Настоящее и будущее ипотеки

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Финансовая академия при Правительстве  Российской Федерации»

«Пермский финансово-экономический  колледж» – филиал Финакадемии 
 
 
 

кафедра «Правоведения» 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 

по дисциплине «Гражданское право» 

Настоящее и будущее ипотеки. 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                      Выполнил:

                                          студент 308 группы, 3 курса

                                                         очной формы обучения

                                      специальности «Финансы»

                                      специализации «Финансы и 

     право»

                                          Висков Александр  Николаевич 

                                                                       Научный руководитель:

                                          Волкова Альбина  Фёдоровна 
 
 
 

Пермь 2011 

Содержание 

Введение………………………………………………………………………………………….3

Глава  1. Ипотека: понятие, нормативно-правовая база, функции…………………………...4

1. Понятие ипотеки……………………………………………………………………..4
2. Нормативно-правовая база института ипотеки……………………………………7
3. Функции ипотеки……………………………………………………………………9

Глава   2. Ипотечный кредит…………………………………………………………………..11

1. Понятие ипотечного кредитования………………………………………………..12
2. Особенности применения ипотечного кредита…………………………………..12
3. Механизм ипотечного кредитования……………………………………………...14

Глава   3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе………………18

Глава   4. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России….19   Заключение……………………………………………………………………………………...24

Список использованной литературы………………………………………………………….25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

    Жилищное  строительство не только ускоряет экономический  рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект – создает предпосылки  для улучшения демографической  ситуации и качества жизни населения.

    Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без  удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью  населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса  президентской программы.

    Президент и Правительство Российской Федерации  в настоящее время ставят перед  органами исполнительной власти важнейшую  стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода  жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего  жилищного фонда.

    Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система  ипотечного жилищного кредитования.

      Целью данной курсовой работы является рассмотреть  понятие и функции ипотеки, особенности  и механизм российского ипотечного кредитования с учетом  состояния  жилищного строительства в России в настоящее время, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и  возможные пути их решения.

При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава  1. Ипотека: понятие, нормативно-правовая база, функции. 

1. Понятие ипотеки.

     Термин  «Ипотека» в юридическом обороте  обычно охватывает два понятия:

     1. «Ипотека» (как правоотношение) есть  залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление  имущества в руках должника. Залог  в гражданском праве - один  из способов обеспечения обязательства  - в данном случае банковского  кредита. При этом во всех  случаях обязательна государственная  регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности  должника требования кредитора  удовлетворяются из выручки от  реализованного имущества в преимущественно  перед другими кредиторами или  путем перехода заложенной недвижимости  в собственность залогодержателя.

     2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой  инструмент удостоверяющий права  залогодержателя на недвижимое  имущество. Закладная обычно свободно  обращается на рынке.

     Многие  широко интерпретируют понятие ипотеки  и как получение кредита под  залог недвижимости, и как получение  кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда  предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых  случаев употребим термин "смешанная  ипотека", когда заемщик берет  кредит в банке под залог уже  имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы  кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту  может выступать как залог, так  и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

     Вступивший  в силу 16 июля 1998 года Федеральный  закон РФ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс  формирования отечественного ипотечного рынка.

    Данный  закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.

    Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала       90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.

    В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые акты.

    Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ национального  ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.

    С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования  залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (3 "Залог" гл.23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке. Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено ГК РФ (п.2 ст.334), в котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила".

    Основополагающие  нормы о залоге, содержащиеся в  3 гл.23 ГК РФ, получили достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.

    В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений, в отношении  которых нет аналогов в ( 3 гл.23 ГК РФ). Среди них принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных неэмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации) с целью размещения их среди инвесторов.

    К такого рода новеллам можно отнести  нормы о возможности залога незавершенного строительством недвижимого имущества (п.2 ст.5 Закона), а также наряду с этим и залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (ст.76 Закона)..Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в рамках данного Закона. Последующая активная нормотворческая работа также связана с тем, что Закон "Об ипотеке" является законом, принятым по предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Федерации (ст.72 Конституции РФ).

       Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало. Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2. Нормативно-правовая база института ипотеки 

           Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

     В первую очередь к ним относятся  Федеральный закон от 16 июля 1998 года "Об ипотеке  (залоге недвижимости)", охарактеризованный выше.

     Регистрация недвижимости, важнейшая функция  государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным  законом от 21 июля 1997 года "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

     Фактическая реализация прав банка по ипотеке  возможна в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года  "Об исполнительном производстве". Отдельные специальные  нормы, которые тем не менее следует  учитывать при заключении ипотечных  договоров, рассеяны и по соответствующим  законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников  жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать  нормам отраслевого жилищного законодательства, а также законам и правилам регистрации граждан по месту  жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством  права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные  акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

     До  начала девяностых годов ипотека  практически отсутствовала. Псевдоипотека  осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между  должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось  дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной  недобросовестностью кредитора, получавшего  права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации  прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового  института, в 1992 году, противоречия между  устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности  в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

     Между «социалистическим» жилищным законодательством  и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

     К сожалению, и последние законы исправили  нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований  для выселения неплатежеспособного  должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о  переходе прав собственности с исключением  права пользования или его  ограничением (в зависимости от размера  жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение  вполне возможно, но при условии  предоставления другого жилого помещения  в черте того же населенного пункта.

     Ранее взыскание на заложенную квартиру можно  было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование  схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора  «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращался  договор залога и возникала конкуренция  с другими кредиторами. Не все  банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                              1.3.Функции ипотеки 

     Ипотека в России выполняет следующие  функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

     В ипотеке следует различать два  аспекта: юридический и экономический.

     Юридическое содержание ипотеки состоит в  обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

     В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий  привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет  свое место и смысл, а следовательно  и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог  недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все  остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

     Ипотечный рынок можно условно разделить  первичный и вторичный сегменты.

     В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют  кредиторам в залог недвижимое имущество.

     По  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в  пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном  для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, в том  числе:

     1. Земельные участки, за исключением  указанных в статье 63 Федерального  закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  сельскохозяйственных угодий из  состава земель сельскохозяйственных  организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка,  площадь которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами.

     2. Предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности.

     3. Жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат.

     4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения.

     5. Воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические 

     6. Объекты незавершенного строительства  недвижимого имущества, возводимого  на земельном участке, отведенном  для строительства в установленном  законодательством РФ порядке.

     7. Право арендатора по договору  об аренде недвижимого имущества  (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или  договором аренды не предусмотрено  иное.

     Пунктом 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может  быть недвижимое имущество по классификации  ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Глава  2. Ипотечный кредит 

2.1. Понятие ипотечного  кредитования 

    Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных  средств.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

    1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

    2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

    3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

 функция  формирования многоуровневого фиктивного  капитала в виде закладных,  производных ипотечных ценных  бумаг и др. 

2.2. Особенности применения ипотечного кредита. 

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

    1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

    Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно  отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.