Содержание

                                          Введение

     Договор находит широкое применение в общественных отношениях современного общества, поэтому рассмотрим выделенные в Гражданском Кодексе Российской Федерации положения о договоре. Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (Ст. 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договоры им заключать, а так же согласовывать их условия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом Российской Федерации.

     Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Купля-продажа  – один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам  история правового регулирования  этого договора насчитывает почти  четыре тысячи лет. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

       В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья. В этой сфере возникло много острых, дискуссионных проблем, которые необходимо решать.

         Актуальность избранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет  в нашей стране в связи с  ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

     Целью работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

- рассмотрение  понятия договора купли-продажи;

- раскрытие понятия договора купли-продажи недвижимости;

- описание  элементов договора купли-продажи  недвижимости;

- раскрытие  предмета договора купли-продажи  недвижимости

- исследование  перехода права собственности  на недвижимость;

- рассмотрение  последствий признания договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

- рассмотрение  содержания договора купли-продажи  недвижимости

     - изучение правоприменительной практики 

  Глава 1.  Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества.

1.1.  Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи

       Договором купли-продажи называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется   этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст 454 ГК РФ).¹ Договор купли-продажи – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

     Договор купли-продажи Гражданский кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.

     По  ГК РФ вопрос о том, что продается  и покупается, считается согласованным  сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. По смыслу п. 1 ст.465 ГК условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами. 

     Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к  строго определенному сроку. Это  возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора.

     ГК  РФ предусматривает обязанность  продавца передать покупателю товар  свободным от любых прав третьих  лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять  товар, обремененный такими правами. Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т. п.

     Правильным  является подход законодателя  (п. 1 ст.461 ГК РФ), который старается локализовать отрицательные последствия совершения сделки по отчуждению продавцом имущества, обремененного правами третьих лиц, на самом продавце.

     Покупатель, обнаружив, что на приобретенное  им имущество имеются права третьих  лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.²

     Являющийся  предметом купли-продажи товар, в отношении которого существуют права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев ГК РФ устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне покупателя.

     Общие положения о купле-продаже, установленные  в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи  недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи недвижимости выступает договор купли-продажи предприятия. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК) порождает множество проблем, в том числе неразрешимых.  В связи с этим предлагалось из ст. 132 ГК исключить упоминание о предприятии как о недвижимости. Вместе этой категории ввести понятие «комплекс недвижимого имущества» как объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением. Однако в настоящее время предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

      Согласно  норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия  применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

      Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный  волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом  в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент.³ 

1.2.  Общая характеристика  элементов договора  купли-продажи недвижимости

     Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются документально т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

      Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и  покупателя могут выступать любые  субъекты права. В настоящее время  субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.⁴

     Однако  участие в договоре некоторых  субъектов гражданского права имеет  свои  особенности.

     Если  в качестве продавца выступает государственное  или муниципальное унитарное  предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии - правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ ). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно — оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

     То  же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена  собственника, и возникновение права  хозяйственного ведения (права оперативного управления).

     Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах»⁵ предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к лицам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах»).

     Предметом договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество⁶.  В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Учитывая  свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет  особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

     Если  предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в  соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

     Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

     Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Совершенно справедливо авторы указывают на то, что Закон о регистрации не требует фактической передачи имущества для регистрации перехода права собственности⁷. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

     Применительно к продаже жилых помещений  законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор (ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ ).

     Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

     Цена  является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при  ее отсутствии договор считается  незаключенным⁸. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания  п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

     Таким образом, элементами договора купли  продажи недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимого  имущества

2. 1. Недвижимость как  предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

         В связи с развитием  рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном  положении граждан и юридических  лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться  в рыночный оборот.

          Недвижимость  представляет собой особый объект  права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею  отличны от прав владения, пользования  и распоряжения другими видами  собственности. Это связано с  тем, что пользование недвижимостью  затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.

      Недвижимые  вещи являются обычно сложными, так  как состоят из совокупности разнородных  вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

      Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не исчезает в процессе использования. В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

      Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что  ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут.

      Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним  относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

      Юридическое признание указанного имущества  в качестве недвижимого (хотя оно  по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно  является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

      Перечень  недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

      Право частной собственности охраняется законом⁹. Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

      Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через  гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. В тоже время собственник несет  бремя содержания принадлежащего ему имущества. Нежелание собственника имущества содержать свое имущество в надлежащем состоянии способно причинить вред третьим лицам¹⁰

      В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в  том числе и недвижимые) делятся  на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

2.2. Государственная регистрация перехода права собственности                    на   недвижимое имущество

     Составной частью более строгого режима недвижимого  имущества является его государственная  регистрация. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)¹¹.

     Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила  о государственной регистрации  перехода права собственности, исключающие  применение некоторых общих положений  ГК РФ о государственной регистрации  сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

     Статья 165 ГК РФ устанавливает самое жесткое  из возможных последствий неосуществления  государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п.3 ст.165).

     Однако  из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью существует ряд исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК РФ допускает исполнение сторонами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

     Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который  ведут учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст. 9 Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

       Государственная регистрация носит  публичный характер. Соответственно  орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (п.2 ст.7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

       Государственная регистрация прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним проводится в  последовательности, определенной  порядком приема документов. Следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного закона. Отказ соответствующего органа в регистрации или уклонение от нее могут быть обжалованы в суд. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя). Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

     Как сказано в п.1 ст. 235 ГК РФ, право  собственности прекращается при  отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности  на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не установлено такое основание прекращения права собственности, как признания недействительности проведенной регистрации, равно как выданного учреждением юстиции свидетельства о регистрации права. Нельзя лишать прав на недвижимость по жалобе на действия регистрирующего органа.

     Государственная регистрация носит правоподтверждающий  характер.

Внося в единый государственный реестр запись о праве, регистрационная  служба от имени государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество возникло у лица на законных основаниях.

2.3. Основания и правовые  последствия признания  договора                    купли-продажи недвижимого  имущества недействительной  сделкой

     Договор купли-продажи может быть признан  недействительным только по решению суда, в том случае если он: не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ); заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ); является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ); заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ); заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ); заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ); заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ); заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ); заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ); сделка совершенная  юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ).