Метод капитализации доходов

      СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………………………………...3

1 Общая характеристика доходного подхода…………………………………...4

2 Метод капитализации доходов…………………………………………………6

    2.1. Метод капитализации доходов……………………………………………6

   2.2. Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)……..11

   2.3. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала….13

   2.4. Метод связанных инвестиций: земля и здания………………………...15

   2.5. Кумулятивный (суммарный) метод………………………………………16

3 Метод дисконтированных денежных потоков………………………………..18

4 Расчетная часть………………………………………………………………....2

Заключение………………………………………………………………………..30

Список использованных источников……………………………………………32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ 

      Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

      В настоящее время недвижимое имущество  является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными  ресурсами) обеспечения эффективной  деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности  каждого отдельно взятого физического  лица.

      Оценка  недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

      Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

      Недвижимость  – является важнейшим имущественным компонентом собственников.

      Существует  несколько методов оценки недвижимого  и другого имущества предприятий, такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы  к оценке недвижимого и другого  имущества. В данной работе я рассматриваю общую характеристику доходного  подхода к оценке имущества (недвижимости) ,метод капитализации доходов также метод дисконтированных денежных потоков.

     1 Общая характеристика доходного подхода 

      Доходный  подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний  день.

      Доходный  подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования. 

      Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с рыночным и затратным  заключается в том, что он большей  степени отражает представление  инвестора о недвижимости как  источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа  сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при  определении денежного потока как  дополнительные инвестиции; методы капитализации  используются при корректировке  различий рыночного и затратного подходов.

      Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличии  от других подходов к оценке основан  на прогнозных данных.

      Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести  в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

          Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости. 

     Собственник приобретает объект недвижимости в  основном по 3 причинам:

      -   для собственного использования (например, жилья);

      -   для получения доходов от данного объекта;

      -   для повышения престижа.

      Доходный  подход включает 2 метода:

      -   метод капитализации доходов;

     -   метод дисконтированных денежных потоков.  

      В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного  объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков  дохода.

      При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков  — доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2 Метод капитализации доходов 

      2.1. Метод капитализации доходов

      Данный  метод используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

      Результат, полученный данным методом, состоит  из стоимости зданий, сооружений и  из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта  недвижимости.

      Базовая формула расчета имеет следующий  вид:

      где:

      С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед);

      ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед);

      К – коэффициент капитализации (%).

      Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

      Чистого операционного дохода – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год:

                          ЧОД = ДВД – ОР                      (2),

      где:

      ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед);

      ДВД – действительный валовой доход;

      ОР  – операционный расход.

      Действительный  валовой доход (ДВД) – доход, который  можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный  валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей  и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

      Таким образом,

      ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы,   

      Где:

      ДВД – действительный валовой доход;

      ПВД = Са*S,

      где:

      Са – арендная ставка за 1 м2;

      S – площадь, сдаваемая в аренду м2.

      Операционные  расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

      Операционные  расходы состоят из:

      -    постоянных расходов;

      -    переменных расходов;

     -    расходы на замещение или резервы.

      Постоянные  операционные расходы – не зависят  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставленных  услуг:

      -    налог на имущество;

      -    страховые взносы;

     -    заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

         Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:

      -    коммунальные;

      -    на текущие ремонтные работы;

      -    заработная плата обслуживающего персонала;

     -    налоги на заработную плату;

      расходы на обеспечение безопасности; и т.д. 

      К расходам на  замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно – техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен.

     Коэффициента  капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

     Коэффициент капитализации состоит из  2 частей:

      -    ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);

      -    нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

      В определенных условиях и для конкретного  объекта ставка капитализации и  норма прибыли совпадают, однако, это разные показатели.

      Взаимосвязь между  ставкой капитализации  и нормой прибыли:

     1.   Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход  не изменяются с течением времени.  Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит  в момент  реверсии (т.е.  продажи объекта в конце периода владения).

       Ставка капитализации превышает норму прибыли – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом,  определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.

     2.  Норма прибыли превышает ставку капитализации – стоимость объекта и/или доход   уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по  цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может  обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

      Для 2 случая (если прогнозируется изменение  в стоимости  актива) возникает  необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы  капитала.

      Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

      1 Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала,  помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

                        R_k = R_y + 1\n                                         (3),

      где:

      R_y – ставка доходности инвестиций;

      N – оставшийся срок экономической жизни.

      Возврат капитала происходит  равными частями  в течение всего срока службы объекта недвижимости.

     2 Метод Инвуда используется,  если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

                 R_k = R_y + SFF (n,Y)                            (4),

      где:

      R_y – ставка доходности инвестиций;

      SFF – фактор фонда возмещения;

      Y=R (ставка доходности на инвестиции). 

      3 Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

                     R_k = R_y + SFF(n,Y_b)                     (5),

      где:

      R_y – ставка доходности инвестиций;

      SFF – фактор фонда возмещения;

      Y_b – безрисковая ставка процента.  

      Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации:

      -    метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);

      -    метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;

      -    метод связанных инвестиций: земли и здания;

      -    кумулятивный метод (метод суммирования); 
 
 
 
 
 

2.2. Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления) 

      Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом: 

                       R₀ = Чистый доход \ Стоимость объекта недвижимости      (6)  

      Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

      Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

      Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного       метода– подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов.       Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

      Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым  по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

• размеру дохода;
• соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами;
• физическому сходству;
• месторасположению;
• ожидаемым изменениям стоимости.

Прямая  капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли).

      Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2.3. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала 

      Этот  метод применяется, когда для  покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

      Ставка  капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды.

      Ипотечная составляющая состоит из:

      -    ставки процента по кредиту;

      -    коэффициента фонда погашения.

      Ставка  капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

      Ставка  капитализации собственного капитала состоит также из двух частей:

      -    нормы прибыли;

     -    нормы возврата собственного капитала.

      Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный  собственный капитал.

      Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций.

      Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем объеме инвестиций:

                    R₀ = M x R_m + (1-M) x R_b                             (7),                

     где:

      M – доля заемных средств в структуре капитала - отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

      R_m–ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная;

      R_b – ставка капитализации на собственный капитал.

      Данный  метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т.е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.

      Основными недостатками метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2.4. Метод связанных инвестиций: земля и здания 

      Данный  метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

      Метод связанных инвестиций – земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций – заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней.

      Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей  этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):

                 R₀ = L x R_L + B x R_B                                      (8),

      Где:

      L – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

      В – стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

      R_L, R_B – коэффициент капитализации соответственно для земли, здания. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2.5. Кумулятивный (суммарный) метод  

     Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) – разбивается на отдельные компоненты.

      К безрисковой ставке дохода  прибавляются:

      1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных  облигаций) виды инвестиций. Общее  правило при этом таково: чем  больше риск, тем больше должна  быть величина этой процентной  ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

      2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

      3. Поправка на низкую ликвидность  фондов. Некоторые фонды можно  реализовать на рынке за короткий  период времени, однако для  продажи других могут понадобиться  годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.

      Таким образом, процентная ставка равна сумме  безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность.

        Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.