғана емес, сонымен бірге бюджеттен  тыс қаражаттарды тарту, ипотекалық несиелеудің әртүрлі формалары  негізінде капиталдық құйылымдар арқылы іске асырылуы мүмкін.

   Сонымен қатар мынадай шараларды  жүзеге асыру қажет:

• несиелерді беру процесін жетілдіріп, бір қалыпқа келтіру керек;

- тұрғын  үйдің нарықтық құнын тек пәтердің  тұтынушы сапасын ғана ескермей, сонымен қатар қарыз алушылардың  болашақ шығындарын – ремонт, техникалық қызмет көрсету, өзіне тиісті территориялардың күтімі, т.б. ескере отырып бағалау әдісін жетілдіру;

• сенімді заңнамалық нормативтік базаның жасалуы; құқықтардың оптималды балансын белгілеу;
• ипотекалық облигациялар бойынша инвесторларға салықтық жеңілдіктер жасау және олар бойынша кепілдік қалдыруды тіркеу жүйесін өзгерту.

      Қазақстандағы проценттік ставкілерді бағалау қиын, өйткені экономика әлі де өте долларланған: қаржылық шарт жасасулардың 70 проценті долларға деноминацияланған немесе индекстелген. Айналыстағы мемлекеттік, муниципалдық, кооперативтік қарыздық бағалы қағаздарының 2,4 млрд доллардан тек 30,9 проценті теңгелік құралдармен көрсетілген.

     Макроэкономикалық деңгейде монетарлық саясат пен проценттік ставкінің уақыт құрылымы сыртқы әсерлерден толық тәуелсіз емес. Сол себептен ҚР Ұлттық Банкі ипотекалық несиелеуді экономиканың долларизациясының деңгейін төмендету құралы ретінде пайдалануына болады. Ипотека бұған жақсы келеді, өйткені ол берілген мерзімге теңгелік құнын көрсетеді.

   Егер мемлекет халықтың кейбір топтарына жеңілдік жасау арқылы несие берсе,  халықтың әлеуметтік өмірінде кейбір мәселелер шешілер еді.

     Біріншіден, ауыл шаруашылығының басымды түрде дамуына байланысты ауыл тұрғындары үшін несиені жеңілдікпен беру орынды болар еді. Ауыл шаруашылығын дамыту үшін жас мамандар қажет, сол себептен ауылдағы өмір деңгейін көтеру үшін ауылға көшіп баратын студенттерге, жәна басқа да тәжірибесі мол  қүнды мамандарға сол жерден үй сатып алу үшін, оны жөндеу үшін төмен процентпен ипотекалық несие беруге болар еді. Егер ауылда қала жағдайы жасалса, яғни телефонмен, сумен қамтамасыз ету, үйді орталықтан жылыту және т.б. жағдайлар жасалса, ол экологиялық тазалығымен жоғары маманданған кадрлерді өзіне тартар еді.

 Бұған кепіл ретінде ауылдағы немесе қаладағы үйін қоюға болады.

    Екіншіден, жастарды қолдау үшін  жастарды жеңілдік бойынша несиелеу  ұсынылады. Жас жұбайлар, оқу бітіргендер  және басқалар жұмысы бар бола  тұра үйлері жоқ болғандықтан, жоғары бағамен пәтер жалдап тұруда. Оларға көмек ретінде бірінші 30%-тік төлемді алмай-ақ, жатақханадан бөлме немесе жекешелендірілген пәтер алу үшін оларға ипотекалық несие беруге болар еді. Өйткені жалдан бюджетке көп дегенде тек 3% қана пайда түседі. Сол себептен Мемлекетке ипотекалық несиеден банкке түсіп отыратын проценттік ақыдан көбірек пайда түсер еді. Және бірінші 3-5 жылға %-тік ставкілер төмен болып, кейін өте келе жастардың тәжірибесі көбейген сайын, сәйкесінше, жалақысы да көбейген сайын бұл ставкілер көтеріліп отырар еді. Бұл жас мамандарға да, жаңадан тұрмыс құрғандарға да үлкен көмек.

      Несиелеу нәтижесінде Қазақстандық ипотекалық компаниямен ішкі инвестициялар-халықтың жинаған ақшасы, институционалды инвесторлардың ақшасы  тартылады. Экономиканың нақты секторының жанама қаржылануы, нақты айтқанда құрылыстың қаржылануы жүреді. Мемлекеттің қатысуынсыз ескі үйлерді ауыстыру мен жаңарту бойынша қор мен инфрақұрылымның мәселелері шешіледі. Ал мұның бәрі салық салу базасының өсуі мен бюджетке түсетін түсімнің көбеюіне әкеледі.

     Тұрғын үйге ипотекалық несие беру жүйесін ары қарай дамыту бойынша жұмыс бағдарламасының басты элементтері болып келесілер табылады:

•   коммерциялық ұйымдар шегінде бірігу жолымен ипотекалық несиелеудің және тұрғын үй нарығының барлық қатысушылары қарым-қатынасының іске асарлық механизмін құру;
• тұрғын үй ипотекалық несиелеу нарығының барлық қатысушыларының белсенділігін ынталандыруға бағытталған бюджеттік саясатты жүзеге асыру;

-  қалалық  деңгейде құқықтық және нормативтік  базаның жетілуі, оған қолдау көрсету, ал керек жағдайда республикалық деңгейде құқықтық, нормативтік базаны жетілдіру жолдары бойынша ұсыныстарды қолдап, алға тарту;

• қалалық ипотекалық жүйенің басқа облыстардың ипотекалық жүйесімен қарым қатынасы  механизмін жасау, біріккен бағдарламалар ұйымдастыру;
• тұрғын үй ипогтекасыеның даму облысында мамандар дайындау.

Әрине, ұзақ мерзімді ипотекалық нестиелеу  жүйесі мемлекет тарапынан қолдау көрмесе, олар оны дамыту бойынша заңдар қабылдамаса  жүзеге асуы бірталай.

     Ипотекалық несиелеу сферасына ақша қаражатын тарту ең басты мәселелердің бірі болып қалып отыр. Тұрғын үйді несиелеудің барлық жүйесінің дамуы осы мәселені шешуге байланысты. Бұл үшін қажет қаражат ипотекалық облигациялар шығару арқылы тартылады деп ойластырылуда.Олар Қазақстандық ипотекалық компанияның тұрғын үй ипотекалық несиелеу бойынша талап ету құқығымен қамтамасыз етілген. Басты отандық институционалдық инвесторлар болып зейнетақы қорлары мен сақтандыру компаниялары табылады.

    Қазіргі кезде қаржы нарығы инвестицияны үлкен көлемде бере алады. Ал нарықта қаржы құралдарының жетіспеушілігі байқалады. Республикалық бюджеттің құрылуының арқасында жағдайдың жақсаруы мемлекетке қарыздардың көлемін және олардың құнын түсіруге мүмкіндік берді. Сол себептен ипотекалық бағалы қағаздар инвесторлар тарапынан салымдардың альтернативті құралы ретінде қарастырылады.

     Ипотекалық бағалы қағаздардың табыстылығы ең басты элемент болып табылады, өйткені бұған Компанияның ипотекалық несиелеуінің ставкілері қатысты болады. Қазіргі кезде ипотекалық бағалы қағаздар нарықта ұсынылатын басқа бағалы қағаздармен бәсекелесе алмайды. Бұл эмитенттердің шетел валютасына номинацияланған қағаздарды шығаруға мәжбүр болғандығы себебінен және нарықтық табыстылықты ұсынуына байланысты болып отыр. Бұл халыққа ипотекалық несиелерді арзандату мәселесін шешуге мүмкіндік бермейді, өйткені инвесторлар күткен табыстылық бойынша ипотекалық облигацияларды шығару осы несиелер бойынша ставкілердің өсіп кетуіне әкелуі мүмкін. Ал егер облигациялар бойынша табыстылық нарықтықтан төмен қойылса (Қазақстандық ипотекалық компанияның төменгі ставкілер бойынша жүргізіліп отырылған саясаты шегінде) ипотекалық қағаздарды толығымен орналастыра алмау тәуекелі өсіп кетеді. Осы туындаған жағдайды және халықаралық тәжірибені сараптай отырып  мынадай шешім қабылданды: бірінші кезеңде ипотекалық облигацияларға белгілі бір преференциялар ұсынылуы керек: кейіннен мұндай қаржы инструменттерінің көлемі өскен кезде жүйенің қызмет етуіне зиян келтірмей –ақ біртіндеп бұл преференцияларды жоғалта салуға мүмкіндік болады.

     Атап айтқанда, әлемдік тәжірибені ескере отырып, ипотекалық бағалы қағаздарды мемлекеттік бағалы қағаздармен бірдей көлемде шығаруға болатындай жағдай жасау керек. Мысалға, инвесторларға белгіленген нормативтерді орындауға мүмкіндік беру: банктер үшін – капитализация және өтімділік, сақтандыру ұйымдары үшін – резервтер құру бойынша, зейнетақы қорларына – активтерді орналастыру бойынша. Онан басқа, ипотекалық облигацияларды шығару және тіркеу  бойынша процедураларды барынша оңайлату керек, сонымен қатар эмиссияны алымдар мен баждарды төлеумен байланысты артық шығындардан босату керек.

    Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің басқа да мәселелері болып мыналар табылады:

• салық салу жүйесі, мысалы халық үшін несиелердің құнын анықтайтын басты элемент болып табылатын ипотекалық құнды қағаздар бойынша инвесторлардың табысына салық салу бойынша;
• ипотекалық несие арқылы тұрғын үй алу бойынша шарттарды мемлекеттік тіркеу процедурасының өте ұзақ және қымбат болуы;

 Осы  мәселелерді шешу арқылы ипотекалық несиелеу көлемін өсіруге болар еді.

Қорытынды

      Осы жұмыста Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің ерекшеліктері, оның басты мәселелері қарастырылды. Осы саладағы кемшіліктер анықталып, оған негізінен мынадай шаралар қолдану ұсынылып отыр:

1. Несиені көбірек беру үшін, оның орташа және төмен жалақы алатындарға қолы жету үшін оларға жеңілдіктер жасау;
2. Жаңадан отбасын құрғандарды қолдау мақсатында  оларға ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерді бастапқы  ақша сомасын алмай–ақ беру;
3. Ауыл шаруашылығын жандандыру мақсатында ауылдағы үйлерге жағдай жасап, ол үйлерді де несиеге беру арқылы ауылға жақсы мамандарды тарту;
4. Несие бойынша заңнамалық актілерді жетілдіру;
5. Ипотекалық нарық субъектілеріне салық жеңілдіктерін қолдану және т.б.

Ипотека көпшілікті құбылыс болу үшін, оған объективті алғышарттар жасалу керек  – елдегі жағдай толығымен өзгеру керек: тұрақтылық жоғарырақ, заимдар  арзанырақ, жалақы көбірек, өндіріс  нәтижелірек және т.б. болу керек.

     Қазақстандағы орташа кластың өсуі ипотеканы өркениетті стандарттарға жеткізеді және қазіргі кездегі ипотека өз алдына дамып, өркендеп, жетілуі арқылы “қоғамның нық тұруын” қамтамасыз етуіне өз үлесін қосуда.