Модели ипотечного кредитования

Раздел 2. Модели ипотечного кредитования

2.1 Американская модель

      Принятая в Соединенных Штатах Америки, в Канаде, модель ипотечного кредитования жилья характеризуется наличием мощного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает приток кредитных ресурсов в первичный рынок ипотеки. Часто такую модель называют “расширенной открытой”.

    Принцип действия американской модели заключается в следующем:

физическое лицо, имеющее определенный уровень ежегодного дохода, сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости собственными средствами, а вся оставшаяся часть идет от специализированного ипотечного банка – в виде ссуды, полученный под залог приобретаемой недвижимости, реже – недвижимости, уже находящейся в собственности клиента. Кроме ипотечного банка, кредитором в США могут выступать ссудосберегательные ассоциации и обычные коммерческие банки. Срок возврата ипотечного кредита колеблется от 15 до 30 лет, в зависимости от выбранного типа договора ипотеки и ежегодного дохода заемщика. Ставка процента за кредит составляет 7-9 процентов годовых. Особенностью ипотечного кредитования в США является то, что кредиты физическим лицам там выдаются только под приобретение готового жилья, а под строительство – нет.

   Процесс сбора информации, андеррайтинга и оформления ипотечного договора схож с такими же процедурами в европейской модели ипотеки. Обычно ипотечные банки, заинтересованные в выдаче кредита, поручают отдельным организациям, так называемым “закладным брокерам”, начальное оформление кредита, включающее в себя андеррайтинг, сбор информации о заемщике, оценку риска кредита, и т.д. Услуги этой организации стоят не менее 1% от общей суммы кредита. Ипотечный банк сосредотачивает свои усилия на том, чтобы гарантировать себе получение прибыли и застраховать себя от наступления неблагоприятных обстоятельств. Банк привлекает оценочную фирму для определения стоимости закладываемого имущества. Причем услуги оценщика оплачиваются самим ипотечным банком. В случае положительного решения банка о выдаче кредита, составляется два документа: 1) долговое обязательство, регулирующее все вопросы кредита (учетную процентную ставку, сроки и порядок внесения платежей, штрафные санкции за отсрочку, и т.д.); 2) ипотечный договор с указанием прав и обязанностей сторон. Ипотечный договор должен быть обязательно зарегистрирован в местной регистрационной службе, но его нотариального удостоверения не требуется. Потребность в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи кредитов.

   Ссуды, которые выдаются банком, объединяются в пул (пакет) ипотек, и продаются внешним инвесторам. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым начинается новый цикл кредитования.

   На этом этапе начинается действие вторичного рынка ипотеки. Здесь задействован очень сложный механизм. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация -“Фенни Мэй” (Fanny Mae), Правительственная национальная ипотечная ассоциация – “Джинни Мэй” (Ginnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита – “Фредди Мэк” (Freddie Mac). Они приобретают пул кредитов у ипотечных банков, фактически покупая право кредитора на заложенное имущество. При этом на обратной стороне долговых обязательств делаются передаточные надписи, а в регистрационных реестрах делается запись об этой операции. Купля-продажа пула ипотек оформляется специальным актом. Обязательно производится андеррайтинг, и подтверждается кредитоспособность заемщика. После покупки кредитов, с ипотечным банком заключается отдельное соглашение об обслуживании кредита, которое состоит в: 1)взимании ежемесячных платежей и направлении соответствующих средств инвесторам, купившим займы; 2) защите интересов инвестора в случае возникновения споров по кредиту, и т.д; 3) информировании заемщика о состоянии рынка ипотек, и другие услуги. Учреждение, купившее пул ипотек, выпускает ценные бумаги (акции или облигации), которые обеспечиваются ипотеками. Акции продаются затем инвестиционному банку, а последний реализует их по доступным ценам рядовым инвесторам – гражданам США. Ценные бумаги, обеспеченные кредитами ипотечных банков, не имеют права приобретать лица, не имеющие американского гражданства.

   Существует такой инструмент, без которого использование ипотечного кредитования в США невозможно, – это страхование. Ему придается огромное значение. В сфере страхования кредитов действуют как государственные, так и частные компании. В зависимости от организации, страхующей кредит, ипотеки принято делить на четыре вида:

1.обыкновенные ипотеки,  застрахованные частным образом;

2.ипотеки, застрахованные  Федеральной жилищной администрацией;

3.ипотеки, застрахованные  Ведомством по делам ветеранов;

4.ипотеки, застрахованные  Администрацией сельскохозяйственного  жилищного строительства.

   Необходимость страхования ипотечных кредитов возникла во время Великой депрессии 30-ых годов, когда большинство организаций по ипотечному кредитованию обанкротилось, из-за разорения заемщиков и невыплат платежей по выданным кредитам. Чтобы наладить ситуацию с выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, была создана Федеральная жилищная администрация, которая вначале была полностью государственной организацией, но со временем приватизировалась. Кстати, в то же время создалась и “Фенни Мэй”, которая также в начале была государственной организацией, а затем стала частной. Поскольку кредиты страховались государственным учреждением, появилась заинтересованность кредитора в предоставлении ссуд. Сейчас большинство кредитов, выдаваемых ипотечными банками на приобретение отдельных жилых домов, застраховано Федеральной жилищной администрацией.

   Спрос инвесторов на ипотеки, застрахованные Ведомством по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрацией, Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства более высок, чем на обыкновенные ипотеки, и поэтому такие ипотечные кредиты (а они носят название “квалифицированных кредитов”) легче продаются. Созданные на основе квалифицированных кредитов ипотечные облигации разрешено приобретать институциональным инвесторам – страховым, пенсионным и взаимным фондам, как надежные инвестиционные бумаги с наивысшим рейтингом.

   Государство, выполняя социальные функции по обеспечению жильем семей с низкими доходами, ведет отдельную кредитную политику, которая дополняет систему рыночного ипотечного кредитования жилья. Федеральные органы США предоставляют два вида так называемых кредитов помощи: льготные строительные кредиты и субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность. Льготные строительные кредиты выдаются строительным компаниям на возведение домов, квартиры в которых будут сдаваться в наем с регулируемой квартирной платой семьям, доходы которых не превышают устанавливаемого государством уровня. Субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность предоставляются на покупку частных домов лицам, которые не в состоянии оплатить рыночный кредит. Критерии для отбора потенциальных заемщиков устанавливаются, в зависимости от величины семейного дохода и обеспеченности жильем.

   Сильная конкуренция на рынке ипотеки США, а также развитие различных форм кредитования привело к появлению всевозможных видов ипотечных кредитов (закладных), среди которых самыми распространенными стали следующие:

1.общая закладная – при которой кредит относится более чем к одной части недвижимого имущества. В таких закладных указывается, что часть заложенного имущества должника может быть возвращена при возврате определенной части кредита.

2.комплексная закладная – кредит берется не только под недвижимое имущество, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости.

3.перевешивающая закладная – дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительный кредит от другого кредитора. Новый кредитор берет на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент.

   Кроме того, заемщик имеет право выбрать себе ипотечный кредит, условия обслуживания которого наилучшим образом подходят именно для него.              Ипотечные банки предлагают целый ряд кредитов, в зависимости от условий его оплаты:

1.полностью амортизированный кредит – требует от должника равную сумму денег ежемесячно. Деньги идут сначала на погашение процента за кредит, а затем на погашение основной суммы долга.

2.частично амортизированный кредит – выдается по льготной ставке процента, в качестве компенсации за гарантированное участие в прибыли, которую получит заемщик, продав через определенное время свое имущество.

3.линейно амортизированный кредит – предполагает внесение платежей неравными суммами. Размер каждого платежа определяется существующей на определенную дату величиной непогашенного долга и процентов по нему. Основная часть долга погашается равными долями, а проценты – неравными.

4.кредит с прямым платежом – по процентам выплачиваются периодические платежи, а основная сумма долга должна быть выплачена до истечения срока предоставленного займа.

5.кредит со ступенчатыми выплатами – здесь заемщик вносит установленные ежемесячные платежи в течение первых нескольких лет, и большие платежи в оставшийся период, когда, как предполагается, должны вырасти доходы заемщика.

6.кредит с раздутым платежом – требует периодических платежей, последний из которых должен быть более высоким, чем все остальные.

7.кредит с растущей выплатой по основной сумме – предполагает выплаты по фиксированному проценту, но выплаты по основному долгу возрастают в период роста доходов заемщика. Причем выбор периода возросших платежей остается за заемщиком.

8.кредит с регулируемой нормой – норма процента по такому кредиту колеблется в зависимости от макроэкономической ситуации. Заемщик, при этом виде кредита, может оплатить в предварительном порядке весь заем, без наложения штрафа.

9.кредит с перезаключаемой нормой – условия кредита изменяются каждые 3,4 или 5 лет, в течение которых ставка процента за кредит может расти или падать, в зависимости от макроэкономической ситуации. Предварительная оплата суммы кредита разрешена.

   Несмотря на такое многообразие форм, и видов ипотечного кредита, учитывающих текущее финансовое положение заемщиков, возникают ситуации, когда должник не может во время выплатить свой ежемесячный платеж. В этом случае ипотечный банк направляет уведомление заемщику о необходимости внесения платежа. Через 10 дней посылается новое уведомление, еще через 30 дней должник вновь оповещается о невыполнении им обязательств. После этого, если выясняется, что заемщик в затруднении выплачивать платежи, банк предлагает заемщику различные выходы из создавшегося положения. Если предпринятые меры не дали результатов, банк уведомляет клиента об обращении взыскания на его заложенную недвижимость, что является обязательным условием по договору ипотеки. В некоторых штатах требуется также и оповещение общественности через опубликование объявления в средствах массовой информации.

  Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в США законодательно устанавливается не на федеральном уровне, а на уровне штатов. В 25 штатах установлен несудебный, административный способ обращения взыскания. Законодательство остальных 25 штатов требует судебного разбирательства. В данных штатах ипотечный банк нанимает адвоката, который обязан передать документы о продаже заложенного имущества в суд после самой продажи имущества на аукционе. Суд проверяет соблюдение требований законодательства при продаже недвижимости, и он вправе объявить результаты торгов недействительными. При административном порядке обращения взыскания, удостоверение, подтверждающее право на приобретение недвижимого имущества выдается лицом, проводившим аукцион, и каких-либо проверок на предмет законности сделки не требуется.

    Процедура изъятия имущества у не выполнившего свои обязательства заемщика может носить длительный характер, особенно в случае судебного разбирательства. В разных штатах она длится от 1 до 15 месяцев. Некоторые штаты законодательно устанавливают возможность возврата заемщиком своих прав на жилье даже после продажи его с аукциона. Например, в штате Огайо срок восстановления прав на жилой дом после продажи равен 12 месяцам. Связано это с тем, что даже при крайних мерах власти штатов стараются защитить интересы физических лиц-заемщиков.

   Реализация американской модели ипотеки стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при активном содействии государства, которое заключается в частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий контроля государства является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

  Американская модель ипотеки является эффективной и стабильной системой кредитования из-за разграничения полномочий и сфер ведения между центром и штатами. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный рынок – федеральным центром.

   Это позволяет поддерживать социальную роль ипотеки, которая заключается как в обеспечении, так и в защите прав граждан в выборе способа приобретения жилья, – это легче делать с учетом особенностей и традиций, присущих отдельной территории. В то же время, осуществление контроля и стандартизации отношений на рынке ипотечных ценных бумаг на национальном уровне, позволяет избегать хаотичности и беспорядка в обеспечении ресурсами рынка кредитов, а значит, содействует реализации социальной роли ипотеки.

2.2 Европейская модель

   Традиционно, в странах германо-романского права (а это вся континентальная Европа), институт ипотеки и продажа имущества связаны с большими формальностями. Эти формальности необходимо строго соблюдать, так как в противном случае, все условия кредитования считаются недействительными, а, следовательно, недействительной считается и гарантия этого вида залога.

   Страны Европы придерживаются схем ипотеки, основанных на нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривают следующее: предмет залога остается и в собственности, и во владении залогодателя.

   В случае неудовлетворения требований по обязательству, кредитор получает право истребовать этот предмет, у кого бы он ни находился, продать его, и из вырученной суммы удовлетворить свое требование.

   Так как при ипотеке не происходит передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускается лишь его продажа, то должник, являющийся собственником имущества, может его заложить несколько раз, что порождает очередность в удовлетворении претензий кредиторов.

  Право требовать продажи залога признается только за первым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получают удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора.

   В случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривается возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

   Обязательными составляющими ипотеки, без которых сам факт получения ипотечного кредита будет считаться не легитимным, по нормам романо-германского права, являются:

1)наличие аутентичного  акта – договора ипотеки, в  обязательном порядке зарегистрированного  у нотариуса по форме, установленной  законом; 

2)регистрация закладной  в особой регистрационной службе  по местонахождению объекта недвижимости;

3)обязательное ведение  кадастра или поземельной книги,  в которых отражается вся информация, касающаяся операций с недвижимостью  (продажа, покупка, сервитут, льготы, и т.д.).

   Схема ипотечного кредитования, используемая в европейских странах, работает следующим образом: гражданин, желающий получить кредит, обращается в ипотечный банк.    Прежде всего, он заполняет анкету и пишет заявление, в котором указывается его финансовое состояние, местоположение недвижимости, обоснование непосредственной потребности в предоставлении ссуды. Анкета оформляется и прикладывается к заявлению. Анкета содержит следующие данные:

1) тип займа; 2) сумма; 3) годовой  процент; 4) срок; 5) месячная выплата (основная часть + процент); 6) страховая сумма, налоги на недвижимость.

   Далее банк определяет пригодность потенциального объекта залога, то есть оценивает недвижимость. Кредитор несет полную ответственность за точность оценки. Роль оценки сводится: 1) к предоставлению полной и точной описи собственности с учетом ее особенностей (местоположение, степень износа, и т.д.) 2) к установлению ее действительной рыночной стоимости 3) к принятию решения о возможности использования ее в качестве залога. Причем, оценку может производить или сам банк, или специализированная оценочная компания. Издержки по оценке имущества залогодателя несет залогодержатель. Оценка может производиться по одному из следующих методов:

1. метод прямых рыночных сравнений – состоит в сопоставлении цен, по которым в последнее время продавалось аналогичное имущество, с корректировкой характеристик заложен;
2. метод издержек – основан на принципе замены, означающем возможность замены максимальной стоимости данного имущества стоимостью другого, настолько же необходимого и желаемого имущества;
3. метод репродукции – означает определение затрат на строительства точной копии оцениваемого имущества;
4. метод дохода – базируется на нынешней стоимости доходов, которые будут получены в будущем. Этот метод применяется для оценки имущества, приносящего доход, – торговых площадей, офисов, жилых домов.

    По итогам работы оценочная компания составляет отчет об оценке и передает его кредитору.

   После проведения оценки кредитор переходит к следующему этапу предварительных процедур, – к андеррайтингу, то есть принятию решения о предоставлении кредита. Андеррайтинг предполагает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения о предоставлении или не предоставлении кредита. Андеррайтингу предшествует оценка платежеспособности заемщика, которая базируется на следующих критериях кредитоспособности заемщика:

- стабильность его финансового положения;

- размер его текущих доходов и расходов;

- кредитные источники.

   После процедуры андеррайтинга, в случае положительного решения о выдаче ипотечного кредита, банк начинает документальное оформление прав и обязанностей, связанных с дальнейшим функционированием договора ипотеки. Оформляются следующие документы: 1) юридическое право кредитора на залоговое имущества; 2) страховой полис; 3) долговое обязательство заемщика; 4) акт о передаче титула на распоряжение имуществом кредитору; 5) кредитный договор.

Далее, кредитор передает заемщику документы на владение кредитом.

   Конечным этапом взаимодействия банка и заемщика является собственно оформление самого договора ипотеки в виде закладной. Закладная включает следующие пункты:

- наименование залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

- название кредитного договора или иного денежного

обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с

указанием даты и места  заключения такого договора;

- указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и

размера процентов, если они  подлежат уплате по этому

обязательству;

- указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной

ипотекой, а если эта сумма  подлежит уплате по частям –

периодичности соответствующих  платежей и размера каждого из них;

- название и достаточное для идентификации описание

имущества, на которое установлена  ипотека, и указание места

нахождения такого имущества;

- денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

- наименование права, в силу которого имущество, являющееся

предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю;

- указание на имеющиеся обременения имущества, являющегося предметом ипотеки;

- подписи залогодателя и залогодержателя;

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

  По соглашению сторон, в закладную могут быть включены и другие условия, в частности, условие о комиссионных выплатах банку, устанавливаемых в процентах от величины залога или условие о предварительной оплате кредита, которое предусматривает оплату заемщиком дополнительных сумм для обеспечения недополученной кредитором величины процентных выплат из-за ускоренного возврата кредита.

   Как уже было сказано, европейская модель ипотеки предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки (закладной), без которой он не будет иметь юридической силы. Нотариус удостоверяет закладную по форме, установленной законом. Кроме того, закладная должна быть зарегистрирована в особой регистрационной службе по месту нахождения объекта недвижимости. Это означает признание государством обязательств должника и установление приоритета по использованию права на лишение заемщика возможности выкупить закладную. Регистрационная запись заносится в Кадастр (во Франции) или в Поземельную книгу (в Германии). Порядок ведения Поземельной книги в Германии регулируется гражданским уложением и специальным актом “Правила ведения Поземельной книги”. В книгу заносятся следующие данные: вид залогового права; имя должника; имя кредитора; процентная ставка за кредит; повышение ставки процента за отсрочку платежа, и иные требования. Таким образом, любое заинтересованное лицо может получить исчерпывающую информацию об ипотеках и других отягощениях конкретного объекта недвижимости.

  Имея закладную, банк может распоряжаться ей по своему усмотрению. Прежде всего, банк постарается пополнить свои кредитные ресурсы, для предложения их следующим клиентам. Лучший путь для этого – это продажа закладной другим профессиональным участникам ипотечного рынка. В этом случае на закладной делается передаточная надпись, и новому владельцу переходят все права предыдущего кредитора.

  Но на этом обязанности ипотечного банка по обслуживанию кредита не заканчиваются. Он становится связующим звеном между заемщиком и новым кредитором, – переводит ежемесячные платежи заемщика на счет кредитора; сообщает сторонам о ситуации на рынке недвижимости; проводит консультации по правовым и финансовым вопросам.

   В случае неоднократного нарушения заемщиком условий договора ипотеки, кредитор имеет право наложить взыскание на заложенное имущество. Это может происходить в двух формах: в судебной и в несудебной.

   Судебная форма наложения взыскания на имущество должника подробно разработана законодательством европейских стран, и предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав: принудительную ипотеку; принудительный аукцион; принудительное управление.

  Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенное ранговое место и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой – передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю путем продажи имущества должника с аукциона, и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора.

   Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно, путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

   Несудебная форма наложения взыскания на имущество должника используется в случае, когда в договоре об ипотеке имеется пункт о предоставлении кредитору права продажи имущества. Для признания данного акта законным, необходимо наличие нотариально удостоверенного соглашения о продаже, заключенное между залогодателем и залогодержателем. Так же, как и при судебной форме, дается объявление о проведении публичных торгов и условиях продажи. После продажи имущества, кредитор предоставляет копии извещения о торгах или письменное свидетельство о продаже заинтересованным органам.

   Следует отметить, что в странах Европы процесс продажи заложенного имущества на основании судебного решения, занимает длительный период времени, и связан со множеством условностей. Например, во Франции, требуется в среднем 4 года, чтобы кредитор мог вернуть свои средства. Условия продажи очень жесткие из-за необходимости защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. При получении ипотечного кредита на строительство или приобретение жилья, применяются другие требования для потенциального заемщика. Для получения кредита ему необходимо иметь на счете в банке, как минимум, 30 % от стоимости нового жилья. В договоре ипотеки отдельно оговариваются моменты, касающиеся строительства нового жилья, – сроков, стоимости, и т. д. Заемщик получает кредит под залог дома или квартиры, в которой он проживает, на срок, необходимый для ввода в действие нового жилья. После переезда в новый дом (квартиру), старое жилье продается с публичных торгов, и заемщик из полученных средств расплачивается с кредитором.

  Таким образом, европейская модель ипотеки определяется наличием минимального числа специализированных участников. Принципиальной характеристикой модели является то, что совокупная заявка всех потенциальных заемщиков может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе собственных средств банка, средств на депозитах, межбанковских кредитов, и т.д. Очевидно смещение баланса интересов в правоотношениях в сторону заемщика-залогодателя, обеспечение условий, при которых он может до последнего момента оставаться собственником имущества.

  Относительная простота организации ипотеки на основе данной модели, слабая развитость вторичного рынка ценных бумаг обуславливает зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Это оказывает существенное влияние на активность банков в ипотечном кредитовании в отдельные периоды, – благоприятные или неблагоприятные.