Ипотекалык несиелендыру

КІРІСПЕ

     Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарлатуға бағытталады.  Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрып, өзінің баспанасы  болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына және де көптеген әлеуметтік қажеттіліктерге қол жеткізуіне жағдайы келе  қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы бірақ, тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады.

     Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге  салуу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Ипотекалық несиелеу формасы әлемнің дамыған елдердің барлығында дамыған және ол елдердегі халықтың 30-40%  ипотекалық несиелер арқылы тұрғын үйге ие болады.

   Тақырыптың өзектілігі. Қазақстан Республикасында ипотекалық  несие беру жүйесін ұйымдастыра  отырып, халықтың әл-ауқатын жоғарлату. Қазақстан Республикасының егемендігі,  оның нарықтық қатынастарға бағытталған даму жолына көшуі, ең алдымен халық мүддесін қорғау жағдайы көкейкесті мәселе болып табылады. Бірақ та экономика заңдылықтарынан белгілі болғандай, банктердің немесе несие беру ұйымдарының, және де қарапайым халықтың белгілі бір табысқа қол жеткізуі үшін тәуекелге баратыны айқын. Табыс деңгейі неғұрлым жоғары болса, тәуекел деңгейі де соғұрлым жоғарылайды. Сондықтан ипотекалық несиелеуді дамыту және оның тәуекелдігін азайту Қазақстанның алдында тұрған үлкен мәселелердің  бірі болып отыр.

    Курстық жұмыстың  мақсаты – Қазақстан Республикасының  ипотекалық несиелеу жүйесін  ұйымдастырудағы ипотекалық нарықтың  дамуын қамтамасыз ету. Қазақстандағы  ипотекалық несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру қажеттілігінен туындап отыр.

  Көзделген мақсатқа жетуде мынадай міндеттерді шешуді қажет етеді:

• Тұрғын үйді  ипотекалық несиелеуге байланысты экономист ғалымдардың көзқарастарын зерттеу және талдау;
• Тұрғын үйді  ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтерін жүйелі түрде теориялық жағынан қарастыру;
• Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу үлгілерін оқып-үйреніп, олардың тиімді жақтарын отандық тәжірибеде пайдалануға ұсыну;
• Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі ҚР тұрғын үй ахуалы;
• Ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен дамуын бағалау.

    Курстық жұмыстың  теориялық және әдістемелік негізіне  қазіргі кездегі отандық және  шетелдік экономистердің тұрғын  үйді ипотекалық несиелендірудегі  орын алатын мәселелері туралы  және оның тиімді  қызмет етуінің әлеуметтік-экономикалық  дамудағы  рөлін сипаттайтын зерттеу жұмыстары пайдаланылады.

    Курстық жұмыстың  құрылымы кіріспеден, 3 бөлімнен, қорытындыдан  және қолданған әдебиетер   тізімінен тұрады. Берілген жұмыстың теориялық маңыздылығы Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесінің  қалыптасу мен даму процессі толықтай қарастырылды.

   Курстық жұмыстың  тәжірибелік маңыздылығы жұмысты  орындау кезіндегі алынған білім  өте бағалы, келешекте кәсіби  қызмет атқаруға пайдасы тиері  анық.

   Осылайша жоғары  айтылғандарды және ипотекалық нарық дамуының тенденцияларын ескере отырып, мемлекетіміздің тұрақты экономикалық өсімді қамтамасыз етуде ипотекалық несиелендірудің маңызы күннен күнге өсіп жатқандығын белгілей аламын.

І.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ  ҰҒЫМЫ  ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ.

1.1. Ипотекалық несилендіру жүйесі:  ұғымы, бағыттары, түрлері

       Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге  қоюмен және сол  арқылы  мәмілені сенімді етіп  берілетін ипотекалық несие 

несиелендірудің нарық экономикасында  белсенді  қолданылатын  нысандарының біріне жатады.  Жерге  деген меншік  құқығы  нарықтық  несиелік  қатынастар  аясына меншігінде  жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары  бар  кәсіпорындарды,  ұйымдарды,  фирмалары,  халықты   тартады.

     Ипотекалық несие  кәсіпорындардың,  фирмалардың  және  тұрғын үй  құрылысының   қажеттіліктерін   мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен  алмастыруда  үлкен роль атқарады.  Оның  алға басуы шаруашылық ететін  субъектілердің    ұзақ мерзімді  сипаттағы несиелік ресурстардың  тапшылығы,  инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді. 

     Ипотекалық несилендіру жүйесі  екі бағыттан тұрады:

     - ипотекалық  несиелердің   шаруашылық ететін  субъектілерге және халыққа тікелей берілуі;

    - ипотекалық  несилерді (несиелік  міндеттемелерді)  несилендіруге ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін  екінші рынокта сату.

     Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық  банктер айналысып келсе,  екіншісімен - ипотекалық банктердің  мүлікті кепілге қоюмен  қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан  олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын   қаржы компаниялары,  қорлар  айналысады. Құнды қағаздар ликвидті  болып келеді, себебі  олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар  инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді  және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.

     Кейбір қаржы компанияларының  міндеттемелері бойынша шетелде  кепілгер ретінде мемлекет  белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін  арттырады. Ипотекалық  несиелер  жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға негізделеді.

     Ипотеканы  кепіл  заты иегерінің болуысыз  дамыту   мүмкін емес, өйткені  жер мен  жылжымайтын мүлікті  кепілге тек  кепіл  затының иегері ғана  қоя  алады, сондай-ақ  осы иегердің  оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті  еркін   шеттету құқығынсыз  да мүмкін емес.

     Бұл жағдайда  ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан  жер телімінің ипотекасымен  бірге ресімделеді.  Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен  және

жермен  операцияларды  жүзеге асыруға жағдай жасайтын  нормативтік құқықтық база  әзірленуде. Қазақстан Республикасының  Конституциясында  жерге деген меншік құқығын   және оны сату-сатып алу,  кепілге қою,  жалға беру және т.б.   операцияларды  заңдастыратын  бірқатар  құқықтық нормалар  қалыптастырылды. Кепіл туралы,  банктар мен  банк қызмет туралы,  жекешелендіру туралы  заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын  қаржыландыру ,  ипотекалық несилендіруді  дамыту жөнінде бірқатар  қосымша  шаралар  көзделген  Президентің  бірқатар  жарлықтары  мен үкіметтің  қаулылары  қабылданды.

      Қазақстаннның  заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі  жер  телімімен бірге  немесе оны  пайдалану құқығымен  кепілге қою  танылады.

Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады.  Және, бұл ретте  кепілзат иесі  кепілгер  міндететмесін орындамаған жағдайда  кепілге қойылған  жылжымайтын мүлік арқылы  қанағаттануы мүмкін. Ипотека  кез келген ақшалай  міндеттемені  қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол  несилеік келісімге қатысты да міндеттемені  қамтамасыз етуге  пайдаланылады.

     Жылжымайтын  мүлік  санатына  жер немесе  онымен тікелей байланысты  объектілер (кәсіпорындар,  тұрғын және тұрғын  емес  үйлер, жолдар)  жатады.

Ипотекалық несиелендіруде   мәмілелерді құқықтық  түрді рәсімдеудің  маңызы зор,  себебі   бұл мәмілелердің  негізін  кепілге қойылатын  жылжымайтын мүлікке деген   меншік құқықығы немесе  шаруашылық   иемдену құқығы  қалайды.  Заңнамада ипотекалық несиелендірудің  нақты бір  тәртібі көзделген.

    Кепілзат  туралы  келісімнің  субъектілері болып мыналар табылады:

- кепіл туралы  келісімнің  тараптары (кепілгер және кепілге  қойылған затты ұстаушы)  заңды  және жеке тұлғалар;

- біртұтас  кепіл реестрін  ұстаушы.

Ипотека туралы келісім  жазбаша түрде жасалып,  нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің   едәуір еркіндігін  көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер  көзделуі мүмкін:

а)  кепілге қойылған  мүлікті  міндеттеме бойынша  қарызды  сатып алушыға  ауыстырып  шеттету;

ә) мүлікті  жалға беру;

б) мүлікке жаңа қарыздар  жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

    Кепілзаттың   бір түріне  заклад (кепілге салу) жатады.  Бұл жағдайда  кепілге  салынған мүлік  кепілзат ұстаушының  иелігіне  осы мүлікпен қамтамасыз  етілетін  несие бойынша  міндеттеме орындалғанша  беріледі.

Кәсіпорынның  ипотекасы  оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде  негізгі  қорларына  және айналым  қаражатына,  сондай-ақ, егер  заңмен немесе келісіммен басқаша  белгіленбесе,  кәсіпорынның  жеке балансында  көрсетілген  өзге де құнды заттарға  қолданылады.

   Ипотека туралы  келісімде келесідей деректер  көрсетілуі тиіс:

- кепілгердің  және  кепілзатын ұстаушының  атауы   және олардың орналасқан жерлері; 

-  орындалуы осы  кепілге салу шартымен  қамтамасыз  етілетін  несиелік  келісімнің  немесе  өзге де міндеттеменің  атауы,  келісімді  жасау күні және орны;

-   ипотекамен қамтамасыз  етілген  негізгі міндеттеменің   сомасы;

-   ипотекамен қамтамасыз  етілген  сомаларды төлеу   мерзімдері;

-  кепілге қойылған  жылжымайтын мүліктің  сипаты  және оның ақшалай құны,  орналасқан жері;

- иегердің кепілге  қойылған мүлікке деген құқығын  растайтын  құжаттардың атауы; 

- кепілге қойылған  мүлікке өзге  міндеттемелер салынбағандығы  туралы  сілтеме; 

- кепілгер мен  кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

- ипотеканы тіркеген  органның  атауы,  тіркелген   күні мен жері.

Тараптардың келісімі  бойынша  кепіл шартына өзге де жағдайлар  енгізілуі мүмкін.

    Ипотека   кепілзатты ұсташыға  негізгі  қарыз  сомасының және ол  бойынша проценттердің   төленуін,  несиелік ресурстарды  пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін,  және қажет болған жағдайда  ипотека затын сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс.  Ипотека кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің  орналасқан жеріндегі   тиісті

органдарда  міндетті түрде  тіркелуге жатады.   Ипотека  затына  меншік құқығы  ауысқан  кезде  өзге тұлға  ипотека  қай  жерде тіркелген болса, сол жерде  ол да тіркелуі тиіс.

   Несиелендіру  субъектісіне  қарай  тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар  осы үйдің болашақ  иегеріне берілетін  несиеге және  мердігерлерге  берілетін  ссудаларға бөлінеді.

   Тұрғын үй құрылысына несие  құрылыс салушыға  белгіленген тәртіппен  жер телімінің  бөлініп берілуімен және  тиісті органдардың  тұрғын үй салуға берген рұқсаты  болғанда беріледі.

    Тұрғын үйді  салуға (реконструкциялауға)  несие  жобалармен және  құрылыс-монтаждық  жұмыстарды  жүзеге асыруға мердігерлік   келісімдермен  көзделген   құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен  құны  аясында  беріледі.

     Несиелендіру  объектілеріне мыналар жатады:

тұрғын үй құрылысына  жер сатып алу және оны  жайластыру;

- тұрғын үй салу (реконструкциялау);

- тұрғын үй сатып алу.

     Несиелендіру  объектісіне қарай  банктер  тұрғын үй  несиелерінің үш

түрін  ұсынады:

- жерге берілетін   несие; 

- құрылысқа берілетін  несие; 

- тұрғын үй сатып  алуға берілетін несие. 

     Тұрғын үй несиелері  туралы ережеде  тұрғын үй құрылысына  несиелер  несиелік желі ашу  арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген.  Бұл ретте  ссуда  қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің  құнына  сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі.

     Құрылысты  қаржыландыру  процесінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты  жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады.

    Банк беретін  несиенің сомасы  әдетте  жер  сатып алу  және оны жайластыру  құнының,  тұрғын үйді салудың  (реконструкциялаудың) немесе кепіл  шартында белгіленген оны сатып  алу құнының 70 процентінен  аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін  қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт.

   Құрылысқа   несие беру туралы  шешімді   несие беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде   қабылдайды.

    Несиені пайдаланудың  мақсаты мен мерзімі, оны  қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен қатар,  тапсырысқа мыналар кіреді:

- заңды тұлға қырз  алушылар үшін – құрылтай және  тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы;  табыстардың   және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың  техникалық-экономикалық  негіздемесі және  несиеленетін  шығындардың  болжамды  өтелімділігін  есептеу;  құрылыс салынатын  жер учаскесіне деген  құқықты растайтын  құжаттар;  белгіленген тәртіппен   бекітілген  жобалық-сметалық құжаттама;   мердігерлік құрылыс жұмыстарын  жүзеге асыруға  берілген  келісім-шарттардың көшірмелері;  несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу  учаскесіне  құқығын растайтын құжаттар;  құрылыс салуға  рұқсат қағаз;  белгіленген тәртіппен келісілген  жобалық-сметалық  құжаттама;  қарыз алушының  төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар;  банк талап етуі мүмкін  өзге де құжаттар. Несиені  қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен  кепілдіктер  беріледі.

     Тапсырысты  қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

     Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады.

     Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің  қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу

тәртібі,  келісімді  бұзу  тәртібі, несие беруші мен  қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың  және  ссуда бойынша проценттердің   толығымен өтелуіне дейін   қарыз алушының  банктің  жазбаша  келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының  несиені қайтаруға  мүмкіндігі  болмаған жағдайда,  банктің шығындарын  өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және  сату жүргізіледі.

    Тұрғын үй  сатып алуға  несиелер берудің   сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы  ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері және тәртібі көрсетіледі.

   Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің   өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

1.2. Ипотекалық несиелендірудің   Қазақстанда  дамуының рөлі мен  алғы-шарттары

     Ипотекалық  несиелендірудің   көптеген елдерде   халықты  баспанамен  қамтамасыз  етуде атқаратын ролі  көпшілікке  мәлім. Табыстары  шағын болғанымен, оны  тұрақты  алатын   азаматтар үшін тұрғын жайды   меншікке сатып алуға  жағдай жасаумен қатар,  ипотекалық несиелендіру  жүйесі  құрылыс саласына  инвестициялар тартуға  мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының  жаңа сегменті  -  ипотекалық  құнды қағаздар  рыногын  қамтамасыз етеді.

     Қазақстан  Республикасының Үкіметі  өткен жылдың тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  және  ипотекалық несиелендіру  жүйесін  дамытудың  концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша   жұмыс  Ұлттық Банктің  бастамасымен жүргізілді.  Бұл ретте  Елбасының   несиелерге   қарапайым халықтың қол жетімділігін  қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ  қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс  саласын дамытуға  тарту  мақсатын   орындаудың  жаңа жолдарын  іздестіруге  талпыныс  жасалды.

     Тұрғын  үй құрылысын  қаржыландырудың жаңа жүйесін  дамыту үшін   көптеген жағдайларда  тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,  бұл  тұрғын үйге  мұқтаж   азаматтар санының  ұлғаюы, бұған  бір жақтан  ескі  тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.  Сонымен қатар,  Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың  тұрақты табыс алу мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті.  Ал, бұл жағдай  тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

    Соңғы жылдары   орын алып отырған оңтайлы  жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін  жатқызуға болады.  Алайда,  ол  жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж  азаматтардың  көбіне  тұрғын  үйдің құнын біржола  толығымен  төлеуге  мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген  сұраныс та  туындауда.

     Сонымен  қатар,  елеулі ішкі  инвестициялық  потенциалдың,  ең алдымен   зейнетақы жүйесі  тарапынан   туындап келе жатқан потенциалды  атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын  экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс  қаражатына айналмақ  бұл   жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш   идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан,  зейнетақы жинақтары  инвесицияланатын болса,  олар  қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті   ипотекалық  құнды қағаздарды, яғни  жылжымайтын  мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген  құнды қағаздар  шығару және орналастыру  жолымен  банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру   жүйесі көздейді.

     Әлемдік  практикада  ипотекалық несилендірудің  әртүрлі модельдері  қолданылуда.  Олар  несилендіру және қайта  қаржыландыру   процесінің ұйымдастырылуы  әдістерімен,  мемлекеттің  қатысу  дәрежесімен   бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда  АҚШ. Германияның, Малайзияның және Ресейдің  тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін»  қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық  рынокта  оператордың функцияларын  атқаруы  тиіс,  несиелік ресурстардың   тез арада   қайтарылуын  және  банктер мен банктік емес  ұйымдардың  өтімділігі проблемасының шешілуін   қамтамасыз ететін,    ипотекалық  несиелер берілді  жүзеге асыратын  арнайы мамандандырылған  ұйым – Қазақстандық ипотекалық  компанияны құру  туралы шешім қабылданды. Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде  Ұлттық Банк  болып белгіленді.  Компанияның төленген  жарғылық капиталы  бүгінгі таңда  1,0 млрд. теңге құрайды.  Кейін  компанияның  капиталына  халықаралық  қаржы ұйымдарының және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.

   2009-2011 жылдарға  арналған Қазақстан Республикасының  тұрғын үй құрылысын дамытудың  Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның  дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев 2010 жылғы 23 ақпандағы Парламенттегі «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» атты  Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: «Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған Мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі енгізілді... Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы Бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық ». Бағдарлама қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындар отырғаны анық.

     Халықтың  барлығына қолжетімді тұрғын  үй құрылысының тұрақты дамуын  қамтамасыз ету, оның құнын  азайтпайынша, тұрғын үй несиесінің  ұзартылмайынша және несиелеу  мөлшерлемесі  төмендемейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады. Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалыжұмыс жасауына, сондай-ақ еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік тәжірибе дәлелдеп берді.

    Жылжымайтын  мүлік бағасының шамадан тыс  өсуіне, тұрғын үй құрылысына  инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы бар әлеуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкідігінен айырылып қалуда. Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан  жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы  теориялық  және  тәжірибелік тұрғыдан  арта түседі.

    Тұрғын үй  құрылысын дамыту жөніндегі   Мемлекеттік бағдарлама бойынша  ұсынылатын бағасы төмен тұрғын  үй  Қаржы жүйесінің дамуы,  қаржы нарығындағы  жағдайдың  жақсаруы,  ипотекалық несиелендіру  көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады. Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы жұмысының  бірінші сатысы 2000  жылдың 21 тамызында шыққан 1290 Қаулысы арқылы Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады. Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекетті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын  «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады. Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының № 469 қаулысымен 2000 жылғы 20 желтоқсанда – «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» құрылды. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының »  негізгі мақсаты – қаржы рыногында «несие алу» жолымен ипотекалық несие берген екінші деңгейдегі банктердің қайта қаржыландыруды, сондай-ақ ипотекалық облигациялар шығару және тарату арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады. «Қазақстан Ипотекалық Компания»  өзінің қызметін 2001 жылдың 2-ші жартысынан бастап жүзеге асыра бастады.

     Ипотекалық  несиелеу нарығы 2010 жылдың 1 қаңтарындағы статистикалық мәліметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын үй салуға және сатып алуға берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 99364 млн.теңге, ал 2009 жылдың  қаңтарында 31455 млн теңгені құрады, соңғы жылдардағы көрсеткіш 2008 жылғы 1 қаңтарындағыдан 3 есе жоғары немесе ол уақыттағы ипотекалық несиелердің сомасы   - 7632 млн теңге.

   Қазақстан Республикасының  аймақтары бойынша банктердің берген ипотекалық несиелерінің динамикасы кесте 1 берілген.

Кесте 1. Аймақтар  бойынша банктердің халыққа берген ипотекалық несиелері

      Жоғарыдағы кестеден соңғы екі жыл ішінде республика аймақтары бойынга банктер берген ипотекалық несиелерінің  көлемінің өсіп отырғандығын көруге болады. Әсіресе, Алматы мен Астана қалаларының үлес салмағы өте жоғары, айталық 2008 жылдың қаңтар айында Алматы қаласының үлес салмағы бойынша 4030 млн теңге, Астана қаласы бойынша 774 млн теңге ипотекалық несиесі берілсе, ал 2009  жылғы қаңтар айындағы мәліметтер бойынша бұл несиелер көлемі артып,  15810 және 4331 млн теңгені құрады. Ал аталған қалалар бойынша 2010 жылы қаңтар айында 14820 және 49403 млн теңге сомасында ипотекалық несиелер берілді.

   Қазақстан Республикасы  статистика агенттігінің мәліметтері   бойынша Астанадағы тұрғын үй  құрылысын қаржыландыруға  мемлекеттік кәсіпорындар қаражаттары мен шетел инвестициялары пайдалануда. Ал Алматы қаласы бойынша құрылысты қаржыландыруға негізінен халықтың қаражаттары мен банктің несиелері себеп болуда. Сонымен қатар Алматы қаласы бойынша құрылысты қаржыландырудың белсенділік танытуы, ондағы халықтың 2 еседен жоғары өсуіне ықпал етті.

       Ең төменгі көрсеткіш ипотекалық несиелеу көлеміндегі үлесінің әр түрлі болып келуі, біріншіден, ол аймақтағы халықтың санымен, екіншіден, ондағы коммерциялық банктердің немесе олардың филиалдарының қызмет етуімен сипатталады.

      Осы берілген несиелерді валюта түрлеріне және мерзімдері бойынша арнайы кесте 2 көруге болады.

Кесте 2. Банктердің  халыққа ипотекалық несие беруі