Муниципальное управление ЖКХ

Курсовая работа

"Муниципальное управление  ЖКХ"

Оглавление

Введение

1. Анализ состояния ЖКХ

1.1 Состояние ЖКХ в современный  период

1.2 Управление ЖКХ и  возникающие проблемы

2. Решение вопросов реформирования  ЖКХ

2.1 Анализ хода реформирования  ЖКХ

2.2 Создание экономических механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве

2.3 Функции хозяйствующего  субъекта

3. Рыночные механизмы  функционирования коммунального  хозяйства

3.1 Создание конкурентной  среды

3.2 Процесс реформирования  тарифной системы

Заключение

Список литературы

Введение

Жилищно-коммунальное хозяйство  представляет собой важную сферу  жизнедеятельности человеческого  общества. Без его эффективного функционирования невозможно обеспечение нормальных условий существования. Система  ЖКХ должна работать слаженно, постоянно  и с учетом требований населения, оплачивающего соответствующие  услуги. Актуальность темы курсовой работы заключается в том, на сегодняшний  день жилищно-коммунальное хозяйство  все еще остается сферой, которую  мало затронули рыночные преобразования. Финансирование текущих расходов коммунальных предприятий более чем на 45% осуществляется за счет бюджетных дотаций, производство коммунальных услуг полностью сосредоточено  в локальных монополиях, отсутствует  конкуренция и стимулы к сокращению затрат и потерь, не часто удается  привлечь в отрасль частный бизнес и частные инвестиции.

Управление жилищно-коммунальным хозяйством сегодня невозможно без  эффективной работы Дирекции единого  заказчика по управлению жилищным фондом и прилегающими территориями. Время  диктует Дирекциям единого заказчика  необходимость перехода от формального  исполнения заявок жителей к освоению функций управляющей компании, когда  жизнедеятельность предприятия  находится в прямой зависимости  от качества и своевременного предоставления жителям жилищно-коммунальных услуг, а также улучшения технического состояния жилья. За рубежом такая  компания действительно управляет  жилищным фондом, руководствуясь соображениями  максимальной выгоды для собственника, выступает его полномочным представителем. А российские компании пока ограничены рамками, в которых действовали их предшественники.

Необходимость кардинальных преобразований жилищно-коммунального  хозяйства, где переплелись важнейшие  социально-экономические связи общества, стала очевидной еще в начале 90 -х годов. Поскольку отрасль включает в себя предприятия, деятельность которых напрямую связана с удовлетворением потребностей населения в жилье и коммунальных услугах, то она сама оказывает огромное влияние на экономическую ситуацию в стране и, прежде всего, на формирование бюджетов муниципальных образований.

Из-за хронического и постоянно  уменьшающегося финансирования отрасли  становится невозможным предоставление населению качественных услуг, что  в конечном итоге приводит к ежегодно уменьшающимся объемам ремонта  жилья и инженерных коммуникаций.

Многочисленные проблемы отрасли, наряду с остаточным принципом  ее финансирования, жесткие ограничения  нового строительства, наряду с требованиями повышения качества предоставляемых  услуг, привели к ее деградации и  стагнации.

В сложившейся непростой  ситуации центр тяжести экономических  преобразований переносится на реформирование жилищно-коммунальной отрасли, в том  числе реструктуризацию жилищного  строительства и жилищного фонда  по формам собственности, источникам финансирования и т.д.

Цель курсовой работы –  определить проблемы в управлении ЖКХ  на основе его характеристики и предложить рекомендации по реформированию системы  жилищно-коммунального хозяйства.

Для достижения поставленной цели в исследовании определены следующие  задачи: теоретические исследования экономического механизма реформирования жилищно-коммунальной отрасли, как одной из наиболее важных и сложных частей современной экономики;

вычленение путей решения проблемы реформирования сложившейся системы жилищно-коммунального хозяйства;

анализ современного состояния  жилищно-коммунальной отрасли как  сложной организационно-экономической  системы в России и нижегородской  области.

Объектом исследования является система жилищно-коммунального хозяйства, включающая ее структурные звенья, объединенные технологическими связями, рынком услуг и системой управления. Предметом исследования является проблема управления и реформирования системы  жилищно-коммунальным хозяйством.

1. Анализ состояния ЖКХ

1.1 Состояние ЖКХ в современный  период

Жилищно-коммунальное хозяйство  – это комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг.

ЖКХ подразумевает многое, в частности:

Водопровод - прокладка и  ремонт водопроводных труб, водозабор  очистка и доставка воды в многоквартмирные дома и на промышленные объекты, в т.ч. для последующего подогрева для нужд горячего водоснабжения и отопления. Канализация - отведение сточных вод.

Теплоснабжение - обеспечение  поставки жителям горячей воды и  тепла, обеспечение работы котельных  и ТЭЦ. Нарушение работы может  вызвать топливно-энергетический кризис.

Капитальный ремонт зданий, текущий ремонт внутренних общедомовых инженерных коммуникаций и систем (здания).

Сбор, вывоз и утилизация мусора и другое.

Сегодня система жилищно-коммунального  хозяйства, доставшаяся в наследство от периода развития плановой экономики, является крайне неэффективной и  затратной. Содержание этой системы  в ее нынешнем виде непосильно ни для  потребителей жилищно-коммунальных услуг, ни для бюджетной системы. Отсюда возникающие проблемы в этой отрасли. Кризисное состояние жилищно-коммунального  хозяйства характеризуется дотационостью отрасли и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды, других ресурсов. Необходимых собственных средств для надежной и устойчивой работы жилищно-коммунального комплекса в его сегодняшнем виде нет по отдельности ни у одной из заинтересованных сторон: государства, местных властей, предприятий и населения. Поэтому для выхода жилищно-коммунального хозяйства из кризиса необходимо объединить средства всех заинтересованных сторон.

1.2 Управление ЖКХ и  возникающие проблемы

Принципиальным моментом в подходе к организации управления ЖКХ является создание Управляющей  компании. Управляющая компания при  этом должна быть субъектом рыночных отношений. На этапе формирующихся  экономических отношений в сфере  ЖКХ, с целью разрушения монополизма  и развития договорных отношений  в этой сфере, и в соответствии с действующим законодательством  наиболее эффективной организационно-правовой формой для Управляющей компании является Муниципальное учреждение.

Основные фонды сферы  жилищно-коммунального хозяйства  целесообразно подразделять на три  группы:

жилищный фонд;

технологические фонды;

производственные фонды;

Жилищный фонд включает в  себя недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и  распоряжения в границах

имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Технологические фонды включают в себя инженерную инфраструктуру (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и тому подобное).

Производственные фонды  состоят из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой и второй группы. Сюда входят гаражи, мастерские, административные и производственные здания и тому подобное.

Собственник объектов коммунального  назначения может передавать эти  фонды в хозяйственное ведение  или оперативное управление жилищно-коммунальным организациям. Сферы жилищно-коммунального  комплекса существенно различаются  по подходам к формированию эффективных  экономических методов хозяйствования и механизмам снижения издержек. Их можно условно разделить по признаку возможности создания конкурентной среды на две группы:

жилищное хозяйство;

коммунальное хозяйство.

За несколько лет экономических  реформ государственная и муниципальная  собственность на средства производства, по существу, перестала быть объектом отраслевого управления. В ЖКХ  особенно интенсивно эти процессы начали происходить в рамках реализации постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 "О разграничении  государственной собственности  на федеральную, государственную субъектов  Российской Федерации и муниципальную  собственность". В настоящее время  практически вся недвижимость ЖКХ  является муниципальной собственностью. Поэтому огромная роль в реформировании этой сферы отводится органам  местного самоуправления. Органы местного самоуправления, как собственники объектов ЖКХ, обязаны сформировать на территории муниципального образования единую социальную и финансовую политику в  сфере ЖКХ.

В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений  между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного  фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением  населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности. При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость, и управлять ею.

Одна из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания при  формировании рыночных отношений в  Российской Федерации - это осуществление  преобразований (реформирования) и  построение рыночных механизмов в жилищно-коммунальном секторе. Сегодня уже можно сделать  вывод, что прошедший период подтвердил правильность и эффективность выбранных  государством в начале 90-х годов  путей реформирования ЖКХ. Поэтому  очень важно продолжать работу по наведению порядка в жилищно-коммунальном хозяйстве. Без этого невозможна эффективная работа отрасли. Смысл  проводимых преобразований заключается  в снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг, создании надежной системы социальной защиты населения и гарантий.

Сегодня ЖКХ во многих регионах испытывает большие трудности и  сильно отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная  оплата жилищно-коммунальных услуг  населением. Да и инвестиционные вложения обходят стороной эту отрасль. И  все же наиглавнейшая, "кризисообразующая" проблема--это существующая структура управления ЖКХ. Отсутствие специалистов по менеджменту и маркетингу тормозит развитие конкурентной среды в ЖКХ. Сочетание этих двух факторов - нехватка средств и квалифицированных управленцев - в сочетании с морально и физически устаревшей научно-технической и производственной базой приводит к большим издержкам и, как следствие, высокой стоимости услуг, что, в свою очередь, приводит к неплатежам.

От лица собственников  муниципального жилищного фонда  выступает, как правило, администрация  муниципального образования. Частные  собственники представлены юридическими и физическими лицами, имеющими в  собственности жилищный фонд, товариществами собственников жилья или другими  организациями, объединяющими собственников  жилых и нежилых помещений  в жилых зданиях (кондоминиумах).

Разграничение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной  деятельности по его управлению и  обслуживанию особенно важно для  муниципального жилищного фонда. Необходимо прекратить имеющуюся практику, когда  органы местного самоуправления в лице своих структурных подразделений  выполняют хозяйственные функции  по управлению жилищным фондом.

Орган местного самоуправления как собственника жилищного фонда  должен обеспечить:

·          соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;

·          обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;

·          заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;

·          заключение договора с выбранной (созданной) организацией на управление муниципальным жилищным фондом;

·          обеспечение систематического контроля за реализацией договоров по выполнению необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, параметров объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая компания должна обеспечить:

·          поддержание в надлежащем состоянии и развитие принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

·          финансовые потоки.

Итак, проблемы управления ЖКХ  – в недостатке средств, квалифицированных  кадров, постоянном поиске альтернативных источников финансирования, в необходимости  привлечения частного бизнеса, который  нужно заинтересовать в решении  вопросов реформирования системы ЖКХ.

2. Решение вопросов реформирования  ЖКХ

2.1 Анализ хода реформирования  ЖКХ

Вопрос реформирования жилищно-коммунального  хозяйства в стране является важнейшим  вопросом социальной и экономической  политики в настоящее время. Реформа  должна улучшить состояние жилищного  фонда, качество обслуживания населения, защитить его законные права и  интересы, повысить эффективность отрасли  в целом и обеспечить переход  от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме услуг ЖКУ потребителями, в том числе и населением.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 2.04.97 г. № 425 "О реформе жилищно-коммунального  хозяйства в Российской Федерации" была разработана и утверждена в 1997 г. "Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства  в Калининградской области".

Основными задачами Программы  реформирования были:

совершенствование системы  управления жилищно-коммунальным хозяйством региона;

развитие конкурентной среды  в сфере предоставления коммунальных услуг, переход на систему договорных отношений;

совершенствование системы  оплаты жилищно-коммунальных услуг  и социальной защиты, упорядочение системы льгот.

Ключевой проблемой этого  при организации управления жилищно-коммунальной собственностью является совершенствования  договорных отношений и финансового  механизма в частности: сбор коммунальных платежей, предоставление субсидий и  льгот. В настоящее время службы субсидий создаются отдельно, но своей  работе используют единую базу данных по жилищному фонду, квартиросъемщикам, льготам, т.е. практически все те данные, которые используются для  расчета стоимости жилья и  коммунальных услуг. Разработка и внедрение  единой системы сбора жилищно-коммунальных платежей населения и предоставления субсидий позволит снизить издержки бюджета на существование двух служб  и автоматизировать процесс, что, в  свою очередь, оптимизирует сам процесс  сбора по времени и объемам.

Нормативно-правовые документы, регламентирующие разграничение функций  собственника, управления, обслуживания в сфере ЖКХ на муниципальном  уровне, в соответствии с концепцией реформы ЖКХ в Российской Федерации, в настоящее время в полном объеме не приняты ни в одном муниципальном  образовании.

В некоторых муниципальных  образованиях формально функции  службы Заказчика возложены на жилищно-эксплуатационные или многоотраслевые предприятия  жилищно-коммунального хозяйства, что  приводит к совмещению ими функций  заказчика и подрядчика по выполняемой  ими производственной деятельности, и тем самим нарушается суть реформирования ЖКХ. Вместе с тем следует отметить, что уже созданные службы Заказчика  далеко не всегда эффективно решают стоящие  перед ними задачи. В большинстве  это объясняется отсутствием  необходимой квалификации и опыта  работы у сотрудников, отсутствием  информации по нормативно-правовой базе, а иногда - не совсем верным подходом при выборе форм и методов организации  их деятельности.

В других муниципальных образованиях функции собственника и заказчика  выполняют структурные подразделения  органа местного самоуправления. Это  нарушает принцип рыночных отношений--разделения этих функций, так как нет возможности перейти к договорным отношениям в ЖКХ, а следовательно создания условий для конкуренции и инвестиций.

2.2 Создание экономических механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве

Каковы рыночные механизмы  функционирования жилищного хозяйства? Специфика жилищной сферы заключается  в том, что неразвитость конкурентных отношений в этой сфере вызвана, в первую очередь, сложившейся в  дорыночный период затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и административной системой управления.

Создание конкурентной среды  в жилищной сфере ключевым образом  зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.

Одним из важнейших и ключевых условий формирования новой экономической  политики в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечивающей защиту интересов потребителей, гарантированное качество обслуживания, разрушение монополизма, является реструктуризация управления муниципальной жилищно-коммунальной собственностью, т.е. создание "Службы заказчика", о которой шла речь (муниципальной управляющей компании) как субъекта рыночной экономики  по управлению муниципальными объектами  ЖКХ. Важнейшим условием реформирования ЖКХ является ценовая и тарифная политика в этой отрасли.

Сегодня реальный уровень  оплаты населения за ЖКУ не установлен ни в одном муниципальном образовании  области. Велик разброс стоимости  ЖКУ по муниципальным образованиям, поскольку тарифы утверждаются органом  местного самоуправления как правило, без должного экономического обоснования. При этом никаких мероприятий по снижению себестоимости жилищно-коммунальных услуг не проводится. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги из экономически обоснованных превратились в политические местного масштаба.

Наиболее существенным и  наиболее типичным недостатком существующей системы регулирования тарифов  является то, что муниципальные образования, являясь собственниками имущества  муниципальных предприятий, не формулируют  перед последними целей их деятельности (практически у любого муниципального предприятия отсутствуют как производственная, так и инвестиционная программа). Отсутствие целевых установок перед коммунальными предприятиями приводит к тому, что отношения между предприятиями жилищно-коммунального хозяйства и муниципалитетом принимают административный характер, размываются границы ответственности за оказание населению коммунальных услуг.

Практика показывает, что  в подавляющем большинстве случаев  образование тарифа происходит путем  прибавления к расчетной себестоимости  определенного процента рентабельности. Очевидно, что такая формула определения  тарифов ("издержки +") не стимулирует  предприятия к снижению затрат, т.к. прибыль, включаемая в тариф, прямо  пропорциональна затратам предприятия  и в такой ситуации предприятие  заинтересовано в росте себестоимости.

Нередка ситуация, когда  в тариф не включаются все составляющие, связанные с предоставлением  коммунальных услуг. Например, зачастую в структуру тарифов не включаются средства, необходимые для обслуживания приборов и узлов учета, потребления  коммунальных услуг.

Тарифы устанавливаются  на нефиксированный срок, что создает  ситуацию экономической неопределенности как для предприятия, так и  для потребителей. На практике тарифы могут не пересматриваться по 3 и  более года, невзирая на очевидные  скачки инфляции. Все это приводит к тому, что коммунальные предприятия оказываются в ситуации хронического недофинансирования как своей текущей деятельности, так и программ обновления основных фондов. Процесс установления тарифов чрезвычайно политизирован, поскольку затрагивает интересы населения, проживающего на территории муниципального образования. Решения об изменении тарифов принимаются с учетом предстоящих выборов, и вопросы финансирования деятельности муниципальных коммунальных предприятий отходят на второй план.

2.3 Функции хозяйствующего  субъекта

При организации управления ЖКХ необходим выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде. В случае экономической  целесообразности эти работы могут  выполняться силами самой Управляющей  компании (в малых населенных пунктах). С выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ и  предоставление ресурсов заданного  количества, качества и стоимости  заключить договоры. Обеспечить систему  контроля за выполнением договоров; организовать сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги.

При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться  следующими соображениями:

·          Управляющая компания должна быть субъектом рыночной экономики.

·          Управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.

·          Управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.

Такая ориентация может быть достигнута выбором соответствующих  организационно-правовых и финансовых механизмов. Функции Управляющей  компании для жилищного фонда  могут выполняться субъектом  любой организационно-правовой формы (ТСЖ, товариществ собственников  молодежных жилищных комплексов, строительные кооперативы и другие). Очень важно, чтобы Управляющая компания являлась балансодержателем жилищного фонда, а объекты производственной базы должны быть переданы в хозяйственное  ведение предприятиям. Для управления муниципальным жилищным в Нижегородской области осуществляется через уполномоченные Правительством Нижегородской области органы исполнительной власти Нижегородской области; в случае, если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной собственности Нижегородской области, управление такими домами осуществляется через управляющие организации, определяемые на конкурсной основе. (Закон "О жилищной политике в Нижегородской области". Принят Законодательным Собранием 30 августа 2007 года). Муниципальные Управляющие компании могут создаваться в виде Муниципального учреждения. Управление жилищным фондам является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных договорных взаимоотношений.

Затраты на предоставление услуг управляющей компании должны включаться в стоимость жилищно-коммунальных услуг. В ближайшие годы необходимо осуществить переход на профессиональное управление муниципальным жилищным фондом на конкурсной основе. В связи  с этим необходимо разработать на местном и региональном уровнях  методические рекомендации по развитию системы договорных отношений между  собственником жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными и ресурсоснабжающими предприятиями.

Организация профессионального  управления жилищным фондом обеспечит  в среднесрочной перспективе  улучшение состояния жилищного  фонда, а в долгосрочной перспективе - уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Источником обеспечения  средств, инвестируемых в модернизацию жилищного фонда, может стать  увеличение платы за жилье в связи  с улучшением условий проживания. Источником средств на проведение капитального ремонта является включение в  оплату жилья отчислений на проведение капитального ремонта жилищного  фонда.

Представляется целесообразным отказаться от существующей в некоторых  муниципальных образованиях практики введения системы прямых платежей за коммунальные услуги ресурсоснабжающим предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, поскольку такой порядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.

Создание равных условий  для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций  разной формы собственности требует  принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за муниципальными унитарными предприятиями в хозяйственном  ведении или за муниципальными учреждениями в оперативном управлении. Договорные отношения между организациями  такой правовой формы и муниципалитетом  в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе указанных  организаций, причем как муниципальная, так и приватизированная доля общего имущества собственников  жилых помещений.

Привлечение частного бизнеса  к управлению муниципальным жилищным фондом исключает такую форму  правоотношений. Для того чтобы организации  разной формы собственности имели  равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственник  жилищного фонда (его части в  виде неприватизированных квартир) должен заключать с управляющей компанией договор на управление жилищным фондом в форме договора возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Доля муниципалитета в жилищном фонде находится на балансе у специализированной муниципальной службы (муниципальной Управляющей компании). Управляющая организация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на за балансовый счет. При этом балансодержателем жилого фонда является муниципальная Управляющая компания.

При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).

Развитие конкуренции  в сфере управления жилищным фондом окажет существенное влияние на внедрение  альтернативных новых технологий в  сфере тепло- и электроснабжения, позволяющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это будет способствовать развитию конкуренции в сфере энергоснабжения. Управляющая компания будет иметь  возможность рассматривать альтернативные варианты - создать собственный локальный  источник энергоснабжения или воспользоваться  услугами системы централизованного  энергоснабжения.